Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Breda
zaak/rolnr.: 464243 CV EXPL 07-7324
vonnis d.d. 5 maart 2008
inzake
de Stichting Unilever Pensioenfonds “Progress”,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk, van SWG Incasso Advocaten te Rosmalen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde,
gemachtigde: de heer F.A.M. Schoonen.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het exploot van dagvaarding van 22 oktober 2007, met producties;
b. de conclusie van antwoord, met producties;
c. de conclusie van repliek, met een productie;
d. de conclusie van dupliek, met producties.
1.2 De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2. Het geschil
2.1 Eiseres (verder te noemen: “Progress”) vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om de huurprijs voor de [adres] te Breda per 1 maart 2007 vast te stellen op het door partijen overeengekomen bedrag van € 499,88 per maand, met veroordeling van gedaagde (verder te noemen: “[gedaagde]”) in de kosten van de procedure.
2.2 [gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staan – als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende (gemotiveerd) weersproken, dan wel aan de hand van de inhoud van de overgelegde producties - de volgende feiten in rechte vast:
a. [gedaagde] huurt van Progress de woonruimte te Breda aan de [adres], op de voorwaarden en bepalingen als tussen partijen overeengekomen;
b. de Huurcommissie heeft op 19 april 2007 een verzoek van [gedaagde] ontvangen als bedoeld in artikel 7:257 lid 2 BW tot het doen van een uitspraak over de tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken aan voornoemde woonruimte;
c. de voorzitter van de Huurcommissie heeft op 18 juni 2007 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten instellen, waarvan een rapport is opgemaakt (hierna: “het rapport”);
d. het verzoek van [gedaagde] is ter zitting van 13 augustus 2007 door de Huurcommissie mondeling behandeld, waarbij [gedaagde] aanwezig was. Progress heeft bij brief d.d. 9 augustus 2007 bericht niet ter zitting te zullen verschijnen, waarbij zij tevens heeft verklaard in te stemmen met het overgelegde rapport;
e. bij uitspraak d.d. 13 augustus 2007 (verzonden op 31 augustus 2007) heeft de Huurcommissie - voor zover van belang – vastgesteld dat de woonruimte een gebrek vertoont en wel een gebrek in de categorie C (genummerd C1) inhoudende dat de cv- installatie niet naar behoren functioneert. Omdat de woonruimte het gebrek vertoont heeft de Huurcommissie voorts bepaald dat het redelijk is dat [gedaagde] per 1 maart 2007 € 238,67 per maand als huurprijs betaalt, zijnde 40% van de op 1 maart 2007 geldende maximale huurprijs (ad € 596,67 per maand). Eerst als het gebrek is opgeheven is [gedaagde] de laatstelijk overeengekomen huurprijs van € 499,88 per maand weer verschuldigd;
f. de woonruimte is gewaardeerd op 138 punten.
3.2 Progress baseert haar vordering op voornoemde vaststaande feiten alsmede op de stelling dat zij zich met de inhoud van de uitspraak van de Huurcommissie en de motivering daarvan, niet kan verenigen. Als bezwaar tegen de uitspraak voert Progress – kort samengevat – aan dat zij betwist dat er sprake is van een gebrek dat aanleiding geeft tot het verlagen van de maximale huurprijs met 40%. Volgens Progress is de klacht van [gedaagde], zoals opgenomen in het rapport, namelijk dat de cv-installatie onvoldoende capaciteit zou hebben om de woonruimte op een adequate wijze te verwarmen, niet gebleken. Volgens Progress is er zelfs sprake van overcapaciteit. Het feit dat sommige radiatoren ten tijde van het voorbereidend onderzoek slechts gedeeltelijk heet werden zou, volgens Progress, aanleiding kunnen geven tot de gedachte dat niet alle radiotoren goed ontlucht waren, welk ontluchten een taak van [gedaagde] is. Indien de oplossingen welke door Progress zijn voorgesteld, zouden worden uitgevoerd (te weten het ‘knijpen’ van de radiatoren in de woonkamer dan wel het instellen van de moederhaard op een hoger nivo), blijkt volgens Progress nergens uit dat dit zou leiden tot een nieuw gebrek zoals gesteld in het rapport, te weten geluidsoverlast. Zelfs al zou er sprake zijn van een gebrek – quod non - dan is er volgens Progress nog geen aanleiding tot het verlagen van die maximale huurprijs met 40%, nu [gedaagde] Progress niet in de gelegenheid heeft gesteld om het door haar gestelde gebrek te herstellen.
3.3 [gedaagde] voert tegen de vordering van Progress gemotiveerd verweer. Kort samengevat komt dit verweer erop neer dat er (nog steeds) gebreken zijn aan haar cv-installatie. Volgens een door haar ingeschakelde installateur komt het er kortweg op neer dat de leidingen verkeerd zijn aangelegd en dat er thermostatische kranen geplaatst moeten worden. De belangrijkste oorzaak van het niet op temperatuur komen is echter de verkeerde montage van de cv-pomp die bij de onderhavige cv-installatie verticaal is gemonteerd in plaats van horizontaal. Hierdoor geeft de cv-installatie te weinig warmte af en maakt, door het gebrek aan smering, te veel lawaai, terwijl zij bovendien sneller slijt. [gedaagde] betwist dat zij Progress geen gelegenheid zou hebben gegeven om werkzaamheden te verrichten. Volgens [gedaagde] weigerde het installatiebedrijf van Progress te komen omdat dit bedrijf stelde dat [gedaagde] alles zelf kon doen (te weten: het knijpen en ontluchten van de radiatoren, de circulatiepomp op een hogere stand zetten en/of het uitzetten van de sfeerbrander). [gedaagde] wijst er voorts nog op dat het ontluchtingsnippel verkeerd in de leidingen is geplaatst waardoor de installatie niet normaal kan worden ontlucht. Verder maakt zij er melding van dat het vorige installatiebedrijf van Progress de radiatorcapaciteit in de woonkamer te klein vond en daarom in april 2006 de eenplaatsradiator heeft vervangen door een drieplaatsradiator. Volgens de huidige installateur van Progress is deze zwaardere radiator nu de oorzaak van het falen en moet er geknepen en ontlucht worden. Omdat Progress haar klachten niet serieus heeft behandeld en haar letterlijk in de kou laat zitten, heeft [gedaagde] zich gewend tot de Huurcommissie, welke commissie [gedaagde] in het gelijk heeft gesteld. [gedaagde] verzoekt dan ook aan de rechtbank om Progress te dwingen om de gebreken aan haar cv-installatie vakkundig te laten repareren en de uitspraak van de Huurcommissie te respecteren. Zij meldt nog dat het onderzoek van voornoemde installateur haar € 238,00 heeft gekost.
3.4 Progress heeft tijdig, te weten binnen 8 weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, een vordering ingesteld bij de kantonrechter zodat zij in zoverre kan worden ontvangen in die vordering. Hierbij wordt nog opgemerkt dat Progress bij conclusie van repliek - onder meer - akte verzoekt van haar wijziging van eis. Nu Progress echter niet (duidelijk) stelt wat die wijziging inhoudt, wordt hieraan voorbijgegaan.
3.5 Progress heeft in de onderhavige procedure verzocht om de huurprijs voor de [adres] te Breda per 1 maart 2007 vast te stellen op het door partijen overeengekomen bedrag van € 499,88 per maand. Zij betwist dat er sprake zou zijn van een gebrek dat aanleiding geeft tot het verlagen van de maximale huurprijs met 40%, zoals door de Huurcommissie vastgesteld. Allereerst dient derhalve nagegaan te worden of er sprake is van een gebrek als bedoeld in de wet. In het Besluit Gebreken, welk besluit op de onderhavige materie van toepassing is, zijn categorieën van omstandigheden genoemd die bij de redelijkheid van de in rekening te brengen huurprijs een rol spelen. De tekst onder categorie C, getiteld ‘overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte zelf’, luidt dat ‘de woonruimte een gebrek vertoont of een tekortkoming die:
a. niet behoort tot de gebreken of tekortkomingen, bedoeld in de categorieën A en B, en
b. ernstig het woongenot schaadt, waarvan bijvoorbeeld sprake is bij: (…) een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmte-afgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert zodat adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is.’
3.6 Uit de stellingen van partijen en de in het geding gebrachte stukken blijkt het volgende.
3.6.1 In het rapport staat – voor zover thans van belang - dat tijdens het onderzoek gedurende 30 minuten de moederhaard op de hoogste stand is gezet en dat hieruit bleek dat de radiatoren in de woonkamer en de slaapkamer aan de achterzijde (open verbinding met de woonkamer) heet werden. Een thermometer in de woonkamer gaf een temperatuur aan van 22 tot 23 graden. De radiatoren in de twee slaapkamers aan de voorzijde en de radiator in de doucheruimte werden redelijk warm (bovenzijde heet, onderzijde lauw tot warm). De radiator in de grote slaapkamer aan de achterzijde werd redelijk warm. De radiator in de hal was lauw en die in de keuken bleef koud. Progress heeft ingestemd met de inhoud van dit rapport en gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] die inhoud betwist.
3.6.2 In afwijking van de inhoud van het rapport, is de Huurcommissie van oordeel dat sprake is van de aanwezigheid van een tekortkoming en/of een gebrek. Met name de in het rapport onder punt II c vermelde tekortkomingen en/of gebreken aan de cv-installatie leiden er volgens de Huurcommissie toe dat er sprake is van een ernstige verstoring van het woongenot of een de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmerende situatie. Kort samengevat is de commissie van oordeel dat de cv-installatie niet goed is ingeregeld en dat de door Progress geboden oplossing – het knijpen van de radiator in de woonkamer dan wel het instellen van de moederhaard op een hoger nivo – weer een ander gebrek oplevert, te weten geluidsoverlast. Nu Progress niet ter zitting is verschenen, heeft zij geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om bij de zitting van de Huurcommissie enig verweer te voeren. Gelet op het voorgaande heeft de Huurcommissie in haar uitspraak bepaald dat de geldende huurprijs verlaagd wordt tot 40% van de maximale huurprijs, zolang het vermelde gebrek voortduurt. Progress kan zich hiermee niet verenigen.
3.6.3 Om de oorzaak van het slecht functioneren van de cv-installatie te onderzoeken heeft [gedaagde] een installateur opdracht gegeven om de fout op te sporen. In zijn brief d.d. 8 augustus 2007 heeft deze – samengevat - het volgende geconstateerd:
a. de radiotoren in de badkamer, hal en keuken werden pas warm nadat alle andere radiatoren waren dichtgedraaid en de cv-pomp op een hogere stand was gezet. Volgens hem veroorzaakt doordat het systeem zeer moeilijk te ontluchten is aan de achterkant van de woning;
b. de cv-pomp (merk: Grundfos) is verticaal gemonteerd, hetgeen niet volgens de richtlijnen van de fabrikant is. Hierdoor veroorzaakt de pomp meer geluid, waardoor [gedaagde] de pomp op een lagere stand laat staan, waardoor het systeem minder druk heeft;
c. de radiatoren in de huiskamer samen met de moederhaard hebben een overcapaciteit, waardoor de huiskamer veel sneller op temperatuur is en de (te) grote radiatoren te lang na-ijlen. Hierdoor ontstaat een overstoot bij een hogere ingestelde c.v.-temperatuur.
In voornoemde brief draagt de installateur tevens een aantal oplossingen voor de geconstateerd problemen aan.
3.6.4 In de overgelegde brief d.d. 3 december 2007 van de installateur van Progress, staat onder meer dat hij het niet geheel eens is met de constateringen van de installateur van [gedaagde], waarbij hij – onder meer - aanvoert:
d. thermostaatkranen plaatsen in de woonkamer hoeft niet uitgevoerd te worden indien de radiatorcapaciteit in de woning in evenwicht is; door de overcapaciteit van de woonkamer is dit niet meer het geval;
e. twee ontluchtingspunten kunnen voldoende zijn indien deze op de juiste plaats zitten;
f. in meerdere woningen zijn de circulatiepompen op deze wijze geplaatst, hiervan horen wij weinig klachten, ook met een hogere stand van de pomp.
3.7 Op grond van voornoemde bevindingen en stellingen is – naar het oordeel van de kantonrechter - voldoende komen vast te staan dat de cv-installatie in het gehuurde niet goed functioneert en dat dit kan worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in voornoemd Besluit Gebreken. Immers uit het rapport blijkt dat er sprake is van een verwarmings-installatie die onvoldoende warmte-afgifte levert in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte. Mede gelet op de constateringen van de door [gedaagde] ingeschakelde installateur, is voldoende gebleken van een gebrek aan de onderhavige cv-installatie. De brief van de door Progress ingeschakelde installateur houdt ook geen weerlegging hiervan in. Hieruit blijkt immers (ook) dat er sprake is van een overcapaciteit in de kamer, waardoor de capaciteit in de overige ruimtes te klein is, zodat die ruimtes te koud blijven. Voorts vermeldt die installateur dat er door de installateur van [gedaagde] te veel nadruk wordt gelegd op de circulatiepomp omdat de slaapkamer, badkamer etc. nooit op temperatuur zullen komen aangezien de haard uitschakelt bij het veel sneller op temperatuur zijn van de woonkamer; hoe hoog de pomp ook staat en hoe goed deze ook is gemonteerd en ontlucht. Echter, de installateur van Progress ontkent niet dat de circulatiepomp verkeerd is gemonteerd. De enkele mededeling van de installateur van Progress dat in meerdere woningen de circulatiepompen op deze wijze geplaatst zijn en dat zij hiervan weinig klachten horen, ook met een hogere stand van de pomp, houdt immers niet in dat er bij [gedaagde] geen sprake zou kunnen zijn van terechte klachten, waaronder de klacht met betrekking tot de geluidsoverlast. De stelling van Progress bij conclusie van repliek, inhoudende dat niet vast is te stellen of de door [gedaagde] in het geding gebrachte informatie wel ziet op hetzelfde type pomp als die bij [gedaagde] is geïnstalleerd en dat evenmin met zekerheid kan worden vastgesteld dat het plaatsen van de pomp op de wijze waarop dat bij [gedaagde] heeft plaatsgevonden, schade aan de pomp tot gevolg kan hebben, wordt - gelet op het vooroverwogene - voorbijgegaan.
3.8 Progress heeft het gebrek met betrekking tot de cv-installatie ook niet weggenomen. Progress kan niet worden gevolgd in haar stelling dat [gedaagde] haar niet in de gelegenheid heeft gesteld om de problemen op te lossen en dat Progress daardoor niet in verzuim kan komen. Immers, Progress stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] het probleem zelf op kan lossen door het knijpen en ontluchten van de radiatoren, de circulatiepomp op een hogere stand zetten en/of het uitzetten van de sfeerbrander.
De tijdelijke huurverlaging tengevolge van onderhoudsgebreken is door de wetgever bedoeld als een aansporing aan de verhuurder om het gebrek te verhelpen. Gelet op al het voorgaande, komt de kantonrechter tot het oordeel dat een tijdelijke huurverlaging tot 40% van de maximale huurprijs op zijn plaats is. Om recht te kunnen doen gelden op een hogere huurprijs, zal Progress deugdelijke maatregelen dienen te treffen die het gebrek aan de cv-installatie verhelpen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de zaak enige tijd aan te houden teneinde Progress hiertoe in de gelegenheid te stellen. Immers, bij een geschil over de vraag of de gebreken, die aanleiding gaven tot de door de Huurcommissie opgelegde sanctie, inmiddels zijn weggenomen, is de Huurcommissie de aangewezen instantie om hierover een uitspraak te doen. De vordering van Progress om de huurprijs voor de [adres] te Breda per 1 maart 2007 vast te stellen op het door partijen overeengekomen bedrag van € 499,88 per maand zal worden afgewezen, in zoverre dat de voornoemde huurprijs wordt bepaald op 40% van de maximale huurprijs.
3.9 [gedaagde] verzoekt de rechtbank om Progress te dwingen om de gebreken aan haar cv-installatie vakkundig te laten repareren. Voor zover dit moet worden opgevat als een zelfstandig verzoek, kan dat verzoek – gelet op al het vooroverwogene – worden toegewezen. Nu [gedaagde] geen dwangsommen aan haar verzoek heeft verbonden, kan er op die wijze geen extra druk op Progress worden uitgeoefend. Wellicht is dit ook niet nodig en gaat Progress – gezien de beslissingen van de Huurcommissie en de kantonrechter – over tot herstel van de gebreken aan de cv-installatie.
[gedaagde] vermeldt tevens in haar conclusie van antwoord dat het onderzoek van de door haar ingeschakelde installateur € 238,00 heeft gekost. Voor zover zij heeft bedoeld hiermee een reconventionele vordering in te stellen, wordt zij hierin niet ontvankelijk verklaard. Immers, ook bij een reconventionele vordering dient een procespartij aan zijn of haar stelplicht te voldoen. Nu [gedaagde], naast voornoemde vermelding, haar (mogelijke) vordering op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd of toegelicht, wordt geoordeeld dat niet aan die stelplicht is voldaan.
3.10 Als de in het ongelijk te stellen partij, zal Progress worden veroordeeld in de proceskosten.
4 . De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af, in zoverre dat de huurprijs voor de [adres] te Breda per 1 maart 2007 wordt vastgesteld op 40% van de maximale huurprijs;
- veroordeelt Progress om de gebreken aan de cv-installatie te herstellen;
- verstaat dat [gedaagde], voor zover zij heeft bedoeld een reconventionele vordering in te stellen, niet ontvankelijk is in die vordering;
- veroordeelt Progress in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 350,00 aan salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis – in zoverre – uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Minnaar, en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2008.