Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 497299 VV EXPL 08-58
vonnis in kort geding ex artikel 223 Rv Pro
d.d. 14 augustus 2008
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Pierre de Jonge
Horeca Exploitatie B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Breda,
eiseres,
gemachtigde: mr. R.H.B. Wortel, advocaat te ‘s-Hertogenbosch,
tegen
[gedaagde], h.o.d.n. ‘The Music Temple’,
wonende te [adres],
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.P.E. de Brouwer, advocaat te Roosendaal.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het exploot van dagvaarding van 30 juli 2008, met producties;
b. de brief van mr. De Brouwer d.d. 6 augustus 2008, met bijgevoegde producties;
c. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling van de vordering op 11 augustus 2008, met bijbehorend audiëntieblad.
1.2 De inhoud van deze stukken – alsmede van de ter zitting overgelegde pleitnota door mr. De Brouwer - geldt als hier ingelast.
1.3 Partijen hebben voorts hun standpunten ter terechtzitting mondeling toegelicht.
2. Het geschil
2.1 Eiseres (verder te noemen: “Pierre de Jonge”) vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om gedaagde (verder te noemen: “[gedaagde]”) te bevelen, te gebieden of te veroordelen om gedurende de periode waarin in de hoofdzaak tussen partijen door de Rechtbank nog niet is beslist, 80% van de huidige (toekomstige) maandelijks verschuldigde huurpenningen – groot € 3.798,48 per maand – te voldoen aan Pierre de Jonge, danwel een door de Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag of percentage, totdat in de bodemprocedure onherroepelijk is geoordeeld. Met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
2.2 [gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de vordering en concludeert tot niet ontvankelijk verklaring van Pierre de Jonge in haar vorderingen, althans die aan haar te ontzeggen, met veroordeling van Pierre de Jonge in de kosten van dit geding, zulks uitvoerbaar bij voorraad.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist het volgende vast:
- Pierre de Jonge verhuurt aan [gedaagde], gelijk [gedaagde] huurt van Pierre de Jonge, de benedenverdieping, zijnde een café met zaal, van het pand aan de Molenstraat 70 te Roosendaal;
- eigenaar van het gehele pand aan de Molenstraat 70 te Roosendaal is REB B.V. van wie Pierre de Jonge de benedenverdieping in kwestie huurt;
- de huurovereenkomst tussen Pierre de Jonge en [gedaagde], dan wel zijn rechtsvoorganger, is sinds 2000 van kracht;
- [gedaagde] handelt onder de naam “The Music Temple” (een eenmanszaak) en exploiteert in het gehuurde een cafébedrijf;
- nagenoeg vanaf de aanvang van de huur bestaan er tussen partijen verschillen van mening over de bouwkundige toestand van gehuurde, met name over de geluidsisolatie;
- deze meningsverschillen tussen partijen hebben al eerder tot gerechtelijke procedures geleid;
- bij vonnis d.d. 11 mei 2005 heeft de kantonrechter te Bergen op Zoom [gedaagde] onder meer veroordeeld om aan Pierre de Jonge te betalen 80% van de vanaf 15 november 2001 tot 11 mei 2005 verschuldigde huurpenningen;
- bij vonnis in kort geding d.d. 22 april 2008 heeft de kantonrechter te Bergen op Zoom de vorderingen van Pierre de Jonge tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van – kort samengevat - (een gedeelte van) de achterstallige en toekomstige huurpenningen, afgewezen;
- [gedaagde] betaalt al jaren, in elk geval vanaf 2006, geen enkele huurpenning meer aan Pierre de Jonge, met uitzondering van een bedrag van € 40.000,00, welk bedrag op een derdenrekening van mr. Wortel staat;
- de thans geldende huurprijs bedraagt een bedrag van € 3.798,48 per maand.
3.2 Pierre de Jonge grondt haar vordering op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Zij stelt dat zij niet verwijtbaar heeft gehandeld, danwel toerekenbaar tekort geschoten is in haar verplichtingen, op grond waarvan [gedaagde] een opschortingsbevoegdheid ten aanzien van de betaling van de huurpenningen toekomt. Mocht geoordeeld worden dat Pierre de Jonge wel tekort geschoten is, dan kan dit niet tot gevolg hebben dat [gedaagde] in de toekomst in zijn geheel geen huur betaalt, aldus Pierre de Jonge. Laatstgenoemde stelt dat het niet billijk is dat het in het geheel niet betalen van huurpenningen, tijdens de tussen partijen aanhangige bodemprocedure kan voortgaan, met als gevolg dat thans de onderhavige voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv Pro is ingesteld. Naar de mening van Pierre de Jonge is het betalen door [gedaagde] van 80% van de maandelijkse huurpenningen ad € 3.798,48 gedurende de bodemprocedure, alleszins redelijk.
3.3 [gedaagde] voert aan dat Pierre de Jonge niet ontvankelijk is in haar vordering nu zij eerder dit jaar een vordering in kort geding aanhangig heeft gemaakt tegen [gedaagde], aan welk kort geding dezelfde feiten en dezelfde rechtsverhouding ten grondslag is gelegd. Het opnieuw instellen van een eerder afgewezen vordering in kort geding, is – volgens [gedaagde] - in strijd met de goede procesorde dan wel aan te merken als misbruik van recht.
Voorts voert [gedaagde] aan dat bij het vonnis in kort geding d.d. 22 april 2008 ook de vordering tot betaling van (een gedeelte van) de te verschijnen huurpenningen, is afgewezen vanwege het ontbreken van spoedeisend belang aan de zijde van Pierre de Jonge. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat ook in de onderhavige procedure het spoedeisende belang nog steeds ontbreekt.
Tot slot voert [gedaagde] aan dat er tussen partijen in het jaar 2007 afspraken zijn gemaakt over de voorwaarden waaronder [gedaagde] 80% van de huurpenningen aan Pierre de Jonge zou gaan betalen. Nu laatstgenoemde niet aan voornoemde voorwaarden heeft voldaan, acht [gedaagde] zich niet gehouden om enig bedrag ter zake van de huur aan Pierre de Jonge te voldoen.
3.4 Anders dan in de vorige kort geding procedure is thans sprake van een voorlopige voorziening in het kader van een bodemprocedure. De eis van voldoende (spoedeisend) belang bij een vordering ex artikel 223 Rv Pro is minder zwaar dan die van spoedeisend belang bij een voorziening in kort geding. Het algemene vereiste dat eiseres belang moet hebben bij een vordering, gevoegd bij de beperkte werkingsduur van een voorziening ex artikel 223 Rv Pro, leidt tot het vereiste dat eiseres in die zin belang bij de vordering moet hebben dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de afloop van de bodemzaak afwacht. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan sprake is. Immers bij dagvaarding d.d. 4 juli 2008 is bij deze rechtbank de bodemprocedure tussen partijen (bekend onder rolnummer CV 08-4776) aanhangig gemaakt. Beide partijen hebben ter zitting aangegeven dat dit – gezien de complexiteit van de zaak en de voorgeschiedenis - een langdurige procedure kan gaan worden, waarbij het waarschijnlijk is dat ook de pandeigenaar REB B.V. in de procedure zal worden betrokken. Voorts hebben beide partijen aangegeven dat het voor de hand ligt dat er in de bodemzaak weer één of meer deskundigen zullen worden benoemd, wat weer een vertragend effect heeft op het verloop van die procedure. Tevens zijn getuigenverhoren niet uit te sluiten. Onder die omstandigheden, in samenhang met het feit dat [gedaagde] - ondanks dat hij het genot van het gehuurde heeft - al jarenlang geen enkele huurpenning aan Pierre de Jonge betaalt, is de kantonrechter van oordeel dat van Pierre de Jonge niet gevergd kan worden dat zij – ten aanzien van het provisioneel gevorderde - de afloop van de bodemzaak afwacht. In zoverre kan Pierre de Jonge worden ontvangen in haar vordering.
3.5 Gebleken is dat een onderdeel van de vordering in het kort geding, waarin bij vonnis d.d. 22 april 2008 is beslist, bestond uit veroordeling tot betaling van [gedaagde] van (een gedeelte van) de toekomstige huurpenningen. De onderhavige vordering ziet ook op veroordeling van [gedaagde] tot betaling van (een gedeelte van) de toekomstige huurpenningen. De kantonrechter is van oordeel dat het aanhangig maken van de onderhavige vordering niet in strijd is met de goede procesorde of is aan te merken als misbruik van recht. Anders dan bij het vorige kort geding, is er nu immers een bodemprocedure tussen partijen aanhangig en betreft de onderhavige procedure een voorlopige voorziening in het kader van die bodemprocedure. Voorts is een nieuw element in de onderhavige procedure dat Pierre de Jonge zowel bij dagvaarding als tijdens de mondelinge behandeling uitvoerig heeft toegelicht dat de ingevoerde wijziging in de Wet op de Kansspelbelasting een dermate negatieve invloed heeft op de vermogenspositie van Pierre de Jonge, dat zij alle liquide middelen die haar toekomen nodig heeft teneinde liquide problemen in haar (gehele) onderneming te voorkomen. Pierre de Jonge heeft hierbij weliswaar verwezen naar een rapport van 27 september 2007, welke datum ruimschoots is gelegen voor het vorige kort geding vonnis d.d. 22 april 2008, echter, tijdens de mondelinge behandeling heeft Pierre de Jonge onweersproken gesteld dat de impact van het rapport pas in de maanden na 27 september 2007 is gebleken en dat de Wet op de Kansspelbelasting uiteindelijk pas omstreeks 1 juli 2008 is gewijzigd. Dit brengt met zich mee dat er sprake is van nieuwe feiten en van andere gronden, nadat het kort geding vonnis d.d. 22 april 2008 in kracht van gewijsde is gegaan, zodat een (gedeeltelijke) herhaling van de vordering om die reden in deze voorlopige voorzieningenprocedure mogelijk is.
3.6 Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] het genot van het gehuurde heeft. [gedaagde] stelt zich – kort samengevat – op het standpunt dat er tussen partijen in het jaar 2007 afspraken zijn gemaakt over de voorwaarden waaronder [gedaagde] 80% van de huurpenningen aan Pierre de Jonge zou gaan betalen. Nu laatstgenoemde niet aan voornoemde voorwaarden heeft voldaan, acht [gedaagde] zich – gezien de vele gebreken die aan het gehuurde kleven - niet gehouden om enig bedrag ter zake van de huur aan Pierre de Jonge te voldoen. Pierre de Jonge stelt zich op het standpunt dat indien geoordeeld mocht worden dat Pierre de Jonge tekort geschoten is in haar verplichtingen als verhuurder, dit niet tot gevolg kan hebben dat [gedaagde] - in de toekomst - in zijn geheel geen huur betaalt. De afspraken waar [gedaagde] op doelt, zijn volgens Pierre de Jonge afspraken in het kader van een minnelijke regeling en hebben in het geheel niet het karakter van een vaststellingsovereenkomst. Pierre de Jonge merkt hierbij onder meer op, dat [gedaagde] zich meerdere keren niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden en dat hij geen medewerking heeft verleend bij het oplossen van problemen. Mede gezien de vele pogingen van Pierre de Jonge om te komen tot een mogelijke regeling, welke niet hebben geleid tot enige consensus tussen partijen, acht Pierre de Jonge zich niet langer gehouden een regeling nog langer gestand te doen. Volgens Pierre de Jonge is het betalen door [gedaagde] van 80% van de (toekomstige) maandelijkse huurpenningen ad
€ 3.798,48, gedurende de bodemprocedure, alleszins redelijk.
3.7 Bij vonnis d.d. 11 mei 2005 heeft de kantonrechter te Bergen op Zoom [gedaagde] onder meer veroordeeld om aan Pierre de Jonge te betalen 80% van de vanaf 15 november 2001 tot 11 mei 2005 verschuldigde huurpenningen. In een eerder gewezen tussenvonnis in die zaak d.d. 28 april 2004, is onder meer overwogen dat de kantonrechter voor de toekomst het beroep op opschorting van de betalingsverplichting van 20% van de huur, redelijk acht. Op dat moment stond vast dat de bedrijfsruimte niet over de in de betreffende huurovereenkomst overeengekomen geluidsisolatie voor 85 dB beschikte.
In de onderhavige procedure verschillen partijen van mening over het antwoord op de vraag of de betreffende geluidsisolatie thans wel aan de overeengekomen 85 dB voldoet. Dit aspect vormt een onderdeel van de inmiddels tussen partijen aanhangig gemaakte bodemprocedure en behoeft derhalve in deze procedure geen nadere bespreking. Er veronderstellende wijze van uitgaande dat de isolatie nog niet aan de overeengekomen 85 dB voldoet, dan vormt dit, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, nog geen rechtvaardiging voor de volledige opschorting van de betaling van de toekomstige huurpenningen door [gedaagde]. [gedaagde] heeft immers het genot van het gehuurde en exploiteert er een cafébedrijf.
Uit de overgelegde correspondentie uit het jaar 2007, met betrekking tot de tussen partijen gemaakte afspraken ter zake van het gehuurde, blijkt dat er een aantal andere gebreken (dan de geluidsisolatie) aan het gehuurde zijn, zoals een verzakte vloer. Partijen zijn het er niet over eens of en zo ja, welke gebreken inmiddels zijn verholpen. Doch, het aanwezig zijn van andere gebreken (dan het gebrek betreffende de geluidsisolatie) rechtvaardigt - naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter - evenmin dat [gedaagde] de betaling van de huurpenningen voor de toekomst volledig zou kunnen (blijven) opschorten. Indien de gebreken aan het gehuurde zo ernstig zijn als thans door [gedaagde] geschetst, dan had het op zijn weg gelegen om bijvoorbeeld een vordering tot huurprijsvermindering of schadevergoeding in te stellen, hetgeen hij heeft nagelaten.
Ook het feit dat er een bedrag van € 40.000,00 op de derdenrekening van mr. Wortel staat en de mogelijkheid dat [gedaagde] aanspraak kan maken op een (maximum)bedrag van € 50.000,00 ter zake door Pierre de Jonge verbeurde dwangsommen, rechtvaardigt, naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter, ook niet dat [gedaagde] de betaling van de huurpenningen voor de toekomst volledig zou kunnen (blijven) opschorten. Immers Pierre de Jonge heeft de huurachterstand per 1 juni 2008, onweersproken becijferd op een bedrag van € 193.673,02. Indien [gedaagde] voornoemd totaalbedrag van
€ 90.000,00 zou mogen verrekenen met het genoemde bedrag aan huurachterstand, dan nog blijft er een bedrag van ruim
€ 100.000,00 aan huurachterstand over. Het voorgaande laat de verplichting tot (gedeeltelijke) betaling van de toekomstige huurpenningen, onverlet.
Nu [gedaagde] in de vorige bodemprocedure – gelet op de gebreken met betrekking tot de geluidsisolatie - is veroordeeld tot betaling van 80% van de verschuldigde huurpenningen en ervan uitgaande dat er thans mogelijk sprake is van meerdere gebreken aan het gehuurde, is - gelet op al het vooroverwogene - het voorlopige oordeel van de kantonrechter dat in de hoofdzaak met rolnummer CV 08-4776, geoordeeld zal worden dat een opschorting van de toekomstige huurbetalingsverplichting door [gedaagde] tot hoogstens 30% redelijk is. Derhalve zal [gedaagde] thans worden veroordeeld om gedurende de periode waarin in de hoofdzaak met rolnummer CV 08-4776 tussen partijen door de Rechtbank nog niet is beslist, 70% van de maandelijks verschuldigde huurpenningen – groot € 3.798,48 per maand – te voldoen aan Pierre de Jonge, en wel met ingang van heden totdat in de bodemprocedure onherroepelijk is geoordeeld.
3.8 Als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten.
4. De beslissing bij wege van voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv Pro
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] om, gedurende de periode waarin in de hoofdzaak tussen partijen met rolnummer CV 08-4776 door deze Rechtbank nog niet is beslist, 70% van de maandelijks verschuldigde huurpenningen - ad € 3.798,48 per maand - te voldoen aan Pierre de Jonge, en wel met ingang van 20 augustus 2008 totdat in de bodemprocedure onherroepelijk is geoordeeld;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Pierre de Jonge gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 672,80, waaronder een bedrag van € 400,00 als gemachtigdensalaris;
- verklaart dit vonnis – tot zover - uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Minnaar, en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2008.