Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
Team handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: 186491 / KG ZA 08-123
Vonnis in kort geding van 15 april 2008
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS BEAU BOIS, AALSCHOLVER 2 TOT EN MET 28 (EVEN NUMMERS) TE ETTEN-LEUR,
gevestigd te Etten-Leur,
eiseres,
procureur mr. C.H. Pannekoek,
tegen
1. [gedaagde],
2. [gedaagde],
beiden wonende te Etten-Leur,
gedaagden,
procureur mr. C.G.H. Hofland,
advocaat mr. G.P.M. Sanders te Eindhoven.
Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagden] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 maart 2008,
- de mondelinge behandeling op 1 april 2008,
- de pleitnota van mr. Pannekoek en de door de VvE in het geding gebrachte producties,
- de pleitnota van mr. Sanders en de door [gedaagden] c.s. in het geding gebrachte producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1. De VvE vordert als voorlopige voorziening om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] c.s. te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis het houden van hun hond [S] te beëindigen, onder verbeurte van een dwangsom van eur 1.000,-- per dag of dagdeel dat [gedaagden] c.s. in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, een en ander met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de kosten van deze procedure.
2.2. [gedaagden] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De feiten
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
- Het gebouw aan de Aalscholver te Etten-Leur is bij notariële akte van 11 maart 1993 gesplitst in appartementsrechten, hierna het appartementencomplex. Bij die akte is opgericht de “Vereniging van Eigenaars Beau Bois, Aalscholver 2 tot en met 28 (even nummers) te Etten-Leur”.
- In voornoemde splitsingsakte is onder meer bepaald dat met betrekking tot de appartementen als reglement van splitsing geldt het Modelreglement van de Koninklijke Notariële Broederschap van 2 januari 1992, hierna het modelreglement. Dit modelreglement geeft de mogelijkheid het gebruik van de privé-gedeelten nader in het huishoudelijk reglement te regelen.
- Sinds 23 maart 2005 luidt artikel 6 van het huishoudelijk reglement als volgt:
“Op de vergadering van woensdag 16 maart 2005 is met algemene instemming besloten een schriftelijke stemming te houden over het onderwerp huisdieren. Deze stemming heeft plaatsgevonden op 21/22 maart 2005, waarvan de uitslag is als volgt: 10 stemmen voor, 2 stemmen tegen en 2 onthoudingen. Bij meerderheid van stemmen is besloten een algemeen verbod van huisdieren in te stellen m.i.v. 22 maart 2005. Dit verbod geldt voor nieuwkomers in het appartementencomplex.
In de tot het gebouw behorende ruimten, tuinen en parkeerterrein mogen geen dieren loslopen noch uitgelaten worden. Elke schade aan en extra kosten van schoonhouden van een gemeenschappelijke ruimte en terreinen veroorzaakt door een huisdier, zullen door de eigenaar moeten worden vergoed”.
- Op 7 januari 2007 hebben [gedaagden] c.s. het appartementsrecht gekocht, dat recht geeft op het gebruik van woning nr. 18, gelegen op de tweede verdieping van het appartementencomplex. Het appartementsrecht is op 1 mei 2007 aan [gedaagden] c.s. geleverd.
- [gedaagden] c.s. zijn eigenaren van een hondje (Jack Russell terriër) “[S]”.
- Bij brief van 21 mei 2007 heeft de VvE antwoord gegeven op de vraag van [gedaagden] c.s. of het toegestaan was huisdieren in het appartementencomplex te houden. Dit antwoord luidt:
“Bij aankoop van uw appartement bent u akkoord gegaan met de voorwaarden van het Huishoudelijk Reglement. Het is dan ook niet toegestaan om huisdieren in het appartementencomplex te houden”.
- Bij brief van 24 mei 2007 hebben [gedaagden] c.s. de VvE onder meer te kennen gegeven dat zij het onbeperkte verbod op het houden van een hond ongeldig achten en zich daaraan niet gebonden achten.
- Op 26 mei 2007 hebben [gedaagden] c.s. met hun hondje [S] de door hen aangekochte woning in het appartementencomplex betrokken.
- Ondanks herhaalde sommatie, weigeren [gedaagden] het houden van hun hondje [S] in het appartementencomplex te staken.
4. De beoordeling
4.1. De VvE stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] c.s. bewust in strijd handelen met het algemene verbod tot het houden van huisdieren in het appartementencomplex, zoals neergelegd in artikel 6 van het voor hen geldend huishoudelijk reglement. Zij voert daartoe aan dat het algemene verbod reeds voorafgaand aan de koop van het appartementsrecht door [gedaagden] c.s. is ingesteld, dat [gedaagden] c.s. voorafgaand aan de koop kennis hebben genomen van het huishoudelijk reglement en daarmee van het verbod, maar dat zij hun woning toch hebben betrokken met medeneming van hun hond. Zij kan niet toestaan dat er in strijd met de opgestelde regels wordt gehandeld en is verplicht tot handhaving van die regels. Bovendien veroorzaakt de hond overlast, waaronder verergerde gezondheidsklachten van een aantal bewoners. Zij heeft dan ook recht en spoedeisend belang bij toewijzing van haar vordering, aldus de VvE.
4.2. Als meest verstrekkende verweer voeren [gedaagden] c.s. aan dat de VvE niet ontvankelijk is in haar vordering, omdat zij niet de bij splitsingsakte van 11 maart 1993 opgerichte “Vereniging van Eigenaars Beau Bois, Aalscholver 2 tot en met 28 (even nummers) te Etten-Leur” is.
Ter zitting heeft de VvE daartegen aangevoerd dat haar naam in de dagvaarding door een misverstand onjuist is weergegeven en dat haar werkelijke naam luidt zoals in de splitsingsakte van 11 maart 1993 is weergeven. Volgens de VvE weten [gedaagden] c.s. door wie zij zijn gedagvaard en zijn zij als gevolg van het misverstand niet in hun belangen geschaad.
4.3. De voorzieningenrechter is met de VvE van oordeel dat [gedaagden] c.s. hebben begrepen, althans redelijkerwijs hebben moeten begrijpen ten verzoeke van wie de dagvaarding is uitgebracht en tegen wie zij zich moeten verweren. In de splitsingsakte staat de naam van de opgerichte vereniging van eigenaars. In het slot van het voor [gedaagden] c.s. geldend huishoudelijk reglement wordt expliciet vermeld dat het is vastgelegd door de “V.V.E. van de Résidence Beau Bois” aan de Aalscholver te Etten-Leur. Voorts is steeds uit naam van “V.V.E. Résidence Beau Bois” met [gedaagden] c.s. gecorrespondeerd ter zake de vermeende overtreding door [gedaagden] c.s. van het huisdierenverbod. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] c.s. ooit hun twijfels hebben geuit over het bestaan en de bevoegdheid van de “V.V.E. Résidence Beau Bois”. De voorzieningenrechter is van oordeel dat van aanvang af sprake is geweest van het per abuis vermelden van de verkeerde naam van de vereniging, maar dat voor [gedaagden] c.s. steeds duidelijk is geweest dat bedoeld werd de vereniging van eigenaars, die bij splitsingsakte van 11 maart 1993 is opgericht. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] c.s. door het verkeerd vermelden van de werkelijke naam van de vereniging van eigenaars in de dagvaarding zijn benadeeld of dat zij in hun verdediging zijn geschaad. Onder deze omstandigheden is een niet ontvankelijkverklaring niet op zijn plaats. De voorzieningenrechter gaat er in deze procedure dan ook van uit dat de onderhavige vordering tegen [gedaagden] c.s. is ingesteld door de “Vereniging van Eigenaars Beau Bois, Aalscholver 2 tot en met 28 (even nummers) te Etten-Leur” en leest de dagvaarding in zoverre verbeterd.
4.4. Ook het verweer van [gedaagden] c.s. dat de VvE bij toewijzing van haar vordering geen spoedeisend belang heeft, omdat de laatst aan hun toegezonden sommatiebrief dateert van 11 juni 2007 en de raadslieden van partijen vervolgens schriftelijk hebben doorgediscussieerd van september tot en met december 2007, terwijl in de tussenliggende periode een bodemprocedure had kunnen worden gestart, wordt verworpen. De vraag of de VvE in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft dient beantwoord te worden naar de toestand van dit moment en aan de hand van een afweging van de belangen van partijen. De omstandigheid dat de VvE zoals [gedaagden] c.s. betogen lang heeft stilgezeten kan bij die afweging een rol spelen, maar deze omstandigheid kan niet rechtvaardigen dat zij geen spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening (meer) heeft. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is van het spoedeisend belang genoegzaam gebleken, nu twee bewoners van het appartementencomplex, de heer P.L.M. Havermans, tevens buurman van [gedaagden] c.s., en mevrouw B.E. van Bedaf-Hagebeuk, op 12 en 13 maart 2008 verklaringen hebben afgelegd, waaruit afgeleid kan worden dat zij medische klachten ondervinden als gevolg van de aanwezigheid van een hond in het complex en dat de situatie in ieder geval voor de heer Havermans onhoudbaar is geworden. De VvE heeft er in haar hoedanigheid derhalve belang bij dat op korte termijn duidelijkheid komt omtrent de vraag of zij [gedaagden] c.s. al dan niet aan het huisdierenverbod mag houden en in navolging daarvan of [S] het appartementencomplex al dan niet dient te verlaten. De VvE kan daarom in haar vordering worden ontvangen.
4.5. Vooropgesteld wordt dat de VvE ingevolge het modelreglement bevoegd is het gebruik van de privé-gedeelten nader in het huishoudelijk reglement te regelen. Aan de orde is de vraag of de VvE een rechtsgeldig besluit heeft genomen, nu [gedaagden] c.s. dit hebben betwist. [gedaagden] c.s. stellen dat op de vergadering van 16 maart 2005 is besloten een stembrief rond te sturen over een nieuwe richtlijn: geen huisdieren, dat in strijd daarmee vervolgens briefjes zijn rondgestuurd over een in te stellen algemeen verbod voor huisdieren, dat dus op 22 maart 2005 door de VvE helemaal geen besluit is genomen, omdat er volgens hen alleen maar gepeild is wie voor of tegen een verbod op huisdieren was, zulks met het oog op een door de VvE mogelijk op te stellen richtlijn.
4.6. Blijkens het door de VvE overgelegde verslag van de vergadering van 16 maart 2005 heeft bewoner Postema gevraagd om een huisdierenverbod. Vervolgens is aangegeven dat een stembrief zal worden rondgestuurd over een nieuwe richtlijn: geen huisdieren. De stembriefjes die vervolgens namens de VvE aan de bewoners zijn toegezonden, luiden voor zover rechtens van belang als volgt:
“Op de vergadering van jl. 16 maart 2005 is een verzoek gedaan m.b.t. tot een algemeen verbod voor huisdieren. Afgesproken is hierover schriftelijk te stemmen, daar het geen agendapunt betrof.
Hieronder treft u een stemmogelijkheid aan; wilt u zo vriendelijk zijn de onderkant van deze brief af te knippen, in te vullen, te ondertekenen en per omgaande [uiterlijk 22 maart a.s.] in te leveren op bovenvermeld adres.
(…)
Is voor/tegen:algemeen verbod huisdieren”.
Gelet op de inhoud van de stembriefjes alsmede gelet op het feit dat gesteld noch gebleken is dat door de bewoners vragen zijn opgeworpen voor wat betreft de inhoud van de briefjes of de consequenties van het invullen daarvan, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de bewoners hebben begrepen dat zij middels de briefjes voor of tegen het instellen van een algemeen verbod tot het houden van huisdieren in het appartementencomplex zouden stemmen, waarna het verbod door de VvE al dan niet zou worden ingesteld. Dit klemt temeer, nu evenmin gesteld noch gebleken is dat bewoners bezwaar hebben gemaakt tegen wijziging van artikel 6 van het huishoudelijk reglement op 23 maart 2005. In tegenstelling tot [gedaagden] c.s. is de voorzieningenrechter dan ook van oordeel dat wel degelijk sprake is van een door de VvE genomen besluit.
4.7. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het besluit rechtsgeldig is. Weliswaar was het ingevolge artikel 2:40 lid 2 BW jo. 2:15 lid 1 sub a BW vernietigbaar, omdat het buiten de vergadering, niet op basis van eenstemmigheid (2 bewoners hebben tegen het verbod gestemd en 2 bewoners hebben zich onthouden van stemmen) is genomen. Echter, [gedaagden] hebben naar eigen zeggen de termijn waarbinnen zij ingevolge artikel 5:130 lid 2 BW (in plaats van artikel 2:15 lid 5 BW, zoals [gedaagden] c.s. betogen) hun vordering tot vernietiging van het besluit dienden in te stellen, ongebruikt voorbij laten gaan. Als gevolg daarvan kan de nietigheid niet meer worden ingroepen.
4.8. Uit hetgeen de VvE ter zitting naar voren heeft gebracht begrijpt de voorzieningenrechter dat het ingestelde huisdierenverbod tot doel heeft om uiteindelijk te komen tot een huisdiervrij appartementencomplex. Inzoverre volgt de voorzieningenrechter [gedaagden] c.s. in hun betoog dat het verbod onzorgvuldig is geredigeerd. Immers, uit de bewoordingen van het verbod volgt dat het uitsluitend geldt voor nieuwe bewoners van het complex en niet voor bewoners die op 22 maart 2005 reeds in het complex woonden. Laatstgenoemden zouden volgens de letterlijke tekst van het verbod dus nog steeds een huisdier kunnen nemen, hetgeen naar de voorzieningenrechter begrijpt niet de bedoeling is.
Voorgaande neemt niet weg dat [gedaagden] c.s. nieuwe bewoners van het appartementencomplex zijn, ten aanzien waarvan, anders dan [gedaagden] c.s. betogen, het verbod aan duidelijkheid niets te wensen over laat. Voor hen als nieuwkomers is het niet toegestaan om een huisdier te houden in het complex, daarmee in de eigen woning. Dit is door de VvE ook aan [gedaagden] c.s. bevestigd bij brief van 21 mei 2007. Voorts acht de voorzieningenrechter, anders dan [gedaagden] c.s. betogen, voldoende duidelijk dat voor bewoners die op 22 maart 2005 reeds in het complex woonden met een huisdier de navolgende passage van het verbod geldt: “In de tot het gebouw behorende ruimten, tuinen en parkeerterrein mogen geen dieren loslopen noch uitgelaten worden. Elke schade aan en extra kosten van schoonhouden van een gemeenschappelijke ruimte en terreinen veroorzaakt door een huisdier, zullen door de eigenaar moeten worden vergoed”.
4.9. [gedaagden] c.s. hebben tot slot aangevoerd dat het ingestelde algemene verbod tot het houden van huisdieren in het appartementencomplex te vergaand is, omdat het inbreuk maakt op hun recht op eerbiediging van privé, familie- en gezinsleven (artikel 8 van het EVRM). Handhaving van het verbod achten zij daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.10. Weliswaar bezit de VvE de bevoegdheid om bij huishoudelijk reglement regels te stellen ter zake het gebruik van de privé-gedeelten van het appartementencomplex, maar die bevoegdheid vindt zijn begrenzing in de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer ex artikel 8 EVRM.
Een algeheel verbod tot het houden van huisdieren is in zijn algemeenheid ingrijpend, maar toelaatbaar indien het noodzakelijk is ter bescherming van het leef- en woongenot van de bewoners van het appartementencomplex. Dit is de resultante van een belangenafweging.
Uit het verhandelde ter zitting alsmede uit de overgelegde stukken begrijpt de voorzieningenrechter dat de aanwezigheid van hondje [S] in de woning van [gedaagden] c.s. met name voor mevrouw [gedaagden] van groot belang is, omdat zij, doordat zij invalide is geworden, voor een groot deel van haar tijd aan huis gebonden is. [gedaagden] c.s. hebben [S] reeds negen jaar in hun bezit en zijn erg gehecht aan het hondje. Aannemelijk is dat handhaving van het huisdierenverbod als gevolg waarvan [S] het appartementen-complex zal moeten verlaten ook in dit concrete geval een ingrijpende inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van [gedaagden] c.s. betekent.
Daar staat echter tegenover dat [gedaagden] c.s. reeds voorafgaand aan de koop van het appartementsrecht kennis hebben genomen van het verbod. Door desondanks de koop doorgang te laten vinden en hun woning te betrekken met medeneming van [S], terwijl de VvE hen bij brief van 21 maart 2007 heeft bevestigd dat het hen niet is toegestaan om huisdieren in het appartementencomplex te houden, hebben zij het risico genomen dat zij door de VvE aan het verbod gehouden zouden worden. Het gevolg van hun handelen kan daarom niet op de VvE afgewenteld worden. Verder heeft te gelden dat honden in het algemeen, en dus ook [S], leiden tot (erge) overlast. De aanwezigheid van honden kan tenslotte leiden tot (verergering van) gezondheidsklachten bij bewoners (allergie, luchtwegklachten e.d.).
Onder deze omstandigheden acht de voorzieningenrechter handhaving van het ingestelde huisdierenverbod naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.
4.11. Voor toewijzing van de algemeen gestelde vordering tot beëindiging van het houden van [S] is geen plaats, nu deze vordering te verstrekkende gevolgen voor [gedaagden] c.s. met zich meebrengt. Voorts dient aan [gedaagden] c.s. – mede gezien hetgeen hiervoor sub 4.10. is overwogen – een langere termijn te worden gegund, teneinde [gedaagden] c.s. in staat te stellen andere woonruimte te vinden, waar [S] wel welkom is dan wel om elders goed onderdak voor [S] te vinden. Met inachtneming van het vorenstaande zal de vordering daarom worden toegewezen zoals hierna in het dictum verwoord. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
4.12 [gedaagden] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding eur 71,80
- vast recht eur 254,--
- salaris procureur eur 816,--
Totaal eur 1.141,80
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.veroordeelt [gedaagden] c.s. om binnen één jaar na betekening van dit vonnis het houden van hun hond [S] in het in het onderhavige geschil bedoelde appartementen-complex, staande en gelegen aan de Aalscholver te Etten-Leur, te beëindigen;
5.2. bepaalt dat [gedaagden] c.s. een dwangsom van eur 100,-- per dag of dagdeel verbeuren, indien zij in gebreke blijven aan voornoemde veroordeling te voldoen en bepaalt dat aan dwangsommen maximaal eur 5.000,-- kan worden verbeurd;
5.3. veroordeelt [gedaagden] c.s. in de proceskosten aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op eur 1.141,80;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. weigert het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de voorzieningenrechter mr. Lagas en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. Evers op 15 april 2008