Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/4813
Uitspraakdatum: 1 oktober 2010
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zundert,
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de verweerder van 27 oktober 2009 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2010 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede namens verweerder, [gemachtigden].
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraken op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde tot € 296.000;
-vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 226.000;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 5;
-gelast dat verweerder het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 615.000 (hierna: WOZ-waarde). Daarbij is aan belanghebbende een aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) 2009 opgelegd, naar een OZB-waarde van € 381.000.
2.2.De woning bestaat uit een perceel met daarop een in aanbouw zijnde vrijstaande woning, een inpandige bedrijfswoning in een sorteerloods, een tweede sorteerloods en twee kassen. Tussen partijen is niet in geschil dat al deze onderdelen in het kader van de Wet WOZ tezamen dienen te worden aangemerkt als één onroerende zaak.
2.3.De wanden van de sorteerloodsen bestaan uit steen met daarbovenop metaal. De oppervlakte van de sorteerloods van 4 meter hoog bedraagt 540 m² en die van 2,60 meter hoog bedraagt 190 m². Beide sorteerloodsen hebben een klinkervloer.
2.4.De kassen worden bedrijfsmatig gebruikt en zijn voor de OZB vrijgesteld. De WOZ-waarde van de kassen, inclusief grond, is door partijen nader bepaald op € 70.000.
2.5.In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de WOZ-waarde verminderd tot € 478.000. Uit de opmerking in het verweerschrift dat naar aanleiding van het bezwaar de OZB-waarde is aangepast naar € 384.000, maakt de rechtbank op dat de aanslag OZB 2009 daarbij is gehandhaafd.
2.6.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Verweerder concludeert thans nader tot een WOZ-waarde van € 365.000 en een OZB-waarde van € 295.000. Belanghebbende bepleit een WOZ-waarde van € 296.000 en een OZB-waarde van € 226.000.
2.7.Verweerder, op wie de bewijslast met betrekking tot de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet WOZ rust, heeft de door hem vastgestelde waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport, opgemaakt te Hengelo op 26 januari 2010 door [taxateur], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning in het kader van de Wet WOZ getaxeerd op € 365.000. Het taxatierapport vermeldt geen gegevens van verkoopprijzen die rondom de peildatum 1 januari 2008 voor soortgelijke objecten zijn gerealiseerd. Het taxatierapport bevat gegevens van de woning, waarbij, overeenkomstig het eerdere taxatieverslag behorende bij de WOZ-beschikking en OZB-aanslag, de volgende onderverdeling is gemaakt met daarbij vermeld aan waarde per onderdeel:
Taxatieverslag Taxatierapport
a.woning in aanbouw € 237.744 € 90.750
b.kavel € 32.500 € 40.000
c.woning inpandig € 26.300 € 19.500
d.aanbouw woonruimte € 14.280 € 16.380
e.ondergrond bij kassen € 90.376 € 38.704
f.grond bij niet-woning € 20.000 € 15.000
gkas (type tralie) 1986 € 12.095 € 12.095
hkas (type tralie) 1992 € 3.866 € 19.352
i.sorteerloods 4 meter hoog, 1995 € 38.592 € 94.500
j.sorteerloods 2,60 meter hoog, 1995 € 12.384 € 19.000
kkas/warenhuis 2002 € 96.885 Nvt
Totaal € 615.022 € € 365.281
2.8.Verweerder heeft toegelicht dat de taxateur de sorteerloodsen inpandig heeft opgenomen, de staat ervan heeft geïnventariseerd, en op waarde heeft beoordeeld overeenkomstig de Taxatiewijzer “Agrarische gebouwen” die als bijlage bij het taxatierapport is gevoegd. Voor de sorteerloods van 4 meter hoog heeft verweerder de waarde per m² op € 175 vastgesteld en, vanwege het verschil in hoogte, voor de sorteerloods van 2,60 meter hoog, op € 100.
2.9.Tot slot heeft verweerder aangevoerd dat volgens vaste jurisprudentie niet de waarde van de onderdelen maar de totale waarde bepalend is en dat een taxatieopbouw in onderdelen in beginsel slechts een hulp-/controlemiddel is bij de waardevaststelling waarbij de afzonderlijke elementen niet apart op hun juistheid kunnen worden beoordeeld.
2.10.De rechtbank stelt voorop dat verweerder in beginsel vrij is in zijn keuze voor een bepaalde methodiek bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van agrarische objecten. Dit laat onverlet dat verweerder wel enig inzicht dient te verschaffen in de wijze waarop de betreffende methodiek tot stand is gekomen. Verweerder zal in een situatie als de onderhavige, waarin geen gebruik wordt gemaakt van concreet genoemde vergelijkingsobjecten, maar waar bij de waardering onder meer gebruik wordt gemaakt van een taxatiewijzer, op zijn minst enig inzicht dienen te verschaffen in de wijze waarop de taxatiewijzer is gebruikt en welke gegevens daaraan ten grondslag liggen. Dit geldt temeer, nu belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de taxatiewijzer, voor wat betreft de waardevaststelling van de sorteerloodsen, onjuist is toegepast. Verweerder is daar naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd. Zo heeft verweerder de rechtbank geen inzicht gegeven in de mate waarin - naast de bij de methodiek gehanteerde bandbreedte voor de bouwkundige kwaliteit - ook bijvoorbeeld de bouwaard en eventueel andere objectkenmerken, de waarden van de sorteerloodsen mede hebben bepaald.
2.11.Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat aan de woning als geheel de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde is toe te kennen. Daarbij is het volgende van belang. De stelling van verweerder dat de aankoopprijs die belanghebbende in 1999 heeft betaald, vermeerderd met de investeringen in 2002 en in latere jaren, in totaal uitkomt op een bedrag van meer dan € 400.000, derhalve hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde kan haar niet baten nu belanghebbende daar tegenin heeft gebracht dat hij de woning destijds te duur heeft gekocht. Verder acht de rechtbank verweerder gehouden aan de na bezwaar bereikte overeenstemming omtrent de onderdelen a, e, g, h en k als vermeld in 2.7. Met hetgeen verweerder heeft aangevoerd is niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van voornoemde vijf onderdelen vermeerderd met de waarde van de overige elementen resulteren in de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde.
2.12.Naar de mening van belanghebbende heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheden dat beide sorteerloodsen niet zijn geïsoleerd, niet regen- en winddicht zijn en de vloer minder gebruiksmogelijkheden kent dan een betonvloer. Belanghebbende heeft foto’s overgelegd ter onderbouwing. Hiermee heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat gegeven de gebruiksmogelijkheden en staat van onderhoud van de beide sorteerloodsen het in de rede ligt een vergelijking te maken met de in De Taxatiewijzer “Agrarische gebouwen” vermelde waarde van loodsen met glazen wanden. Belanghebbende heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat per 1 januari 2008 een WOZ-waarde van maximaal € 296.000 aan de woning kan worden toegekend, waarmee de OZB-waarde onder verwijzing naar 2.4, uitkomt op € 226.000.
2.13.Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
3.Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c vermelde reiskosten, gemaakt voor het bijwonen van de zitting. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting gemaakte reiskosten per openbaar vervoer, [woonplaats]-Breda v.v., door de rechtbank vastgesteld op (2 x € 2,19, afgerond) € 5. De door belanghebbende gestelde rentekosten in verband met het opschorten van de bouwwerkzaamheden, komen op de voet van dit besluit niet voor vergoeding in aanmerking.
Aldus gedaan door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en door deze en mr. M.J.M.S. van Balkom, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 1 oktober 2010.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 11-10-2010
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.