Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Team kanton Tilburg
zaak/rolnr.: 664510/CV EXPL 11-4763
vonnis van 12 oktober 2011
inzake
1. [X],
2. [Y],
eisers,
wonende te [woonplaats],
gemachtigde: mr. T.P.M. Kouwenaar, advocaat te ‘s-Hertogenbosch,
tegen[Z],
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
gemachtigde: J.P.M.M. Heijkant, advocaat te Dongen.
Partijen zullen hierna door de kantonrechter ook [X &en Y]. (in meervoud) en [Z] worden genoemd.
1. Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 augustus 2011 en de daarin genoemde stukken;
- de brief van de gemachtigde van [X &en Y]. van 31 augustus 2011, met producties;
- de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitie van partijen van 7 september 2011.
Hierna is vonnis bepaald.
2. De feiten
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties gaat de kantonrechter uit van de volgende feiten:
a. [X &en Y]. huren vanaf 1 december 2008 van [Z] de bovenwoning gelegen a[adr[woning 3] te Kaatsheuvel (hierna: de woning) voor een kale huur van € 585,- per maand. De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor bepaalde tijd tot en met 31 december 2009 en is daarna voor onbepaalde tijd voortgezet.
b. [adres], [woning 2] en [woning 3] betreffen 3 wooneenheden die zich in één pand bevinden.
c. Naar aanleiding van een klacht van de bewoonster van de [adres] heeft op
2 november 2009 door de heren [A] en [B] van de afdeling Vergunningen en Handhaving van de gemeente Loon op Zand een controlebezoek plaatsgevonden aan de [adres], [woning 2] en [woning 3]. Van dat bezoek, waarbij ook met [X &en Y]. is gesproken, is op 19 november 2009 een rapport opgemaakt.
d. In het rapport staat met betrekking tot de woning van [X &en Y] het volgende vermeld:
“De betreffende vertrekken hebben normale afmetingen in lengte en breedte (…) De logeerkamer heeft geen daglicht toetreding en geen ventilatie voorziening. De afscheidingen zijn veelal gemaakt van hout en hebben daardoor geen WBDBO van 20 min. (art.2.113) De verdiepingsvloer is afgewerkt met een gietvloer welke bij een calamiteit van bovenaf brand- doorslag tegengaat. De ingang naar de woning is via een te steile trap aan de achterzijde van het pand bereikbaar. De op- en aantrede van de betreffende trap is niet overeenkomstig de regelgeving. De woning is niet voorzien van rookmelders. Plaatsing geschiedt op vrijwillige basis (…)
De conclusie van de rapporteur met betrekking tot de 3 wooneenheden luidt als volgt:
“M.i. is het pand niet geschikt om als drie woningen gebruikt te worden. Compartimentering diverse scheidingswanden alsmede de verdiepingsvloer voldoen niet. Ventilatie/daglicht voldoet niet of deels. Om het betreffende pand geschikt te maken om als drie woningen gebruikt te worden, zal de eigenaar/verhuurder een forse investering moeten doen. Vooral voor gedeelte nr. [woning 3] zal, om deze voor bewoning geschikt te maken, het kostendeel het grootst zijn.”
e. Bij brief van 28 juni 2010 heeft de gemeente Loon op Zand partijen aangeschreven en hen meegedeeld van plan te zijn om aan [Z] een last onder dwangsom op te leggen. Daaraan heeft de gemeente de volgende overtreding van [Z] ten grondslag gelegd:
“Omdat u de woning op het perceel aan de [adres] in Kaatsheuvel heeft verbouwd tot 3 zelfstandige woonruimten, veovertreedt u artikel 3 van Pro het bestemmingsplan "Kom Kaatsheuvel", juncto artikel 13.1 van het bestemmingsplan. Door de verbouwing van eengezinswoning naar zelfstandige appartementen bent u eveneens ook in overtreding van artikel 40, eerste lid, aanhef en onder a van de Woningwet.“
Tegen dit voornemen heeft [Z] bij brief van 6 juli 2010 zijn zienswijze kenbaar gemaakt.
f. Bij besluit van 20 juli 2010, verzonden op 27 juli 2010, van welk besluit [X &en Y]. een afschrift hebben ontvangen, heeft de gemeente Loon op Zand de zienswijze van [Z] ongegrond verklaard. Bij wijze van definitieve aanschrijving heeft de gemeente [Z] opgedragen “een einde te maken aan de strijdige situatie op uw perceel aan de [adres] in Kaatsheuvel, kadastraal bekend als gemeente Loon op Zand, [sectie en nummer]. Dit doet u door;
• De bewoning van 3 aparte wooneenheden ongedaan te (laten) maken;
• De woning terug te brengen en te houden in zijn originele staat; als eengezinswoning. Indien de drie aparte wooneenheden na 1 oktober 2010 nog aanwezig zijn, zult u een dwangsom verbeuren van € 1.000,- per week, met een maximum van € 20.000 dat geconstateerd wordt dat de aparte wooneenheden nog aanwezig zijn.”
g. Bij brief van 28 juli 2010 is (de gemachtigde van) [Z] pro forma in bezwaar gekomen tegen dit besluit.
h. Bij (handgeschreven) brief van 8 september 2010 hebben [X &en Y]. [Z] het volgende bericht: “graag willen wij de huur van onze woning aan de [wonin[woning 3] te kaatsheuvel opzeggen. Wij zullen op 15-10-2010 de sleutel bij uw inleveren. Wij hopen hiermee voldoende informatie te hebben gegeven.”
i. Bij brief van 13 september 2010 heeft (de gemachtigde van) [Z] zijn inhoudelijke bezwaargronden tegen het besluit van 20 juli 2010 bij de gemeente ingediend.
j. Op 18 oktober 2010 heeft een hoorzitting plaatsgevonden naar aanleiding van het bezwaarschrift.
k. Bij brief van 30 maart 2011 heeft de gemachtigde van [X &en Y]. [Z] verzocht om binnen 14 dagen de wettelijke verhuisvergoeding van € 5.327,- aan [X &en Y]. te betalen.
l. [Z] heeft niet aan dat verzoek voldaan.
m. Bij brief van 31 augustus 2011 heeft de gemachtigde van [X &en Y]. onder meer de volgende brief van [X &en Y]. d.d. 4 september 2010 aan [Z] overgelegd:
“Gezien de strijdige situatie tussen u en de gemeente Loon op Zand zouden wij graag wat duidelijkheid van u willen. Het betreft hier een vrijstaand pand te gebruiken als 1 woning. Het is gebleken dat u er 3 woningen van heeft gemaakt. De gemeente stelt een termijn van 01 oktober 2010 om dit op te lossen. Daarnaast krijgt u de tijd tot 01 december 2010 om het pand weer in originele staat terug te brengen, wat inhoud dat u er 1 woning van dient te maken. Dit terugbrengen in oude staat kunt u echter niet uitvoeren als er nog mensen wonen. Daarom zult u genoodzaakt zijn om de bewoners een andere woonruimte en een verhuis premie aan te bieden. Deze verhuispremie is wettelijk vastgesteld. Door al deze ontstane perikelen gaan wij (Dhr en Mevr Bouwen) u voor dit geheel aansprakelijk stellen. Dit zal inhouden dat u als verhuurder deze mensen een andere woonruimte en de daarbij behorende verhuispremie schuldig bent. Wij hopen u zo voldende te hebben geinformeerd. In afwachting op uw reactie verblijven wij.”
n. Ten tijde van de comparitie van partijen had de gemeente met betrekking tot het bezwaarschrift tegen het besluit van 20 juli 2010 nog geen beslissing op bezwaar genomen.
3. De vordering
3.1 [X &en Y]. vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [Z] veroordeelt tot betaling aan hen van het bedrag van € 5.327,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 13 april 2011 althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening, een en ander met veroordeling van [Z] in de proceskosten en de nakosten.
3.2 [Z] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
3.3 Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, hierna worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1 De standpunten van partijen:
4.1.1 [X &en Y]. leggen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan hun vordering ten grondslag dat [Z] tekort is geschoten in zijn verplichting om hen het rustige woongenot te verschaffen. Gelet op de met het bestemmingsplan strijdige en brandonveilige situatie hebben [X &en Y]. zich genoodzaakt gezien de huurovereenkomst te beëindigen. Ontruiming was volgens [X &en Y]. onvermijdelijk, mede gelet op de veiligheid van hen en hun kinderen. Door de noodzakelijke verhuizing en herinrichting hebben [X &en Y]. aanzienlijke kosten moeten maken. Die schade wensen zij door [Z] vergoed te zien.
4.1.2 [Z] heeft bij wijze van verweer, kort samengevat, aangevoerd dat voor zover [X &en Y]. hun vertrek uit de woning baseren op het besluit van de gemeente dit onnodig en prematuur is gedaan. [Z] heeft tegen dit besluit bezwaar aangetekend. Het gebruik van het gehuurde als woning is bovendien nimmer verhinderd waardoor het woongenot evenmin in het gedrang is gekomen. De verhuizing van [X &en Y]. was niet noodzakelijk en daarom komt het besluit om de huurovereenkomst te beëindigen en de woning te verlaten geheel voor hun eigen rekening en risico. Reeds daarom komt hen geen verhuiskostenvergoeding toe, aldus [Z]. Verder heeft [Z] betwist dat de woning niet aan de brandveiligheids-eisen voldoet. [Z] is van mening dat [X &en Y]. ook op dit punt prematuur onjuiste conclusies hebben getrokken. Dat ontruiming onvermijdelijk was voor de veiligheid van [X &en Y]. en hun gezin is dan ook onjuist. [X &en Y]. hebben bijna 3 jaar in de woning verbleven. In die periode hebben zij [Z] er nimmer op gewezen dat zij zich onveilig voelden in de woning. In plaats daarvan hebben [X &en Y]. de woning op stel en sprong verlaten en vorderen zij geruime tijd later een verhuiskostenvergoeding. In dat verband heeft [Z] tevens het bestaan van de brief van 4 september 2010 betwist. Hij heeft deze brief in ieder geval nooit ontvangen.
De kantonrechter oordeelt hierover het volgende.
4.2 [X &en Y]. vorderen een bedrag van € 5.327,- aan schadevergoeding. De eerste voorwaarde om eventueel in aanmerking te kunnen komen voor schadevergoeding is dat er sprake moet zijn van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
Daarvan kan sprake zijn bij een overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde als woning verhindert (zie de Kamerstukken van de Tweede Kamer 1999/2000, 26089, nr. 6, p.15). De vraag is nu of het dwangsombesluit van de gemeente van 20 juli 2010 een dergelijk gebrek oplevert. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat (nog) niet het geval. Op het moment van opzegging van de huur door [X &en Y]. stond het bestuursbesluit nog niet onherroepelijk vast. Integendeel, [Z] had tegen dit besluit bij brief van 28 juli 2010 bezwaar gemaakt. Van een situatie waarin het gebruik van het gehuurde als woning werd verhinderd, waardoor het genot dat [X &en Y]. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten geheel onmogelijk werd gemaakt, was op dat moment naar het oordeel van de kantonrechter (nog) geen sprake. Nu er op het moment van huuropzegging door [X &en Y]. juridisch gezien van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro in verband met het dwangsombesluit (nog) geen sprake was, moet de vordering van [X &en Y]., voor zover gebaseerd op dat dwangsombesluit, reeds daarom worden afgewezen.
4.3 [X &en Y]. hebben hun vordering tot schadevergoeding tevens gebaseerd op de door hen gestelde brandonveilige situatie in de woning. [Z] heeft betwist dat de woning niet aan de brandveiligheidseisen voldeed.
4.3.1 De kantonrechter kan in dit geval in het midden laten of de door [X &en Y]. gestelde, maar door [Z] betwiste, brandonveilige situatie is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Want zelfs als dat zo zou zijn -de kantonrechter heeft daar overigens grote twijfels over onder meer omdat de definitieve aanschrijving van de gemeente van 20 juli 2010 met geen woord rept over de door [X &en Y]. gestelde brandonveilige situatie alsmede omdat na het controlebezoek van de gemeente op 2 november 2009 de tijdelijke huurovereenkomst tussen partijen na 31 december 2009 is voortgezet, terwijl gesteld noch gebleken is dat [X &en Y]. bij die verlenging de door hen thans gestelde brandonveilige situatie bij [Z] aan de orde hebben gesteld, hetgeen bepaald voor de hand had gelegen als het voor hen werkelijk zo’n belangrijk punt was als zij thans doen voorkomen- dan moet voor een geslaagd beroep op schadevergoeding sprake zijn van verzuim aan de zijde van [Z]. Artikel 6:82 lid 1 BW Pro bepaalt dat het verzuim intreedt als de schuldenaar bij een schriftelijke aanmaning in gebreke wordt gesteld, waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft.
De vraag is nu of in dit geval ingebrekestelling heeft plaatsgevonden. Daartoe is allereerst van belang dat [Z] het bestaan en de ontvangst van de brief van 4 september 2010 heeft betwist. Aan [Z] kan worden toegegeven dat het vreemd is dat die brief pas ter gelegenheid van de comparitie is overgelegd. Bovendien acht de kantonrechter het merkwaardig dat in de opzeggingsbrief van 8 september 2010 met geen enkel woord wordt verwezen naar de brief van 4 september 2010 hetgeen bepaald voor de hand had gelegen wanneer de brief verzonden zou zijn. Maar zelfs als er veronderstellenderwijs van zou worden uitgegaan dat [Z] de brief van 4 september 2010 wel zou hebben ontvangen, kan die brief naar het oordeel van de kantonrechter niet als een deugdelijke ingebrekestelling worden aangemerkt. In die brief ontbreekt iedere verwijzing naar de gestelde brand-onveiligheid, welke brandonveiligheid de hoofdreden voor de opzegging van de huurover-eenkomst vormde, zoals [X &en Y]. tijdens de comparitie hebben opgemerkt. Verder wordt in die brief geen enkele termijn voor nakoming gesteld. Vastgesteld moet dan ook worden dat [Z] bij gebreke van een deugdelijke ingebrekestelling in ieder geval niet in verzuim is komen te verkeren. Reeds daarom moet de vordering van [X &en Y]., voor zover deze gebaseerd is op door hen gestelde brandonveilige situatie in de woning, eveneens worden afgewezen.
4.4 Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [X &en Y]. zal worden afgewezen. Zij zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [Z]. Die kosten worden begroot op een bedrag van € 500,- aan salaris voor diens gemachtigde. De proceskostenveroordeling zal tevens uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard omdat [Z] daarom heeft gevraagd.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt eisers tot betaling van de proceskosten van gedaagde, vastgesteld op € 500,-;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.