Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
Team handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: 201250 / KG ZA 09-137
Vonnis in kort geding van 31 maart 2009
in de zaak van
de vereniging
WONINGBOUWVERENIGING LAURENTIUS,
gevestigd te Breda,
eiseres,
advocaat mr. M.C.J. Oonk- Pallandt,
tegen
1. [gedaagde],
met onbekende woonplaats,
2. ALLEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK GELEGEN TE BREDA AAN DE IGNATIUSSTRAAT NUMMERS 217-227C ,
gedaagden,
advocaat mr. F.E.R.M. Verhagen.
Partijen zullen hierna Laurentius en gedaagden genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 maart 2009,
- het schrijven van 18 maart 2009 met vijf producties van de zijde van Laurentius,
- het schrijven van 20 maart 2009 met twee producties van de zijde van gedaagden,
- het faxbericht van 24 maart met één productie van de zijde van gedaagden,
- de mondelinge behandeling,
- de pleitnota van Laurentius,
- de pleitnota van gedaagden.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1. Laurentius vordert samengevat - ontruiming van het pand aan de Ignatiusstraat 217a-227 c te Breda, met bepaling van de herkraaktermijn op één jaar en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
2.2. Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weer¬sproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van de overgelegde producties het volgende vast:
- Laurentius is eigenares van een complex van woningen en bedrijfsruimten gelegen te Breda aan de Ignatiusstraat 217 tot en met 231 (hierna te noemen: het pand). Dit pand stamt uit de jaren vijftig.
- In het voorjaar van 2007 is in opdracht van Laurentius door A&S Bouwmanagement een onderzoek uitgevoerd naar de bouwkundige staat van dit pand. In de betreffende rapportage staat onder meer:
‘De trappen in het noodtraphuis zijn onveilig. In de huidig situatie is het niet mogelijk trappen te plaatsen die voldoen aan de eisen voor bestaande bouw in het Bouwbesluit.’
en
‘De brandoverslag van de winkles naar de woningen voldoet niet. Hierdoor kan er bij brand op de begane grond een zeer gevaarlijke situatie voor de bovenliggende woningen ontstaan’.
- In augustus 2007 heeft Laurentius een visuele inspectie van het pand laten uitvoeren door de firma Sterk adviesbureau voor bouwconstructies B.V. Deze firma rapporteert:
‘Wel is op dit moment met enige zekerheid vast te stellen dat de technische levensduur in deze staat minder dan 3 jaar zal bedragen’.
- Van de winkelruimtes in het pand staan er inmiddels 3 leeg, met 5 ondernemers is Laurentius nog in gesprek dan wel dient in rechte een einddatum te worden vastgesteld.
- Op vrijdagmiddag 9 januari 2009 is het appartementengedeelte van het pand gekraakt. Dezelfde dag is het pand ‘s avonds door de Mobiele Eenheid van de politie ontruimd.
Hierna heeft Laurentius het pand drie weken 24 uur per dag laten bewaken. Laurentius heeft vervolgens de lege appartementen met stalen platen dichtgezet.
- Op vrijdagmiddag 6 maart 2009 hebben gedaagden zich de toegang tot de appartementen verschaft.
3.2. Laurentius legt , samengevat, aan haar vordering ten grondslag dat gedaagden zonder recht of titel gebruik maken van het pand, waarmee zij onrechtmatig handelen jegens Laurentius die eigenaar is van het pand. Laurentius heeft de gelegitimeerde keuze gemaakt het pand te slopen en nieuwbouw te realiseren. Laurentius stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering die is gelegen in de veiligheid en in de verstoorde bedrijfsvoering van de overige huurders (de winkeliers in de bedrijfsruimten op de begane grond) met alle risico’s van dien voor Laurentius. Laurentius stelt dat de leegstand van de appartementen - in afwachting van de sloop die mogelijk is zodra de laatste winkeliers zijn vertrokken - wordt gerechtvaardigd door het feit dat afdoende vaststaat dat een voortgezet gebruik van het gekraakte deel van het complex uit veiligheidsperspectief risico’s met zich brengt. Daarnaast heeft Laurentius een groot belang bij het behouden van haar verzekeringsdekking op het pand, gezien de precaire bouwkundige toestand, welke door de kraak op het spel is komen te staan.
3.3. Gedaagden betwisten, samengevat, dat sprake is van spoedeisend belang van Laurentius bij de ontruimingsvordering. Er is volgens gedaagden geen sprake van een verstoorde bedrijfsvoering van de winkeliers noch is de veiligheid van gedaagden of anderen in het geding. Laurentius trekt uit de rapportages de verkeerde conclusies, het pand staat onnodig leeg. Dit wordt volgens gedaagden onderbouwd door het rapport van Bouw- en woningtoezicht van de gemeente Breda. Gedaagden stellen dat nu de sloop van het pand op zijn vroegst medio 2010 zal aanvangen, ontruiming enkel zou leiden tot ongerechtvaardigde leegstand.
3.4. Vast staat dat gedaagden zich zonder recht of titel in het pand bevinden. Aldus maken gedaagden inbreuk op het eigendomsrecht van Laurentius, hetgeen als onrechtmatig is te beschouwen. Een ontruimingsvordering in kort geding is evenwel slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij als uitgangspunt heeft te gelden dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. Dit betekent dat Laurentius voldoende spoedeisend belang moet hebben bij haar ontruimingsvordering en dat dit belang zwaarder moet wegen dan het belang van de krakers bij een afwijzing van de vordering.
3.5. Voldoende aannemelijk is dat Laurentius spoedeisend belang heeft bij ontruiming van het pand, namelijk om de veiligheid te kunnen garanderen van een ieder die zich in (de buurt van) het pand bevindt en om het ongestoord huurgenot te kunnen verschaffen aan de nog aanwezige winkeliers. Uit de door Laurentius overgelegde rapportages blijkt afdoende dat het pand niet meer voldeed aan de (veiligheids)eisen van deze tijd. Dit betekent niet dat, zoals Laurentius ook zelf erkent, op dit moment sprake is van acuut instortingsgevaar, maar wel dat er zodanige risico’s zijn verbonden aan het gebruik van met name de woonruimten op de etages van het pand dat Laurentius het onverantwoord mag achten deze nog langer als woonruimte beschikbaar te stellen. Dat het enige tijd kost de nog aanwezige winkeliers te voorzien van vervangende winkelruimte, ligt in de rede, en kan niet aan Laurentius worden verweten.
Het door gedaagden ingenomen standpunt dat geen sprake is van een onveilige situatie kan niet tot een andere conclusie leiden nu ook uit het proces-verbaal van bevindingen van 6 maart 2009 van de gemeente Breda (productie 3 zijdens gedaagden) blijkt dat sprake is van een acute brandgevaarlijke situatie vanwege het ontbreken van (een) (voldoende) vluchtweg(en). Dat in deze situatie verbetering zou zijn opgetreden in die zin dat een vluchtweg aanwezig is en dat er doorgangen zijn gecreëerd, zoals door gedaagden gesteld, is onvoldoende om aan te nemen dat geen sprake meer zou zijn van een onveilige situatie. Integendeel; nu ter zitting niet duidelijk is geworden waar en hoe deze doorgangen zijn gecreëerd, zou evengoed sprake kunnen zijn van een verslechterde situatie.
Onbetwist is voorts dat het pand vijftig jaar oud is, dat Laurentius als eigenaar van het pand de gelegitimeerde keuze heeft gemaakt het pand te slopen, dat zij op deze locatie nieuwe woningen zal gaan bouwen en dat Laurentius belang heeft bij een voortdurende verzekeringsdekking.
3.6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, onder de huidige omstandigheden en gegeven het voornemen van Laurentius zo spoedig mogelijk tot sloop en vervolgens nieuwbouw van woningen over te gaan, de ontruiming van het pand niet tot ongerechtvaardigde leegstand zal leiden. De vordering tot ontruiming wordt dan ook toegewezen.
3.7. Gezien de verklaring van de gemeente Breda ex artikel 557a lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van 17 maart 2009 (productie 3 zijdens Laurentius), bestaat er volgens de gemeente geen bezwaar tegen een onmiddellijke ontruiming van het pand. Gelet op bovengenoemde veiligheidsaspecten acht de voorzieningenrechter geen termen aanwezig om gedaagden een langere termijn te gunnen om tot ontruiming over te gaan dan de gevorderde twee dagen na betekening van het vonnis.
3.8. De gevorderde mogelijkheid om het vonnis bij herkraak ten uitvoer te leggen, is, gezien de reeds besproken veiligheidsaspecten, voor toewijzing vatbaar voor een termijn van één jaar.
3.10. Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Laurentius worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,98
- vast recht 262,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.163,98
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1. veroordeelt gedaagden om binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis met al het zijne en al de zijnen het pand aan de Ignatiusstraat 217a-227c, kadastraal bekend gemeente Breda, Ginneken, sectie A nummer 6538, te ontruimen en ontruimd te houden,
4.2. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.3. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Laurentius tot op heden begroot op EUR 1.163,98,
4.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Leijten en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. Nijhof op 31 maart 2009.?