Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/4272
Uitspraakdatum: 25 januari 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dongen,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrifte vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 22 juni 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2011.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 januari 2012 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende,
[gemachtigde].
De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 31 oktober 2011, gericht aan de heffingsambtenaar van de gemeente Dongen op het adres Postbus 10153, 5100GE te Dongen, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
De heffingsambtenaar heeft op 13 december 2011 en 3 januari 2012 verzocht om verdaging van de zitting. Beide verzoeken zijn door de rechtbank afgewezen. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat het verzoek om uitstel pas geruime tijd na de uitnodiging is gedaan waardoor het niet mogelijk was nog andere zaken ter zitting op te roepen, terwijl niet is gesteld of gebleken dat sprake was van bijzondere omstandigheden waardoor de heffingsambtenaar verhinderd was om ter zitting te verschijnen. Namens de heffingsambtenaar is vervolgens, zonder nadere kennisgeving aan de rechtbank, niemand ter zitting verschenen. Gelet op de verdagingsverzoeken alsmede op het feit dat uit informatie van Post NL is gebleken dat de aangetekende brief op 8 november 2011 is afgehaald op de afhaallocatie, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 2.277.652;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2011 tot aanslagen berekend naar een waarde van € 2.277.652;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 24;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 302 aan deze vergoedt.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het tijdvak van 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 vastgesteld op € 3.361.000. Tegelijkertijd zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2011 bekendgemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
De onroerende zaak is een bedrijfsobject met bedrijfsruimten, een laad- en losruimte met laadkuil, een kantoor met parkeerplaatsen alsmede een erf en ondergrond. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
2.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet WOZ ligt bij de heffingsambtenaar. De door de heffingsambtenaar verdedigde waarde is bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurprijs (bruto huurwaarde) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Naar het oordeel van de rechtbank is dit voor objecten als het onderhavige een bruikbare methode.
2.3. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is gemaakt op
12 september 2011 naar waardepeildatum 1 januari 2010. In dit taxatierapport is de onroerende zaak gewaardeerd op € 3.360.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de taxateur verkoopcijfers van de objecten gelegen aan de [adres 1], [adres 2] en [adres 3] opgevoerd (hierna: referentieobjecten) alsmede gerealiseerde huursommen van vijf bedrijfsobjecten gelegen in [plaats]. Het taxatierapport is grotendeels gebaseerd op uitgangspunten van de ‘Taxatiewijzer en Kengetallen Deel 24’ (hierna: de Taxatiewijzer) en bevat zowel een matrix als fotomateriaal van de onroerende zaak en de referentieobjecten.
2.4. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak, overeenkomstig het door haar overgelegde taxatierapport van [kantoornaam taxateur] BV, een waarde heeft van € 2.700.000. Naar het oordeel van de rechtbank is dit rapport voor het onderhavige geschil niet beslissend aangezien dit rapport is opgemaakt naar een latere waardepeildatum, zijnde 1 januari 2011. De rechtbank is echter van oordeel dat elementen uit dit rapport ook bewijskracht hebben voor het onderhavige tijdvak en daardoor wel in aanmerking kunnen worden genomen bij de waarde per 1 januari 2010.
2.5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan om de door hem verdedigde waarde van € 3.361.000 aannemelijk te maken. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt:
- De heffingsambtenaar is voor de bepaling van de waarde uitgegaan van de systematiek van de Taxatiewijzer voor bedrijfspanden. De rechtbank acht dit een juist uitgangspunt.
- De heffingsambtenaar heeft de bruto huurwaarde berekend op € 340.325. In dit bedrag is een verhoging opgenomen vanwege de aanwezige verharding. Uit het fotomateriaal van de onroerende zaak blijkt echter dat de verharding slechts een fractie betreft van de totale grond rond de opstal(len) van de onroerende zaak en de verharding niet meer omvat dan voor normaal gebruik van een dergelijk pand nodig en gebruikelijk is. De rechtbank ziet dan ook geen reden om aan de verharding een extra huurwaarde toe te kennen. Bij de bepaling van de waarde dient derhalve, overeenkomstig het taxatierapport van [kantoornaam taxateur], te worden uitgegaan van een huurwaarde van € 283.700.
- Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende zaak vanwege ouderdom en achterstallig onderhoud, hogere onderhoudskosten heeft dan hetgeen de heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen. Gelet op het feit dat de onroerende zaak dateert uit 1978 is het naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de onroerende zaak meer onderhoud vergt dan gemiddeld. De rechtbank acht het door belanghebbende opgevoerde bedrag van € 39.000 voor onderhoudskosten aannemelijk.
- De heffingsambtenaar heeft beheerskosten en vaste lasten in aanmerking genomen tot bedragen van € 5.105 respectievelijk € 10.404. Nu belanghebbende deze bedragen als zodanig niet heeft bestreden en de rechtbank deze bedragen aannemelijk acht, zal de rechtbank deze volgen.
- Het leegstandsriciso is door de heffingsambtenaar becijferd op € 17.016, dit is ongeveer een halve maand huur. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld en de rechtbank acht aannemelijk dat dit risico bij een pand met ouderdom als het onderhavige aannemelijk hoger is dan bij nieuwe panden en dat rekening moet worden gehouden met hoge huurkortingen in verband met ‘incentives’. Gelet hierop dient de aftrek wegens leegstandsriciso naar het oordeel van de rechtbank te worden verhoogd tot één maand huur, zijnde 1/12 maal
€ 283.700, is € 23.642.
- Volgens belanghebbende bedraagt de risico-opslag 5,1%, de heffingsambtenaar hanteert een opslagpercentage van 4,3. Gelet op de in tabel 1 van de Taxatiewijzer opgenomen risico-opslagpercentages voor bedrijven alsmede de ouderdom van de onroerende zaak, acht de rechtbank het redelijk uit te gaan van het gemiddelde van het hoogste en laagste percentage dat in de desbetreffende tabel is vermeld, zijnde (3,4 plus 6,3)/2 is 4,85.
- Gelet op bijlage 4 van de Taxatiewijzer acht de rechtbank het door de heffingsambtenaar gehanteerde percentage voor kosten koper van 6,8 aannemelijk.
2.6. Gelet op het vorenstaande dient de waarde op basis van het stappenplan zoals weergegeven op pagina 8 van de Taxatiewijzer als volgt te worden vastgesteld:
Stap 1
Bruto huurwaarde € 283.700
vaste lasten € 10.404
onderhoud € 39.000
beheerskosten € 5.105
leegstandsrisico € 23.642
Totaal € 78.151
Netto huurwaarde € 205.549
Stap 2
rendement 3,60
risico-opslag 4,85
netto-aanvangsrendement (NAR) 8,45
Netto-kapitalisatiefactor (1/NARx 100) 11,83
Stap 3
Netto huurwaarde x netto kap.factor € 2.432.533
Kosten koper 6,80%
WOZ = waarde/(1+kosten koper) € 2.277.652
2.7. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dient de waarde van de onroerende zaak te worden verminderd tot € 2.277.652 en is het beroep gegrond verklaard.
2.8. Nu het beroep gegrond is, acht de rechtbank termen aanwezig de heffingsambtenaar op grond van artikel 1 onder Pro c van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) te veroordelen in de reiskosten die de gemachtigde van belanghebbende in verband met de mondelinge behandeling heeft moeten maken. Deze reiskosten worden op basis van het Besluit becijferd op basis van openbaar vervoer 2e klasse, [plaats]/Breda vice versa, op een bedrag van € 24 (afgerond). Belanghebbende komt niet in aanmerking voor vergoeding van proceskosten vanwege de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, nu niet gebleken is dat van zodanige bijstand sprake is. Voorts dient de heffingsambtenaar, gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb, het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 25 januari 2012 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van
mr. M.C.W. Hermus, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 2 februari 2012
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.