Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
Team handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: 190314 / KG ZA 08-299
Vonnis in kort geding van 3 juli 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SUPER DE BOER SUPERMARKTEN BV,
gevestigd te Amersfoort,
eiseres,
procureur mr. N.TH. ter Haar Romeny,
advocaat mr. D.A.W. van Dijk,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SUPER POLLEMANS BV,
gevestigd te Breda,
2.[gedaagde],
wonende te Breda,
gedaagden,
procureur mr. R.S. Namjesky.
Partijen zullen hierna Super de Boer en Pollemans genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Super de Boer met producties
- de pleitnota van Pollemans met producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1. Super de Boer vordert – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
A. Pollemans hoofdelijk te veroordelen het Slijterijgedeelte binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis weer in gebruik te nemen als winkelruimte ten behoeve van de uitoefening van een slijterij ;
B. zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag met een maximum van eur 2.000,000,-;
C. met machtiging aan Super de Boer om het Slijterijgedeelte zelf te exploiteren indien en zodra zij dat opportuun acht, indien Pollemans niet voldoet aan deze veroordeling, in welk geval de dwangsommen niet zullen worden verbeurd indien en zolang Super de Boer het Slijterijgedeelte zelf exploiteert;
D.Pollemans hoofdelijk te verwijzen in de kosten van de procedure.
2.2. Pollemans voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de volgende feiten:
- Super de Boer is een supermarktconcern en Pollemans een supermarktondernemer.
- Super de Boer is eigenaar van de onroerende zaak aan de Hoogstraat 34, 34a, 38, 40 en 42, alsmede Van Beethovenlaan 1 en 7 te Roosendaal. Pollemans exploiteerde in deze ruimte sinds 1988 een supermarkt.
- Super de Boer (althans haar rechtsvoorgangster) huurt sinds 15 april 1994 de belendende ruimte aan de Hoogstraat 48/48A te Roosendaal. Super de Boer heeft de betreffende ruimte bij huurovereenkomst van 15 april 1994 onderverhuurd aan Pollemans. Op deze huurvereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst van toepassing. Pollemans exploiteerde in deze ruimte laatstelijk (onder meer) een slijterij.
- Super de Boer en Pollemans hebben op 28 mei 1998 een samenwerkingsovereenkomst gesloten (verder SWO) en een bijbehorende formule-overeenkomst.
- In artikel 21.1 van de SWO is - voorzover relevant - de volgende aanbiedingsplicht voor Pollemans opgenomen: “De ondernemer zal de grossier het levensmiddelenbedrijf te koop aanbieden tegen het moment dat deze samenwerkingsovereenkomst als gevolg van het verstrijken van de in arikel 1 genoemde periode eindigt. (…) De grossier zal dan het recht hebben het bedrijf te kopen op de voorwaarden zoals is bepaald in artikel 9 van deze overeenkomst (…) ”.
- Bij brief van 15 februari 2008 heeft Pollemans de SWO, alsmede de huurovereenkomst van de supermarkt en de formule-overeenkomst opgezegd tegen eind mei 2008.
- Super de Boer heeft bij brief van 22 februari 2008 aan Pollemans meegedeeld bereid te zijn de exploitatie van de supermarkt over te nemen.
- Tussen partijen is een geschil ontstaan over de vraag of de slijterij al dan niet tot de supermarkt en/of de samenwerkovereenkomst tussen partijen behoort.
- Op 1 juni 2008 heeft Pollemans de supermarkt overgedragen aan Super de Boer.
- Pollemans heeft met ingang van 2 juni 2008 de exploitatie van de slijterij gestaakt.
3.2. Vordering 1 is beslissend voor de zaak. Vordering 3 is immers onzelfstandig, afhankelijk van toewijzing van vordering 1. Dus is niet ter beoordeling voorgelegd of Pollemans mogelijk verplicht is om aan Super de Boer de exploitatie te gunnen.
3.3. Super de Boer legt in de dagvaarding aan de vordering sub 1 ten grondslag dat op grond van de samenhangende overeenkomsten tussen partijen ( SWO, formule-overeenkomst, huurovereenkomst en onderhuurovereenkomst) de rechtsverhouding tussen Super de Boer en Pollemans ook omvat de exploitatie van de slijterij in het slijterijgedeelte. Hieruit vloeit naar de mening van Super de Boer voort dat Pollemans op grond van de onderhuurovereenkomst uit 1994 het slijterijgedeelte op grond van art. 1 lid 1 algemene bepalingen daarbij, daadwerkelijk dient te exploiteren gedurende de looptijd van de onderhuurovereenkomst.
Pollemans betwist dit alles.
3.4. Art. 1 van de algemene bepalingen bij deze onderhuurovereenkomst, dat door Super de Boer wordt ingeroepen luidt: "De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde en met inachtneming van bepaalde zakelijke rechten en van overheidswege gestelde alsnog te stellen eisen ".
Met juistheid voert Pollemans aan dat deze bepaling taalkundig en begripsmatig niet inhoudt dat Pollemans de winkel daadwerkelijk en/of voortdurend dient te gebruiken, en bovendien niet dat hij die winkel dan vervolgens daadwerkelijk als slijterij dient te gebruiken.
Nu het hier gaat om professionele partijen, bijgestaan door juridisch deskundigen bij het sluiten van contracten en het formuleren van algemene voorwaarden is de taalkundige uitleg van genoemd art. 1 zwaarwegend bij het bepalen van de zin die partijen over en weer in redelijkheid aan het contract mogen en moeten geven. Art. 1 dient in zijn geheel te worden gelezen. Anders dan Super de Boer bepleit kan daaruit taalkundig niet een zelfstandige zin en verplichting worden geabstraheerd die luidt :"De huurder dient het gehuurde te gebruiken". In de context houdt de bepaling in dat, indien de huurder het gehuurde gebruikt, hij dit zelf dient te doen, en overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde en met inachtneming van de zakelijke rechten en van overheidswege gestelde alsnog te stellen eisen.
De verwevenheid van de exploitatie van supermarkt en slijterij die zij aanvoert, kan Super de Boer noch als uitlegargument, noch als zelfstandig argument baten.
Zelfs indien veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat de slijterij onder de SWO valt, leidt art 21 van deze overeenkomst slechts tot een verplichting van Pollemans om de slijterij aan te bieden aan Super de Boer, en niet, zoals gevorderd, tot een verplichting van Pollemans om zelf de exploitatie voort te zetten.
Bovendien heeft Super de Boer genoemde verwevenheid niet aannemelijk gemaakt.
Haar stelling dat supermarkt en slijterij gebouwelijk zozeer met elkaar verbonden waren dat zij als één geheel moeten worden beschouwd is feitelijk onjuist. Uit foto’s en tekeningen die ter zitting zijn getoond blijkt dat het gaat om twee volledig zelfstandige gebouwen, die slechts een zeer klein gemeenschappelijke muurdeel hebben en daarnaast ieder een eigen ingang hebben.
Ook heeft Super de Boer niet aannemelijk gemaakt dat de exploitatie van de slijterij onderdeel uitmaakte van de samenwerkingsovereenkomst. Pollemans heeft juist het tegendeel aannemelijk gemaakt. Onweersproken stelt Pollemans dat de ruimte waar het geschil over gaat van 1994 tot medio 1999 een bloemenwinkel huisvestte en dat Pollemans in 1999 eenzijdig en zonder overleg met Super de Boer besloot om daarin een slijterij en deels een lunchroom onder te brengen. Voorts heeft Pollemans aan de hand van documenten en afrekeningen aannemelijk gemaakt dat de slijterij los stond van de exploitatie van de supermarkt en buiten de samenwerkingsovereenkomst viel.
3.5. Super de Boer heeft nog gesteld dat Pollemans in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid die de onderhuurovereenkomst beheerst, doordat hij de slijterij leeg laat staan, wetende dat deze leegstand Super de Boer zeer schaadt in de exploitatie van de naastgelegen supermarkt.
Daartegenover betwist, althans relativeert Pollemans deze schadelijkheid. Ook stelt hij dat de slijterij verliesgevend was, en legt ten bewijze daarvan een verklaring met deze inhoud van zijn accountant over.
Voorshands maakt deze accountantsverklaring de verliesgevendheid aannemelijk. Deze omstandigheid op zich rechtvaardigt al de conclusie dat redelijkheid en billijkheid niet leiden tot een gehoudenheid van Pollemans tot exploitatie van de slijterij.
3.6. Super de Boer heeft zich tijdens de mondelinge behandeling ook nog beroepen op een mondelinge toezegging door Pollemans dat hij de exploitatie van de slijterij zou voortzetten. Pollemans heeft dit ontkend.
Super de Boer heeft deze stelling onvoldoende aannemelijk gemaakt. Haar prod. 9 bij dagvaarding is een brief van Super de Boer zelf d.d. 02.05.2008, waarvan de inhoud door Pollemans wordt ontkend. Bovendien stelt Pollemans dat het destijds gevoerde overleg dient te worden gezien als onderhandelingsmomenten die niet tot resultaat hebben geleid.
Voor nadere bewijsvoering is in dit kort geding geen plaats.
3.7. De vorderingen behoren dus als ongegrond te worden afgewezen.
3.8. Super de Boer zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Pollemans worden begroot op:
- vast recht EUR 254,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.070,00
4. De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1. wijst de vorderingen af,
4.2. veroordeelt Super de Boer in de proceskosten, aan de zijde van Pollemans tot op heden begroot op EUR 1.070,00,
4.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Leijten en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. Verheijen-Van Gool op 3 juli 2008.?