Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/589
Uitspraakdatum: 28 september 2011
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente X],
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [het golfterrein] (het golfterrein) per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 6.827.000. In het desbetreffende geschrift, met dagtekening 30 april 2009, is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 bekend gemaakt.
1.2. Bij brief van 9 juni 2009 heeft belanghebbende daartegen bezwaar aangetekend. Het bezwaar is bij brief van 6 augustus 2009 nader gemotiveerd.
1.3. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2009 de waarde verlaagd naar € 5.660.000 en de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 dienovereenkomstig verminderd.
1.4. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 4 februari 2010, ingekomen bij de rechtbank op 5 februari 2010, beroep ingesteld. Bij brief van 9 april 2010, ingekomen bij de rechtbank op 12 april 2010, heeft belanghebbende haar beroep nader gemotiveerd.
1.5. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2010 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende haar gemachtigde [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te [plaats], vergezeld van [taxateur B], taxateur, alsmede namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde], tot bijstand vergezeld van [taxateur D], taxateur. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de heffingsambtenaar. Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift op 22 december 2010 aan partijen is verzonden. Na beide partijen te hebben gehoord, heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst en het vooronderzoek hervat.
1.7. Partijen hebben na het onderzoek ter zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn steeds in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.8. Vervolgens heeft de rechtbank bij brief van 6 juli 2011 het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Het golfterrein maakt onderdeel uit van een golfcomplex. Het golfcomplex bestaat onder andere uit een golfbaan, clubhuis en een restaurant. Genoemde objecten kennen verschillende gebruikers en vormen zodoende geen samenstel voor de Wet WOZ. Het golfterrein bestaat uit de volgende deelobjecten:
- (a) Golfcourse (holes)
- (b) Driving range
- (c) Omheining/hekwerk
- (d) Parkeerterrein
- (e) Grond van de golfbaan
- (f) Grond bij niet-woningen.
2.2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het golfterrein.
3. Geschil
3.1. Partijen verschillen van mening over de waarde die toegekend moet worden aan de 530.227 m2 grond van de golfbaan (deelobject e). Belanghebbende betoogt dat de grond van de golfbaan gewaardeerd moet worden op een bedrag van € 4,00 per m2 (exclusief BTW), hetgeen leidt tot een totale waarde van het golfterrein van € 4.435.107 (inclusief BTW). De heffingsambtenaar daarentegen betoogt in beroep dat aan de grond van de golfbaan een waarde toegekend kan worden van € 8,56 per m2 (exclusief BTW). Indien uitgegaan wordt van dit bedrag bedraagt de waarde van het golfterrein € 7.312.331 (inclusief BTW).
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de waarde van het golfterrein en de daarmee samenhangende aanslag onroerende-zaakbelasting 2009. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat waarde van het golfterrein bepaald dient te worden aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank acht dit uitgangspunt van partijen juist. Voor de waarde van de grond als zodanig betekent dat dat uitgegaan moet worden van de waarde van de grond bij aankoop zonder enige bewerking, verhoogd met de kosten van bewerking daarvan en rekening houdend met eventuele technische, functionele of economische veroudering van die bewerkingskosten. De heffingsambtenaar heeft de infrastructuur al afzonderlijk gewaardeerd (over die waarde bestaat geen geschil). Naar het oordeel van de rechtbank blijven dan voor de grond alleen als kosten van bewerking over de eventuele kosten van het afgraven, ophogen, egaliseren, inzaaien of beplanten.
4.2. Het is aan de heffingsambtenaar om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft voor de waarde van de grond aansluiting gezocht bij de verkoop van 163.024 m2 grond voor de aanleg van een golfbaan in [plaats T]. Deze verkooptransactie vond plaats op 9 maart 2007 voor € 1.661.565, hetgeen neerkomt op een prijs per vierkante meter van € 10,19. Belanghebbende betoogt dat de betreffende koopovereenkomst onderdeel was van een tussen de [gemeente Y] en de koper afgesloten ‘package-deal’ met betrekking tot de ontwikkeling van de nieuw te realiseren woonwijk “[woonwijk H]”, waar het golfcomplex onderdeel van zou uitmaken. Aangaande de standpunten van partijen overweegt de rechtbank het volgende.
4.3. Naar het oordeel van de rechtbank kan een gerealiseerd transactiecijfer zoals dat door de heffingsambtenaar is aangedragen een goed handvat zijn voor het bepalen van de vervangingswaarde van de grond. Van belang is dan wel is dat er sprake is van vergelijkbare gevallen. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Zoals de heffingsambtenaar heeft uiteengezet in zijn brief van 6 januari 2011 en ook blijkt uit de verkoopakte, hing de verkoop van de grond i[plaats T] in 2007 samen met een in 2001 gesloten samenwerkingsovereenkomst tussen de [gemeente Y] en [onderneming W] BV (hierna: [onderneming W]) en had de [gemeente Y] in het kader van die samenwerkingsovereenkomst al in 2003 56.333 m2 grond aan [onderneming W] geleverd voor de bouw van woningen rond het toen nog te realiseren golfcomplex. Gezien de samenhang tussen de grondleveringen in 2003 en 2007 acht de rechtbank zeer aannemelijk dat de prijs die [onderneming W] heeft betaald voor de grond in 2007, is beïnvloed door de afspraken met de gemeente over de mogelijkheid tot woningbouw rond dat terrein. Het is heel wel mogelijk dat een onafhankelijke derde die geen belang had bij de woningbouw rond het terrein i[plaats T], voor de grond niet eenzelfde bedrag zou hebben betaald. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat [gemeente Y] en [onderneming W] bij de prijsbepaling als onafhankelijke partijen zijn opgetreden. De rechtbank acht dan ook niet aannemelijk dat de voor de grond in [plaats T] betaalde prijs de waarde in het economische verkeer van die grond vertegenwoordigt.
4.4. Daar komt nog bij dat er een opvallend verschil is in de ligging van de grond in [plaats T] en de ligging van het golfterrein. Het verkochte stuk grond in [plaats T] maakt immers onderdeel uit van een groter geheel en rondom het golfcomplex is een nieuwe woonwijk gerealiseerd, waarvan sommige appartementen zelfs aan de rand van de golfbaan zijn gebouwd. Het golfterrein van belanghebbende wordt slechts omringd - afgezien van de snelweg [AX] - door natuurgebied. Naar het oordeel van de rechtbank kan ook dat leiden tot een verschil in waarde. Al met al acht de rechtbank de verkooptransactie in [plaats T], gelet op de feitelijke omstandigheden, dan ook geen goed uitgangspunt om de waarde van de grond van de golfbaan te bepalen.
4.5. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport - opgesteld door WOZ-taxateur [taxateur B] - wordt de waarde van de grond van het golfterrein gesteld op € 4.499.000. De taxateur heeft de grond gewaardeerd op € 4 per m2. Volgens de taxateur is daarbij uitgegaan van grondprijzen voor landbouwgrond zonder bebouwingsmogelijkheden van tussen de € 32.000 en € 27.000 per hectare. De rechtbank acht dat niet zonder meer een juist uitgangspunt, nu de grond voor de aanleg van de golfbaan enige bewerking heeft ondergaan, waarbij er onder meer kosten zijn gemaakt voor het afgraven, ophogen, egaliseren etcetera. Daarom kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat de waarde van de grond van de golfbaan gelijk is aan die van landbouwgrond.
4.6. Hetgeen is overwogen in 4.4. en 4.5. betekent dat beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. Voor dat geval acht de rechtbank het een redelijk uitgangspunt om aansluiting te zoeken bij de ‘Taxatiewijzer Sport’. Partijen verwijzen daar ook zelf naar. De waarde voor de grond wordt volgens de ‘Taxatiewijzer Sport’ in eerste instantie gebaseerd op de uitgifteprijzen binnen de desbetreffende gemeente. In het geval deze informatie niet voorhanden is, zoals hier, kan volgens de ‘Taxatiewijzer Sport’ de grondwaarde bepaald worden op circa twee maal de agrarische waarde voor grasland. Door toepassing van de factor twee wordt dan, naar de rechtbank begrijpt, de waarde van de kale grond verhoogd met de kosten van bewerking. De rechtbank overweegt daarbij dat in het algemeen gezegd kan worden dat bij het bewerken van grond de kosten per vierkante meter afnemen naarmate de oppervlakte van het perceel groter wordt. De‘Taxatiewijzer Sport’ houdt hier geen rekening mee en gaat uit van gemiddelden. De rechtbank acht het redelijk om, gelet op de aanzienlijke oppervlakte van de golfbaan en de vrij eenvoudige infrastructuur die een golfbaan heeft, in dit geval niet uit te gaan van de gemiddelde factor 2 maar van een lagere factor, en wel van anderhalf keer de agrarische waarde voor grasland. Daarvan uitgaande is de waarde van de grond per m2 € 5,58 (1,5* 3,72 per m2) of in totaal € 2.958.667.
4.7. Belanghebbende voert terecht aan in haar brief van 21 februari 2011 dat de taxatiewijzer er blijkbaar vanuit gaat dat in het totaal van tweemaal de graslandwaarde de aanleg van groenstroken en infrastructuur begrepen is. De taxatiewijzer is niet duidelijk over de vraag wat tot die infrastructuur behoort. Uit het gegeven dat de taxatiewijzer aparte overzichten geeft van de waardes van de driving range en holes is echter wel af te leiden dat die blijkbaar niet behoren tot de hier bedoelde infrastructuur. Met infrastructuur wordt in dit geval dan blijkbaar bedoeld de overige kosten van aanleg, zoals de waterpartijen, bunkers etcetera. Nu de heffingsambtenaar de kosten daarvan niet apart heeft gewaardeerd, zal de rechtbank de taxatiewijzer volgen en de waarde van de grond vaststellen op die € 5,58 zonder verdere aftrek. Dat geldt echter alleen voor de ondergrond van de golfbaan en niet voor het omringende natuurterrein en de bosgrond die niet of nauwelijks bewerking hebben ondergaan. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de waarde daarvan varieert tussen € 0,25 en € 1,50 per m2. De rechtbank zal uitgaan van het gemiddelde daarvan, dus € 0,875 per m2. Verweerder heeft op zijn beurt onbestreden gesteld dat het terrein voor ongeveer 3% bestaat uit bos/natuurgrond. Dat is 15.907 m2. De totale waarde van de grond komt dan uit op: (97% x € 2.958.667) = € 2.869.907 plus (15.907 x € 0,875) = € 13.919 of totaal € 2.883.826. Dat bedrag is blijkbaar inclusief omzetbelasting nu de taxatiewijzer bij de grond de omzetbelasting niet afzonderlijk vermeldt.
Gelijkheidsbeginsel
4.8. Belanghebbende heeft in het onderhavige geval eveneens een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. In dat verband wijst belanghebbende op de door de de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van andere sportterreinen die zijn gelegen in de [gemeente X]. Aan de hand van het door de heffingsambtenaar opgestelde overzicht, welke na het heropenen van het vooronderzoek is overgelegd, stelt belanghebbende dat de grond van de golfbaan nooit hoger gewaardeerd kan worden dan € 4,55. Met betrekking tot dit standpunt van belanghebbende overweegt de rechtbank het volgende.
4.9. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. de heffingsambtenaar een meerderheid van met belanghebbende vergelijkbare gevallen door een fout gunstiger heeft behandeld dan belanghebbende zelf (de zogenoemde meerderheidsregel). Belanghebbende heeft in het onderhavige geval niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging. Zij geeft zelf al aan in haar brief van 27 januari 2011 dat er geen duidelijke lijn te ontdekken is in de wijze van waardering van sportterreinen. De rechtbank ziet ook overigens geen aanwijzingen voor begunstiging of begunstigend beleid. Schending van de meerderheidsregel (c) is naar het oordeel van de rechtbank evenmin aan de orde. Ten eerste is van gelijke gevallen naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Het onderhavige golfterrein is qua afmetingen te afwijkend van de andere sportcomplexen. Ten tweede blijkt uit de door de gemeente overgelegde lijst niet dat in een meerderheid van de gevallen sportterreinen in de gemeente lager zijn gewaardeerd dan € 5,58 per m2 waar de rechtbank vanuit gaat. Toepassing van het gelijkheidsbeginsel kan dan niet tot een lagere waarde leiden. De rechtbank concludeert dan ook dat belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel moet worden afgewezen.
Conclusie
4.10. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor onder 4.4 heeft overwogen èn de berekening van de gecorrigeerde vervangingwaarde, welke als bijlage is gevoegd bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar, komt de rechtbank tot de volgende cijfermatige conclusie:
Golfbaan holes Exclusief BTW BTW Totaal
Ruwbouw GVW € 1.240.315,00 € 235.659,85 € 1.475.974,85
Drivingrange
Ruwbouw GVW € 47.093,00 € 8.947,67 € 56.040,67
Afbouw € 9.937,00 € 1.888,03 € 11.825,03
Installaties € 1.911,00 € 363,09 € 2.274,09
Omheining/hekwerk
Ruwbouw GVW € 13.429,00 € 2.551,51 € 15.980,51
Parkeerterrein
Afbouw € 161.563,00 € 30.696,97 € 192.259,97
Grond bij niet-woning € 131.825,00 € 25.046,75 € 156.871,75
Subtotaal (exclusief grond golfbaan) € 1.911.226,87
Extra grond (grond golfbaan) € 2.883.826,00
Totaal € 4.795.052,87
Genoemde waarde van € 4.795.052,87 is lager dan de waarde zoals deze bij de uitspraak door de heffingsambtenaar is vastgesteld. Dit leidt tot de conclusie dat het beroep van belanghebbende gegrond is.
5. Proceskosten
5.1. Nu het beroep gegrond is verklaard, vindt de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
5.2. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.253,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 161 (oude tarifering), 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van nadere stukken na het onderzoek ter zitting, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 4.795.052,87;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2009 dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.253,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 297 aan deze vergoedt.
Aldus gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en door deze en mr. M. Jansen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 28 september 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 10 oktober 2011
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.