Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 463102 VV EXPL 07-99
vonnis in kort geding d.d. 28 november 2007
inzake
de stichting WOONINGSTICHTING ARAMIS,
gevestigd en kantoorhoudende te Roosendaal,
eiseres, hierna te noemen: “Aramis”,
gemachtigde: mr. A.P.E. de Brouwer, advocaat te Roosendaal,
tegen:
1 [gedaagde sub 1],
2 [gedaagde sub 2],
echtelieden, beiden wonende te ([adres]
gedaagden, hierna te noemen: “[gedaagden]”, kosteloos procederende krachtens toevoeging nr. 1EA2447,
gemachtigde: mr. I.M. van den Heuvel, advocaat te Roosendaal.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het exploot van dagvaarding in kort geding d.d. 30 oktober 2006, met producties;
1.2 de brief d.d. 7 november 2007 met aanvullende producties, zijdens mr. De Brouwer;
1.3 de brief d.d. 9 november 2007, met producties, zijdens mr. Van den Heuvel;
1.4 de brief d.d. 12 november 2007, met aanvullende productie, zijdens mr. Van den Heuvel;
1.5 het faxbericht d.d. 14 november 2007, met een productie, zijdens mr. Van den Heuvel;
1.6 de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling ter openbare terechtzitting van 12 november 2007, waar zijn verschenen mr. De Brouwer vergezeld van [X] en [Y], respectievelijk projectleider en sociaal projectleider bij Aramis, en mr. Van den Heuvel vergezeld van [gedaagden] alsmede B. Arabi, tolk in de Marokkaanse taal.
De inhoud van deze stukken - alsmede van de ter zitting door mr. De Brouwer en mr. Van den Heuvel overgelegde
pleitnota’s - geldt als hier ingelast. Op die inhoud en het verhandelde ter zitting wordt, voor zover nodig, hierna teruggekomen.
2. Het geschil
Aramis vordert - na wijziging van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] te bevelen medewerking te verlenen aan de renovatie met betrekking tot het plaatsen van nieuwe kozijnen met dubbel glas uitgerust met draai-/kiepramen en het vervangen van de balkonhekken door een glazen balkonafscheiding aan de [adres] binnen 24 uur na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag voor elke dag, dan wel een gedeelte van een dag dat [gedaagden] in gebreke blijven aan de ten deze te geven veroordeling te voldoen, althans een maatregel te treffen die de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, kosten rechtens.
[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vordering, kosten rechtens.
3. De beoordeling
3.1
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de niet bestreden inhoud van de producties, het volgende vast:
a. Aramis verhuurt als rechtsopvolgster van de stichting Woningstichting Arwon sinds
september 1991 aan [gedaagde sub 1] de woonruimte met onroerende aanhorigheden, gelegen aan de [adres], tegen een (aanvangs-)huurprijs inclusief bijkomende leveringen en diensten van € 196,71 per maand;
b. op grond van artikel 7:266 lid 1 BW Pro is [gedaagde sub 2] van rechtswege medehuurder geworden en is daarmee ingevolge lid 2 van voornoemd artikel hoofdelijk aansprakelijk geworden jegens Aramis voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst;
c. ingevolge artikel 4 van Pro de onderhavige huurovereenkomst zijn op deze huurovereenkomst van toepassing de bepalingen van het huurreglement en de daarbij behorende toelichting d.d. januari 1991;
d. in een informatiebrief d.d. 14 augustus 2006 heeft Aramis aangegeven, dat zij in het eerste kwartaal van 2007 wil starten met een aantal onderhoudswerkzaamheden/renovatie in en aan het complex aan de [adres] (112 portiekwoningen) onder meer middels het plaatsen van nieuwe kozijnen met dubbel glas en het vervangen van de balkonhekken aan de voor- en achterzijde, waaronder de door [gedaagden] bewoonde woning;
e. voornoemde renovatie gaat niet gepaard met een huurverhoging;
f. na verscheidene informatierondes, zijn de renovatiewerkzaamheden in februari 2007 daadwerkelijk aangevangen, waarbij de bewoners gedurende het renovatieproces gebruik hebben kunnen blijven maken van hun woning;
g. bij brief van 11 april 2007 geven [gedaagden] aan niet akkoord te gaan met het vervallen, verplaatsen of op andere wijze open gaan van ramen dan nu het geval is;
h. Aramis heeft daarop gereageerd bij brief d.d. 16 april 2007 waarin zij tevens om toestemming voor de onderhoudswerkzaamheden heeft verzocht;
i. op 19 april 2007 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen, waarin zij echter niet tot een oplossing zijn gekomen met betrekking tot de gerezen geschillen omtrent voormelde renovatie;
j. vervolgens hebben [gedaagden] aangegeven, dat zij Aramis geen toegang meer verschaffen tot de gehuurde woning en dat de renovatie moet stoppen, waarop Aramis bij brief d.d. 26 april 2007 heeft medegedeeld, dat zij de renovatiewerkzaamheden aan de woning van [gedaagden] (tijdelijk) over zal slaan;
k. [gedaagden] geven bij brief d.d. 4 mei 2007 te kennen, dat de reeds uitgevoerde veranderingen aan de woning ongedaan gemaakt moeten worden en beschadigingen moeten worden hersteld;
l. bij brief d.d. 6 november 2007 hebben [gedaagden] aan Aramis medegedeeld, dat zij bereid zijn de nieuwe kozijnen met ruiten en ramen alsmede de nieuwe balkonafscheiding te laten maken, zij het op vijf voorwaarden zoals opgesomd in laatstgenoemde brief;
m. het renovatieproject is vrijwel geheel afgerond, met uitzondering van de woning van [gedaagden].
3.2
Aramis stelt zich op het standpunt, dat [gedaagden] met betrekking tot de onderhavige renovatiewerkzaamheden een gedoogplicht hebben op grond van art. 7:220 lid 3 BW Pro. Volgens Aramis is er immers sprake van een redelijk renovatievoorstel als bedoeld in voornoemd artikel, hetgeen valt af te leiden uit het feit dat de renovatie praktisch is afgerond op de woning van [gedaagden] na. Het vereiste percentage van 70% wordt daarmee ruimschoots overschreden, zodat er vanuit moet worden gedaan, dat het renovatievoorstel redelijk is, aldus Aramis. Voorts zouden [gedaagden] geen gebruik hebben gemaakt van de procedurele mogelijkheid van art. 7:220 lid 3 BW Pro.
Aramis wenst de woning van [gedaagden] zo snel mogelijk te renoveren, gezien de extra kosten die met de renovatie van de woning van [gedaagden] gemoeid zijn nu de totale renovatie nagenoeg is afgerond, alsmede gezien de belangen van de overige bewoners bij het bekorten van de overlast die met de renovatie gepaard gaat. Volgens Aramis is daarmee tevens het spoedeisend belang bij haar vordering gegeven. In de visie van Aramis hebben [gedaagden] geen redelijke grond om de renovatie te weigeren, noch om daaraan de voorwaarden te verbinden zoals opgesomd in de brief van 6 november 2007. Aramis is dan ook van mening dat zij ter renovatie toegelaten moet worden tot de onderhavige woning.
3.3
[gedaagden] voeren aan, dat het vereiste spoedeisende karakter aan de vordering ontbreekt. Zij menen dat het voor Aramis vanaf 16 april 2007 duidelijk moet zijn geweest, dat zij niet akkoord gingen met de geplande renovatiewerkzaamheden en dat Aramis desalniettemin maanden heeft gewacht alvorens een vordering in kort geding in te stellen. Bovendien zou het aanbrengen van definitieve veranderingen aan de woning niet in overeenstemming zijn met het karakter van een voorlopige voorziening in kort geding. In de visie van [gedaagden] heeft Aramis weliswaar haar renovatieplannen medegedeeld, doch pas op 16 april 2007 om toestemming gevraagd. Nu Aramis zelf bij brief d.d. 26 april 2007 heeft medegedeeld, dat zij de renovatiewerkzaamheden aan de woning van [gedaagden] over zal slaan, menen [gedaagden] dat Aramis haar recht heeft verwerkt om later het standpunt in te nemen, dat zij verplicht zijn om de vervanging van de kozijnen te gedogen. Volgens [gedaagden] is er geen sprake van een redelijk renovatievoorstel, noch van de vereiste meerderheid van 70% als bedoeld in art. 7:220 lid 3 BW Pro. [gedaagden] menen dat zij in erbarmelijke en mensonwaardige omstandigheden verkeren gelet op de te krappe leefruimte in de onderhavige woning. Zij hebben bezwaar tegen het aanbrengen van ramen die naar binnen toe opengaan omdat dit de leefruimte nog verder zou beperken. Bovendien zouden de gordijnen ter plaatse niet op de huidige manier kunnen blijven hangen en zouden gezinsleden zich aan de openstaande ramen kunnen verwonden. Voorts zouden de draai-/kiepramen het plaatsen van insectenhorren belemmeren. Ten aanzien van de glazen balkonafscheiding zijn [gedaagden] van mening dat deze zonder spijlen levensgevaarlijk is. Aan het verlenen van toestemming voor de renovatieplannen verbinden [gedaagden] - kort samengevat - de voorwaarden dat, alle ramen naar buiten toe open moeten gaan, er voldoende geventileerd moet kunnen worden, in alle raam- en deuropeningen insectenhorren moeten kunnen worden geplaatst, het balkon moet zijn voorzien van spijlen en de mogelijkheid tot het ophangen van een wasrek en de schade die [gedaagden] geleden hebben moet worden vergoed. Nu Aramis nalaat de geleden schade te vergoeden, beroepen [gedaagden] zich op hun opschortingsrecht.
3.4
Met betrekking tot het spoedeisend belang bij de onderhavige ingestelde vordering, wordt als volgt overwogen. Voor zover de renovatiewerkzaamheden al een definitief karakter zouden hebben, brengt dit niet met zich mee, dat de onderhavige vordering niet in overeenstemming is met het karakter van een voorlopige voorziening in kort geding. Immers, de rechter in kort geding kan ook een voorziening treffen waarvan de gevolgen in feite niet meer herstelbaar zijn, indien het spoedeisend karakter aanwezig is en de gevraagde voorziening wordt gerechtvaardigd door een billijke afweging van de belangen van partijen. De enkele omstandigheid, dat Aramis circa een half jaar heeft gewacht alvorens een vordering in kort geding in te stellen, brengt evenmin met zich mee, dat een spoedeisend belang bij de vordering ontbreekt. Aramis heeft immers onweersproken gesteld, dat zij gedurende deze periode eerst heeft getracht overeenstemming met [gedaagden] te bereiken omtrent de renovatieplannen, doch dat dit niet is gelukt. Voorts heeft zij onweersproken gesteld, dat renovatie van de onderhavige woning zo snel mogelijk plaats moet vinden, gelet op de extra kosten die daarmee gemoeid zijn nu de totale renovatie nagenoeg is afgerond, alsmede gezien de belangen van de overige bewoners bij het bekorten van de daarmee gepaard gaande overlast. Gelet op het vorenoverwogene, is voorshands voldoende gebleken, dat Aramis spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vordering, zodat zij daarin kan worden ontvangen.
3.5
Ten aanzien van de door [gedaagden] gestelde erbarmelijke en mensonwaardige omstandigheden ten gevolge van de te krappe leefruimte in de onderhavige woning, geldt het volgende. Aramis heeft onweersproken gesteld, dat zij de betreffende woning in september 1991 aan [gedaagde sub 1] heeft verhuurd, waarna hij een huwelijk is aangegaan met [gedaagde sub 2] en vervolgens vier kinderen heeft gekregen. De gezinsuitbreiding die dientengevolge is ontstaan, brengt niet met zich mee, dat Aramis gehouden is om aan [gedaagden] een daarop aangepaste woonruimte ter beschikking te stellen. Het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [gedaagden] zelf om via het reguliere woningtoewijzingssysteem een woning te verkrijgen die zij in overeenstemming achten met de huidige gezinssamenstelling.
3.6
Het verweer, dat Aramis haar recht heeft verwerkt om later het standpunt in te nemen, dat [gedaagden] verplicht zijn om de vervanging van de kozijnen te gedogen nu Aramis zelf bij brief d.d. 26 april 2007 heeft medegedeeld, dat zij de renovatiewerkzaamheden aan de woning van [gedaagden] over zal slaan, moet worden verworpen. Enkel tijdsverloop of enkel stilzitten, levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist, als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de aanspraak niet (meer) geldend zal worden gemaakt, hetzij de positie van de wederpartij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval dat de aanspraak alsnog geldend zou worden gemaakt. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn door [gedaagden] niet gesteld. De brief van Aramis d.d. 26 april 2007 kan evenmin als een dergelijke omstandigheid worden aangemerkt. Uit deze brief blijkt immers, dat [gedaagden] aan Aramis de toegang tot de woning hebben ontzegd en dat het niet mogelijk is gebleken om in onderling overleg tot een oplossing te komen, zodat er geen andere mogelijkheid resteerde dan het overslaan van de betreffende woning met betrekking tot het vervangen van de kozijnen. Bovendien staat in voornoemde brief tevens vermeld, dat mochten [gedaagden] van gedachten veranderen, zij verzocht worden om dit op korte termijn aan de opzichter door te geven. Nu [gedaagden] zelf hebben bewerkstelligd, dat Aramis de werkzaamheden niet kon uitvoeren en de mogelijkheid is opengelaten dat dit in de toekomst verandert, is voorshands niet gebleken, dat er sprake is van bijzondere omstandigheden zoals hierboven omschreven.
3.7
Met betrekking tot het verweer, dat de renovatieplannen van Aramis niet het karakter hebben van een voorstel, wordt als volgt overwogen. Aramis heeft onweersproken gesteld, dat de georganiseerde informatiedag de bewoners van het betreffende complex de mogelijkheid heeft geboden om met Aramis in gesprek te treden omtrent de renovatieplannen. Uit de overgelegde informatiebrochure en de verscheidene informatiebrieven, blijkt dat de huurders niet alleen worden voorgelicht over de inhoud, het tijdspad en de consequenties van de voorgenomen renovatie, doch ook uitgenodigd worden tot het stellen van vragen en het aandragen van ideeën en de mogelijke implementatie daarvan. Voorts blijkt uit het huurreglement en de daarbij behorende toelichting, dat gewezen wordt op de mogelijkheid om de door Aramis voorgestelde veranderingen te weigeren. Daarbij komt, dat [gedaagden] zelf stellen, dat Aramis op 16 april 2007 om toestemming voor de renovatie heeft gevraagd, zodat het er - in het licht van het vorenoverwogene - voorshands voor moet worden gehouden, dat het renovatieplan van Aramis het karakter heeft van een voorstel in de zin van art. 7:220 lid 2 en Pro 3 BW. Dat Aramis vóórafgaande aan de renovatiewerkzaamheden niet expliciet om toestemming heeft gevraagd, maakt dit niet anders. Het verweer dat op basis van het huurreglement en de daarbij behorende toelichting, Aramis de renovatiewerkzaamheden slechts mag verrichten met schriftelijke toestemming van de huurder(s), treft geen doel. Immers staat een dergelijke bepaling niet in de weg aan de mogelijkheid om, bij gebreke aan dergelijke toestemming, in rechte te vorderen dat de huurder(s) gelegenheid tot de renovatie geven.
3.8
Met betrekking tot het antwoord op de vraag of het renovatievoorstel redelijk is, wordt als volgt overwogen. Niet in geschil is, dat het in het onderhavige geval gaat om een complexgewijze renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 3 BW Pro. [gedaagden] stellen weliswaar, dat er geen sprake is van een meerderheid van 70% die met het renovatievoorstel heeft ingestemd, doch deze stelling wordt op geen enkele wijze concreet gemotiveerd onderbouwd. Aramis heeft onweersproken gesteld, dat het renovatieproject vrijwel geheel is afgerond, met uitzondering van de woning van [gedaagden]. Gesteld noch gebleken is, dat renovatie van de woningen in het onderhavige complex tegen de wil van de bewoners heeft plaatsgevonden. Gelet op het vorenoverwogene, moet het er voorshands voor worden gehouden, dat een meerderheid van 70% van de betreffende huurders met het renovatievoorstel (stilzwijgend) heeft ingestemd, zodat ingevolge art. 7:220 lid 3 eerste Pro zin BW wordt vermoed, dat het betreffende renovatievoorstel redelijk is. Weliswaar heeft er geen schriftelijke kennisgeving van Aramis aan [gedaagden] plaatsgevonden, inhoudende dat (meer dan) 70% van de betreffende huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd als bedoeld in art. 7:220 lid 3 tweede Pro zin BW, doch dit doet niets af aan het rechtsvermoeden omtrent de redelijkheid van het voorstel. Dat een huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, binnen acht weken na voornoemde schriftelijke kennisgeving een vordering in kan stellen omtrent de redelijkheid van het voorstel, ziet op het procedurele aspect dat het procesinitiatief naar de huurder verschuift. Laat een huurder de acht weken verstrijken zonder een vordering in te stellen, dan is het rechtsvermoeden omtrent de redelijkheid van het voorstel slechts in zoverre uitgewerkt, dat weerlegging van dit vermoeden om processuele redenen niet meer mogelijk is.
3.9
Nu het onderhavige renovatievoorstel van Aramis wordt vermoed redelijk te zijn, ligt het op de weg van [gedaagden] om dit vermoeden te weerleggen. Daartoe wordt als volgt overwogen. Met betrekking tot de opgeworpen bezwaren tegen de nieuwe ramen, geldt het volgende. Aramis heeft ter zitting onweersproken gesteld, dat de draai-/kiepramen naar believen geheel dan wel gedeeltelijk geopend kunnen worden middels een kiepstand van circa 10 cm. Derhalve is voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt, dat het plaatsen van deze ramen een onacceptabele inperking van de leefruimte met zich meebrengt, dan wel gevaar voor verwonding oplevert. Dit geldt eens te meer, nu draai-/kiepramen een algemeen gebruikelijke constructie betreffen. Aramis heeft onweersproken gesteld, dat de nieuwe ramen voldoende mogelijkheden voor beluchting bieden en bovendien zijn uitgerust met ventilatieroosters. Aramis heeft gemotiveerd betwist, dat de door [gedaagden] gestelde bezwaren omtrent de gordijnen en de insectenhorren, daadwerkelijk aan de renovatieplannen kleven. Daarbij komt, dat zelfs al zou de renovatie met de opgeworpen bezwaren gepaard gaan, door [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd is onderbouwd, dat daarmee het renovatievoorstel van Aramis gelet op de wederzijdse belangen - jegens hen niet als redelijk kan worden aangemerkt. Het verweer dat de glazen balkonafscheiding zonder spijlen levensgevaarlijk is, moet worden verworpen, nu deze stelling onvoldoende concreet gemotiveerd wordt onderbouwd. Met betrekking tot het feit, dat bij enkele woningen een barst zit in de glazen balkonafscheiding, heeft Aramis ter zitting onweersproken gesteld, dat dit geenszins een veiligheidsrisico met zich meebrengt en dat dit glas zal worden vervangen. Voorts heeft Aramis onweersproken gesteld, dat de nieuwe glazen balkonafscheiding de mogelijkheid biedt tot het ophangen van een wasrek.
3.1
Met betrekking tot de door [gedaagden] gewenste schadevergoeding, geldt, dat zij hun medewerking aan de renovatie niet afhankelijk kunnen stellen van een garantie of toezegging van de zijde van Aramis met betrekking tot een eventuele schadeloosstelling. Het verlenen van medewerking aan de renovatie en de mogelijkheid tot het instellen van een vordering tot schadevergoeding, staan immers in zoverre los van elkaar, dat het gedogen van de renovatie weliswaar een aanspraak op schadevergoeding onverlet laat, doch dat de vraag of een huurder recht heeft op schadevergoeding vanwege de aanwezigheid van een (door de renovatiewerkzaamheden veroorzaakt) gebrek, niet door art. 7:220 BW Pro wordt bepaald. Bovendien heeft Aramis onweersproken gesteld dat zij bereid is mee te werken aan schadeafwikkeling. Gelet op het vorenoverwogene, hebben [gedaagden] voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt, dat het renovatievoorstel van Aramis - gelet op de wederzijdse belangen - jegens hen niet als redelijk kan worden aangemerkt, zodat voorshands voldoende aannemelijk is, dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagden] gelegenheid dienen te geven tot uitvoering van de redelijk geachte renovatiewerkzaamheden.
3.11
Het verweer dat, nu Aramis nalaat de geleden schade te vergoeden, [gedaagden] zich op hun opschortingsrecht beroepen, wordt gepasseerd, nu zonder nadere toelichting - welke niet is gegeven - onbegrijpelijk is, mede gelet op het hiervoor onder 3.10 overwogene, welke opeisbare verbintenis Aramis niet zou nakomen.
3.12
Samenvattend luidt de conclusie dan ook, dat nu de kantonrechter het renovatievoorstel voorshands redelijk acht, [gedaagden] dit voorstel hebben te aanvaarden en gehouden zijn om de daarbij behorende renovatiewerkzaamheden te gedogen. Het door Aramis gevorderde bevel tot het verlenen van medewerking door [gedaagden] aan de renovatie, zal derhalve worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd op na te melden wijze.
3.13
[gedaagden] zullen als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding, aan de zijde van Aramis gevallen.
4. De beslissing bij wege van voorlopige voorziening
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagden] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan de renovatie met betrekking tot het plaatsen van nieuwe kozijnen met dubbel glas uitgerust met draai-/kiepramen en het vervangen van de balkonhekken door een glazen balkonafscheiding aan de [adres], op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag, dan wel een gedeelte van een dag, dat [gedaagden] hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven, met een maximum van € 10.000,-;
- veroordeelt [gedaagden] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Aramis gevallen en tot op heden begroot op € 769,31, waaronder begrepen een bedrag van € 400,- aan salaris voor de gemachtigde van Aramis;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Minnaar, kantonrechter, en uitge¬sproken ter openbare terechtzitting van woensdag 28 november 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.