Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/238
Uitspraakdatum: 5 januari 2009
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek,
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van verweerder van 6 december 2007 op de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2008 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende mr. [gemachtigde], alsmede namens verweerder, [gemachtigde].
1.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 110.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- gelast dat de gemeente Hilvarenbeek het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39 aan deze vergoedt.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 140.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verlaagd tot € 124.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007 dienovereenkomstig verminderd.
2.2.Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande bungalow met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 193 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 197 m².
2.3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.4.Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
Formele grieven
- dat door verweerder het verdedigingsbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden, nu essentiële stellingen van belanghebbende bewust terzijde zijn geschoven,
- dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden,
- dat door verweerder ten onrechte geen inzage is verstrekt in het ‘WOZ-dossier’,
- dat er ten onrechte geen uitspraak op bezwaar is gedaan met betrekking tot het verzoek om een kostenvergoeding in bezwaar,
Materiele grieven
- dat verweerder ten onrechte geen rekening gehouden heeft met waardedrukkende effect van de beperkte bereikbaarheid van het perceel vanwege de gevestigde erfdienstbaarheid,
- dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect van de uitzonderlijk kleine perceelgrootte, en
- dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de gebruikte bouwmaterialen, de gedateerde inrichting en de verminderde lichtinval.
2.5.Allereerst constateert de rechtbank met belanghebbende dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden. Nu belanghebbende evenwel de rechtbank heeft verzocht om de zaak niet terug te wijzen naar verweerder, zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien.
2.6.Ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bedoelde waarde voor onroerende zaken onder meer bepaald door middel van de methode van vergelijking met referentieobjecten.
2.7.Op verweerder rust de bewijslast van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de woning. Verweerder heeft daartoe een taxatierapport overgelegd en ter ondersteuning daarvan gewezen op de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, te weten [adres 1], [adres 2] en [adres 3] (hierna: referentieobjecten). In het taxatierapport is de waarde van de woning van belanghebbende getaxeerd op € 124.000. Voorts is in het taxatierapport een matrix opgenomen waarin voornoemde referentieobjecten worden vergeleken met de woning van belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder echter niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij - door gebruik te maken van de kenmerken van de onderhavige onroerende zaak en die van de referentieobjecten en de voor laatstbedoelde objecten behaalde transactieprijzen - tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Zo heeft verweerder niet gesteld of aannemelijk gemaakt welke omstandigheden rechtvaardigen dat de woning van belanghebbende een hogere prijs per m³ heeft dan de referentieobjecten[adres 1] en [adres 2]. Evenmin heeft verweerder aannemelijk gemaakt waarom de prijs per m³ van de woning van belanghebbende gelijk is aan die van het [adres 3], terwijl dit laatste object qua kenmerken aanmerkelijk hoger wordt gewaardeerd dan de woning van belanghebbende. Een enkele verwijzing naar de afnemende eenheidswaarde bij stijgende inhoud van de woning is gelet op het vorenstaande niet voldoende. De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 124.000.
2.8. Ten aanzien van belanghebbendes formele grieven merkt de rechtbank op dat deze niet kunnen leiden tot een verdere verlaging van de vastgestelde waarde. Het feit dat verweerder op een aantal punten onzorgvuldig heeft gehandeld in de bezwaarfase, wat daarvan ook verder moge zijn, betekent op zichzelf immers niet dat sprake is van een onjuiste waardevaststelling.
2.9.De materiële grieven van belanghebbende hebben allen betrekking op de waardevaststelling van verweerder. Belanghebbende heeft zelf een waarde bepleit van € 85.000. Belanghebbende heeft echter geen taxatierapport overgelegd en evenmin een voldoende onderbouwing gegeven van de door hem voorgestane waarde, op een wijze zoals bedoeld hiervoor onder 2.6, zodat hij deze naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.10.Na toetsing van hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen en met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, met name in 2.7 tot en met 2.9, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door beide partijen voorgestane waarden juist kan worden geacht. Gelet op de objectkenmerken van de woning van belanghebbende, die aanmerkelijk lager gewaardeerd zijn dan die van de referentieobjecten en de wel zéér gering inhoud van de woning, hetgeen een drukkend effect op de prijs per kubieke meter heeft, stelt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum in goede justitie op € 110.000.
Proceskosten bezwaar
2.11.Met belanghebbende constateert de rechtbank dat verweerder ten onrechte niet heeft beslist op het verzoek van belanghebbende om een kostenvergoeding in bezwaar. In beroep is het uitgangspunt dat de rechtbank doet wat verweerder had moeten doen. Deswege zal de rechtbank een beslissing dienen te geven op belanghebbendes verzoek om een proceskostenvergoeding in bezwaar.
2.12.Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende, tevens de zoon van belanghebbende, verklaard dat hij werkzaam is bij de Belastingdienst en inhoudelijk deskundig is. Daarbij heeft de gemachtigde ter zitting desgevraagd geantwoord niet beroepsmatig rechtsbijstand te verlenen. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat er geen veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 1, onder a, Besluit proceskosten bestuursrecht kan plaatsvinden.
2.13.Subsidiair heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat er een proceskostenvergoeding verleend dient te worden ter zake van de gemaakte reis-, verlet- en overige kosten. Nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij voornoemde kosten daadwerkelijk moet vergoeden aan zijn zoon, de gemachtigde, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
2.14.Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
2.15.Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor onder 2.11 tot en met 2.13 heeft overwogen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling in beroep.
Deze uitspraak is gedaan op 5 januari 2009 door mr. A.G.M. Zander, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.