Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/4344
Uitspraakdatum: 27 april 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom,
verweerder.
Eiseres wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 augustus 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2011 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens verweerder, [gemachtigde]. Belanghebbende is, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
Vooraf
2.1.Belanghebbende is na het overlijden van haar vader, wijlen [heer X], samen met haar broer voor de helft eigenaar van de woning. Voor het overlijden van haar vader was belanghebbende reeds voor een zesde deel bloot eigenaar van de woning. Nu belanghebbende bij aanvang van het waardetijdvak in eerste instantie ‘bloot eigenaar’ was van de woning - althans voor een zesde deel - en na het overlijden van haar vader voor de helft de volle eigendom heeft verkregen van de woning, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht op haar verzoek een beschikking aan belanghebbende gegeven.
2.2.Verweerder heeft het prematuur door belanghebbende ingediend bezwaar –
kennelijk met toepassing van artikel 6:10 van Pro de Awb – ontvankelijk verklaard. Feiten en omstandigheden waaruit zonder meer volgt dat een situatie als bedoeld in artikel 6:10, eerste lid, van de Awb zich niet heeft voorgedaan, zijn gesteld noch gebleken. Nu voorts tussen partijen geen geschil bestaat over de ontvankelijkheid van het bezwaar, is er geen grond voor een andersluidend oordeel (vergelijk Hoge Raad 13 november 2009, nr. 43 864, onder meer gepubliceerd op www.rechtspraak.nl met kenmerk LJN BB6436).
Inhoudelijk
2.3.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 in Pro verbinding met artikel 26 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 339.000. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd tot een bedrag van € 271.000.
2.4.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 248.000. Verweerder concludeert tot verlaging van de waarde naar € 265.000.
2.5.Op verweerder rust de last om de door hem in beroep verdedigde waarde aannemelijk te maken. Daartoe heeft verweerder een onderbouwing overgelegd. In de onderbouwing is de waarde in het economische verkeer van de woning bepaald op € 265.000. Voor de waardering is de vergelijkingsmethode gehanteerd, waarbij de woning is vergeleken met een viertal objecten. Het betreft panden gelegen aan de [object A], [object B], [object C] en van [object D], alle gelegen in [woonplaats]. De waarde van de woning is afgeleid uit verkoopgegevens van die objecten. Tevens is in de onderbouwing een matrix opgenomen waarin de ter vergelijking opgevoerde objecten worden vergeleken met de woning van belanghebbende. De onderbouwing is voorzien van beeldmateriaal van de woning en de opgevoerde objecten.
2.6.De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met verkoop¬prijzen die rondom de peildatum voor een viertal andere objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering geeft van de gezochte waarde.
Deze referentieobjecten zijn qua type, uitstraling, ligging, inhoud en oppervlakte goed vergelijkbaar met de onderhavige woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de waarde van de woning is afgeleid.
2.7.Belanghebbende daarentegen heeft verwezen naar het eigen verkoopcijfer van de woning. De woning is namelijk op [datum] 2010 voor een bedrag van € 240.000 verkocht door de erven. Belanghebbende betoogt dat deze verkoopprijs als uitgangspunt behoort te dienen voor het bepalen van de WOZ-waarde. Dienaangaande, overweegt de rechtbank het volgende. Een eigen verkoopcijfer geeft in veel gevallen inderdaad een betere indicatie dan het gebruikmaken van transactiecijfers van referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank kan hier echter het in september 2010 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van € 240.000 niet worden herleid naar de door belanghebbende bepleite waarde per 1 januari 2009 van € 248.000. In belanghebbendes eigen overgelegde taxatierapport is de waarde van de woning per maart 2010 gesteld op € 255.000. De rechtbank acht een waardeverloop van € 248.000 per 1 januari 2009, naar € 255.000 per maart 2010 en € 240.000 per september 2010, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet aannemelijk. In dit verband neemt de rechtbank voorts op dat de waarde volgens belanghebbendes eigen overgelegde taxatierapport (€ 255.000 per maart 2010) in combinatie met belanghebbendes stelling dat de woningprijzen van bestaande koopwoningen in Noord Brabant van januari 2009 tot en met september 2010 met 3,5% zijn gedaald, een waarde van € 265.000 op de waardepeildatum eerder bevestigt dan ontkracht. Indien naar de opvatting van belanghebbende aan het taxatierapport dat zij heeft overgelegd geen betekenis moeten worden toegekend, vervalt daarmee tevens een dragende onderbouwing van haar stelling dat het eigen verkoopcijfer inderdaad de prijs is die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Het voorbijgaan aan belanghebbendes eigen overgelegde taxatierapport kan haar dan ook niet baten.
2.8.Voor zover belanghebbende betoogt dat de inspecteur voor zijn onderbouwing onrechtmatig bewijs heeft gebruikt omdat het pand in beroep zonder toestemming inpandig is getaxeerd, is de rechtbank van oordeel dat dit betoog feitelijke grondslag mist. De huidige nieuwe bewoner van de woning heeft, klaarblijkelijk, uit vrije wil zijn toestemming verleend. De vergelijking die belanghebbende trekt met het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 1988, BNB 19988/160, gaat reeds om deze reden niet op.
2.9.Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is dan ook ongegrond verklaard.
2.10.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus gedaan door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en door deze en mr. M. Jansen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 27 april 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 10 mei 2011.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.