Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
vonnis pachtkamer d.d. 12 januari 2011
zaak/rolnr.: 580005 CV EXPL 09-9159
inzake
[eiser],
wonende te Etten-Leur,
eiser,
gemachtigde: mr. J.J.C.M. Willemen, advocaat te Roosendaal,
tegen
[gedaagde],
wonende te St. Willebrord, gemeente Rucphen,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.A.M. van Beek, advocaat te Tilburg.
Partijen worden hierna aangeduid als respectievelijk “[eiser]” en “[gedaagde]”.
1. Het verdere verloop van het geding
De procesgang blijkt uit:
1.1 het tussenvonnis van 2 september 2010 en de daarin genoemde stukken;
1.2 de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitie van partijen en de gerechtelijke bezichtiging, gehouden op 2 november 2010, het daarbij behorende audiëntieblad en de ter gelegenheid van de comparitie door de gemachtigden van beide partijen overgelegde producties.
2. De nadere beoordeling
2.1 Bij tussenvonnis van 2 september 2010 is een comparitie van partijen gelast, welke is gehouden op 2 november 2010. Aansluitend aan de comparitie heeft, in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden en overeenkomstig de vooraankondiging in vermeld tussenvonnis, een gerechtelijke bezichtiging van het gepachte plaatsgevonden. Een minnelijke regeling is niet bereikt.
onderhoudstoestand gepachte
2.2 In het kader van de beoordeling van de door [eiser] ingestelde beëindigingsvordering dient de bedrijfsvoering van [gedaagde] te worden bezien. Hoewel -zoals reeds is vastgesteld in het tussenvonnis van 2 september 2010- [eiser] [gedaagde] met name verwijt dat hij onvoldoende aan onkruidbeheer doet en heeft gedaan, lijkt [gedaagde] na de aanwijzing, gegeven bij eerder aangehaald vonnis van de pachtkamer van 27 februari 2008, (meer) ernst te hebben gemaakt met de onkruidbestrijding op het gepachte.
De pachtkamer heeft tijdens de plaatsopneming van 2 november 2010 waargenomen dat de gepachte percelen er netjes en verzorgd bij lagen. Van een grootschalige veronkruiding of verwaarlozing van het gepachte is daarbij niet gebleken.
2.3 Voor zover [eiser] de pachtkamer in die waarneming niet kan volgen en hij meent dat het gepachte -steeds- volledig vrij van onkruid moet worden gehouden volgt reeds uit vermeld tussenvonnis van 2 september 2010, dat dat niet van [gedaagde] kan worden verlangd. Kennelijk hanteert partij [eiser] bij haar beoordeling van de onderhoudstoestand van het gepachte een eigen -subjectieve- maatstaf, zoals ook volgt uit haar e-mail van 22 juni 2009 aan haar gemachtigde Willemen, waarin zij onder meer schrijft: “Vandaag zijn we op het land van [gedaagde] geweest. [gedaagde] is al weken lang onkruid aan het verwijderen en maakt veel gebruik van gewasbeschermingsmiddelen, echter het resultaat is niet goed genoeg volgens ons.”. Naast het feit dat partij [eiser] bij deze mail -impliciet- erkent, dat aan onkruidbestrijding wordt gedaan, is de vraag welk resultaat daarvan -objectief bezien- mag worden verwacht. Bij vermeld tussenvonnis van 2 september 2010 is ten aanzien van het (niveau van) onkruidbeheer een toetsingskader gegeven. Op grond daarvan is [gedaagde] gehouden het onkruid te bestrijden op een wijze als op grond van de omstandigheden nodig en mogelijk is, waarbij de pachtkamer in haar vonnis van 27 februari 2008 -kort gezegd- voor de toekomst een meer structurele onkruidbestrijding noodzakelijk heeft geacht.
2.4 Vastgesteld moet worden, dat [gedaagde], tenminste voorafgaande aan de meest recente bezichtiging van het gepachte op 2 november 2010, het onkruid heeft bestreden op een wijze als nodig en mogelijk was, gegeven de nette staat van onderhoud waarin het gepachte toen verkeerde. Waar [eiser] niet zozeer betwist dat door [gedaagde] onkruid wordt bestreden, maar veeleer dat dit -voldoende- systematisch en structureel gebeurt, wordt voorop gesteld, dat ook op het moment dat de pachtkamer in februari 2008 haar eindvonnis in de (pacht)ontbindingsprocedure wees, een totale en structurele verwaarlozing van het gepachte op het gebied van onkruidbestrijding niet danwel onvoldoende vaststond. In de tussenliggende periode (van -grofweg- maart 2008 tot november 2010) heeft er -voor zover deze pachtkamer bekend- geen gerechtelijke bezichtiging van het gepachte plaatsgevonden, maar over die periode zijn zowel door [eiser] als door [gedaagde] -vele- foto’s overgelegd, die beelden tonen van het gepachte door de maanden en jaren heen. De indrukken die de door partijen over en weer ingebrachte foto’s geven zijn niet eenduidig en waar zij tegenstrijdig zijn, heffen zij elkaar grotendeels op. Hetgeen overblijft is, bezien in samenhang met het vorenoverwogene en tegen de achtergrond van de omstandigheid dat soms het juiste moment moet worden afgewacht om onkruid te bestrijden, onvoldoende voor de gevolgtrekking dat [gedaagde] onvoldoende (structureel) zorg besteedt en heeft besteed aan het onkruidbeheer. De andersluidende gevolgtrekking van partij [eiser] lijkt -zoals hiervoor reeds is overwogen- (te veel) gebaseerd op een subjectieve beleving en maatstaf. Het aanbod van [eiser] om zichzelf als getuige te doen horen, evenals zijn dochter en schoonzoon (die sterk bij deze zaak zijn betrokken), zal om die reden als niet ter zake dienend worden gepasseerd. Hoewel ook [eiser] niet weerspreekt dat de boomkwekerij(producten) specialistische kennis en ervaring vergen en hij ter comparitie, voor wat betreft de onderhoudstoestand van het gepachte, een deskundigenbericht heeft aangeboden, zal ook aan dat aanbod worden voorbij gegaan, nu in de pachtkamer de nodige deskundigheden zijn samengebracht, die zich voor dit geval voldoende geïnformeerd achten om te kunnen oordelen en te beslissen.
2.5 Bij het vorenstaande komt dat ook uit de eerder aangehaalde mail van [eiser] zelf van 22 juni 2009 reeds volgt dat [gedaagde] de onkruidbestrijding, na het vonnis van 27 februari 2008, heeft geïntensiveerd (“Ze hebben ook nog nooit zoveel vuil geplukt als dit jaar”) en dat ook [eiser] kennelijk toen al uitging van een zich -verder- verbeterend en blijvend resultaat, waar zij in die mail tevens aan Willemen aangeeft: “Als we nu niet aanschrijven voor vervuiling, hoeven we het niet meer te doen denken wij.”. [gedaagde] is na juli 2009 kennelijk ook niet meer ter zake aangeschreven.
2.6 De inhoud van vermelde mail onderschrijft voorts het door [gedaagde] gestelde gebruik van gewasbeschermings- en onkruidbestrijdingsmiddelen en van de -betwiste- inzet (van adviezen) van Van Nederkassel B.V. daarbij. Immers schrijft [eiser] in die mail tevens dat [gedaagde] veel gebruik maakt van gewasbeschermingsmiddelen en dat -volgens de buurvrouw- “de Nederkassel vaker komt dan alle andere jaren om gewasbeschermingsmiddelen te leveren”. Op welke data Van Nederkassel [gedaagde] -al dan niet volgens contract- exact heeft bezocht en/of wanneer en met welke frequentie de middelen precies zijn ingezet is -zoals aan [eiser] kan worden toegegeven- niet gesteld of gebleken, maar dit wordt van ondergeschikt belang geacht, nu, gelet op het vorenoverwogene en gegeven de tijdens de plaatsopneming geconstateerde nette staat van onderhoud van het gepachte, met het gebruik en de inzet van middelen tenminste een (volgens het toetsingskader bemeten) voldoende resultaat is bereikt. In dit verband zij overigens nog opgemerkt, dat uit de door [gedaagde] overgelegde overzichten van leveranties over 2008, 2009 en 2010 niet blijkt van aanschaf van ongebruikelijke middelen en/of ongebruikelijke hoeveelheden.
2.7 Geconcludeerd wordt dan ook, dat voor zover de bedrijfsvoering van [gedaagde] in de periode van november 2005 tot september 2006 voor wat betreft het onkruidbeheer aan bedenkingen onderhevig is geweest, [gedaagde] de hem bij vonnis van 27 februari 2008 gegeven aanwijzing ter harte heeft genomen en hem tenminste sedertdien ter zake geen onjuiste bedrijfsvoering (meer) valt te verwijten, zodat thans in zoverre onvoldoende aanleiding bestaat om op die grond de pachtovereenkomst -overeenkomstig de vordering van [eiser]- te beëindigen.
2.8 Voor zover [eiser] nog heeft gesteld, dat [gedaagde] het gepachte onvoldoende bemest en sloten en greppels niet tijdig schoonmaakt, heeft [eiser] die stellingname, na gemotiveerde en met stukken onderbouwde betwisting van [gedaagde], onvoldoende nader feitelijk onderbouwd. [eiser] heeft [gedaagde] daarop ook niet aangesproken in de opzeggingsbrief van 12 december 2008, terwijl de gestelde verwaarlozing van het gepachte door onvoldoende bemesting ook niet kan worden aangenomen op grond van de door [gedaagde] overgelegde resultaten van het bemestingsonderzoek, dat -onweersproken- in 2008 ten aanzien van het gepachte heeft plaatsgevonden.
wijziging inrichting
2.9 Wat betreft de veranderingen die [gedaagde] volgens [eiser] zonder zijn toestemming aan het gepachte zou hebben aangebracht wordt als volgt overwogen.
2.10 Onweersproken staat vast, dat [gedaagde] in of omstreeks juni 2008 de oude dam aan de Vaartweg heeft opgeheven, althans deze grotendeels heeft vernieuwd door deze te verbreden. Volgens [gedaagde] heeft hij de bredere en kwalitatief betere dam aangelegd -onder melding aan de gemeente-, omdat de (kwaliteit van de) oude ontsluiting van het gepachte via de Vaartweg onvoldoende was.
Zelfs indien [gedaagde] daarvoor geen -expliciete- toestemming van [eiser] heeft verkregen -zoals [eiser] stelt, maar [gedaagde] ter comparitie heeft betwist-, kan in dit geval niet worden voorbij gegaan aan het feit dat de ontsluiting van het gepachte reeds langere tijd (en ook in eerdere procedures) punt van disussie tussen partijen heeft gevormd en dat [gedaagde] de dam aan de Vaartweg heeft vernieuwd althans verbeterd, nadat [eiser] de oorspronkelijke toegang tot het gepachte via de oprit uitkomend op het Jasperheide Voetpad voor hem had afgesloten en de pachtkamer bij vonnis van 27 februari 2008 had geoordeeld, dat (in plaats daarvan) een verbetering c.q. versteviging van de toegang vanaf de Vaartweg zou zijn te realiseren en dat daartegen van de zijde van [eiser] geen bezwaar zou kunnen bestaan, nu [eiser] er steeds op heeft gewezen dat, met aanpassing, de ontsluiting vanaf de Vaartweg voldoende moet zijn. Voor zover [gedaagde] in vermeld vonnis en meer in het bijzonder in de overwegingen aangaande de ontsluiting van het gepachte een vrijbrief heeft gezien om de oude dam zonder meer te verbeteren, is dat niet onbegrijpelijk.
2.11 Overigens heeft [eiser] tijdens de gerechtelijke plaatsopneming, in weerwil van hetgeen hij daaromtrent eerder naar voren heeft gebracht, erkend dat “een betere dam nodig was”. Hoewel hij die noodzaak niet heeft erkend ten aanzien van de aanleg van een beregeningsput en de nieuwe -extra- dam, die de perceelsgedeelten van 1 hectare en 2 hectare met elkaar verbindt, staat ook die noodzaak, als onvoldoende gemotiveerd betwist, voldoende vast. Immers is een goede toegankelijkheid tot en op het gepachte, alsmede de mogelijkheid van beregening essentieel voor de bedrijfsvoering van [gedaagde]. Het treffen van nieuwe voorzieningen dienaangaande lag in de rede, nu [eiser] [gedaagde] -onweersproken- op enig moment de mogelijkheid van beregening heeft ontnomen door hem het gebruik van de bestaande regenput te ontzeggen. Reeds bij vermeld vonnis van 27 februari 2008 is door de pachtkamer vastgesteld, dat de regenput is geslagen op een plaats waar het geen kwaad kan. Van zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van [eiser], die zich tegen het aanbrengen van de veranderingen zouden hebben verzet, is niet voldoende gebleken.
2.12 Hoewel aan [eiser] kan worden toegegeven, dat dit alles onverlet laat dat voor de aangebrachte veranderingen aan het gepachte -voor zover de aanleg van de regenput al als verandering van inrichting of gedaante van het gepachte kan worden aangemerkt, hetgeen [gedaagde] betwist- toestemming aan hem had moeten worden gevraagd en dat bij het ontbreken daarvan sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen als (goed) pachter, is die tekortkoming in het licht van het vorenoverwogene te gering om een toewijzing van de beëindigingsvordering te rechtvaardigen.
2.13 Dat voor de aangebrachte voorzieningen mogelijk geen vergunning van de gemeente (of andere bevoegde instantie) is verkregen, doet aan het vorenstaande niet af, nu, zo al vereist, dit punt van ondergeschikt belang wordt geacht in de onderlinge pachtrelatie tussen [eiser] en [gedaagde]. Gelet op de spanningen in die (pacht)relatie heeft de pachtkamer bij vonnis van 27 februari 2008 reeds begrijpelijk geacht dat [gedaagde], hoewel daartoe wettelijk verplicht, over de aanleg van de -bij partijen bekende- stroomkast (kort na de discussies over het slaan van de waterput) niet eerst overleg met [eiser] heeft gepleegd. Voor zover [gedaagde] die redenering ook volgt, waar hij geen toestemming heeft gevraagd voor de aanleg van de -extra- dam, gaat de pachtkamer daar thans nog welwillend mee om. Dat neemt echter niet weg, dat [gedaagde] in het vervolg de Koninklijke en wettelijk voorgeschreven weg dient te bewandelen door vooraf overleg te plegen met [eiser] en zijn -schriftelijke- toestemming te vragen, indien hij veranderingen aan het gepachte wil aanbrengen.
2.14 Op grond van al het vorenoverwogene kan niet worden geconcludeerd, dat [gedaagde] dusdanig is tekort geschoten, dat dit toewijzing van de beëindigingsvordering kan rechtvaardigen. Voor zover [eiser] daartoe tevens heeft aangevoerd, dat de pachtsom niet tijdig zou zijn betaald, is reeds bij tussenvonnis van 2 september 2010 overwogen, dat [eiser] daarin niet kan worden gevolgd. Ten aanzien van het door [eiser] gestelde onvolledige gebruik van het gepachte en de opzettelijke niet nakoming van de rechterlijke uitspraak van 1 juni 2005 wordt als volgt overwogen.
niet volledig gebruiken van het gepachte
2.15 Tegenover de stelling van [eiser] dat [gedaagde], in strijd met de op hem rustende verplichting het gehele gepachte te gebruiken, op beide kavels voortdurend een oppervlakte van ca 0,25 ha braak heeft laten liggen, staat het gemotiveerde verweer van [eiser] dat hij het gehele gepachte op diverse momenten in de zes jaar heeft gebruikt, maar dat tijdelijke “braakstukjes” niet ongewoon zijn, gelet op noodzakelijke vruchtwisseling. [eiser] heeft dat verweer onvoldoende kunnen ontzenuwen en ter zake geen voldoende specifiek bewijs aangeboden. Uit de door hem eerder aangehaalde rapporten van Schalk en Roelands, noch uit de overgelegde foto’s kan -voldoende- worden afgeleid, dat voortdurend, gedurende de gehele pachtperiode, een zelfde perceelsgedeelte braak heeft gelegen. Maar ook indien dat wel het geval zou zijn geweest, moet worden vastgesteld, dat niet is gesteld of gebleken, dat [gedaagde] daarop door [eiser] eerder is aangesproken dan bij opzeggingsbrief van 12 december 2008. Hieruit concludeert de pachtkamer dat voor een eerdere sommatie onvoldoende aanleiding bestond, terwijl ook overigens niet is gebleken dat [eiser] hiervan eerder een punt heeft gemaakt. Voor zover al nodig heeft overigens die sommatie kennelijk resultaat opgeleverd, nu tijdens de gerechtelijke bezichtiging van het gepachte op 2 november 2010 niet is gebleken dat een -belangrijk- gedeelte van het gepachte braak lag. Ook in zoverre bestaat er derhalve geen, althans onvoldoende aanleiding de pachtovereenkomst te beëindigen.
het niet tijdig voldoen aan het vonnis van de voorzieningenrechter van 1 juni 2005
2.16 Vaststaat dat de voorzieningenrechter van de civiele sector van de rechtbank Breda bij vonnis van 1 juli 2005 [gedaagde] -op straffe van een dwangsom- onder meer heeft bevolen de loods grenzend aan de door hem gepachte percelen te ontruimen, onder afbraak van de daarin door hem aangebrachte voorzieningen.
2.17 Volgens [eiser] was [gedaagde] uit hoofde van vermeld vonnis tevens gehouden een
kronkelwilg en een pomp in de put te verwijderen, alsmede een snijcontainer te verplaatsen, hetgeen hij zou hebben nagelaten en als gevolg waarvan hij het maximum aan dwangsommen van EUR 10.000,-- zou hebben verbeurd. De gestelde verplichting tot verwijdering of verplaatsing van kronkelwilg, pomp en snijcontainer leest de pachtkamer echter niet in vermeld vonnis. Een nadere toelichting op dit punt is niet gegeven, terwijl de gestelde (sommatie)brieven, waarbij [gedaagde] tot verwijdering c.q. verplaatsing van de aangegeven zaken zou zijn aangeschreven, niet zijn overgelegd. Om die reden zal de stelling van [eiser], dat [gedaagde] door zijn weigering de aangegeven zaken te verwijderen anderszins ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen in de zin van artikel 7:370 lid 1 sub a laatste bijzin BW, reeds als onvoldoende feitelijk onderbouwd worden gepasseerd.
2.18 De slotsom luidt dan ook, dat de tekortkomingen die [eiser] [gedaagde] verwijt, zowel afzonderlijk als in onderling verband bezien, -zo al aanwezig- onvoldoende ernstig zijn om een beëindiging van de pacht, op de grondslag van artikel 7:370 lid 1 sub a BW, te kunnen rechtvaardigen. Dit betekent dat, nu [eiser] zich tevens beroept op artikel 7:370 lid c BW, een belangenafweging dient te volgen.
redelijke afweging van belangen
2.19 [eiser] heeft aangegeven, dat hij er groot belang bij heeft dat alle percelen zo snel mogelijk pachtvrij aan hem worden opgeleverd, zodat de toestand van de bodem van de gepachte percelen niet verder achteruit gaat en hij naar eigen inzicht over die percelen kan beschikken.
2.20 Hiertegenover staan de belangen van [gedaagde]. [gedaagde] heeft in essentie aangevoerd, dat hij zijn inkomen met name uit het gepachte genereert en dat hij op de gepachte percelen meerjarige teelten heeft staan, die pas over enige tijd tot volle wasdom zullen komen.
2.21 De pachtkamer is van oordeel dat een redelijke afweging van de wederzijdse belangen in het nadeel van [eiser] uitvalt. Hierbij wordt van belang geacht, dat [eiser] niet nader heeft geconcretiseerd welke plannen hij met het gepachte heeft, anders dan het eventueel naar eigen inzicht verkopen daarvan, terwijl evenmin aannemelijk is (gemaakt) dat de bodemtoestand van het gepachte, bij een voortgezet gebruik door [gedaagde], -verder- achteruit zal gaan. Ook het doel van of belang bij eventuele verkoop is door [eiser] niet nader geschetst. [gedaagde] daarentegen heeft -onweersproken- gesteld, dat hij geen andere gronden beboerd dan de onderhavige pachtgronden, terwijl uit de aard en omvang van de kwekerij, alsmede uit de door [gedaagde] overgelegde financiële stukken, waaronder de landbouwtellinggegevens 2008 en 2010, -hoewel summier- voldoende is gebleken van een landbouwkundig, bedrijfsmatig gebruik van het gepachte door [gedaagde] en van een economisch belang daarbij. Het belang van [gedaagde] om de (geringe) inkomsten uit zijn bedrijf te houden -ook indien hij “bijklust”- dient
-in weerwil van hetgeen [eiser] daaromtrent heeft gesteld- te prevaleren boven het belang van [eiser], dat zich aldus beperkt tot een eventuele pachtvrije verkoop, waarvan bovendien -zoals overwogen- de noodzaak niet is gesteld of gebleken.
2.22 Aan het vorenstaande doet niet af, dat duidelijk is dat de verstandhouding tussen [eiser] en [gedaagde] (nog steeds) zeer te wensen overlaat, nu aan die slechte verstandhouding, noch in het kader van de belangafweging, noch billijkheidshalve een doorslaggevende rol van betekenis wordt toegekend, temeer niet nu niet vast staat wie daarvan de (hoofd)oorzaak is.
2.23 De omstandigheid dat [gedaagde], op last van de gemeente, (mogelijk) enkele op het gepachte aanwezige bouwwerken (waaronder een tunnelkas) dient te verwijderen, doet evenmin af aan het voor [eiser] negatieve resultaat van de belangenafweging, nu dit een kwestie betreft tussen de gemeente en [gedaagde], waar [eiser] in beginsel buiten staat. Of anders gezegd levert de mogelijke afbraak van bedoelde bouwwerken geen -gebleken- belang aan de zijde van [eiser] op. Daarbij komt, dat [gedaagde] zelf niet -voldoende- weersproken heeft gesteld dat de afbraak geen onoverkomelijke problemen voor zijn bedrijfsvoering met zich brengt.
2.24 Nu de redelijke afweging van belangen aldus in het nadeel van [eiser] uitvalt, is er ook in zoverre geen grond voor toewijzing van de beëindigingsvordering van [eiser].
Bezien in samenhang met al het vorenoverwogene, betekent dit dat de beëindigingsvordering van [eiser] dient te worden afgewezen.
vordering tot schadevergoeding
2.25 Nu de beëindigingsvordering wordt afgewezen treft de vordering tot vergoeding van alle schade als gevolg van de gestelde veronkruiding van de gepachte percelen eenzelfde lot. Reeds nu die schade volgens [eiser] bestaat uit de na beëindiging van de pachtovereenkomst te verrichten werkzaamheden aan de percelen teneinde deze onkruidvrij te maken en opnieuw te bemesten, maar de pachtovereenkomst thans nog niet wordt beëindigd, waarbij nog komt hetgeen hiervoor omtrent de gestelde veronkruiding is overwogen.
2.26 De vorderingen van [eiser] zullen derhalve integraal worden afgewezen.
proceskosten
2.27 [eiser] zal als de -grotendeels- in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding aan de zijde van [gedaagde] gevallen.
3. De beslissing
De pachtkamer:
wijst de vorderingen van [eiser] af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van EUR 600,-- ter zake het salaris van de gemachtigde van [gedaagde]
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, samengesteld uit kantonrechter-voorzitter mr. Verjans, en de pachtleden mevrouw Blom-Dorst en de heer Vogelaar, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woendag 12 januari 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.