Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
Team handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: 186846 / KG ZA 08-142
Vonnis in kort geding van 4 april 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SILVERSTONE VASTGOED BV,
gevestigd en kantoorhoudende te Ossendrecht, gemeente Woensdrecht,
eiseres,
procureur mr. I. Stolting,
tegen
1. [V],
wonende te Bergen op Zoom,
2. [J],
wonende te Bergen op Zoom,
3. [B],
wonende te Bergen op Zoom,
4. [F],
wonende te Bergen op Zoom,
5. [Ba],
wonende te Bergen op Zoom,
6. zij die verblijven in de gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan staande en gelegen te Bergen op Zoom aan de Prins Bernardlaan 64
(De Pastorie),
gedaagden,
niet verschenen,
7. [E],
wonende te Bergen op Zoom,
gedaagde,
advocaat mr. E.Th. Hummels te Zeist
Partijen zullen hierna Silverstone en gedaagden genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 maart 2008,
- de bij fax van 20 maart 2008 door gedaagde sub 7 in het geding gebrachte producties,
- de bij fax van 21 maart 2008 door Silverstone in het geding gebrachte producties,
- de mondelinge behandeling op 25 maart 2008,
- de pleitnota van gedaagde sub 7,
- de bij fax van 2 april 2008 door Silverstone in het geding gebrachte verklaring ex artikel 557a Rv van de gemeente Bergen op Zoom,
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1. Silverstone vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagden te veroordelen om binnen twee dagen na het betekenen van dit vonnis het pand aan de Prins Bernardlaan no. 64 te Bergen op Zoom, kadastraal bekend gemeente Bergen op Zoom, sectie F 7049, te verlaten en te ontruimen en geheel leeg en ontruimd ter vrije beschikking van Silverstone te stellen,
II. Silverstone te machtigen om, indien gedaagden met die ontruiming in gebreke blijven, deze te doen uitvoeren met de sterke arm van justitie en politie,
III. te bepalen dat dit vonnis tot een jaar na de datum van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dit voordoet,
IV. gedaagden te veroordelen aan Silverstone te betalen een voorschot op schade- en gebruiksvergoeding over de periode vanaf 26 juli 2007 tot en met heden van euro 20.000,--,
V. gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure.
2.2. Gedaagde sub 7 voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. Mr. Hummels heeft tijdens de behandeling ter zitting bezwaar heeft gemaakt tegen de producties 1 tot en met 7, die door mr. Stolting bij faxbericht van 21 maart 2008 namens Silverstone aan de rechtbank zijn overgelegd. Hij heeft hiertoe aangevoerd dat de producties niet tijdig zijn overgelegd en dat de foto’s van het pand (productie 5) onherkenbaar zijn en bovendien illegaal zijn gemaakt.
Gelet op de pleitnota van mr. Hummels en het ter zitting gevoerde verweer, is de voorzieningenrechter van oordeel dat mr. Hummels voldoende kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van de producties. De producties zullen derhalve meegenomen worden in de beoordeling van het geschil. De overgelegde foto’s zijn echter ook voor de rechtbank onherkenbaar, zodat de foto’s (productie 5) buiten beschouwing worden gelaten.
3.2. Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
- Silverstone is eigenaresse van het pand aan de Prins Bernardlaan no. 64 te Bergen op Zoom (verder te noemen: het pand).
- In juli 2007 heeft Silverstone met aspirant huurders gesproken over het huren van het pand met ingang van 1 augustus 2007.
- Op of omstreeks 26 juli 2007 hebben gedaagden het pand gekraakt.
- De aspirant huurders hebben het pand niet betrokken.
- Bij brieven van 5 augustus 2007, 8 augustus 2007, 20 augustus 2007 en 9 januari 2008 hebben de aspirant huurders Silverstone aangeschreven. Zij stellen met Silverstone een huurovereenkomst te zijn aangegaan en hebben Silverstone aangesproken op haar verplichtingen uit deze huurovereenkomst.
- Op 10 februari 2008 heeft Silverstone een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met de heer Tebbenhoff, inhoudende dat het pand zo spoedig mogelijk aan Tebbenhoff wordt verhuurd om te worden gebruikt als kantoorruimte voor zijn beveiligingsbedrijf.
- Tot op heden weigeren gedaagden het pand vrijwillig te verlaten en te ontruimen.
3.3 Silverstone legt aan haar vordering in essentie ten grondslag dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming omdat zij het pand bij huurovereenkomst d.d. 10 februari 2008 heeft verhuurd aan de heer Tebbenhof en zij thans wordt aangesproken door Tebbenhof op haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens Silverstone lijdt zij aanzienlijke schade door de aanwezigheid van de krakers omdat zij huurinkomsten van Tebbenhof misloopt en een schadeclaim van Tebbenhof riskeert.
3.4. Gedaagde sub 7 stelt zich op het standpunt dat de met Tebbenhof gesloten overeenkomst niet serieus genomen moet worden. Hij heeft daartoe aangevoerd dat Silverstone in de dagvaarding stelt dat zij nog immer van plan is het pand aan derden te verhuren en zelfs geïnteresseerde huurders heeft als ook getekende huurcontracten. Dit strookt niet met de stelling van Silverstone dat het gehele pand is verhuurd aan Tebbenhof, aldus gedaagde sub 7. Voorts heeft gedaagde sub 7 aangevoerd dat het pand reeds geruime tijd leegstaat.
3.5. In deze procedure staat vast dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven en ondanks sommatie daartoe het pand niet verlaten hebben. Op zich levert deze omstandigheid een grond op voor ontruiming. Ter beoordeling van de voorzieningenrechter staat thans of Silverstone voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft om die ontruiming met behulp van een kort geding vonnis af te dwingen.
3.6. Het enkele feit dat het pand geruime tijd heeft leeggestaan c.q. nog immer leegstaat, leidt nog niet tot het ontbreken van een spoedeisend belang. Evenmin treft het verweer van gedaagde sub 7 doel dat Silverstone geen spoedeisend belang heeft omdat de met Tebbenhof gesloten huurovereenkomst niet serieus genomen moet worden. Nu Silverstone een getekend exemplaar van een huurovereenkomst heeft overgelegd evenals enkele brieven van de (aspirant) huurder, had het op de weg van gedaagde sub 7 gelegen zijn verweer op dit punt nader te onderbouwen. De enkele stelling dat in dagvaarding wordt gesproken over andere huurders en andere getekende contracten, is daartoe bepaald onvoldoende.
Teneinde het pand voor de verhuur gebruiksklaar te maken, dienen in het pand nog werkzaamheden uitgevoerd te worden. Zolang het pand niet ontruimd is, kunnen geen werkzaamheden in het pand verricht worden waardoor het pand niet verhuurd kan worden. Nu voorshands voldoende aannemelijk is dat Silverstone het pand heeft verhuurd, en dat zij schade lijdt zolang het pand gekraakt wordt, is dit een voldoende spoedeisend belang voor ontruiming.
3.7. Een belangenafweging kan evenmin tot een ander oordeel leiden. Op grond van het hiervoor overwogene is er geen reden aan te nemen dat het belang van gedaagden om het pand te gebruiken dient te prevaleren boven het belang van Silverstone.
3.8. Het vorenstaande brengt met zich dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, met dien verstande dat aan gedaagden een ontruimingstermijn van veertien dagen zal worden gegund.
3.10. Ten aanzien van de vordering tot betaling van een voorschot op de schade- en gebruiksvergoeding stelt de voorzieningenrechter voorop dat toewijzing van een geldvordering in kort geding in beginsel slechts mogelijk is indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, later oordelend, de betreffende vordering zou toewijzen, bij toewijzing voorts een spoedeisend belang bestaat en er geen sprake is van een onaanvaardbaar restitutierisico.
3.11. Silverstone heeft haar vordering uit hoofde van schade- en gebruiksvergoeding op geen enkele wijze onderbouwd. Onvoldoende aannemelijk is dat zij als gevolg van het handelen van gedaagden thans voor een bedrag van tenminste euro 20.000,-- schade heeft geleden danwel gebruiksvergoeding heeft gederfd. Nadere bewijsvoering is daarvoor noodzakelijk, waarvoor het kort geding zich niet leent.
Vorenstaande leidt ertoe dat thans niet reeds zodanig waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vordering van Silverstone zal toewijzen, dat in kort geding een voorschot daarop kan worden toegewezen. Of Silverstone spoedeisend belang heeft bij haar vordering en of een restitutierisico aanwezig is kan derhalve buiten beschouwing blijven.
3.12. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1. veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis het pand aan de Prins Bernardlaan no. 64 te Bergen op Zoom, kadastraal bekend gemeente Bergen op Zoom, sectie F 7049, te verlaten en te ontruimen en geheel leeg en ontruimd ter vrije beschikking van Silverstone te stellen,
4.2. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Nollen en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. Theuws op 4 april 2008.