Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/1349
Uitspraakdatum: 4 november 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Best,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 15 juni 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2011 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar is verschenen en gehoord, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].
Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 19 juli 2011 aan belanghebbende op het adres [de woning], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 20 juli 2011 aan belanghebbende op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde tot € 230.000;
-gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van
€ 41 aan deze vergoedt.
2.Gronden
2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak
1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 244.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
2.2.Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met een inhoud van 321 m³ en met een oppervlakte van het perceel van 243 m².
2.3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 212.000. De heffingsambtenaar bepleit de vastgestelde waarde.
2.4.De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar verwijst naar de door hem in de uitspraak op bezwaar opgenomen matrix, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 244.000 en waarin een achttal vergelijkingspanden zijn opgevoerd. Drie van deze vergelijkingsobjecten zijn voorts vermeld in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag.
2.5.Met de hiervoor vermelde matrix en het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 244.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar geen beeldmateriaal heeft overgelegd en dat de matrix noch het taxatieverslag gegevens bevat over kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid, luxe en ligging van de woning en de vergelijkingspanden, zodat naar het oordeel van de rechtbank niet kan worden vastgesteld of en in welke mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen daarvan. Reeds hierom acht de rechtbank de heffingsambtenaar niet erin geslaagd de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
2.6.Voor wat betreft de stelling van de heffingsambtenaar dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden zoals de gedateerde staat van de woning en een aanbouw aan de overzijde van de woning, geen waardedrukkend effect hebben merkt de rechtbank voorts het volgende op. De rechtbank stelt voorop dat zij aannemelijk acht dat gedateerdheid en het uitzicht van invloed kunnen zijn op de waarde van woningen in dit segment. Blijkens de matrix is de inhoud van alle vergelijkingsobjecten 321 m³. Indien op de transactieprijzen van de vergelijkingobjecten de gestelde waarden van de grond en de bijgebouwen in mindering wordt gebracht, resteert een waarde die aan de hoofdbouw kan worden toegekend. Deze waarde van de hoofdbouw per m³ varieert volgens de berekeningen van de rechtbank, van € 431 tot € 503. Gelet op deze verschillen per m³ acht de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt dat de mate van onderhoud en het uitzicht vergelijkbaar zijn, dan wel dat verschillen, zoals de heffingsambtenaar beweert, niet (mede) waardebepalend zijn.
2.7.Belanghebbende heeft nog gesteld dat de heffingsambtenaar niet voldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk van het recht van overpad dat op de woning rust. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hoekwoningen, zoals de woning, doorgaans belast zijn met een recht van overpad, op een groter perceel liggen dan de naastgelegen rijenwoningen en dat de waardedruk dan tot uiting komt doordat zij, gelet op de grotere oppervlakte, in de tweede trap van de grondstaffel terechtkomen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank echter niet aannemelijk gemaakt dat op de vergelijkbare panden met een vergelijkbare perceeloppervlakte eenzelfde recht van overpad rust als op de woning zodat zijn stelling niet kan worden aanvaard. Voor de kennelijke stelling van de heffingsambtenaar dat de omvang van het recht van overpad rechtevenredig verband houdt met de perceelsgrootte bevatten de gedingstukken geen enkel aanknopingspunt.
2.8.Overigens acht de rechtbank het niet juist dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden in plaats van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten als uitgangspunt neemt bij zijn onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. De in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde dient niet te worden bepaald aan de hand van WOZ-waarden, maar aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten.
2.9.Belanghebbende heeft, met wat hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft het door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingspand [vergelijkingspand] aangevoerd. Dat pand is op [datum] 2008 verkocht en heeft volgens belanghebbende in tegenstelling tot de woning een dakopbouw, geen recht van overpad en een aangebouwde berging zodat, naar belanghebbende stelt, de waarde van de woning naar beneden moet worden vastgesteld. De rechtbank verwerpt deze stelling van belanghebbende omdat hij naar het oordeel van de rechtbank heeft miskend dat het perceel van de woning groter is. Het Rapport Aankoopkeuring waarin is vermeld dat op termijn ongeveer € 21.000 tot € 23.000 moet worden besteed aan de woning dateert van [datum] 2005 en is dus niet maatgevend voor de WOZ-waarde voor 2010. Overigens heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde ook niet door bijvoorbeeld een taxatierapport onderbouwd.
2.10.Nu beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum schattenderwijs op € 230.000.
2.11.Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard.
2.12.Artikel 30, lid 2, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag(en) in de onroerendezaakbelastingen (OZB) in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag(en) te betreffen. De heffingsambtenaar heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op het bezwaar tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat die aanslag moet worden verminderd indien een lagere waarde voor de WOZ onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten aanpassen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslag voor nodig.
2.13.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 4 november 2011 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 14 november 2011.
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.