Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/5671
Uitspraakdatum: 1 december 2010
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de inspecteur van de Belastingdienst/Oost-Brabant, kantoor Eindhoven,
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd en verweerder inspecteur.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de inspecteur van 23 november 2009 op het bezwaar van belanghebbende tegen de aan hem opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting naar een bedrag aan belasting van € 6.577, alsmede de beschikking heffingsrente van € 272 (aanslagnummer [nummer]).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2010 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, tot bijstand vergezeld van zijn echtgenote, [echtgenote], alsmede namens de inspecteur, mr. [gemachtigden].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.Op 14 maart 2006 hebben belanghebbende en zijn echtgenote (hierna: de echtgenote) bij de gemeente [B] een verzoek ingediend tot wijziging van het bestemmingsplan betreffende (een deel van) het perceel kadastraal bekend als gemeente [B], sectie B nummer [nummer] (hierna: het perceel). Deze aanvraag hield verband met de wens van belanghebbende en de echtgenote om op een deel van het perceel een woning te bouwen, alsmede met het feit dat het perceel de bestemming ‘Woondoeleinden 1” had, inhoudende dat aanvullende nieuwbouw van woningen uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de op de plankaart aangegeven aanduiding “nieuwbouw woning toegestaan”. Het perceel had op voornoemde datum deze aanduiding niet. Het perceel is in eigendom bij de ouders van belanghebbende.
2.2.Taxateur [taxateur], verbonden aan [Makelaardij] te [plaats], heeft een deel van het perceel, namelijk een “Strook achtertuin van circa 850m2” op 18 december 2006 getaxeerd op € 42.500 (onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik). Hij is daarbij uitgegaan van de bestemming “tuinbestemming”.
2.3.1.Bij brief van 19 december 2006 heeft de gemeente gereageerd op het verzoek van 14 maart 2006 betreffende “het oprichten van een woning achter het perceel [adres] grenzend aan de [straatnaam].” De gemeente schrijft in die brief:
“Op 5 december 2006 heeft het college (…) besloten om in principe medewerking te verlenen aan de bouw van een woning op het perceel achter [adres]. Medewerking aan uw verzoek zal geschieden middels een vrijstelling ex. Artikel 19, lid 2 Wet op de Ruimtelijke Ordening.”
(…) Bijgevoegd bij deze brief vindt u een kadastrale ondergrond waarin een bouwvlak is gesitueerd. (…).”
2.3.2.Blijkens die brief moet belanghebbende voor het volgen van de vrijstellingsprocedure bij de gemeente indienen, kort weergegeven: een schetsplan, een akoestisch onderzoek, een bodemonderzoek en een planschade risicoanalyse.
2.4.Bij overeenkomst van 26 december 2006 heeft belanghebbende samen met zijn echtgenote het perceel gekocht voor € 80.000 van de ouders van belanghebbende.
2.5.Vast staat, als door de inspecteur gesteld en door belanghebbende niet bestreden, dat in verband met de vrijstellingsprocedure op 13 november 2006 een stroomlijnrapport is geproduceerd ten behoeve van het akoestische onderzoek wegverkeerslawaai. Het rapport akoestisch onderzoek is van 9 februari 2007. Op 12 februari 2007 is een schetsplan ingediend.
2.6.De akte van levering betreffende het perceel is van 28 februari 2007. Daarbij is aangifte overdrachtsbelasting gedaan naar een heffingsgrondslag van € 80.000. In de akte is opgenomen:
“De comparanten verklaren tenslotte dat zij voor het vaststellen van voormelde koopprijs mede gebruik hebben gemaakt van het in het kader van voormelde overdracht door [Makelaardij] opgemaakte taxatierapport, (…) terwijl voor de prijsbepaling tussen partijen tevens rekening is gehouden met de mogelijke toekomstige wijziging van “tuinbestemming” in “bouwbestemming”.
2.7.Op 9 juni 2008 is de vrijstelling verleend. De bouwvergunning is op 16 juni 2008 verleend.
2.8.Op 28 juli 2008 heeft de inspecteur aan belanghebbende medegedeeld dat hij voornemens is een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op te leggen voor het verschil in waarde van het perceel van € 299.250 -/- € 80.000. In opdracht van de inspecteur heeft een taxateur van de belastingdienst de waarde van het perceel op 28 februari 2007 bepaald op € 299.250. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de inspecteur rekening gehouden met een waarde van € 299.250 verminderd met de kosten voor de vrijstellingsprocedure van € 24.000. De aanvankelijk eveneens opgelegde beschikking vergrijpboete werd na bezwaar vernietigd.
2.9.Tussen partijen is in geschil of de naheffingsaanslag terecht is opgelegd.
Belanghebbende stelt primair dat naar de juiste waarde overdrachtsbelasting op aangifte is voldaan. Subsidiair stelt belanghebbende dat de waarde van het perceel € 79.995 bedraagt. Bij de berekening van deze waarde is belanghebbende uitgegaan van een opsplitsing van het perceel in een gedeelte bouwgrond en een gedeelte tuingrond. Meer subsidiair stelt belanghebbende dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. De broer van belanghebbende heeft in 2007 een deel van het perceel van de ouders geschonken gekregen. Hij heeft het toegevoegd aan zijn tuin en dat deel is door de belastingdienst Eindhoven getaxeerd op € 151 per m2. Op grond daarvan zou de waarde van het perceel € 158.955 bedragen. Volgens de inspecteur is de waarde van het perceel de waarde zoals door de taxateur van de belastingdienst bepaald.
2.10.Ingevolge artikel 9 van Pro de Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt de belasting
berekend over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Daarbij heeft op grond van artikel 52 van Pro deze wet als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.11.1.Naar het oordeel van de rechtbank heeft de inspecteur met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van het perceel in voormelde zin op het moment van verkrijging € 299.250 bedraagt. De rechtbank acht in dit kader van belang dat belanghebbende en zijn echtgenote het perceel hebben gekocht met de bedoeling om daarop een woning te realiseren en het perceel aldus als bouwgrond te benutten. Dit blijkt ook uit de onder 2.1 genoemde aanvraag, alsmede uit de omstandigheid dat (kennelijk) reeds op 13 november 2006 een handeling is verricht in het kader van de vrijstellingsprocedure. Gelet op de brief van de gemeente van 19 december 2006, de directe ligging van het perceel aan de straat [straatnaam] zoals deze blijkt uit de kadastrale kaart, de omstandigheid dat, zoals de inspecteur onweersproken heeft gesteld, de omringende percelen in eigendom zijn bij familie van belanghebbende én het feit dat in de directe omgeving van het perceel (circa 60 meter hemelsbreed) een drietal bouwkavels zijn gelegen, namelijk aan de [straatnaam], acht de rechtbank voorts aannemelijk dat er slechts een gering risico aanwezig was dat de vrijstelling van het geldende bestemmingsplan en de gevraagde bouwvergunning niet zouden worden verleend. Onder voornoemde omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, kan niet worden gezegd dat de inspecteur dit risico, door het in zijn waardeberekening te becijferen op 10%, te laag heeft ingeschat. De rechtbank acht verder van belang dat in het taxatierapport van de inspecteur verkoopcijfers van bouwgrond gelegen in [woonplaats] zijn opgenomen welke de voornoemde waarde ondersteunen. De rechtbank hecht daarbij met name belang aan het in 2007 verkochte perceel aan de [straatnaam], ter grootte van 805m2 voor een prijs van € 358.225. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur, heeft belanghebbende voorts niet aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van de in het rapport genoemde percelen onder zodanige omstandigheden tot stand zijn gekomen dat deze niet de waarde in het economisch verkeer daarvan weerspiegelen. Dat er sprake zou zijn van speculatie betekent op zichzelf nog niet dat de gerealiseerde verkoopprijs niet gelijk is aan de waarde in het economisch verkeer.
2.11.2.Met het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank tevens aannemelijk gemaakt dat de koopprijs van € 80.000 niet de waarde in het economisch verkeer weerspiegelt. Daarbij heeft de rechtbank tevens relevant geacht dat tussen de verkopende en kopende partij een familierelatie bestaat, namelijk die van ouder en kind, en dat ter zitting is komen vast te staan dat bij de totstandkoming van de koopprijs rekening is gehouden met de schenking van een perceel grond aan de broer van belanghebbende en de wens van de ouders om belanghebbende en zijn broer in dit verband eenzelfde voordeel te doen toekomen, althans de één niet boven de ander te bevoordelen. Dat voor de totstandkoming van de koopprijs is verwezen naar de onder 2.2 genoemde taxatie maakt het voorgaande niet anders. In die taxatie is immers geen rekening gehouden met een mogelijke bebouwing van de grond, hetgeen mede gezien de bedoeling van belanghebbende met het perceel en de aanvraag zoals vermeld onder 2.1 wel in de rede had gelegen.
2.12.Belanghebbendes subsidiaire standpunt moet worden verworpen. Er bestaat geen aanleiding om voor het bepalen van de waarde van het perceel een opsplitsing te maken in bouwgrond enerzijds en tuingrond anderzijds. Het perceel is immers in zijn geheel aangekocht met de bedoeling om er een woning op te bouwen en de waarde dient derhalve ook als zodanig te worden bepaald, uiteraard met inachtneming van de relevante omstandigheden, waaronder de grootte van het perceel en de inschatting van het al dan niet verleend worden van een bouwvergunning.
2.13.Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel moet worden afgewezen. Ter zake van het perceel van de broer is ter zitting vastgesteld dat daarvoor niet een aanvraag in de zin van het overwogene onder 2.1 is gedaan en dat het betreffende perceel van de broer de bestemming tuingrond had, zodat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van gelijke gevallen. Schending van het gelijkheidsbeginsel kan zich dan niet voordoen.
2.14.Met betrekking tot de heffingsrente merkt de rechtbank op dat de inspecteur
ingevolge artikel 30f van de AWR heffingsrente in rekening diende te brengen nu sprake is van een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting. Van een onjuiste vaststelling van het bedrag aan heffingsrente is de rechtbank niet gebleken.
2.15.Gelet op al het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus gedaan door mr. C.A.F.M. Stassen, voorzitter, mr. W. Brouwer en mr. M.L.M. van Kempen, rechters, en door de voorzitter en drs. J.M.C. Hendriks, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op 1 december 2010.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 3 december 2010
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.