Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/1276
Uitspraakdatum: 8 maart 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 7 april 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2012 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [taxateur A.] (taxateur). Belanghebbende is, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Bij de beschikking is de waarde van de woning vastgesteld op € 376.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum). De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011. Daarbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 352.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
2.2. Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 386 m³ met een aanbouw van 50 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 285 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 350.000 en subsidiair een waarde gelijk aan die van het vorige belastingjaar, zijnde € 353.000.
2.4. Belanghebbende beklaagt zich erover, ondanks zijn uitdrukkelijk verzoek, in de bezwaarfase niet te zijn gehoord en heeft voor het overige – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat er maar sprake is van één dakkapel in plaats van de twee waarmee de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden.
2.5. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 22 juni 2010 door [taxateur B.], taxateur te Eindhoven. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 353.000. Het rapport bevat beeldmateriaal en gegevens van zowel de woning als van een aantal ter vergelijking opgevoerde objecten. Ter ondersteuning van het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en de vergelijkingsobjecten overgelegd. Voor wat betreft het schenden van de hoorplicht heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat voor het horen geen aanleiding bestond nu aan belanghebbendes bezwaar, althans materieel, volledig is tegemoetgekomen nu de waarde is bepaald op € 352.000, zijnde minder dan de door belanghebbende subsidiair gestelde waarde.
Horen
2.6. De rechtbank is van oordeel dat in het onderhavige geval geen gronden bestaan om de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar opdat deze opnieuw uitspraak op het bezwaar moet doen vanwege het feit dat belanghebbende in bezwaar, ondanks zijn verzoek, niet is gehoord. Hierbij acht de rechtbank het volgende van belang. Niet is in geschil dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft gesteld dat zijn woning hooguit een bedrag van € 350.000 zou hebben opgebracht maar ten minste nooit meer dan het getaxeerde bedrag per waardepeildatum 2008 (zijnde € 353.000). De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar de waarde van de woning verminderd tot € 352.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Daarmee is de heffingsambtenaar meer dan tegemoet gekomen aan het subsidiaire standpunt van belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende daarmee materieel tegemoet gekomen in zijn bezwaar. In beroep heeft belanghebbende zijn bezwaren nader schriftelijk uiteen kunnen zetten en is hij in de gelegenheid gesteld deze bezwaren ter zitting mondeling toe te lichten. Nu belanghebbendes gemachtigde (een kantoorgenoot van belanghebbende) om hem moverende redenen hiervan heeft afgezien is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende niet in zijn belangen is geschaad.
Waarde
2.7. De waarde voor de Wet WOZ is de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.
2.8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 352.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten vóór de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft bij de berekening van de waarde rekening gehouden met één dakkapel. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
2.9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is
het beroep ongegrond verklaard.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 8 maart 2012 door mr. D. Hund, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.S.J. Pijnenburg-Braspenning, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 9 maart 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.