Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
Team handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: 168055 / HA ZA 06-1967
Vonnis van 7 mei 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te Dorst,
eiser,
procureur mr. J.G.A. Linssen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HORMAX BV,
gevestigd te Breda,
gedaagde,
procureur mr. S.B.P.M. Liesker.
Partijen zullen hierna [eiser] en Hormax BV genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met de producties 1 tot en met 6,
- de conclusie van antwoord, met de producties 1 tot en met 3,
- de conclusie van repliek, met de producties 7 en 8,
- de conclusie van dupliek, met de producties 4 en 5,
- een akte zijdens eiser, houdende de producties 9 tot en met 12,
- het extract uit het audiëntieblad van de zitting van 4 juli 2007, waaruit blijkt dat mrs. Linssen en Liesker hun zaak hebben bepleit, met daaraan gehecht de pleitnotities.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1. [eiser] vordert samengevat – een verklaring voor recht dat Hormax BV jegens [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen hen gesloten bemiddelingsovereenkomst en/of dat Hormax BV onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, dat Hormax BV aansprakelijk is voor de daardoor door [eiser] geleden en te lijden schade, met veroordeling van Hormax BV tot vergoeding van die schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alsmede met veroordeling van Hormax BV in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis.
2.2. Hormax BV voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. Tussen partijen staat het navolgende vast:
- [eiser] heeft op 21 april 2004 Hormax BV ondermeer opdracht gegeven tot de verkoop van zijn registergoed, gelegen aan de Spoorstraat 63 en 63a te Dorst, de vraagprijs bedroeg eur 460.000,00,
- De behandelend makelaar van Hormax BV was de heer R.C.R. Loonen,
- Hormax BV heeft als enig aandeelhouder Stichting Administratiekantoor Hormax. Één van de drie bestuurders van de stichting is de heer R.C.R. Loonen,
- Hormax BV heeft drie bestuurders, waar onder Loonen Vastgoed en Bedrijfsovernames BV. Enig aandeelhouder van laatstgenoemde vennootschap is Loonen Holding BV,
- Enig aandeelhouder/bestuurder van Loonen Holding BV is de heer R.C.R. Loonen,
- Taxateur B.L.M. Verhaar heeft in opdracht van Wamberg Vastgoed BV op 2 juni 2004 het registergoed getaxeerd. In onverhuurde staat werd het pand getaxeerd op eur 425.000,00. De waarde van het registergoed in verhuurde staat werd getaxeerd op eur 495.000,00, bij een huurwaarde van eur 47.500 per jaar,
- het registergoed is op 18 juni 2004 verhuurd voor eur 48.000,00 per jaar,
- Wamberg Vastgoed BV heeft bij brief van 24 juni 2004 de taxatierapporten van 2 juni 2004 aan Hormax BV te koop aangeboden,
- Loonen Holding BV heeft de taxatierapporten aangekocht en vervolgens het registergoed op 13 juli 2004 gekocht voor eur 435.000,00,
- op 30 maart 2006 bericht de heer R.C.R. Loonen aan [eiser] dat het registergoed per maart 2006 is doorverkocht aan een derde voor eur 575.000,00.
3.2 [eiser] stelt dat de overeenkomst tussen partijen gekwalificeerd dient te worden als een bemiddelingsovereenkomst en dat daarop artikel 7:417 BW Pro van toepassing is. Hormax BV heeft [eiser] geadviseerd over de verkoopprijs en voorts bemiddeld bij de verkoop van het registergoed. Als wederpartij trad daarbij op een vennootschap van een van haar makelaars en mede-eigenaar van Hormax. Hormax BV heeft door aldus te handelen wanprestatie gepleegd en is schadeplichtig op grond van genoemd artikel.
Subsidiair stelt [eiser] dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming zijdens Hormax BV. Hormax BV heeft [eiser] niet de informatie verstrekt die nodig was om tot een juiste beoordeling te kunnen komen van de voorgestelde verkooptransactie. Hormax BV wist dat het registergoed was getaxeerd op eur 495.000,00 maar heeft dat niet meegedeeld aan [eiser]. De heer R.C.R. Loonen heeft via een eigen BV het pand van [eiser] overgenomen voor
eur 435.000,00. Aldus heeft Hormax BV zich niet gedragen als van een zorgvuldige dienstverlener mocht worden verwacht.
3.3. Hormax BV verweert zich tegen de vorderingen van [eiser] door te stellen dat zij niet als lasthebber voor de heer R.C.R. Loonen of Loonen Holding BV is opgetreden. Evenmin is sprake van enig direct of indirect belang van Hormax BV bij de verkoop van het registergoed aan Loonen Holding BV. Aldus is geen sprake van schending van artikel 7:417 of Pro 7:418 BW. Daarbij erkent [eiser] dat hij wist dat hij het registergoed aan de holding van Loonen zou verkopen.
Hormax BV heeft de taxatie van 2 juni 2004 aan [eiser] ter inzage verschaft. Ook als dat niet komt vast te staan levert dat geen tekortkoming op nu niet Hormax BV maar Loonen Holding BV de taxatierapporten heeft gekocht.
Ten slotte is er geen sprake van schade zijdens [eiser] nu de betreffende taxatie niet sterk afwijkt van eerdere prijsindicaties, dit alles aldus Hormax BV.
3.4 Naar het oordeel van de rechtbank is tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen als bedoeld in artikel 7:425 BW Pro. Hormax BV heeft bij de uitvoering van die overeenkomst gebruik gemaakt van de heer R.C.R. Loonen als hulppersoon en is daarom voor zijn gedragingen aansprakelijk. Vast staat ook dat Hormax BV en Loonen Holding BV in ieder geval indirect met elkaar verbonden zijn gelet op de verwevenheid van de vennootschappen via Loonen Vastgoed en Bedrijfsovernames BV en de positie als (indirect) bestuurder van de heer R.C.R. Loonen ter zake die drie vennootschappen.
3.5 Voor zover [eiser] heeft willen betogen dat op grond van artikel 7:427 BW Pro sprake is van overeenkomstige toepassing van artikel 7:417 of Pro 7:418 BW merkt de rechtbank het volgende op.
Gesteld, noch is overigens gebleken dat tussen Hormax BV enerzijds en Loonen Holding BV anderzijds sprake is geweest van lastgeving betreffende de aanschaf van het onderhavige registergoed. Hormax BV is bij de verkoop van het registergoed dus niet gelijktijdig opgetreden voor twee opdrachtgevers (het “dienen van twee heren”). Om die reden komt in zoverre aan artikel 7:417 BW Pro geen werking toe binnen dit geschil.
Voorts zou nog sprake kunnen zijn van een gelijkstelling als bedoeld in artikel 7:427 BW Pro, waarbij een tussenpersoon die zelf als wederpartij optreedt wordt gelijkgesteld met een tussenpersoon die twee opdrachtgevers dient. Van een dergelijke gelijkstelling is aldus slechts sprake als een tussenpersoon, i.c. Hormax BV, zelf als wederpartij optreedt. De hiervoor genoemde indirecte band tussen Hormax BV en Loonen Holding BV is naar het oordeel van de rechtbank echter niet dusdanig dat zij met elkaar kunnen worden vereenzelvigd.
Ter zake de overeenkomstige toepassing van artikel 7:418 BW Pro merkt de rechtbank het navolgende op.
Naar het oordeel van de rechtbank is het aannemelijk, gelet op de hiervoor geduide band tussen Hormax BV en Loonen Holding BV, dat Hormax BV een belang had bij de verkoop van het registergoed aan Loonen Holding BV. Daarbij is van belang dat de heer R.C.R. Loonen direct betrokken is geweest bij de totstandkoming en uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst, waaronder de vaststelling van de vraagprijs ad eur 460.000,00. De heer R.C.R. Loonen kon daarbij bestuursinvloed uitoefenen binnen zowel Hormax BV als Loonen Holding BV.
Nu tussen partijen vaststaat dat [eiser] door mededelingen van de heer R.C.R. Loonen wist dat er een band was tussen Hormax BV en Loonen Holding BV heeft Hormax BV daarmee gehandeld conform 7:418 BW.
De primaire vordering van [eiser] dient om die reden te worden afgewezen.
3.6 De rechtbank dient vervolgens de subsidiaire grondslag van de vordering te beoordelen, de door [eiser] gestelde toerekenbare tekortkoming van Hormax BV in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst.
Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat Hormax BV als redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar [eiser] in kennis diende te stellen van de inhoud van de aan haar bekende taxatierapporten zoals die zijn opgesteld op 2 juni 2004 door Verhaar Makelaardij O.G. De daarin opgenomen waarden van het registergoed in on- en verhuurde toestand,
eur 425.00,00 respectievelijk eur 495.000,00, wijken namelijk in belangrijke mate af van de door partijen gehanteerde vraagprijs ad eur 460.000,00.
In het midden kan daarbij blijven of [eiser] aan Hormax BV heeft gezegd hij het registergoed snel wilde verkopen. Dit is immers de wens van de meeste verkopers, doch het doet er niet aan af dat het juist daarom op de weg lag van Hormax BV als deskundig makelaar om [eiser] te wijzen op de inhoud van de taxatierapporten. Daarbij moeten aan het handelen van Hormax BV hoge zorgvuldigheidseisen worden gesteld nu de rechtbank aanneemt dat zij een belang had bij de verkoop van het registergoed aan Loonen Holding BV.
Indien tussen partijen komt vast te staan dat Hormax BV haar mededelingsplicht ter zake de taxatierapporten heeft geschonden, is daarmee haar aansprakelijkheid voor door [eiser] geleden schade gegeven.
3.7 Overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro. rust op [eiser] de bewijslast van zijn stelling dat Hormax BV haar mededelingsplicht heeft geschonden. [eiser] stelt immers dat op die grond sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Hormax BV jegens [eiser].
3.8 Uit het vorenstaande volgt dat beslist wordt als volgt.
4. De beslissing
De rechtbank
draagt [eiser] op te bewijzen dat Hormax BV hem niet in kennis heeft gesteld van de inhoud van de taxatierapporten zoals die zijn opgesteld op 2 juni 2004 door Verhaar Makelaardij O.G voorafgaande aan de verkoop van het registergoed op 13 juli 2004, beveelt, indien [eiser] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, een getuigenverhoor en bepaalt dat het verhoor zal plaatshebben voor mr. F.P.J. Schoonen, die daartoe zitting zal houden in een van de kamers van het gerechtsgebouw aan het Cosunpark 20 te Breda op een op verzoek van Klerkx nog nader te bepalen dag en uur;
bepaalt, dat de procureurs van partijen binnen veertien dagen na heden, bij brief overeenkomstig bijlage B bij het landelijk reglement voor de civiele rol bij de rechtbanken, aan de griffie van de sector handelsrecht opgave zullen doen van de verhinderdagen aan hun zijde op vrijdagen voor de periode van vijf maanden vanaf de dagtekening van die brief en bepaalt verder dat de procureur van [eiser] opgave zal doen van het aantal en zo mogelijk de namen van de te horen getuigen;
verstaat, dat bij de oproeping van de getuigen de in artikel 170 Rv Pro voorgeschreven formaliteiten in acht zullen worden genomen, waarbij de in dat artikel bedoelde oproepingsbrieven aangetekend zullen worden verzonden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Schoonen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 7 mei 2008