Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/804
Uitspraakdatum: 21 maart 2008
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de inspecteur van de Belastingdienst,
verweerder.
Eiser en verweerder worden hierna aangeduid als respectievelijk belanghebbende en de inspecteur.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de inspecteur van 15 januari 2007 op het bezwaar van belanghebbende tegen de aan hem opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting tot een bedrag van € 3.673.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2008 te [woonplaats]. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde, alsmede de inspecteur.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Belanghebbende en zijn drie zussen hebben bij notariële akte van levering van 3 januari 2005 voor gelijke aandelen de eigendom verkregen van een winkelpand met bovenwoning, ondergrond en erf aan [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand). De koopprijs bedroeg € 320.000. Verkoper was [BV], een vennootschap waarin de vader van belanghebbende en zijn zussen directeur en enig aandeelhouder is. Bij die akte is door belanghebbende en zijn zussen € 19.200 overdrachtsbelasting aangegeven en afgedragen.
2.2. Ten tijde van de levering op 3 januari 2005 was het pand nog verhuurd, kopers en verkoper waren ervan op de hoogte dat de huur was opgezegd. De jaarhuur bedroeg op het moment van opzegging € 25.681. Het pand betreft een winkelpand met onzelfstandige bovenwoning in het centrum van [woonplaats] op zogenaamde A-locatie. Het pand is sinds 1962 niet gewijzigd. Eind maart 2005 is, nadat een aantal potentiële huurders had afgehaakt, besloten tot verkoop in plaats van verhuur. Na onderhandeling in april 2005 is het pand in mei verkocht en geleverd voor een koopprijs van uiteindelijk € 560.000.
2.3. Het pand is bij notariële akte van 2 mei 2005 geleverd voor een koopprijs van € 560.000. Het pand is in de staat verkocht waarin het door belanghebbende en zijn zussen in januari is gekocht echter in mei vrij van huur of gebruik.
2.4. In geschil is het antwoord op de vraag of de naheffingsaanslag, waarbij de inspecteur de overdrachtsbelasting naheft ervan uitgaande dat het pand in januari eveneens een waarde had van € 560.000, terecht en tot een juist bedrag is opgelegd.
2.5. Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak, waarop de verkrijging betrekking heeft en is de waarde ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Krachtens artikel 52 van Pro de Wet BRV moet onder "waarde" worden verstaan: de waarde in het economisch verkeer. Op grond van vaste rechtspraak dient voor de waarde in het economische verkeer in het algemeen te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.
2.6. Vaststaat dat op 2 mei 2005, dit is binnen vijf maanden nadat belanghebbende en zijn zussen het pand hebben verkregen, een onafhankelijke derde bereid was voor het pand een prijs te betalen van € 560.000. De rechtbank is van oordeel dat dan als waarde in het economisch verkeer van het pand op 2 mei 2005 minimaal € 560.000 bedroeg. De rechtbank is tevens van oordeel dat, nu aan het pand in die vijf maanden niets is gewijzigd, aannemelijk is dat de waarde in het economisch verkeer van het pand op 3 januari 2005 hoger lag dan de door belanghebbende en zijn zussen betaalde prijs van € 320.000 en, gezien het korte tijdsverloop van vijf maanden, die waarde gesteld kan worden op € 560.000. De omstandigheid dat het pand op 3 januari was verhuurd en op 2 mei vrij van huur was, acht de rechtbank in het onderhavige geval niet van betekenis nu die huur op 3 januari reeds was opgezegd en er derhalve vanuit kan worden gegaan dat het pand toen in wezen vrij van huur en gebruik kon worden geleverd.
2.6. Hetgeen belanghebbende hiertegen aanvoert, - kort en zakelijk weergegeven - dat hij en zijn zussen bij de aankoop van het pand zijn uitgegaan van een tweetal taxaties: een taxatie van 16 november 2004, resulterend in een waarde in het economisch verkeer per april 2005 van € 320.000 en een taxatie van 2 mei 2002 waarbij een huurwaarde per "heden" van € 25.000 per jaar wordt toegekend. Deze taxaties dienen volgens belanghebbende ten grondslag te liggen aan de verschuldigde overdrachtsbelasting op 2 januari 2005. Deze stelling baat belanghebbende niet. Taxaties zijn steeds schattingen waarbij de uitkomst van die schatting sterk afhangt van de daarbij gehanteerde uitgangspunten. Ten tijde van de taxaties was steeds sprake van een situatie dat de eigenaar enkel oog had voor het rendabel maken van het pand door middel van huur. Hiervan uitgaande zijn de taxaties op zichzelf beschouwd niet onjuist. De daadwerkelijke verkoop van het pand heeft echter geleid tot een gerealiseerde verkoopprijs van € 560.000. Het begrip "waarde in het economisch verkeer" dwingt in dat geval dan tot het hanteren van die gerealiseerde verkoopprijs als de juiste waarde. Een derde taxatie van 4 april 2005, waarbij een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 4 april 2005 wordt gewaardeerd op € 322.000 maakt dit niet anders.
2.7. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat het arrest van de Hoge Raad van 5 februari 1969, nr. 16.047, BNB 1969/63 een nuancering behelst van de definitie van de waarde in het economisch verkeer zoals in 2.5 verwoord, in die zin dat in een geval als het onderhavige niet mag worden uitgegaan van een extreem hoog bod van een toevallige koper. De bij genoemd arrest gegeven definitie luidt voor dat geval als volgt:
'ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, dient als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend, in het algemeen te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.'
Het pand is een winkelpand in het centrum van [woonplaats] en kan derhalve niet worden aangemerkt als een onroerende zaak waarin geen of nagenoeg geen handel wordt gedreven; het pand is een courante onroerende zaak. Bovendien zijn er geen bijzondere feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan de op 2 mei gerealiseerde verkoopprijs niet als een onder normale omstandigheden tot stand gekomen prijs moet worden aangemerkt. De rechtbank merkt hierbij op dat de omstandigheid dat de koper mogelijk uit speculatieve overwegingen heeft gehandeld, niet een dergelijke omstandigheid is. De rechtbank is derhalve van oordeel dat het genoemde arrest niet leidt tot een andere conclusie dan die zoals in 2.5 is gegeven. Voorzover belanghebbende uitgaat van een andere of verdere nuancering dan het vorenstaande, is zijn standpunt onjuist.
2.8. De rechtbank verwerpt ten slotte belanghebbendes stelling dat geen rekening gehouden mag worden met de gerealiseerde verkoopprijs aangezien bij de vaststelling van schadevergoedingen in een onteigeningsprocedure ook geen rekening wordt gehouden met door speculatie opgedreven verkoopopbrengsten. De bepaling van de waarde in zake een onteigeningsprocedure heeft immers een ander doel dan de bepaling van de waarde in het economische verkeer ten behoeve van een belastingwet.
2.9. Op grond van het in 2.5 tot en met 2.7 overwogene is de rechtbank van oordeel dat de inspecteur de naheffingsaanslag terecht en tot een juist bedrag heeft opgelegd. Nu het taxatierapport van de belastingdienst, wat daar overigens ook van zij, geen rol heeft gespeeld laat de rechtbank belanghebbendes grieven tegen dat rapport onbehandeld.
2.10. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
2.11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 21 maart 2008 door mr. C.A.F.M. Stassen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. P.J.G. Tiemessen, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.