Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/5364
Uitspraakdatum: 1 december 2008
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats],
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 9 november 2007 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2008.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede verweerder,
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 183.163;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 183.163;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van
€ 15, en wijst de gemeente [woonplaats] aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden;
- gelast dat de gemeente [woonplaats] aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 39,- vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak van 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op € 215.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verlaagd tot € 205.000 en is de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007 dienovereenkomstig verminderd.
2.2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.3. Verweerder, op wie de bewijslast met betrekking tot de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet WOZ rust, heeft de door hem verdedigde waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport, opgemaakt op 26 mei 2008 door de taxateur [taxateur]. In dat taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van een viertal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten in [woonplaats] (hierna: referentieobjecten), zijnde [adres], [adres], [adres] en [adres]. Het taxatie-rapport is voorzien van beeldmateriaal van de woning en van de referentieobjecten. Verder heeft verweerder een matrix betreffende de woning en de referentieobjecten in geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 205.000.
2.4. De woning betreft een nieuwbouwwoning die belanghebbende op 29 september 2005 heeft gekocht voor een koop/aanneemsom van € 183.163 (inclusief meerwerk ad
€ 8.463). Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning, conform de koop/aanneem-som, maximaal dát bedrag kan bedragen.
2.5. In zijn arrest van 29 november 2000, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ-nummer AA8610, overweegt de Hoge Raad als volgt:
‘ (…) 3.3. Volgens artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip is ontleend aan de bepalingen in de Gemeentewet betreffende de onroerendezaakbelastingen en leidt, zoals vermeld in de Memorie van toelichting (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.2), tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, bevatten - blijkens de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.1 tot en met 3.4 weergegeven wetsgeschiedenis met het oog op de uniformiteit van wetstoepassing voorgeschreven - hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan, zoals het Hof met juistheid heeft overwogen, ook op andere manieren worden bepaald (…)’.
Ten aanzien van de waardering van een nieuwbouwwoning waarvan rond de waardepeildatum een koop/aanneemsom tot stand is gekomen, overweegt de Hoge Raad vervolgens als volgt:
‘ 3.4. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.’
Voor het onderhavige geval betekent de uitspraak van de Hoge Raad (maar zie in vergelijkbare zin ook Gerechtshof Den Haag van 21 april 1999 LJ-nummer AS2678, Gerechtshof Leeuwarden van 25 augustus 2000 LJ-nummer AS2504 en Gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2003 LJ-nummer AF4494) dat de koopsom van € 183.163 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt tenzij verweerder dit bestrijdt en aannemelijk maakt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
Met de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is verklaard, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de koopsom onder zodanige omstandigheden tot stand is gekomen dat deze niet overeenkomt met de prijs die bij de aanbieding ten verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.
2.6. Gelet op het bovenstaande vermindert de rechtbank de waarde van de woning tot € 183.163 en is het beroep gegrond verklaard. Nu het beroep gegrond is, dient het griffierecht aan belanghebbende te worden vergoed. Tevens ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 15 aan reiskosten voor belangheb-bende (openbaar vervoer 2e klasse, [woonplaats]/Breda vice versa).
Deze uitspraak is gedaan op 1 december 2008 door mr. J.L. Sierkstra, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.C.W. Hermus, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.