Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/695
Uitspraakdatum: 25 november 2008
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats],
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 24 januari 2008 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting en gebruikers-belasting) voor het jaar 2007.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2008.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede de verweerder,
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 389.000,-;
- vernietigt de aanslag gebruikersbelasting 2007;
- vermindert de aanslag eigenarenbelasting 2007 tot een aanslag naar een waarde van € 389.000,-, berekend naar het tarief voor woningen;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 4,60, en wijst de gemeente [woonplaats] aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden;
- gelast dat de gemeente [woonplaats] aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 39,- vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak van 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op € 421.000,-. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in agrarisch gebied gelegen intensieve varkensveehouderij bestaande uit een aantal deelobjecten (woning, stallen, verharding) en de grond.
2.3. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum, alsmede het antwoord op de vraag of de onroerende zaak terecht is aangemerkt als niet-woning. Belanghebbende bepleit dat de waarde maximaal € 365.760,- bedraagt.
2.4. Verweerder, op wie de bewijslast met betrekking tot de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet WOZ rust, onderbouwt de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak onder meer met een door hem overgelegde matrix, waarin wordt verwezen naar (1) de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met het object opgevoerde objecten (hierna: referentieobjecten) en (2) een taxatiewijzer agrarische gebouwde deelobjecten per waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: taxatiewijzer).
2.5. Verweerder stelt dat de waarde van een agrarisch object in eerste instantie wordt vastgesteld aan de hand van voornoemde taxatiewijzer en verder dat de waarde dient te worden onderbouwd met verkoopcijfers van andere agrarische objecten.
2.6. Ter zake van het gebruik van de taxatiewijzer heeft verweerder het volgende gesteld. De waardering van agrarische objecten wordt bemoeilijkt vanwege het relatief gering aantal transacties dat plaatsvindt en omdat bedrijven onderling zeer verschillend zijn. Om toch tot een uniforme waardering te komen voor agrarische objecten in Nederland is door de Stichting Kenniscentrum WOZ een taxatiewijzer opgesteld. De bedragen in deze taxatiewijzer zijn tot stand gekomen na analyse van de landelijke markt van agrarische verkopen en dan met name het gebouwde gedeelte. In de taxatiewijzer is uitgewerkt welke eenheidsprijzen gehanteerd moeten worden voor de agrarische gebouwde deelobjecten. De in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes kunnen worden gehanteerd als de kwaliteit van het deelobject afwijkt van het gemiddelde, dit kan zowel in positieve als in negatieve zin zijn.
2.7. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder in beginsel vrij staat om een bepaalde methode te kiezen voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van agrarische objecten. Dit laat onverlet dat verweerder wel voldoende inzicht dient te verschaffen in de wijze waarop de betreffende methodiek tot stand is gekomen en welke gegevens daarbij zijn gebruikt. Verweerder is daar naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd. Zo is niet duidelijk of de gehanteerde kengetallen betrekking hebben op transacties van onroerende zaken die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verder heeft verweerder niet inzichtelijk kunnen maken of, en zo ja, in hoeverre regionale verschillen in de waarde van agrarische objecten tot uitdrukking komen. Evenmin heeft de rechtbank inzicht kunnen verkrijgen in welke mate – naast de bij de methodiek gehanteerde bandbreedtes voor de bouwkundige kwaliteit – ook bijvoorbeeld ligging, de bouwaard en eventueel andere objectkenmerken de waarde mede hebben bepaald.
2.8. Ook met de hiervoor vermelde matrix heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 421.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Naar het oordeel van de rechtbank liggen de transactiedata van [adres] te [woonplaats]
(4 april 2006) en [adres] te [woonplaats] (5 januari 2006) te ver van de waardepeildatum verwijderd. Ter zake van de objecten aan [adres] te [woonplaats] en [adres] te [woonplaats], heeft verweerder er geen blijk van gegeven dat bij de vergelijking van deze objecten met de onroerende zaak van belanghebbende rekening is gehouden met de aanwezige relevante verschillen. De woningen verschillen op essentiële onderdelen, zoals bouwjaar (woning belanghebbende 1979, [woonplaats] 1987, [woonplaats] 1965), inhoud (650 m3, 520 m3, 494 m3) en ligging ([regio], [regio]. Ook zijn er aanzienlijke verschillen in de bijgebouwen (stallen) en perceelsoppervlakte. De stelling van verweerder ter zitting dat bij agrarische objecten voor de waardering van de woningen van dezelfde prijs per m3 kan worden uitgegaan, volgt de rechtbank niet, reeds omdat de matrix van verweerder deze stelling niet ondersteunt.
2.9. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum € 365.760,- bedraagt. Zo heeft belanghebbende onder meer aangevoerd dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die daaraan is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 2003. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of
rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Eerder vastgestelde waarden zijn daardoor niet relevant voor de onderhavige waardebepaling.
2.10. Na weging van hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen en met inachtneming van al hetgeen hiervoor is overwogen, bepaalt de rechtbank de waarde in goede justitie op € 389.000. Van deze waarde kan een bedrag van € 288.000 worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan de woondoeleinden.
2.11. Nu de waarde die is vastgesteld voor de onroerende zaak in hoofdzaak (74%) kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning, is de onroerende zaak door verweerder ten onrechte aangemerkt als niet-woning. Het niet-woningtarief voor het eigendom en gebruik zijn dan ook ten onrechte toegepast.
2.12. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
3. Proceskostenveroordeling
De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 4,60 aan reiskosten voor belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan op 25 november 2008 door mr. J.L. Sierkstra, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. drs. M.H. van Schaik, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.