Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/4906
Uitspraakdatum: 27 oktober 2010
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [X],
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de inspecteur van 6 oktober 2009 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2010 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede namens verweerder, [gemachtigde]. De zaken met procedurenummers 09/4906, 09/4907 en 09/4908 zijn gezamenlijk behandeld.
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum
1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot
1 januari 2010 op € 218.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2.Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een hoekwoning met uitbouw en garage. De inhoud van de woning is ongeveer 273 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 207 m².
2.3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 198.000. Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum, dat geen althans onvoldoende rekening gehouden is met de onderlinge verschillen van de vergelijkingspanden en dat bezwaren aangaande eerdere belastingjaren wel zijn toegekend.
2.4.Verweerder heeft een “Onderbouwing WOZ-waarde van het object [adres] te [woonplaats]” (hierna: het rapport) overgelegd. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 213.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, beeldmateriaal en een matrix. Tevens heeft verweerder een overzicht overgelegd van 81 vergelijkbare woningen die uit eenzelfde bouwstroom komen.
2.5.Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6.De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde rapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van
€ 213.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de onderlinge verschillen van de vergelijkingspanden, zoals inhoud en grootte, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. Voor de grond is steeds dezelfde prijs per m² gehanteerd zodat de waarde van elk perceelsoppervlak tot uitdrukking komt. Voorts is voor de hoofdbouw van de woning een prijs per m³ gehanteerd die zich goed verhoudt tot die van de vergelijkingspanden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat, omdat de door haar juist geachte waarde van € 213.000 niet meer dan € 10.000 afwijkt van de door verweerder vastgestelde waarde deze laatste waarde ingevolge van artikel 26a van de Wet WOZ geacht wordt juist te zijn.
2.7.Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de
vorige waardepeildatum van 1 januari 2007. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De desbetreffende beroepsgrond van belanghebbende faalt daarom.
2.8.Belanghebbende heeft, bijvoorbeeld door middel van een taxatierapport, de door hem bepleite waarde van € 198.000 niet aannemelijk gemaakt.
2.9.Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is
het beroep ongegrond verklaard.
2.10.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, en door deze en mr. M.J.M. Mies, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 27 oktober 2010.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 8 november 2010
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.