Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Team kanton Tilburg
zaak/rolnr.: 692788 VV EXPL 11-132
vonnis in kort geding van 21 december 2011
inzake
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Vieya Wooncorporatie,
gevestigd en kantoorhoudende te Dongen,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. van Langeveld, advocaat te Breda,
tegen
[gedaagde],
[adres]]
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden door de kantonrechter hierna aangeduid als Vieya en [gedaagde].
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 29 november 2011, met producties;
- de brief van Vieya van 5 december 2011, met aanvullende producties.
1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 december 2011. Vieya is ter zitting verschenen in de persoon van de woonconsulente [X], bijgestaan door mr. Langeveld. [gedaagde] was ter zitting in persoon aanwezig. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier aantekening gehouden.
2. Het geschil
Samengevat vordert Vieya, bij wijze van voorlopige voorziening, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van [gedaagde] tot:
a) ontruiming van het gehuurde binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
b) betaling van een bedrag van € 629,-- binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
c) betaling van de proceskosten.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van de overgelegde producties het volgende vast:
a. [gedaagde] heeft met ingang van 2 maart 2011 van Vieya de woning aan de [adres] (hierna de woning) gehuurd. De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor bepaalde tijd tot en met 1 september 2011 en is daarna voor onbepaalde tijd voortgezet.
b. In een politiemutatierapport van 5 augustus 2011 is ter toelichting op een incident in de woning van [gedaagde] verklaard:
“N.a.v. een binnenbrand op vermelde locatie samen met de 0407 ter plaatse gegaan. Bleek te gaan om een woning op de tweede verdieping. Wij zagen uit een openstaand raam rook naar buiten komen. Volgens een omstander stond de TV in de betreffende woning aan. Hierop naar boven gegaan en de voordeur van betreffende woning ingetrapt. Binnen stond het redelijk vol met rook. In de bank zat een persoon, naar later bleek, betrokkene voornoemd. Oorzaak van de rook was een pan met worst die op het vuur stond te verbranden. Deze van het vuur gehaald en het vuur uitgedraaid. Betrokkene vervolgens beet gepakt en mee naar buiten genomen. Was kennelijk behoorlijk dronken. Op de tafel voor hem stond een fles vieux die half leeg was. Brandweer was inmiddels ter plaatse. was geen sprake van een brand. Ambu is ter plaatse gekomen en deze constateerde dat de man kennelijk weinig roet binnen had gekregen. Was wel flink dronken. Door [Y] werden in de woning medicijnen gevonden die duidden op suikerziekte. Derhalve werd ook de bloedsuikerspiegel van de man gemeten. Deze bleek te laag te zijn, waarop men toch besloot de man mee te nemen naar het Tweestedenziekenhuis in Tilburg. Woningbouw (VIA) en Salvage ter plaatse gekomen. Bij het intrappen van de voordeur is er buiten de schade aan het slot van de deur ook de ruit van een binnendeur gesneuveld.”
c. In een politiemutatierapport van 27 augustus 2011 is ter toelichting op een incident in de woning van [gedaagde] verklaard:
“Kregen de melding om mee te rijden met de brandweer ivm een rookmelder wat af zou gaan. Tijdens het aanrijden kregen wij door van het GMK dat het een bekend adres betrof en dat er op 5 augustus ook al een brandje had plaatsgevonden waarbij de bewoner goed onder invloed was van alcohol en medicijnen. Tp vertelde de brandweer dat het een pan op het vuur betrof wat niet in de gaten is gehouden. Bewoner zou wederom behoorlijk onder invloed zijn. Buren hoorden de rookmelder afgaan en hebben diverse malen aangeklopt en aangebeld. Bewoner deed echter de deur niet open en de brandweer is uiteindelijk via het balkon de woning ingekomen. Daar zat de bewoner op de bank. In de woning zat meneer dromerig op de bank en was duidelijk onder invloed. Na overleg met de OVD besloten om de bewoner mee te nemen naar het bureau. Aldaar nogmaals alle feiten en omstandigheden besproken en toen bleef er niet veel meer over om de bewoner ingesloten te houden. Daarom besloten om de bewoner weer naar huis te brengen. Raadzaam is wel dat er door de wijkagent contact wordt opgenomen. Bewoners zijn erg bang dat het een keertje verkeerd afloopt.”
d. Vieya heeft, in de persoon van woonconsulente [X], bij brief van 31 augustus 2011 aan [gedaagde] bericht: “Door uw handelen heeft er zich zaterdag 27 augustus jl. helaas wederom een gevaarlijke situatie voorgedaan in uw woning [adres] Wij betreuren dit ten zeerste en zijn bezorgd over deze situatie. Na een eerder brandincident in de woning op 05-08-2011 hebben wij u mondeling aangesproken over uw gedrag met het dringende verzoek een einde te maken aan deze vorm van overlast.
Onder invloed van drank en/of medicijnen vergeet u dat er bijv. een pan op het vuur staat waardoor er uiteindelijk rookontwikkeling komt en de brandmelder in uw woning afgaat. Door uw gemoedstoestand op dat moment heeft u zelf geen enkele actie ondernomen ondanks dat buurtbewoners uit uw wooncomplex bij u hebben aangeklopt c.q. aangebeld. Door ingrijpen van brandweer en politie is uiteindelijk erger voorkomen.
Wij wijzen u erop dat u als huurder ten alle tijde verantwoordelijke bent voor uw gedragingen. Als verhuurder hebben wij de verantwoordelijkheid om onze huurders een rustig maar ook veilig woongenot te verschaffen! Door uw gedragingen brengt u ook de overige bewoners uit uw wooncomplex in gevaar wat niet acceptabel is. Vieya zal dan ook niet schromen om juridische maatregelen te nemen met als doel het beëindigen van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
Alvorens verdere stappen te ondernemen, nodigen wij uit voor een gesprek op ons kantoor op vrijdag 2 september a.s. om 11.45 uur met onze woonconsulente mevr. [X]. Wij verzoeken u met klem aanwezig te zijn. Mocht dit tijdstip u niet gelegen komen, dan verzoeken wij u direct contact op te nemen met mevr. [X] van Vieya (…)”.
e. Op 14 september 2011 en 2 oktober 2011 hebben zich in de woning van [gedaagde] soortgelijke incidenten voorgedaan.
f. Woonconsulente [X] heeft bij brief van 29 september 2011 aan [gedaagde] het volgende bericht: “Naar aanleiding van de afgelopen incidenten in uw woning willen wij u uitnodigen voor een vervolggesprek met mevr. [X] op dinsdag 4 oktober a.s. om 08.45 uur op het kantoor van Vieya.
In dit gesprek willen wij een afspraak met u maken m.b.t. het accepteren van professionele hulpverlening i.v.m. uw medicijnen- en drankgebruik en u duidelijk informeren wat de consequenties kunnen zijn m.b.t. de huurovereenkomst indien u geen medewerking verleend en de gevaarlijke incidenten blijven voortduren. “
g. Onder de processtukken bevindt zich een door [gedaagde] op 4 oktober 2011 ondertekend formulier van Vieya “Opzegging huurovereenkomst woning”, waarbij de huur van de woning door [gedaagde] met ingang van 14 november 2011 wordt opgezegd. Vieya heeft deze opzegging schriftelijk bij brief van dezelfde datum aan [gedaagde] bevestigd. In die brief is ook aangegeven dat op 11 oktober 2011 een voorinspectie van de woning zou plaatsvinden in verband met de oplevering van het gehuurde.
h. Op 11 oktober 2011 trof de opzichter van Vieya niemand in het gehuurde aan. Naar aanleiding hiervan heeft Vieya bij brief van dezelfde dag aan [gedaagde] een nieuwe datum voor de voorinspectie vastgesteld op 13 oktober 2011.
i. Naar aanleiding van de voorinspectie op 13 oktober 2011 heeft woonconsulente [X] op 20 oktober 2011 de volgende brief aan [gedaagde] gezonden: “Inmiddels heeft de opzichter van Vieya u bezocht vanwege een voorinspektie in uw woning. Onze opzichter heeft hierbij uitleg gegeven op welke wijze de woning [adres] weer leeg opgeleverd moet worden. Om misverstanden te voorkomen willen wij u hierbij nogmaals aangeven dat de[adres] op maandag 14 november leeg en onbewoond opgeleverd moet worden. Op deze dag zal u om 12.00 uur in de woning aanwezig moeten zijn voor de eind- inspektie en om de sleutels bij de opzichter in te leveren. Vanwege de huuropzegging is de woning inmiddels geadverteerd in ons huuraanbod via de website en aangeboden aan kandidaten. Mocht u geen medewerking geven om de woning leeg aan ons op te leveren dan zullen wij juridische maatregelen moeten nemen waarbij de kosten voor uw rekening komen. Mocht u nog vragen hebben, dan kunt u contact met ons opnemen via telefoonnummer (…)”.
j. Bij brief van 10 november 2011 aan Vieya heeft [gedaagde] betwist dat hij de huurovereenkomst heeft willen opzeggen en heeft hij aangegeven de woning op 14 november 2011 niet te zullen ontruimen.
k. De gemachtigde van Vieya heeft [gedaagde] bij brief van 23 november 2011 verzocht de woning op 30 november 2011 te ontruimen.
l. [gedaagde] heeft daarop bij brief van 30 november 2011 bezwaar gemaakt. Hij heeft de woning niet ontruimd.
3.2 De standpunten van partijen:
3.2.1. Vieya legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan haar vorderingen -samengevat- primair de stelling ten grondslag dat [gedaagde] op 4 oktober 2011 de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, waardoor hij gehouden is de woning te ontruimen. Subsidiair heeft Vieya aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] ernstig tekort schiet in zijn verplichtingen als huurder. [gedaagde] heeft vier keer onder invloed van drank en/of medicijnen een (brand)gevaarlijke situatie laten ontstaan voor bewoners van het complex waartoe het gehuurde behoort.
3.2.2 Het verweer van [gedaagde] houdt -samengevat- het volgende in. [gedaagde] heeft, zo begrijpt de kantonrechter, aangevoerd dat hij onder druk de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat hij niet precies wist waarvoor hij tekende. De door Vieya gestelde incidenten op 5 augustus 2011, 27 augustus 2011 en 2 oktober 2011 zijn door hem erkend, maar met betrekking tot het incident op 14 september 2011 heeft [gedaagde] betwist dat hij toen onder invloed van drank verkeerde. Tevens heeft hij naar voren gebracht dat de problemen zich na 2 oktober 2011 niet meer hebben voorgedaan. Volgens [gedaagde] drinkt hij niet meer, neemt hij zijn medicijnen netjes in en maakt hij niet langer gebruik van zijn gasfornuis.
3.3 De kantonrechter oordeelt als volgt.
3.4 In het kader van een beoordeling in kort geding dient vooropgesteld te worden dat een onverwijlde ontruiming in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van Vieya bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Een toewijzende vordering in een kort geding is immers een ingrijpende maatregel en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Daartoe dient te worden onderzocht of de door Vieya aangevoerde gronden voor ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop reeds nu gerechtvaardigd is. Die vraag wordt door de kantonrechter ontkennend beantwoord. De kantonrechter motiveert dit als volgt.
3.5 De primaire grondslag van Vieya is gebaseerd op het standpunt dat [gedaagde] op 4 oktober 2011 de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, waardoor hij gehouden is de woning te ontruimen. De kantonrechter is dienaangaande van oordeel dat de instemming van een huurder met beëindiging van zijn huurovereenkomst -gezien de gevolgen die instemming met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst kan hebben- slechts mag worden aangenomen op grond van verklaringen en/of gedragingen van de huurder waaruit deze instemming duidelijk en ondubbelzinnig blijkt. Daarnaast dient de verhuurder zich met redelijke zorgvuldigheid ervan te vergewissen of de huurder vrijwillig instemt met beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen. Op Vieya rust terzake een verzwaarde onderzoeksplicht, nu [gedaagde], zo is de kantonrechter gebleken, de Nederlandse taal niet goed begrijpt. Het is de kantonrechter binnen het kader van deze kort geding procedure, die zich niet leent voor bewijslevering, niet gebleken dat [gedaagde] op 4 oktober 2011 bij het ondertekenen van het opzeggingsformulier (volledig) de gevolgen van zijn handelen begreep. Hetzelfde geldt voor de vraag of Vieya aan haar verzwaarde onderzoeksplicht heeft voldaan. Daarbij neemt de kantonrechter tevens in aanmerking dat, waar [gedaagde] de schijn heeft gewekt dat hij zich neerlegt bij beëindiging van de huurovereenkomst door niet te reageren op de hierboven (in rechtsoverweging 3.1 sub g. en i.) vermelde brieven van Vieya van 4 oktober en 20 oktober 2011, dit niet voldoende is voor het aannemen van een duidelijke en ondubbelzinnige instemming. Verder kan het feit dat Vieya de woning op 3 november 2011 aan een andere huurder heeft toegewezen [gedaagde] niet worden tegengeworpen.
3.6 Met betrekking tot de subsidiaire grondslag geldt het volgende. De kantonrechter beschouwt ontruiming als een laatste middel. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het echter allerminst zeker dat een bodemrechter in deze zaak zal oordelen dat dit punt in onderhavig geval reeds is bereikt. Daartoe is van belang dat [gedaagde] ter zitting heeft erkend dat er (brand)gevaarlijke incidenten hebben plaatsgevonden in zijn woning, maar dat hij om herhaling te voorkomen vanaf het laatste incident geen gebruik meer maakt van zijn gasfornuis. Bovendien heeft [gedaagde] ter zitting nadrukkelijk verklaard geen alcohol meer te nuttigen in verband met de medicijnen die hij gebruikt vanwege zijn suikerziekte. De verandering in zijn gedrag heeft er kennelijk toe geleid dat na 2 oktober 2011 geen incidenten meer hebben plaatsgevonden, zoals Vieya desgevraagd heeft bevestigd. [gedaagde] lijkt zich bewust geworden te zijn van het feit dat hij ervoor dient te zorgen dat de (brand)gevaarlijke incidenten tot het verleden behoren. Immers -zoals ter zitting is gebleken- is hij in dat verband zelfs bereid gebleken om in zijn woning uitsluitend niet opgewarmd voedsel te eten. Op grond van voornoemde omstandigheden is de kantonrechter er vooralsnog onvoldoende van overtuigd dat de huidige situatie zo acuut gevaarlijk is voor de overige bewoners van het complex dat de subsidiaire grondslag voor ontruiming in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen zal hebben, dat vooruitlopen daarop reeds nu gerechtvaardigd is.
3.7 Daarbij wenst de kantonrechter overigens nog wel te benadrukken dat er sprake is geweest van ernstige incidenten die een serieus gevaar voor de medebewoners van [gedaagde] hadden kunnen opleveren. Wat dat betreft kan [gedaagde] zich naar het oordeel van de kantonrechter geen nieuwe misstap veroorloven, omdat dit in dat geval hoogstwaarschijnlijk wel tot ontruiming zal leiden.
3.8 De conclusie van het bovenstaande is dat de vorderingen van Vieya zullen worden afgewezen.
3.9 De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding te bepalen dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4. De beslissing
De kantonrechter, recht doende in kort geding:
wijst de vorderingen van Vieya af;
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 21 december 2011.