Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 206555 / KG ZA 09-412
Vonnis in kort geding van 23 september 2009
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROOSENDAAL,
zetelend te Roosendaal,
eiseres,
advocaat mr. P.H.Th. Welten te Eindhoven,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FRASSINI MARKETING & ADVERTISING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
2. de vennootschap naar Belgisch recht
N.V. MATTEMBURGH,
gevestigd te Antwerpen (België),
gedaagden,
advocaat mr. M.J. Faro te Amsterdam.
Partijen zullen hierna ‘de gemeente’ respectievelijk ‘Frassini’ en ‘Mattemburgh’ genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de op 20 juli 2009 betekende dagvaarding met vier producties;
- de productie 5 van de gemeente;
- de akte tot eiswijziging van de gemeente;
- de producties 1 tot en met 10 van Frassini en Mattemburgh;
- de mondelinge behandeling ter zitting van 9 september 2009;
- de pleitnota van mr. Welten;
- de pleitnota van mr. Faro.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt in dit kort geding uitgegaan van de navolgende feiten:
- In 1974 heeft de gemeente aan (de rechtsvoorgangster van) Frassini een recht van opstal verleend voor een perceel op de Nieuwe Markt in Roosendaal. Op dit perceel stond een kiosk, plaatselijk bekend als Nieuwe Markt 49 te Roosendaal. In deze kiosk was een door Frassini geëxploiteerd reisbureau gevestigd.
- Met het oog op een herinrichting van de Nieuwe Markt heeft de gemeente bij brief van 5 augustus 1994 het recht van opstal van Frassini opgezegd. Het recht van opstal is daarna van jaar tot jaar toegekend. Op 9 april 2002 heeft de gemeente het recht van opstal van Frassini tegen 23 december 2003 opgezegd.
- In het kader van een gerechtelijke procedure bij deze rechtbank inzake de laatstgenoemde opzegging van het recht van opstal hebben Frassini en de gemeente ter beëindiging van hun geschil op 11 februari 2004 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst houdt kort gezegd in dat Frassini haar kiosk zal slopen, dat Frassini van de gemeente in het nieuw te bouwen paviljoen op de Nieuwe Markt een ruimte toegewezen zal krijgen met een oppervlak van 30,4 m2 en dat Frassini daarbij een oppervlak van 45,6 m2 zal aankopen tegen een prijs van € 8.164,61 per m2, kosten koper. Daarbij zal de gemeente de bedoelde ruimte in het paviljoen toewijzen na goed overleg met Frassini.
- Frassini heeft haar kiosk in 2004 ontruimd en gesloopt. In februari 2005 heeft Frassini de gemeente verzocht in te stemmen met de contractsovername door haar moedervennootschap Mattemburgh. In juni 2005 heeft de gemeente daarmee onder voorwaarden ingestemd.
- Op 6 mei 2009 is het nieuwe paviljoen op de Nieuwe Markt opgeleverd. De gemeente heeft in juni 2009 aan Frassini een ruimte ter grootte van 76 m2 nabij de liftkokers van het nieuwe paviljoen toegewezen. Frassini heeft deze ruimte geweigerd.
3. Het geschil
3.1. De gemeente vordert na wijziging van de eis in een primair en een subsidiair deel - kort gezegd - dat Frassini en Mattemburgh bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk zullen worden geboden om binnen vier weken na betekening van dit vonnis mee te werken aan afname van de door de gemeente aan hen toegewezen ruimte in het paviljoen, te weten het als appartementsrecht afnemen van de ruimte van 76 m2 in de hoek bij de liftkokers van het paviljoen tegen een prijs van € 372.306,21 kosten koper, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met hoofdelijke veroordeling van Frassini en Mattemburgh in de kosten van deze procedure.
3.2. Aan haar vorderingen legt de gemeente de stelling ten grondslag dat de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst duidelijk is en dat Frassini en Mattemburgh hun verplichtingen uit deze overeenkomst dienen na te komen.
3.3. Frassini en Mattemburgh voeren gemotiveerd verweer. Zij stellen zich, kort gezegd, op het standpunt dat de vaststellingsovereenkomst de strekking heeft om Frassini te compenseren voor de ontruiming en sloop van haar kiosk, dat de gemeente Frassini immers de keuze heeft gegeven tussen een afkoopsom en vervangende bedrijfsruimte in het nieuw te bouwen paviljoen, dat Frassini heeft gekozen voor de vervangende bedrijfsruimte, dat de gemeente zich daarmee heeft verplicht een bedrijfsruimte te leveren met een waarde die in een redelijke verhouding staat tot de daarvoor te betalen prijs en dat de gemeente deze plicht niet nakomt.
4. De beoordeling
4.1.Kern van het geschil is de vraag tot welke wederzijdse verbintenissen de tussen partijen op 11 februari 2004 gesloten vaststellingsovereenkomst strekt. Anders dan de gemeente stelt worden de verbintenissen van beide partijen niet uitsluitend bepaald door de letterlijke tekst van de vaststellingsovereenkomst, maar ook door de aard en de strekking van die overeenkomst en door hetgeen partijen over en weer uit elkaars verklaringen hebben mogen begrijpen. Dat betekent dat bij de bepaling van de wederzijdse verbintenissen de door Frassini en Mattemburgh genoemde omstandigheden ten tijde van het aangaan van de vaststellingsovereenkomst meewegen.
4.2. De voorzieningenrechter stelt vast dat de gemeente in het eerdergenoemde geding aan Frassini een vergoeding ten bedrage van eur 248.204,- heeft aangeboden, in welk bedrag ook de taxatiewaarde van de kiosk is betrokken. Als alternatief heeft de gemeente ruimte in het nieuw te bouwen paviljoen aangeboden, waarvan 30 m2 kosteloos plus een in onderling overleg nader te bepalen oppervlak tegen een marktconforme prijs. Feit is dat de gemeente bij dit alternatief eveneens is uitgegaan van de taxatiewaarde van de te slopen kiosk. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter volgt hieruit dat Frassini bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten dat de aangeboden vervangende bedrijfsruimte niet alleen een redelijk alternatief voor de kiosk zou zijn, maar bovendien een bepaalde marktwaarde zou vertegenwoordigen.
4.3. Niet is weersproken dat de gesloopte kiosk was voorzien van sanitair en van een glazen gevel met een lengte van 18 meter dat door het reisbureau werd gebruikt als etalage. De waarde van het bedrijfsvloeroppervlak op die locatie is in 2004 kennelijk gewaardeerd op eur 8.164,61 per m2. De door de gemeente aangewezen ruimte in het paviljoen heeft een glasruit over een lengte van slechts 4,5 meter en is niet voorzien van sanitair. Ter zitting hebben Frassini en Mattemburgh voorgerekend dat het paviljoen, dat de gemeente aan hen voor een koopprijs van 2,2 miljoen euro heeft aangeboden, op basis van deze koopprijs een marktwaarde vertegenwoordigt van slechts eur 3.139,32 per m2, hetgeen minder is dan de helft van het bedrag dat zij volgens de vaststellingsovereenkomst daarvoor moeten betalen. Daar komt bij dat Frassini en Mattemburgh als appartementseigenaren zullen toetreden tot een vereniging van eigenaren die, als gevolg van de vorm en afwerking van het paviljoen, rekening moet houden met enorme onderhoudskosten. Al met al is de voorzieningenrechter van oordeel dat de aangeboden bedrijfsruimte in het paviljoen dermate afwijkt van hetgeen Frassini bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst daaromtrent mocht verwachten, dat Frassini en Mattemburgh thans redelijkerwijs niet gehouden kunnen worden de door de gemeente aangeboden bedrijfsruimte tegen de bedongen prijs af te nemen. Dat betekent dat de vorderingen van de gemeente zullen worden afgewezen.
4.4. Als de in het ongelijk te stellen partij zal de gemeente worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Frassini en Mattemburgh begroot op een bedrag van eur 1.078,-, samengesteld uit eur 262,- aan vastrecht en eur 816,- aan salaris van de advocaat.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt eiseres in de proceskosten, gevallen aan de zijde van gedaagden, tot op heden begroot op eur 1.078,-;
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Leijten en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. De Baar op 23 september 2009.