Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Tilburg
zaak/rolnr.: 410935/06-5835
vonnis d.d. 20 februari 2008
inzake
de stichting Casade Woonstichting,
gevestigd en kantoorhoudende te Waalwijk,
eisende partij bij exploot van dagvaarding d.d. 21 augustus 2006,
gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers, werkzaam ten kantore van
Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten te Best,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2]
beiden wonende te [adres],
gedaagde partij bij voormeld exploot,
gemachtigde: mr. J.M.A. van Dijk, advocaat te Kaatsheuvel.
Het verloop van het geding
Dit blijkt uit de navolgende stukken:
a. het tussenvonnis d.d. 5 september 2007 met alle daarin genoemde stukken,
b. de door eiseres genomen conclusie,
c. de door gedaagde genomen antwoord-conclusie.
De inhoud van deze stukken, met inbegrip van de daarbij over¬gelegde bescheiden, wordt als hier ingevoegd beschouwd.
De overwegingen.
De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist bij vonnis d.d. 5 september 2007. Bij dat vonnis heeft de kantonrechter eiseres in de gelegenheid gesteld een nadere conclusie te nemen. Eiseres heeft vervolgens nader geconcludeerd, waarna gedaagden een antwoordconclusie hebben genomen.
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, danwel niet of onvoldoende weersproken staat in rechte vast als volgt.
Eiseres heeft met ingang van 1 juli 1996 een gedaagde sub 1 en aan mevrouw [X] verhuurd de woning aan de [adres]. De huurovereenkomst met mevrouw [X] is beëindigd. Gedaagde sub 2 is de echtgenote van gedaagde sub 1 en van rechtswege medehuurder. Gedaagden zijn verplicht het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte en als goed huurder te gebruiken. Op 16 maart 2006 heeft de politie een onderzoek ingesteld in de woning van de gedaagden. Uit het daarvan opgemaakte proces-verbaal blijkt dat de politie alstoen op de eerste verdieping van de woning een reeds ontmantelde inrichting voor het kweken van hennepplanten aantrof en dat geconstateerd is dat er een 30-tal hennepplanten hingen te dragen.
Eiseres stelt dat gedaagden door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in de woning tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en vordert op die grond ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Door gedaagde is gemotiveerd verweer gevoerd. Gesteld wordt - zakelijk weergegeven – als volgt. Er was geen sprake van een in werking zijnde hennepkwekerij en derhalve werd deze ook niet geëxploiteerd. Wel waren er circa 25 hennepplanten aanwezig die door gedaagde sub 1 waren geteeld voor zijn pijnbestrijding. Die pijn is het gevolg van een tumor in zijn ruggengraat. De teelt was alleen voor eigen gebruik en van economische activiteiten was geen sprake.
Voor zover er al gesproken kan worden van een hennepkwekerij is deze door gedaagden al enige tijd voor het onderzoek door de politie afgebroken en sindsdien niet meer in werking geweest. Er is ook geen sprake geweest van een ingrijpende bestemmingswijziging.
Mede geldt op de handicap van gedaagde sub 1 hebben gedaagden groot belang bij het behoud van de woning, die geheel aan zijn handicap is aangepast. Gedaagde sub 1 heeft gepoogd andere aangepaste woonruimte te verkrijgen doch dat is onmogelijk gebleken. Bewijsstukken terzake worden geproduceerd.
Bovendien wordt betwist dat gedaagden op de hoogte waren van het niet-gedoogbeleid van eiseres.
Tenslotte wordt aangevoerd dat twee wijkopzichters van eiseres op de hoogte waren van de aanwezigheid van de hennepkwekerij.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Mede in aanmerking nemende het door de politie opgemaakte proces-verbaal en in het bijzonder de daarin opgenomen verklaring van gedaagde sub 1, kan er in rechte genoegzaam van worden uitgegaan dat er op 16 maart 2006 sprake was van een niet in werking zijnde hennepkwekerij doch van een ontmantelde inrichting voor het kweken van hennepplanten, dat er omstreeks 30 hennepplanten hingen te drogen, dat gedaagde sub 1 ongeveer 8 á 9 jaar een hennepkwekerij heeft gehad en dat gedaagden kort voor het politie-onderzoek de hennepkwekerij hebben ontmanteld.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben gedaagden door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in hun woning in strijd gehandeld met de verplichting het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming die daaraan is gegeven. Dat deze kwekerij ten tijde van het politie-onderzoek was ontmanteld doet hieraan niet af. Vast staat immers dat gedaagden kort daarvoor een hennepkwekerij hebben geëxploiteerd, terwijl ook het inrichten van een hennepkwekerij zonder dat deze daadwerkelijk wordt geëxploiteerd, zoals hier aan de orde, in strijd is met de verplichting, het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken.
Bij de totstandkoming van voormeld oordeel speelt een rol de hoeveelheid aangetroffen hennepplanten van omstreeks 30. De kantonrechter acht weliswaar door gedaagden voldoende aannemelijk gemaakt dat een belangrijk deel van de oogst van 30 hennepplanten door gedaagde sub 1 voor eigen gebruik werd aangewend ter bestrijding van de pijn, gelet op zijn specifieke situatie, doch niet aannemelijk is dat de totale oogst voor eigen gebruik was, zodat mag worden aangenomen dat de hennep ook voor derden is gekweekt.
Voorts is de kantonrechter van oordeel dat gedaagden zijn tekort geschoten in hun verplichting zich jegens eiseres als goed huurder te gedragen. Van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid van een hennepplantage in een huurwoning voor het gehuurde en de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting, overlast, schade en andere nadelige effecten in het leven roept, zoals een negatieve uitstraling op de omgeving en het verzekeringsrisico op woningcorporaties. Niet relevant is of de geschetste risico’s zich daadwerkelijk hebben gerealiseerd. Van een verhuurder behoeft niet te worden verlangd dat zij het risico op schade en ander nadeel gedoogt. Ook met het oog op de precedentwerking is begrijpelijk en aanvaardbaar dat eiseres de illegale thuiskweek niet tolereert.
Afgezien van de vraag welke rechtsgevolgen zouden moeten worden toegekend aan de eventuele wetenschap van één danwel twee wijkopzichters van eiseres omtrent het kweken van hennep in de woning, zoals gedaagden stellen, acht de kantonrechter door gedaagden in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt dat deze eventuele wetenschap zodanig specifiek was en dat zodanige uitlatingen zijn gedaan dat gedaagden daaruit in redelijkheid konden en mochten afleiden dat eiseres niet zou optreden jegens gedaagden zoals thans geschiedt.
Het verweer van gedaagden, dat zij niet op de hoogte waren van het beleid van eiseres wordt verworpen. Het moge inmiddels van algemene bekendheid worden verondersteld dat een verhuurder als eiseres bij het kweken van hennep in het gehuurde in beginsel streeft naar beëindiging van de huurovereenkomst.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat sprake is van een ernstig toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.
Ter zake wordt overwogen als volgt.
Onmiskenbaar heeft eiseres er groot belang bij dat handhavend wordt opgetreden tegen hennepkwekerijen in haar woningen. Juist is zoals eiseres stelt, dat dat optreden effectief moet zijn en er op gericht is te voorkomen dan andere huurders in de verleiding komen om hennep te gaan telen.
Van de andere kant is ook zonneklaar dat gedaagden en met name gedaagde sub 1 groot belang heeft bij behoud van de woning. Uit een zich bij de stukken bevindende brief van de behandelende neuroloog van gedaagde sub 1, blijkt het volgende.
In 1988 is gedaagde sub 1 geopereerd voor een tumor van het ruggenmerg en sindsdien heeft hij ernstige restverschijnselen in de vorm van een dwarslaesie T4 met ook gevoelsstoornissen op hogere niveaus op basis van een syrinx, dat wil zeggen vochtophoping in het ruggenmerg. Door de dwarslaesie is gedaagde sub 1 volledig rolstoelafhankelijk en is een aangepaste woning nodig. Aldus de neuroloog.
Bovendien hebben gedaagden, onweersproken door eiseres, gesteld dat gedaagde sub 2 inmiddels de echtscheiding heeft aangevraagd en dat deze thans definitief is, alsmede dat gedaagde sub 2 de woning metterwoon heeft verlaten. Er dient derhalve van te worden uitgegaan dat gedaagde sub 1 thans alleen in de woning woonachtig is.
Daarbij komt dat gedaagde sub 1 voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij in ieder geval een belangrijk deel van de door hem gekweekte hennepplanten aanwendde voor eigen gebruik ter bestrijding van de pijn. In dit verband blijkt uit de eerdergenoemde brief van de neuroloog als volgt.
Gedaagde sub 1 heeft daarbij een centrale chronische pijn in het onderlichaam en hinderlijke spasticiteit van de benen. Ter verlichting van de spasticiteit van de benen heeft gedaagde Lioresal 10 mg. 3 x daags. 1, hetgeen onvoldoende hielp en een hogere dosering geeft sufheid. Gedaagde sub 1 heeft zelf ontdekt dat cannabis in een vrij hoge dosering 3 tot 5 gram per dag een duidelijke verlichting geeft van spasticiteit en centrale pijn. Medicinale cannabis had dit effect niet. Derhalve is gedaagde sub 1 cannabis gaan kweken in zijn woning voor eigen gebruik. Dat cannabis kan leiden tot een verminderde spasticiteit en centrale pijn is met wetenschappelijk onderzoek aangetoond. In grote groepen valt het effect toch vaak tegen maar in individuele gevallen kan cannabis zeker goed helpen. De neuroloog heeft voor gedaagde sub 1 geen duidelijke alternatieven en volgens de neuroloog zijn beide symptomen, te weten de spasticiteit en de centrale pijn, medicamenteus moeilijk te behandelen. Als cannabis goed bij gedaagde sub 1 werkt zou hij dit niet willen wijzigen. Aldus de neuroloog.
De huisarts van gedaagde sub 1 schrijft in de zich eveneens bij de stukken bevindende brief in dit kader als volgt.
Gedaagde sub 1 had een tumor in de ruggenwervels die deels is geopereerd waardoor hij vanaf ongeveer het midden van de rug is verlamd. Dit veroorzaakt, ondanks gevoelsloosheid, aldaar krampen en spasmen in de benen (soort fantoompijn) die met normale medicatie nauwelijks is te bestrijden. Proefondervindelijk heeft gedaagde sub 1 bemerkt dat hij bij gebruik van weed deze klachten deels kan onderdrukken. Hij gebruikt dit al geruime tijd. Mocht dit financieel haalbaar zijn dan zou de huisarts voor deze medicatie gedaagde sub 1 medi-weed voorschrijven. Aldus de huisarts.
Mede in aanmerking nemende vorenstaande overwegingen en voorts blijkende uit de processtukken kan in rechte derhalve genoegzaam worden uitgegaan van de navolgende feiten en omstandigheden:
- gedaagde sub 1 heeft een dwarslaesie en is volledig rolstoelafhankelijk, waardoor hij een aangepaste woning nodig heeft.
- het verkrijgen van een andere aangepaste woning zal voor gedaagde sub 1 nagenoeg onmogelijk blijken te zijn, indien ontruiming moet plaatsvinden.
- gedaagde sub 2 heeft de woning metterwoon verlaten en gedaagde sub 1 is aldaar alleen woonachtig.
- in de woning zijn omstreeks 30 hennepplanten aangetroffen en een belangrijk deel daarvan werd door gedaagde sub 1 aangewend voor eigen gebruik ter bestrijding van de pijn.
- de financiële positie van gedaagde sub 1 ligt op bijstandsniveau en de kosten van medicinale cannabis zijn voor hem niet op te brengen.
- gedaagden hebben naar zij onweersproken stellen, zelf “hun fout” ingezien en hebben de hennepkwekerij voortijdig ontmanteld.
Al deze feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, deze gezien in onderling verband en samenhang, acht de kantonrechter in dit geval de tekortkoming onvoldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. In dit bijzondere geval dient het belang van gedaagde sub 1 bij behoud van de woonruimte zwaarder te wegen dan het belang van eiseres bij ontruiming.
Dit betekent dat de vordering moet worden afgewezen. Eiseres dient in de proceskosten te worden verwezen.
De beslissing
Wijst de vordering af
Verwijst eiseres in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden gevallen en begroot op € 500,- gemachtigden salaris.
Aldus gewezen door mr. P.L. Kerkhofs, kantonrechter te Tilburg, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 februari 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.