Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 241105 / KG ZA 11-564
Vonnis in kort geding van 22 november 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te Roosendaal,
eiser,
advocaat mr. F.G.G. Franssen te Breda,
tegen
de stichting
STICHTING ALLEE WONEN h.o.d.n. ARAMIS ALLEE WONEN,
gevestigd te Roosendaal,
gedaagde,
advocaat mr. P.C.H. Jansen te Roosendaal.
Partijen zullen hierna ‘[eiser]’ en ‘de stichting’ genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 oktober 2011 met producties, genummerd 1 tot en met 14,
- de bij brief van 3 november 2011 door [eiser] in het geding gebrachte productie, genummerd 15,
- de bij brief van 23 november 2011 door de stichting in het geding gebrachte producties, genummerd 1 tot en met 3,
- de bij brief van 4 november 2011 door de stichting in het geding gebrachte producties, genummerd 1 en 2,
- de mondelinge behandeling op 8 november 2011,
- [eiser] heeft ter zitting bij akte zijn eis gewijzigd. De stichting heeft tegen deze eiswijziging bezwaar gemaakt,
- de pleitnota van [eiser],
- de pleitnota van de stichting.
1.2. Tenslotte is vonnis bepaald.
1.3. [eiser] heeft ter zitting zijn eis gewijzigd zoals hierna onder het kopje “Het geschil” is weergegeven. De stichting heeft daartegen bezwaar gemaakt, omdat deze – naar haar zeggen – te laat is ingediend als gevolg waarvan haar de mogelijkheid is ontnomen om een eis in reconventie in te stellen. Naar de voorzieningenrechter begrijpt moet volgens de stichting de eiswijziging in strijd met een goede procesorde worden geacht.
Het bezwaar van de stichting wordt verworpen. De eiswijziging ziet op hetgeen reeds bij brief van 3 november 2011 door [eiser] is aangekondigd, zodat niet kan worden gezegd dat de stichting door de wijziging van eis in haar verdediging is geschaad. Daarnaast bestond voor de stichting de mogelijkheid om een (voorwaardelijke) eis in reconventie in te stellen. De eiswijziging wordt dan ook toegelaten.
2. Het geschil
[eiser] vordert na wijziging van eis – samengevat –:
I. primair een verbod voor de stichting om de bouwwerkzaamheden te laten aanvangen dan wel – naar de voorzieningenrechter begrijpt – een gebod om de reeds aangevangen bouwwerkzaamheden te staken totdat:
a. de linker zijgevel van de woning van [eiser] is hersteld conform het advies zoals opgenomen in de rapportage van Bedrijfschap Afbouw van 19 juli 2011 en/of;
b. de fundering onder de linker zijgevel door een geotechnisch adviesbureau op kosten van de stichting is onderzocht op schade en deze schade conform het advies van dat bureau is hersteld en/of;
c. door een ingenieursbureau op kosten van de stichting onderzoek is gedaan naar de implicaties van de bouwplannen voor de technische staat en stabiliteit van de fundering van de woning van [eiser] en – voor zover onderzoek uitwijst dat de technische toestand en stabiliteit van de fundering in het geding is – de bouwplannen zodanig zijn aangepast dat de technische toestand en de stabiliteit van de fundering niet langer in het geding is;
- dan wel subsidiair een zodanige voorziening te treffen die de voorzieningenrechter geraden acht;
II. primair een veroordeling van de stichting om op eigen kosten:
a. de linker zijgevel van de woning van [eiser] te laten herstellen conform het advies zoals opgenomen in de rapportage van Bedrijfschap Afbouw van 19 juli 2011 en/of;
b. door een geotechnisch adviesbureau de fundering onder de linker zijgevel te laten onderzoeken op vochtschade en – voor zover deze wordt vastgesteld – de schade te laten herstellen conform de aanbeveling van dit bureau en/of;
c. een ingenieursbureau onderzoek te laten verrichten naar de implicaties van de bouwplannen voor de technische staat en stabiliteit van de fundering van de woning van [eiser] en – voor zover onderzoek uitwijst dat de technische toestand en stabiliteit van de fundering in het geding is – de bouwplannen zodanig aan te passen dat de technische toestand en de stabiliteit van de fundering niet langer in het geding is;
- dan wel subsidiair ex artikel 5:56 BW te bepalen dat de stichting heeft te dulden dat [eiser] gebruik maakt van het bouwterrein ten behoeve van het herstel van de linker zijgevel en het onderzoek door een geotechnisch adviesbureau en – indien nodig – het herstel van de fundering;
- dan wel meer subsidiair een zodanige voorziening te treffen die de voorzieningenrechter geraden acht;
III. primair een verbod voor de stichting om een steiger op het erf van [eiser] te plaatsen;
- dan wel subsidiair ex artikel 5:56 BW een veroordeling van de stichting tot betaling van EURO 1.500,00;
IV. een veroordeling van de stichting tot betaling van EURO 1.713,60, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten.
3. De beoordeling
3.1. Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
a. [eiser] is eigenaar van een woning c.a., staande en gelegen aan de Damstraat 74 te Roosendaal (hierna: de woning). Aangrenzend aan deze woning stonden tot 2006 twee horecapanden, gelegen aan de Damstraat 76 en 78, in eigendom toebehorend aan de stichting (hierna: de horecapanden).
b. Bij besluit van 11 november 2005 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Roosendaal aan de stichting een sloopvergunning verleend voor de horecapanden.
c. Voorafgaand aan en na de sloopwerkzaamheden heeft Exact Expertise BV de binnen- en buitenzijde van de woning van [eiser] geïnspecteerd op schade aan de binnen- en buitenmuren. De resultaten daarvan zijn neergelegd in de rapporten van respectievelijk 15 december 2005 en 24 maart 2006.
d. Begin 2006 zijn de horecapanden gesloopt, waarna het bouwterrein gedurende een periode van ruim vier jaar braak is komen te liggen.
e. Voorafgaand aan de nieuwbouwwerkzaamheden heeft Exact Expertise BV in opdracht van [eiser] op 10 juni 2011 wederom de binnen- en buitenzijde van de woning [eiser] geïnspecteerd op reeds bestaande schades aan de binnen- en buitenmuren. De resultaten daarvan zijn vastgelegd in het rapport van 20 juli 2011.
f. Op 15 juli 2011 heeft Bedrijfschap Afbouw in opdracht van stukadoorsbedrijf Kevin de Graaf een onderzoek ingesteld naar de technische staat van de linker zijgevel van de woning van [eiser]. Aanleiding daarvoor was dat de linker zijgevel van de woning van [eiser] niet overeenkomstig zijn wens kon worden voorzien van een nieuwe stuclaag, omdat deze volgens het door [eiser] ingeschakelde stukadoorsbedrijf doordrenkt was met vocht. In haar rapport van 19 juli 2011 schrijft Bedrijfschap Afbouw het volgende:
“Op basis van dit onderzoek dient gesteld te worden dat er door de aanwezigheid van een zeer hoog vochtgehalte op dit braakliggende terrein en specifiek langs deze linker zijgevelzijde veel vocht in de onderzijde van de baksteenmetselwerkconstructie is binnengedrongen. Dit vocht verzadigt het baksteenmetselwerk via het capillaire stelsel en neemt zouten uit de stenen in oplossing. Tijdens droogperiodes zal dit vocht trachten te verdampen waarna de zouten kristalliseren achter de meest dampremmende lagen, o.a. het stukadoorswerk en de buitenschil van het metselwerk. Tevens zal dit vocht tijdens vorstperiodes bevriezen. Door zoutkristallisatie en de vorming van ijs wordt deze gevelconstructie inwendig sterk negatief belast waarbij gedeelten stukadoors- en baksteenmetselwerk uit elkaar gedrukt kunnen worden. Het is noodzakelijk om maatregelen te treffen om dit vocht te stoppen en dit vocht uit de gevelconstructie te drijven”.
g. Bij brief van 1 september 2011 heeft [eiser] de stichting op de hoogte gebracht van de bevindingen van Bedrijfschap Afbouw en de stichting aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van onrechtmatig handelen door de stichting. Bij brief van 22 september 2011 heeft de stichting de aansprakelijkheid van de hand gewezen.
h. De nieuwbouwwerkzaamheden op het bouwterrein aangrenzend aan de woning van [eiser] zijn inmiddels aangevangen.
3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de stichting onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door na de sloop van de horecapanden geen maatregelen te nemen om schade aan zijn eigendom te voorkomen. Daartoe stelt [eiser] het volgende.
Als gevolg van de sloop van de horecapanden is de linker zijgevel van zijn woning bloot komen te liggen. Gedurende een periode van tenminste vier jaar is hemelwater door onvoldoende afwatering van het bouwterrein de linker zijgevel van zijn woning binnengedrongen. Als gevolg van al dat vocht is deze linker zijgevel en waarschijnlijk ook de fundering onder zijn woning aangetast. Deze schade had voorkomen kunnen worden, indien de stichting na de sloop van de horecapanden een steiger met folie tegen de linker zijgevel van zijn woning had geplaatst dan wel een drainagesysteem op het bouwterrein had aangelegd.
[eiser] stelt er recht en belang bij te hebben dat op korte termijn de schade aan de linker zijgevel van zijn woning wordt hersteld en dat de noodzakelijke onderzoeken naar het vochtgehalte in de fundering en de implicaties van de bouwplannen voor de technische toestand en stabiliteit van de fundering worden verricht. Indien het vonnis van een bodemprocedure moet worden afgewacht is volgens [eiser] de nieuwbouw waarschijnlijk zo ver gevorderd dat herstel van de zijgevel en het laten verrichten van onderzoek feitelijk niet meer mogelijk is, zonder dat de nieuwbouw (deels) wordt afgebroken.
3.3. De stichting voert verweer. Op dat verweer en op hetgeen partijen verder nog ter ondersteuning van hun standpunten hebben aangevoerd, zal – voor zover rechtens van belang – in het hiernavolgende nader worden ingegaan.
3.4. Anders dan de stichting meent, volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit de stellingen van [eiser] dat hij spoedeisend belang bij toewijzing van zijn vorderingen heeft, zodat hij in zoverre ontvankelijk is.
3.5. De voorzieningenrechter verwerpt het door de stichting gedane beroep op verjaring. De vorderingen van [eiser] uit hoofde van onrechtmatig handelen worden beheerst door artikel 3:310 lid 1 BW. Voor zover hier van belang bepaalt dit artikel dat een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na aanvang van de dag, volgend op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] eerder dan in juli 2011 daadwerkelijk bekend was met de gestelde schade en de daarvoor aansprakelijke persoon. Van verjaring kan daarom geen sprake zijn.
3.6. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat de linker zijgevel van zijn woning is aangetast door vocht en voorts dat er een causaal verband bestaat tussen de door dat vocht opgetreden schade en de sloopwerkzaamheden. Zo is niet weersproken dat het belendend braakliggend bouwterrein na de sloopwerkzaamheden hoger is komen te liggen dan het perceel van [eiser], waardoor vocht van dat terrein afvloeit richting de linker zijgevel van de woning van [eiser]. Voorts volgt uit het rapport van Bedrijfschap Afbouw van 19 juli 2011 dat door de aanwezigheid van een zeer hoog vochtgehalte op het braakliggende terrein veel vocht in de onderzijde van de baksteenmetselwerkconstructie is binnengedrongen en heeft de stichting, die – naar eigen zeggen – bouwkundige expertise in huis heeft, in haar brief van 22 september 2011 erkend dat het voorkomen van wateroverlast door het plaatsen van een steiger met folie, het indringen van hemelwater in de zijgevel had kunnen voorkomen.
3.7. Aan de orde is thans de vraag of de stichting onzorgvuldigheid kan worden verweten door onder de gegeven omstandigheden te handelen zoals zij heeft gedaan.
3.8. Vooropgesteld wordt dat de stichting, in verband met de ingrijpende sloop- en bouwwerkzaamheden, welke voor [eiser] het gevaar meebrengen van schade aan zijn eigendom, verplicht is voldoende maatregelen te treffen om zulke schade te voorkomen. In het licht van deze verplichting, mocht [eiser] verwachten dat de stichting voldoende rekening zou houden met zijn belangen als eigenaar en dat de stichting een bijzondere zorg zou betrachten om te voorkomen dat hij schade zou leiden als gevolg van het feit dat na de sloop van de twee horecapanden de linker zijgevel van zijn woning bloot kwam te liggen. Uit deze zorgplicht vloeien voor de stichting onderzoeksplichten voort.
3.9. Uit hetgeen hiervoor sub 3.8. is overwogen volgt, dat de stichting voor aanvang van de sloopwerkzaamheden, maar ook daarna had behoren te onderzoeken of en in hoeverre het komen bloot liggen van de linker zijgevel van de woning van [eiser] mogelijkerwijs gevolgen had die zouden kunnen leiden tot het ontstaan van de hier aan de orde zijnde schade voor [eiser]. Vast staat dat de stichting een dergelijk onderzoek niet heeft verricht. De stichting valt hiervan een verwijt te maken. Aan dit oordeel doet niet af de stelling van de stichting, dat het bouwterrein langer braak heeft gelegen dan aanvankelijk door haar was voorzien. Dit is een handeling die binnen de invloedsfeer van de stichting ligt en voor haar risico komt. Het beroep van de stichting op art. 5:38 BW wordt verworpen. Er is geen sprake van een ‘natuurlijke’ afloop van het water maar een door de stichting gecreëerde situatie die er niet van nature was.
3.10. Gesteld noch gebleken is dat de stichting onderzoek heeft laten verrichten naar de implicaties van de bouwplannen voor de technische toestand en stabiliteit van de fundering onder de woning van [eiser]. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor sub 3.8 is overwogen, geldt ook hier dat dit in het kader van de op de stichting rustende zorgplicht wel op haar weg had gelegen.
3.11. Vorenstaande leidt tot de conclusie dat het gevorderde gebod tot staking van de nieuwbouwwerkzaamheden totdat herstel van de linker zijgevel van de woning van [eiser] heeft plaatsgevonden en onderzoek is verricht naar de implicaties van de bouwplannen voor de technische toestand en stabiliteit van de fundering onder de woning van [eiser], zoals primair sub I. a. en I. c. gevorderd, in beginsel kan worden toegewezen. Ten aanzien van vordering I. a. betrekt de voorzieningenrechter de omstandigheid dat dit herstel tijdens of na de bouw niet of nauwelijks deugdelijk kan plaatsvinden in verband met de smalle ruimte tussen de bestaande woning en de te realiseren nieuwbouw. Ten aanzien van de vordering I. c. gaat het echter te ver om nu reeds vooruit te lopen op onbekende resultaten van nader onderzoek. De vordering zal daarom beperkt worden toegewezen in die zin, dat de bouw gestaakt blijft totdat een ingenieursbureau een definitief rapport heeft uitgebracht. Uiteraard ligt het wel voor de hand dat de stichting de bouw(plannen) aanpast als het rapport daartoe aanleiding geeft, maar daarop kan nu niet worden geanticipeerd.
Staking van de werkzaamheden totdat de fundering is onderzocht op schade, zoals primair sub I. b. gevorderd, is niet toewijsbaar. [eiser] heeft niet aannemelijk gemaakt dat als gevolg van de sloopwerkzaamheden door de stichting schade aan de fundering onder zijn woning is ontstaan. Zulks volgt niet uit de door [eiser] overgelegde producties.
3.12. De voorzieningenrechter is van oordeel dat in verband met de op de stichting rustende zorgplicht het initiatief voor het doen herstellen van de linker zijgevel en het doen verrichten van onderzoek naar de implicaties van de bouwplannen voor de fundering bij de stichting moet liggen. Daarom zal de stichting overeenkomstig het primair gevorderde sub II. a. en II. c. (met eenzelfde beperking) worden veroordeeld om het herstel en het onderzoek op haar kosten te laten uitvoeren. Daarmee is niet gezegd dat de stichting de kosten van het herstel van de linker zijgevel uiteindelijk integraal zal moeten dragen. Immers, ook indien de stichting wel maatregelen ter voorkoming van schade had genomen, dan komen de kosten van noodzakelijk onderhoud van de linker zijgevel voor rekening van [eiser] als eigenaar daarvan. Gelet op de door [eiser] als productie 13 overgelegde offerte van stukadoorsbedrijf Kevin de Graaf, worden die kosten begroot op
(EURO 4.750,00 + 19% BTW =) EURO 5.652,50. Daarom zal aan toewijzing van het primair sub II. a. gevorderde de voorwaarde worden verbonden dat [eiser] binnen twee weken na betekening van dit vonnis ten behoeve van de stichting zekerheid stelt ter hoogte van genoemd bedrag.
Het primair sub II. b gevorderde zal worden afgewezen om redenen zoals in rechtsoverweging 3.11. tweede alinea is weergegeven.
3.13. [eiser] vordert sub III. een verbod voor de stichting om een steiger op zijn erf te plaatsen dan wel een schadeloosstelling daarvoor. Deze vordering zal worden afgewezen, aangezien ter zitting niet is weersproken dat hiertoe in verband met artikel 5:56 BW te zijner tijd nog een aanbod door de stichting aan [eiser] zal worden gedaan.
3.14. [eiser] vordert betaling van een bedrag van EURO 1.713,60. Dit bedrag bestaat enerzijds uit een bedrag van EURO 416,50 ter zake van kosten van de in opdracht van [eiser] opgestelde rapportage van 20 juli 2011 van Exact Expertise BV en anderzijds uit een bedrag van € 1.297,10 ter zake van kosten van de rapportage van 19 juli 2011 van Bedrijfschap Afbouw.
3.15. De voorzieningenrechter stelt voorop dat voor toewijzing van een geldvordering in kort geding noodzakelijk is, dat het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk is, er sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het restitutierisico – bij afweging van de belangen van partijen – aan toewijzing niet in de weg staat.
3.16. Tussen partijen is niet in geschil dat het rapport van 20 juli 2011 van Exact Expertise BV ziet op de vooropname ten behoeve van de nieuwbouwwerkzaamheden op het braakliggend bouwterrein hier aan de orde. De gestelde kosten van de rapportage zijn niet weersproken. In het kader van de op de stichting rustende zorgplicht dienen deze kosten voor rekening van de stichting te komen. Het bestaan en de omvang van de vordering ad EURO 416,50 is daarom in hoge mate aannemelijk. Dit bedrag zal daarom worden toegewezen.
3.17. De stichting heeft betwist dat [eiser] een bedrag van EURO 1.297,10 ter zake van de rapportage van 19 juli 2011 van Bedrijfschap Afbouw aan stukadoorsbedrijf Kevin de Graaf, zijnde de opdrachtgever, verschuldigd is. Volgens de stichting zijn stukadoorsbedrijven verplicht om zich aan te sluiten bij het Bedrijfschap Afbouw en krijgen zij de eerste twee adviezen gratis. Het tarief voor niet aangesloten stukadoorsbedrijven bedraagt € 350,00, aldus de stichting. Uit de door [eiser] als productie 13 overgelegde factuur van stukadoorsbedrijf Kevin de Graaf kan worden afgeleid dat een bedrag van EURO 350,00 in rekening wordt gebracht ter zake van “Inspectie Bedrijfschap Afbouw”. Een bedrag van EURO 350,00 zal daarom worden toegewezen.
3.18. De gevorderde buitengerechtelijke kosten ad EURO € 1.680,00 worden afgewezen. Bezien in het licht van de gemotiveerde betwisting door de stichting, heeft [eiser] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij andere werkzaamheden heeft verricht dan die waarvoor de in de artikelen 237 en 239 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. In zijn oordeel betrekt de voorzieningenrechter dat ter zitting niet is weersproken dat de stichting heeft aangeboden om met [eiser] in overleg te treden, op welk aanbod [eiser] om hem moverende redenen niet is ingegaan.
3.19. De voorzieningenrechter ziet, gelet op de uitkomst van het geschil en de omstandigheid dat [eiser] een door hem zelf verzocht overleg met de stichting heeft afgewezen, aanleiding om de proceskosten aldus te compenseren dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1. gebiedt de stichting om de reeds aangevangen bouwwerkzaamheden op het perceel naast de Damstraat 74 te Roosendaal te staken en gestaakt te houden totdat:
- de linker zijgevel van de woning van [eiser] is hersteld conform het “advies algemeen”, “advies gevel stucwerk” en “advies buitengevelisolatie”, zoals dat staat vermeld op pagina 3 en 4 van de rapportage van Bedrijfschap Afbouw van 19 juli 2011; en
- door een ingenieursbureau onderzoek is gedaan naar de implicaties van de bouwplannen voor de technische toestand en stabiliteit van de fundering van de woning van [eiser] en door dit ingenieursbureau hierover een definitief schriftelijk rapport is uitgebracht;
4.2. veroordeelt de stichting om op eigen kosten:
- de linker zijgevel van de woning van [eiser] te laten herstellen conform het “advies algemeen”, “advies gevel stucwerk” en “advies buitengevelisolatie”, zoals dat staat vermeld op pagina 3 en 4 van de rapportage van Bedrijfschap Afbouw van 19 juli 2011, doch uitsluitend indien en voor zover [eiser] binnen twee weken na de betekening van dit vonnis ten behoeve van de stichting zekerheid stelt voor een bedrag van EURO 5.652,50; en
- een ingenieursbureau onderzoek te laten verrichten naar de implicaties van de bouwplannen voor de technische toestand en stabiliteit van de fundering van de woning van [eiser] en door dit ingenieursbureau hierover een definitief schriftelijk rapport te laten uitbrengen;
4.3. veroordeelt de stichting tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van in totaal EURO 766,50 [zegge: zevenhonderd zesenzestig euro en vijftig eurocent];
4.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.5. compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.6. wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Römers en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. Evers op 22 november 2011.