Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Tilburg
zaak/rolnr.: 529354-VV-09-21
vonnis in kort geding d.d. 26 februari 2009
inzake
[MJF],
wonende te Tilburg,
eiser,
gemachtigde: mr. D.M. van Geel, advocaat te Tilburg,
procederend krachtens een aan hem op 17 februari 2009 verleende toevoeging.
tegen
1. [WW];
2. [SL],
beiden wonende te [adres],
gedaagden,
gemachtigde: mr. J. van Zinnicq Bergmann, advocaat te ’s-Hertogenbosch.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
1.1 het exploot van dagvaarding waarbij een voorziening als bedoeld in artikel 254 van Pro het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt gevorderd met 7 producties;
1.2 de pleitnota van de gemachtigde van eiser d.d. 19 februari 2009;
1.3 de conclusie van antwoord;
1.4 de aantekeningen van de griffier van de terechtzitting d.d. 19 februari 2009.
De inhoud van deze stukken, met inbegrip van de daarbij overgelegde bescheiden, geldt als hier ingelast.
2. Het geschil
2.1 Eiser heeft bij wege van voorlopige voorziening en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd de ontruiming van de bovenste etage van de woonruimte, staande en gelegen te [adres] binnen twee dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, alsmede gedaagden in de kosten van het geding te verwijzen.
2.2 Gedaagden hebben ter zitting tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, dan wel op grond van de niet weersproken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partijen vast dat:
- eiser met ingang van 1 oktober 2008 van de heer [S] een woning staande en gelegen aan de [adres] heeft gehuurd;
- in het gehuurde één keuken en één badkamer aanwezig zijn;
- eiser -met uitdrukkelijke toestemming van de heer [S]- per 1 oktober 2008 de bovenste etage van het gehuurde heeft onderverhuurd aan gedaagden.
- partijen de voorwaarden van deze onderhuurovereenkomst mondeling zijn overgekomen;
- het ondergehuurde, zijnde onzelfstandige woonruimte, onderdeel uitmaakt van het hoofdverblijf van eiser;
- partijen een huurprijs zijn overeengekomen van € 650,- per maand (inclusief servicekosten);
- eiser door middel van een aangetekend schrijven d.d. 29 oktober 2008 de tussen partijen gesloten onderhuurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden heeft opgezegd;
- (de gemachtigde van) eiser gedaagden (herhaaldelijk) tot ontruiming van het gehuurde heeft gesommeerd.
3.2 Eiser heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij op grond van het bepaalde in artikel 7:232, derde lid, Burgerlijk Wetboek (BW) -de zogenoemde “hospitaverhuur”- gerechtigd is de huurovereenkomst zonder opgave van redenen binnen negen maanden na aanvang van de huur op te zeggen en dat de onderhuurovereenkomst door rechtsgeldige opzegging per 29 januari 2009 is geëindigd. Volgens eiser heeft hij een spoedeisend belang bij de verzochte voorzieningen, aangezien zijn woonsituatie ernstig verstoord is geraakt en hij aan twee nieuwe onderhuurders heeft toegezegd dat zij het gehuurde per 1 februari 2009 konden betreden.
3.3 Gedaagden hebben in hun verweer betwist dat er sprake is van hospitaverhuur. Daartoe hebben gedaagden aangevoerd dat zij met eiser een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van twee jaar, te weten tot 1 oktober 2010. Tevens hebben gedaagden aangevoerd dat zij er groot belang bij hebben hun huidige woonruimte te behouden, nu er voor hen geen alternatieve woonruimte beschikbaar is. Ten slotte hebben gedaagden het spoedeisend belang van eiser bij de verzochte voorzieningen betwist.
3.4 De kantonrechter overweegt dat, zoals gedaagden ter zitting ook hebben erkend de elementen van artikel 7:232, derde lid, BW, te weten: geen zelfstandige woonruimte, die deel uitmaakt van het hoofdverblijf van de verhuurder en dezelfde woonruimte niet eerder aan dezelfde onderhuurder is verhuurd, alle toepasselijk zijn. De kantonrechter is, gelet op de stellingen van partijen en de door eiser overgelegde producties, voorshands van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat partijen een onderhuurovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van twee jaar en opzegging van bovengenoemde overeenkomst derhalve eerst mogelijk is per 1 oktober 2010. Dat partijen aanvankelijk hebben beoogd dat gedaagden het gehuurde voor de duur van twee jaar na aanvang van de huur zouden betrekken heeft kennelijk met name te maken met de maximale huurtermijn die voor eiser als hoofdhuurder geldt en dat doet aan de toepasselijkheid van het bepaalde in artikel 7:232, derde lid, BW niet af. De achtergrond van deze regeling is immers dat de verhuurder de mogelijkheid moet hebben de (onder)huurovereenkomst op te zeggen indien de verstandhouding tussen beide partijen op enig moment verstoord is geraakt.
3.5 Naar het oordeel van de kantonrechter is het bij een voorlopige voorziening ex artikel 254 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) vereiste spoedeisend belang aanwezig, nu eiser gemotiveerd heeft gesteld dat sprake is van een onrechtmatig verblijf en dat de situatie onhoudbaar is. Gelet op het ontbreken van huurdersbescherming bij hospitaverhuur staat er niets aan in de weg de gevorderde ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.6 De kantonrechter zal gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en de wederzijdse belangen van partijen de vordering van eiser toewijzen, met dien verstande dat de door eiser gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie, indien gedaagden in gebreke blijven met die ontruiming niet toewijsbaar is, aangezien deze wijze van ontruiming niet op de wet berust en artikel 556, eerste lid, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorschrijft dat een gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De ontruimingstermijn zal, gelet op de wederzijdse belangen van partijen, worden bepaald op vier weken (in plaats van de door eiser gevorderde twee dagen) na betekening van het vonnis.
4. De kosten
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van dit geding.
5. De beslissing bij wege van voorlopige voorziening
De kantonrechter:
veroordeelt gedaagden om binnen vier weken na betekening van het te dezen wijzen vonnis de bovenste etage van de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres], althans voor zover dit aan onderhuurders werd gehuurd, met al diegene en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevindt respectievelijk bevinden, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking te stellen van eiser en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
veroordeelt gedaagden in de kosten van dit geding, aan de zijde van eiser gevallen en tot op heden begroot op € 595,98, waarvan te betalen aan:
1. de griffier: een bedrag van € 568,48, door middel van overschrijving op Rabobank Nederland N.V., bankrekeningnummer 19.23.25.779, MVJ Arrondissement Breda (535), ten name van de gerechten in het Arrondissement Breda, zijnde:
a. een bedrag van € 82,50 ter zake van in debet gestelde griffierechten;
b. een bedrag van € 400,- ter zake van het salaris van de gemachtigde van eiser, mr. Van Geel;
c. een bedrag van € 85,98 ter zake van explootkosten, waarvan 3/4 is bestemd voor de griffier en 1/4 voor de deurwaarder,
met welke bedragen de griffier zal dienen te handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;
2. de eisende partij: een bedrag van € 27,50 ter zake van de eigen bijdrage in het griffierecht;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
ontzegt het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.