Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 668840 CV EXPL 11-4498
vonnis d.d. 4 april 2012
inzake
de besloten vennootschap FAMILYLAND BV,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Hoogerheide, gemeente Woensdrecht,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie
gemachtigde: AGIN Timmermans, gerechtsdeurwaarders te Bergen op Zoom,
tegen
[X],
wonende te [adres],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. ir. M.F.P.M. Brogtrop, advocaat te Bergen op Zoom.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “Familyland” en “[X]”.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 21 juni 2012, met producties genummerd 1 tot en met 4;
b. de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties genummerd 1 tot en met 13;
c. de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties genummerd 5 tot en met 7;
d. de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, tevens akte wijziging van eis in reconventie, met producties genummerd 14 tot en met 20;
e. de conclusie van dupliek in reconventie.
2. Het geschil
In conventie:
2.1. Familyland vordert - samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [X] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [X] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 8.722,42, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 7.602,51 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, en voorts te vermeerderen met een bedrag van € 163,95 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [X] het gehuurde na 30 september 2011 in zijn bezit mocht houden althans niet ter vrije en algehele beschikking van Familyland mocht stellen, met veroordeling van [X] in de proceskosten.
2.2. [X] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Familyland in de proceskosten.
In (voorwaardelijke) reconventie:
2.3. [X] vordert - na wijzing van eis - in voorwaardelijke reconventie, onder de voorwaarde dat de vordering in conventie geheel of ten dele zal worden toegewezen, Familyland te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.440,- aan gederfde huurinkomsten berekend tot 31 augustus 2011, te vermeerderen met een bedrag van € 80,- voor iedere maand vanaf 31 augustus 2011 tot de dag van het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2011, dan wel de dag dat iedere aanvullende maandtermijn ad € 80,- verschuldigd zal zijn. [X] vordert voorts in onvoorwaardelijke reconventie om Familyland te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 21.542,75, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2011, althans een in goede justitie te bepalen datum, kosten rechtens.
2.4. Familyland voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [X] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
3. De beoordeling
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:
3.1. Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties, wordt uitgegaan van de volgende feiten.
- Partijen hebben op 24 maart 2003 een overeenkomst gesloten op basis waarvan [X] van Familyland in gebruik heeft gekregen het op haar recreatieterrein gelegen perceel “X no. 26” (hierna: het perceel) dat in eigendom toebehoort aan Familyland, tegen een jaarlijks te betalen vergoeding. Voornoemde overeenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar, vanaf 1 april 2003 tot en met 31 maart 2004, en is daarna jaarlijks verlengd.
- De op voornoemd perceel opgerichte bungalow is op 1 april 2003 door de toenmalige eigenares van die bungalow, [Y], verkocht aan [X] voor een koopsom van € 13.000,-.
- Per 1 december 2004 heeft [X] de op het perceel gelegen bungalow verhuurd aan de [huurder 1] en [huurder 2] (hierna: de huurders).
- Op 29 april 2007 heeft [X] aan Familyland overgemaakt de gebruiksvergoeding voor het perceel over de periode april 2007 tot april 2008 ad € 1.697,-. Dit bedrag is door Familyland op 30 april 2007 aan [X] teruggestort onder de vermelding: “inzake kavelhuur X-26 nog geen overeenkomst”.
- Bij brief van 4 juni 2007 heeft de gemachtigde van Familyland aan [X] onder meer geschreven - samengevat - dat de huurders van [X] overlast veroorzaken en dat Familyland herhaaldelijk doch tevergeefs heeft aangedrongen op de beëindiging van de huurovereenkomst tussen [X] en de huurders, hetgeen de reden vormt voor Familyland om de overeenkomst met [X] ter zake de ter beschikkingstelling van de standplaats met onmiddellijke ingang op te zeggen c.q. te ontbinden, waarbij [X] tot uiterlijk 1 juli 2007 in de gelegenheid wordt gesteld om de standplaats leeg en ontruimd aan Familyland ter beschikking te stellen.
- De huurovereenkomst tussen [X] en de huurders is wegens betalingsachterstand van de huurpenningen ontbonden door de kantonrechter bij vonnis van 2 januari 2008, in welk vonnis de huurders tevens zijn veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, welke ontruiming feitelijk op 29 januari 2008 heeft plaatsgevonden.
- [X] heeft aangifte gedaan bij de politie van ontvreemding van zijn eigendommen en vernieling van de bungalow door de (gewezen) huurders, die door de rechtbank hiervoor strafrechtelijk zijn veroordeeld, waarbij zij tevens zijn veroordeeld tot voldoening van schadevergoeding aan [X] ten bedrage van € 6.300,-. Tegen dit vonnis is door de huurders hoger beroep ingesteld.
- Vanaf eind januari 2008 heeft [X] de bungalow ongerenoveerd te koop aangeboden, doch deze is tot op heden niet verkocht.
Voorts in conventie:
3.2. Familyland grondt haar vordering op de tussen partijen gesloten overeenkomst, stellende dat [X] uit dien hoofde gehouden is tot voldoening van de jaarlijkse standplaatsvergoeding, zijn aandeel in de kosten van de aansluiting op gas, alsmede een jaarlijkse vergoeding voor het bekijken van filmwerken. Volgens Familyland zijn op deze overeenkomst de “Recron voorwaarden” van toepassing. In de visie van Familyland dient de tussen partijen gesloten overeenkomst gekwalificeerd te worden als een huurovereenkomst. Zij stelt dat zij bij brief van 4 juni 2007 aan [X] te kennen heeft gegeven, dat zij voornemens is om de huurovereenkomst te beëindigen omdat de huurders van [X] overlast veroorzaken. Nadat [X] daartegen heeft geprotesteerd en heeft aangegeven aan de overlast een einde te maken - hetgeen hij ook heeft gedaan door een vordering tot ontbinding en ontruiming jegens zijn huurders in te stellen, die door de kantonrechter is toegewezen en tot feitelijke ontruiming van de bungalow heeft geleid op 29 januari 2008 - heeft Familyland de beëindiging van de huurovereenkomst met [X] “in de wacht gezet”, aangezien de overlast door zijn huurders was gestaakt, aldus Familyland. Familyland geeft aan dat de bungalow sinds 29 januari 2008 leeg staat en niet door [X] wordt bewoond of is verhuurd, doch door hem in ongerenoveerde staat - en tot op heden onsuccesvol - in de verkoop is gezet. Volgens Familyland verkeert de bungalow in een erbarmelijke staat. Naar de mening van Familyland is de huurovereenkomst tussen partijen blijven doorlopen en is deze overeenkomst nimmer door [X] opgezegd, noch heeft hij het perceel ontruimd. Familyland stelt zich dan ook op het standpunt dat [X] op basis van deze overeenkomst gehouden is om het jaarlijks te indexeren bedrag aan staangeld en bijkomende kosten aan haar te voldoen, dat middels diverse facturen aan [X] in rekening is gebracht, in totaal ten bedrage van € 7.602,51. Voorts maakt Familyland aanspraak op vergoeding van de door haar gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ad € 700,00, alsmede op voldoening van de reeds verschenen wettelijke rente, die tot en met 7 juni 2011 is berekend op een bedrag van € 419,91. Nu [X] niet is overgegaan tot betaling van het jaarlijks verschuldigde bedrag aan staangeld en bijkomende kosten, is hij volgens Familyland in zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de overeenkomst tekortgeschoten en vordert zij voorts ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde perceel.
3.3. [X] betwist de door Familyland aan hem in rekening gebrachte bedragen verschuldigd te zijn omdat Familyland de overeenkomst tussen partijen per 1 april 2007 heeft opgezegd. [X] voert in dat verband aan dat Familyland tijdens een bijkomst op 24 maart 2007 te kennen heeft gegeven dat zij de huur van het perceel per 1 april 2007 heeft beëindigd en dat Familyland voorts het staangeld over de periode april 2007 tot april 2008 daags na voldoening daarvan door [X] aan hem heeft teruggestort op 30 maart 2007 onder de vermelding dat er geen overeenkomst is. Van het “in de wacht zetten” van de opzegging van de overeenkomst - zoals Familyland stelt - is volgens [X] geen sprake, temeer niet nu Familyland in haar brief van 4 juni 2007 de overeenkomst (nogmaals) per direct heeft opgezegd. Volgens [X] kan Familyland dan ook vanaf 1 april 2007 niet meer succesvol staangeld en bijkomende kosten in rekening brengen, nu er vanaf die datum geen sprake meer is van een overeenkomst op basis waarvan [X] deze gelden verschuldigd zou zijn. Voorts weerspreekt [X] dat op de overeenkomst de Recron voorwaarden van toepassing zijn. Ook bestrijdt [X] dat de onderhavige overeenkomst geduid dient te worden als een huurovereenkomst, nu Familyland zich niet verbonden heeft om een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken tegen een tegenprestatie; zij biedt enkel het perceel aan en niet de daarop gebouwde bungalow die in eigendom toebehoort aan [X]. [X] voert aan dat de overeenkomst veel gelijkenis vertoont met een overeenkomst van erfpacht, aangezien Familyland aan [X] een zakelijk recht heeft verstrekt, te weten het perceel, en hem de bevoegdheid heeft gegeven om de daarop gebouwde onroerende zaak, te weten de bungalow, te houden en te gebruiken. In de visie van [X] zijn de wetsartikelen ter zake van erfpacht dan ook van overeenkomstige toepassing op de tussen partijen gesloten overeenkomst. Ten slotte bestrijdt [X] de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente verschuldigd te zijn.
3.4. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de tussen hen gesloten overeenkomst dient te worden aangemerkt als een huurovereenkomst. Het antwoord op deze vraag luidt bevestigend. De naam die partijen aan een overeenkomst geven is niet bepalend voor de kwalificatie als huurovereenkomst, doch de inhoud van die overeenkomst, ook al hebben partijen dit karakter van de overeenkomst niet onderkend. Ingevolge artikel 7:201 BW Pro is huur de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt om aan de huurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Een zaak is een voor menselijke beheersing vatbaar stoffelijk object (artikel 3:2 BW Pro), welke roerend of onroerend kan zijn. Vast staat dat in het onderhavige geval Familyland aan [X] in gebruik heeft verstrekt het onderhavige perceel, derhalve een onroerende zaak (artikel 3:3 BW Pro), en dat [X] als tegenprestatie was gehouden om jaarlijks staangeld (en bijkomende kosten) aan Familyland te voldoen. Derhalve is, anders dan [X] betoogt, aan voornoemde wettelijke definitie van huur voldaan. Dat door Familyland enkel in gebruik wordt verstrekt het perceel en niet de daarop gebouwde bungalo - zoals [X] aanvoert - brengt, gelet op voornoemde definitie van huur, niet met zich dat de onderhavige overeenkomst niet als huurovereenkomst gekwalificeerd kan worden. Van een recht van erfpacht is geen sprake, nu niet is voldaan aan het dwingendrechtelijke vereiste dat een recht van erfpacht middels een notariële akte van vestiging is ingeschreven in de openbare registers (artikel 3:98 jo Pro. 3:89 BW). Van de door [X] voorgestane analoge toepassing van de wetsartikelen ter zake erfpacht kan reeds om die reden geen sprake zijn, terwijl - anders dan [X] kennelijk meent -
de bedoeling van partijen niet relevant is voor het ontstaan van een beperkt zakelijk recht als het recht van erfpacht. De conclusie luidt gezien het vorenstaande dan ook, dat de overeenkomst tussen partijen aangemerkt dient te worden als een huurovereenkomst waarop de algemene huurbepalingen in titel 4 van Boek 7 BW (artikelen 7:201-231) van toepassing zijn, nu het gaat om de verhuur van een onroerende zaak die geen woonruimte of bedrijfsruimte is.
3.5. Voorts is tussen partijen in geschil of de tussen hen gesloten huurovereenkomst middels opzegging is geëindigd. De onderhavige huur is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten één jaar (van 1 april 2003 tot en met 31 maart 2004) en daarna jaarlijks met de duur van één jaar verlengd. Ingevolge artikel 7:228 BW Pro eindigt de huur die voor bepaalde tijd is aangegaan wanneer die tijd verstreken is, zonder dat daartoe opzegging is vereist. Partijen kunnen van voornoemde bepaling, die van regelend recht is, afwijken. Zo de onderhavige huurovereenkomst niet door het verstrijken van de duur een jaar op 1 april 2007 is geëindigd en partijen in afwijking van voornoemde bepaling zijn overeengekomen dat de huur middels opzegging beëindigd dient te worden, geldt het volgende. [X] stelt dat Familyland de overeenkomst per 1 april 2007 heeft opgezegd. Bij conclusie van repliek in conventie heeft Familyland aangegeven dat zij weliswaar de huur heeft opgezegd tegen 1 april 2007 maar dat zij deze huuropzegging “in de wacht heeft gezet” - hetgeen volgens haar moet worden gezien als een intrekking van de huuropzegging, althans een schorsing van de werking van de huuropzegging - en dat [X] hiermee heeft ingestemd. [X] betwist dat hij tegen de huuropzegging zou hebben geprotesteerd, alsmede dat Familyland aan hem kenbaar heeft gemaakt dat de huuropzegging “in de wacht is gezet” of is ingetrokken en dat hij hiermee zou hebben ingestemd.
De beweerdelijke intrekking van de huuropzegging zijdens Familyland - zo al juist - sorteert geen effect, nu deze verklaring, om zijn werking te hebben, [X] (tijdig) moet hebben bereikt, terwijl - mede gelet op het ter zake door [X] gevoerde verweer - door Familyland onvoldoende gemotiveerd is gesteld dat aan dit vereiste is voldaan. De stelling van Familyland, dat de instemming van [X] kan worden afgeleid uit het feit dat hij de standplaats niet na 1 april 2007 heeft ontruimd, kan haar niet baten. Bij brief van 4 juni 2007 heeft Familyland immers zelf aan [X] geschreven, dat zij de huurovereenkomst (wederom) per direct opzegt en dat hij de standplaats uiterlijk op 1 juli 2007 ontruimd dient te hebben, terwijl Familyland in de brief van 6 mei 2008 heeft geschreven, dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd, doch dat zij - hangende de procedure tegen de huurders van [X] - voorlopig geen aanspraak heeft gemaakt op ontruiming van het perceel door [X] en zij voorts drie opties voorstelt met betrekking tot - samengevat - de periode waarover gebruiksvergoeding verschuldigd is en de termijn waarop de ontruiming van het perceel dient plaats te vinden. Familyland heeft derhalve zelf geen aanspraak gemaakt op per directe ontruiming van het perceel door [X], doch bij herhaling uitstel van ontruiming verleend, zodat de door Familyland gestelde instemming van [X] met het “in de wacht zetten” van de huuropzegging niet kan worden afgeleid uit het feit dat [X] niet eerder tot ontruiming is overgegaan. Ook uit hetgeen overigens door Familyland is gesteld, kan bij gebreke van een deugdelijk gemotiveerde onderbouwing daarvan niet worden geconcludeerd dat zij de huuropzegging heeft ingetrokken of geschorst, temeer niet, nu uit voornoemde correspondentie zijdens Familyland veeleer voortvloeit dat zij vasthoudt aan de huuropzegging, doch bij herhaling uitstel van de ontruiming van het perceel heeft verleend. Van een situatie als bedoeld in artikel 7:230 BW Pro is dan ook geen sprake. Dit artikel bepaalt dat indien na afloop van de huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, daardoor de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van andere bedoelingen blijkt. In het onderhavige geval is van deze andere bedoelingen gebleken, nu verlenging van de huurovereenkomst wegens voortgezet gebruik van het gehuurde niet werd beoogd, aangezien Familyland de door [X] op 29 april 2007 overgemaakte gebruiksvergoeding voor de periode april 2007 tot april 2008 daags daarna heeft teruggestort onder de vermelding dat er geen sprake is van een overeenkomst en zij - conform het vorenoverwogene - heeft vastgehouden aan haar opzegging van de huurovereenkomst en enkel uitstel van ontruiming van het perceel heeft verleend. Het vorenstaande brengt met zich, dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 april 2007 is geëindigd. De vordering tot ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst dient derhalve te worden afgewezen, nu deze reeds middels opzegging is beëindigd.
3.6. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat tussen partijen vast, dat bij het einde van de huur het perceel ter beschikking gesteld dient te worden aan Familyland en dat zulks gepaard dient te gaan met het verwijderen van de daarop gebouwde bungalow, nu tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de verkoop of verhuur van de bungalow (inclusief het perceel) aan derden. Zoals hierna in reconventie zal worden overwogen, heeft Familyland - anders dan [X] betoogt - hem niet de toegang tot het campingterrein ontzegd. Derhalve is evenmin gebleken van enige belemmering van [X] om aan diens ontruimingsverplichting te voldoen. Aangezien [X] op grond van artikel 7:224 BW Pro verplicht is om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van Familyland te stellen en vast staat dat [X] daartoe tot op heden niet is overgegaan - en hij de verplichting tot ontruiming van het perceel inclusief de verwijdering van de bungalow als zodanig niet (gemotiveerd) heeft weersproken - zal de gevorderde ontruiming van het perceel worden toegewezen.
3.7. Ten aanzien van het door Familyland gevorderde bedrag aan staangeld vanaf 1 april 2007 wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 7:225 BW Pro kan een verhuurder een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs over de tijd dat hij het gehuurde mist doordat de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt. In het onderhavige geval is echter geen sprake van het onrechtmatig onder zich houden van het perceel door [X] doordat hij niet tot ontruiming daarvan bij het einde van de huur per 1 april 2007 is overgegaan. Familyland heeft immers zelf bij brief van 4 juni 2007 aan [X] geschreven, dat hij de standplaats uiterlijk op 1 juli 2007 ontruimd dient te hebben, terwijl Familyland in de brief van 6 mei 2008 heeft geschreven, dat zij - hangende de procedure tegen de huurders van [X] - voorlopig geen aanspraak heeft gemaakt op ontruiming van het perceel door [X] en Familyland in deze brief voorts drie opties voorstelt met betrekking tot - samengevat - de periode waarover gebruiksvergoeding verschuldigd is en de termijn waarop de ontruiming van het perceel dient plaats te vinden. Familyland heeft derhalve zelf geen aanspraak gemaakt op per directe ontruiming van het perceel door [X], doch bij herhaling uitstel van ontruiming verleend. Uit de stellingen van Familyland en de overgelegde producties volgt niet of, en zo ja, per welke datum de ontruiming van het perceel door [X] uiteindelijk definitief diende plaats te vinden. Nu Familyland zelf bij herhaling aan [X] uitstel van ontruiming heeft verleend - en gesteld noch gebleken is, of en zo ja, tegen welke datum Familyland jegens [X] definitief aanspraak heeft gemaakt op ontruiming van het perceel - is er geen sprake van een tekortschieten door [X] in diens verplichting om (bij het einde van de huur of op een later tijdstip) tot ontruiming van het perceel over te gaan. Mitsdien is van een onrechtmatig onder zich houden van het gehuurde na het einde van de huur door [X] in de zin van artikel 7:225 BW Pro dan ook geen sprake en kan op die grond dan ook niet succesvol (schade)vergoeding gevorderd worden over die periode. Een vordering tot schadevergoeding over deze periode op grond van artikel 6:74 BW Pro of 6:162 BW kan om voornoemde reden evenmin slagen.
3.8. Het vorenstaande neemt evenwel niet weg, dat [X] gehouden is tot betaling van een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde perceel na het einde van de huurovereenkomst, te weten vanaf 1 april 2007. [X] heeft immers vanaf 1 april 2007 wel het huurgenot/gebruik van het perceel gehad, doch niet het daar tegenoverstaande staangeld/de gebruiksvergoeding aan Familyland voldaan. Hierdoor is [X] ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van Familyland, nu deze verrijking een rechtvaardiging mist die deze verrijking legitimeert. De verrijking van [X] staat in causaal verband met de verarming zijdens Familyland, nu deze is geschiedt ten koste van laatstgenoemde, zodat [X] gehouden is tot vergoeding van de schade tot het bedrag van de verrijking van [X], te weten de onbetaalde gebruiksvergoeding/ het staangeld over de periode dat hij het perceel na het einde van de huurovereenkomst in gebruik heeft gehad. Voormelde ambtshalve aanvulling van de rechtsgronden is toegestaan, nu Familyland zodanige feitelijke stellingen aan de door haar gevorderde staangelden ten grondslag heeft gelegd dat deze toewijzing van de vordering kunnen rechtvaardigen op de ambtshalve door de kantonrechter bijgebrachte rechtsgrond. De omvang van de staangelden zoals deze door Familyland aan [X] in rekening zijn gebracht, is door [X] als zodanig niet bestreden, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. Aan staangeld is door Familyland in rekening gebracht over de periode 1 april 2007 tot en met 31 maart 2008 een bedrag van € 1.749,50, over de periode 1 oktober 2008 tot en met 30 september 2009 een bedrag van € 1.846,20, over de periode 26 januari 2010 tot en met 30 september 2010 een bedrag van € 1.928,00 en over de periode 1 oktober 2010 tot en met 30 september 2011 een bedrag van € 1.967,50, derhalve tezamen resulterend in een totaalbedrag van € 7.491,20 aan staangelden. Dit bedrag zal op grond van artikel 6:212 BW Pro aan schadevergoeding aan Familyland worden toegewezen. Gezien het vorenoverwogene zal voorts worden toegewezen een bedrag van € 163,95 per maand, of gedeelte van een maand, dat [X] het perceel na 30 september 2011 in zijn bezit heeft gehouden tot aan de feitelijke ontruiming van het perceel door [X].
3.9. Familyland vordert voorts een bedrag van in totaal € 82,57 aan “vergoeding gebruik filmwerken” en een bedrag van in totaal € 28,74 aan “eindafrekening gas” over 23 december 2008 tot en met 10 december 2010. Familyland grondt de verschuldigdheid van de vergoeding voor filmwerken op de volgens haar toepasselijke “Recron-voorwaarden”. [X] heeft de toepasselijkheid van de bij dagvaarding overgelegde “Recron-voorwaarden” gemotiveerd betwist. Als productie 5 bij conclusie van repliek in conventie heeft Familyland de volgens haar juiste en toepasselijke set van de “Recron-voorwaarden” overgelegd, stellende dat zij bij dagvaarding abusievelijk een onjuiste versie van de “Recron-voorwaarden” had overgelegd. [X] heeft de verschuldigdheid van de gevorderde vergoeding op basis van deze voorwaarden eveneens betwist.
Overwogen wordt, dat uit de inhoud van de bij conclusie van repliek in conventie overgelegde voorwaarden blijkt, dat deze voorwaarden zien op groepsaccommodaties of conferentieoorden. Artikel 4 lid 2 van Pro deze voorwaarden - waarop Familyland de verschuldigdheid van de vergoeding voor filmwerken baseert - bepaalt in welk geval de ondernemer een lastenverzwaring kan doorberekenen aan de contractant na het sluiten van de overeenkomst. In artikel 1 sub c van Pro deze voorwaarden wordt een contractant gedefinieerd als degene die namens een groep een overeenkomst afsluit. Nu [X] niet namens een groep de onderhavige huurovereenkomst met Familyland heeft afgesloten en ook anderszins in het onderhavige geval geen sprake is groepsaccommodaties of conferentieoorden waarop deze voorwaarden betrekking hebben, is [X] op basis van deze voorwaarden geen vergoeding verschuldigd voor gebruik van filmwerken. Nu Familyland op grond van deze voorwaarden geen aanspraak kan maken op de door haar in rekening gebrachte vergoeding
voor gebruik van filmwerken, is er derhalve ook geen sprake van een ongerechtvaardigde verrijking van [X] ten koste van Familyland dienaangaande over de periode dat hij het perceel na het einde van de huurovereenkomst in gebruik heeft gehouden, zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen.
Ter zake de eindafrekening gas van in totaal € 28,74 over 23 december 2008 tot en met 10 december 2010 stelt Familyland dat - nu [X] na het vertrek van zijn huurders zelf niet of nauwelijks op de camping is geweest - het gasverbruik welhaast te wijten moet zijn aan een kennelijk defecte gaskraan die gas lekt. Mede gelet op het ter zake door [X] gevoerde verweer alsmede op de afwezigheid van [X] ter plaatse in de betreffende periode, vormt de door Familyland veronderstelde lekkende gaskraan een onvoldoende deugdelijk gemotiveerde onderbouwing van het door haar in rekening gebrachte gasverbruik, zodat dit deel van de vordering reeds om die reden eveneens wordt afgewezen.
3.10. Ter zake de gevorderde wettelijke rente geldt het volgende. De schadevergoedingsplicht wegens ongerechtvaardigde verrijking ontstaat op het moment dat iemand ten koste van een ander wordt verrijkt, zodat vanaf dat moment wettelijke rente verschuldigd is. Familyland vordert de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen waarbij het staangeld, de vergoeding voor gebruik van filmwerken en het gasverbruik in rekening is gebracht, welke rente tot en met 7 juni 2011 is berekend op een bedrag van € 419,91. Nu uit het vorenoverwogene voortvloeit dat de in rekening gebrachte bedragen ter zake de filmwerken en het gasverbruik niet voor vergoeding in aanmerking komen, zal de wettelijke rente over de verschuldigde staangelden worden toegewezen over de afzonderlijke factuurbedragen waarmee het staangeld in rekening is gebracht vanaf de vervaldata van deze afzonderlijke facturen.
3.11. Familyland vordert voorts een bedrag van € 700,- aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [X] betwist buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn omdat er volgens hem onvoldoende buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht om aanspraak te kunnen maken op vergoeding van deze kosten. Dit verweer treft geen doel. Op basis van de overgelegde producties staat immers vast dat (de gemachtigde van) Familyland herhaaldelijk inhoudelijk over de onderhavige vordering heeft gecorrespondeerd en [X] schriftelijk heeft gesommeerd om tot betaling over te gaan. Derhalve is genoegzaam gebleken dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan die waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Mitsdien zal voornoemd bedrag aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
Voorts in (voorwaardelijke) reconventie
3.12. [X] legt aan zijn vordering in (voorwaardelijke) reconventie ten grondslag dat Familyland onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en gehouden is om de daardoor geleden schade aan hem te vergoeden. In voorwaardelijke reconventie, onder de voorwaarde dat de eis in conventie geheel of ten dele zal worden toegewezen, vordert [X] een bedrag van € 3.440,- aan gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met een bedrag van € 80,- voor iedere maand vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2011, dan wel de dag dat iedere aanvullende maandtermijn ad € 80,- verschuldigd zal zijn. In onvoorwaardelijke reconventie vordert [X] voor het herstel van de schade aan de bungalow sinds hem de toegang tot het terrein is ontzegd, een bedrag van € 12.025,- inclusief BTW en voor de schade aan de inboedel van de bungalow een bedrag van € 1.325,-. Voorts vordert [X] een bedrag van € 7.500,- als vergoeding voor de bij de beëindiging van de huurovereenkomst nog aanwezige bungalow. Ten slotte vordert [X] een bedrag van € 692,75 omdat Familyland heeft nagelaten dit bedrag aan [X] te voldoen als gemachtigde van zijn dochter bij de verkoop van haar bungalow op perceel X33.
3.13. Familyland weerspreekt dat zij zich onrechtmatig of onzorgvuldig jegens [X] heeft gedragen. Voorts bestrijdt zij dat er een causaal verband is tussen de door [X] gevorderde schade en de aan Familyland verweten gedragingen. Tevens betwist Familyland de omvang van de schade die [X] stelt te hebben geleden. Ten slotte erkent Familyland weliswaar dat zij een bedrag van € 692,75 aan de dochter van [X] verschuldigd is, doch zij weerspreek dat zij gehouden is tot betaling van dit bedrag aan [X], nu deze geen recht heeft op dit bedrag. Familyland meent dan ook dat de vorderingen in (voorwaardelijke) reconventie moeten worden afgewezen.
3.14. Nu de vordering in conventie gedeeltelijk is toegewezen, en derhalve aan de voorwaarde waaronder een deel van de reconventionele vordering is ingesteld, is voldaan, wordt ten aanzien van de vordering in voorwaardelijke reconventie als volgt overwogen. [X] vordert - samengevat - een bedrag van € 3.440,- aan gederfde huurinkomsten over de periode februari 2008 tot 31 augustus 2011, te vermeerderen met een bedrag van € 80,- voor iedere maand vanaf 31 augustus 2011 tot de dag van het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met rente. [X] legt daaraan ten grondslag dat Familyland ten onrechte de huurders van [X] de toegang tot het campingterrein - en derhalve tot de door hen gehuurde bungalow - heeft ontzegd, waardoor zij het [X] onmogelijk heeft gemaakt om het huurgenot aan zijn huurders te verstrekken en de huurpenningen te innen. Volgens [X] zijn de huurders wegens de ontneming van het huurgenot opgehouden de huurpenningen aan [X] te voldoen. Voorts heeft Familyland volgens [X] belemmerd dat de voor de huurders bestemde post hen heeft bereikt, waardoor zij geen vragen van de gemeente in het kader van de Wet Werk en Bijstand konden beantwoorden. Hierdoor is de uitkering van de huurders beëindigd waardoor er betalingsonmacht ontstond en zij de huurpenningen niet meer konden voldoen, aldus [X]. Familyland geeft aan dat zij de huurders van [X] de toegang tot de camping heeft ontzegd en hen geen nieuwe toegangspas heeft verstrekt waardoor zij niet met de auto de slagboom konden passeren die toegang geeft tot de camping, maar dat de huurders zich aan dit verbod niet hebben gehouden en zij overigens te voet toegang hadden tot het open campingterrein.
[X] heeft op zijn beurt bij conclusie van repliek in reconventie voornoemde stellingen van Familyland niet weersproken. Derhalve dient het ervoor te worden gehouden dat de huurders nog immer (te voet) de camping konden bereiken en dat zulks ook is geschied. Mitsdien is van het onthouden van huurgenot aan de huurders door toedoen van Familyland reeds om die reden geen sprake. Dit nog daargelaten dat [X] onvoldoende heeft onderbouwd dat het beweerdelijk onthouden van het huurgenot de oorzaak is geweest voor het niet meer voldoen van de huurpenningen aan [X] door de huurders. Het beweerdelijk aan [X] ontzeggen van de toegang tot het campingterrein, kan niet de conclusie rechtvaardigen dat hij om die reden niet in staat was de huurpenningen te innen, nu de huurders de huurpenningen ook op een andere locatie of op andere wijze dan in contanten aan [X] hadden kunnen voldoen. Voorts is door [X] onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat de beweerdelijke betalingsonmacht aan de zijde van de huurders is ontstaan doordat zij door toedoen van Familyland hun post niet ontvingen waardoor hun uitkering is beëindigd. Dat Familyland van [X] verlangde dat hij de huurovereenkomst met zijn huurders zou beëindigen, brengt evenmin met zich dat Familyland het [X] onmogelijk heeft gemaakt om zijn bungalow te verhuren. Het is immers [X] zelf geweest - en niet Familyland - die de huurovereenkomst met de huurders heeft beëindigd door een gerechtelijke procedure tot ontbinding en ontruiming jegens de huurders in te stellen en betaling van de achterstallige huurpenningen te vorderen, welke vorderingen ook door de kantonrechter zijn toegewezen. Dat Familyland bij [X] heeft aangedrongen op deze procedure, maakt het vorenstaande niet anders. Voorts is onvoldoende gemotiveerd gesteld, noch gebleken, dat zich potentiële nieuwe huurders voor de huur van de bungalow hebben aangediend, doch het sluiten van een huurovereenkomst met [X] door Familyland op onrechtmatige wijze zou zijn gefrustreerd. Op grond van het vorenoverwogene kan niet worden geconcludeerd dat Familyland aansprakelijk is voor de door [X] gederfde huurinkomsten omdat zij het hem onmogelijk heeft gemaakt om zijn bungalow te verhuren. De voorwaardelijk reconventionele vordering dient derhalve te worden afgewezen.
3.15. [X] vordert in onvoorwaardelijke reconventie een bedrag van € 1.325,- voor de schade aan de inboedel van de bungalow en een bedrag van € 12.025,- voor het herstel van de schade aan de bungalow sinds hem de toegang tot het terrein is ontzegd. Volgens [X] heeft Familyland aan hem de toegang tot het campingterrein onthouden, waardoor zij het [X] onmogelijk heeft gemaakt om de vernieling en ontvreemding van zijn eigendommen in en rond zijn bungalow door zijn huurders te voorkomen. Voorts meent [X] dat Familyland hem op onjuiste gronden niet in staat heeft gesteld om zijn bungalow te renoveren. Familyland heeft gemotiveerd weersproken dat zij [X] de toegang tot het campingterrein heeft ontzegd.
Voorop gesteld dient te worden, dat de huurders van [X], althans derden, de door [X] gestelde vernieling van zijn bungalow en ontvreemding van zijn eigendommen hebben verricht, voor welke schade derhalve in beginsel niet Familyland, doch de betreffende huurders aansprakelijk zijn, die daartoe overigens ook in eerste aanleg strafrechtelijk zijn veroordeeld, waarbij zij tevens zijn veroordeeld tot voldoening van schadevergoeding aan [X] ten bedrage van € 6.300,-. Nog
afgezien van het feit, dat door [X] onvoldoende gemotiveerd is onderbouwd, dat de schade ten gevolge van de betreffende vernielingen en ontvreemding van zijn eigendommen niet was opgetreden indien hij wel toegang zou hebben tot het campingterrein, geldt het volgende. De stelling van Familyland, dat zij [X] niet de toegang tot het terrein heeft ontzegd, is door [X] op zijn beurt bij conclusie van repliek in reconventie niet weersproken. Onder punt 21 sub c stelt hij immers slechts dat Familyland bevestigt dat zij [X] de toegang heeft ontzegd, hetgeen onjuist is, aangezien Familyland zulks enkel heeft bevestigd ten aanzien van de huurders van [X], doch zulks ten aanzien van [X] zelf juist heeft betwist. Derhalve dient te worden uitgegaan van de juistheid van de stelling van Familyland dat zij [X] niet de toegang tot het campingterrein heeft ontzegd. Dit brengt met zich, dat Familyland het [X] - anders dan hij betoogt - niet onmogelijk heeft gemaakt om de vernieling en ontvreemding van zijn eigendommen in en rond zijn bungalow door zijn huurders te voorkomen door hem de toegang tot de camping te onthouden. Reeds om die reden komen niet voor toewijzing in aanmerking de gevorderde bedragen van € 1.325,- voor de schade aan de inboedel van de bungalow en € 12.025,- voor het herstel van de schade aan de bungalow sinds [X] beweerdelijk de toegang tot het terrein zou zijn ontzegd. [X] stelt voorts dat Familyland hem op onjuiste gronden niet in staat heeft gesteld om zijn bungalow te renoveren. Hij stelt in dat verband dat - voor zover Familyland zou aanvoeren dat de bungalow reeds eerder verwaarloosd en uitgeleefd zou zijn - hem dat niet kan worden aangerekend omdat hij reeds in 2006 renovatieplannen bij Familyland heeft ingediend die ten onrechte door haar zijn afgewezen. Uit de stellingen van [X] vloeit voort dat het afwijzen van diens renovatieplannen is gelegen vóór de periode waarin hem beweerdelijk de toegang tot het campingterrein zou zijn ontzegd, terwijl hij vergoeding vordert van de schade aan de bungalow over een nadien gelegen periode, te weten sinds hem de toegang tot het terrein zou zijn ontzegd. Zonder nadere toelichting - die ontbreekt - is derhalve door [X] niet inzichtelijk gemaakt of, en zo ja welke, schade hij beweerdelijk door de afwijzing van zijn renovatieplannen zou hebben geleden, terwijl zijn stellingen dienaangaande evenmin aansluiten bij de periode waarover door hem schadevergoeding wordt gevorderd. Reeds om die reden worden de stellingen van [X] ter zake de afwijzing van zijn renovatieplannen door Familyland gepasseerd.
3.16. Voorts vordert [X] een bedrag van € 7.500,- als vergoeding voor de nog op het perceel aanwezige bungalow. Volgens [X] heeft Familyland het hem onmogelijk gemaakt zijn bungalow opnieuw te verkopen omdat zij potentiële kopers heeft ontmoedigd door aan de verkoop onredelijke of inconsequente voorwaarden te stellen. Zulks is door Familyland gemotiveerd bestreden.
Uit de stellingen van Familyland vloeit voort, dat de potentiële kopers van de bungalow van [X] tevens het onderhavige perceel wensten te verwerven om vervolgens op dat perceel de huidige bungalow te slopen en nieuwbouw te plegen. Zulks is door [X] niet (gemotiveerd) weersproken, noch heeft hij betwist dat de potentiële kopers van de bungalow, te weten de heer [A. ] en de heer [B. ], tevens het perceel in eigendom wensten te verkrijgen. [X] heeft niet (concreet gemotiveerd) aangevoerd, dat er ook potentiële kopers waren die enkel de bungalow in eigendom wensten te verkrijgen zonder het perceel. Nu de potentiële aankoop van de bungalow gepaard ging met het in eigendom wensen te verkrijgen van het perceel, geldt dat het Familyland - als eigenaar van het perceel en campingexploitant - in beginsel vrij stond te bepalen met wie zij een koopovereenkomst ter zake het perceel wenste te sluiten en onder welke voorwaarden. Hetzelfde geldt indien het zou gaan om verhuur door Familyland van het aan haar toebehorende perceel aan een potentiële koper van de bungalow. Uit de stellingen van [X] is onvoldoende gebleken dat de voorwaarden die Familyland heeft gesteld een zodanig onredelijk belemmerd karakter hebben gehad dat - zo potentiële kopers van de bungalow al om die reden zouden zijn afgehaakt - dit als onrechtmatig jegens [X] moet worden beschouwd, zulks mede gelet op het ter zake door Familyland gevoerde verweer met betrekking tot de door haar gestelde voorwaarden en de redenen daartoe. Gezien het vorenstaande kan niet geconcludeerd worden dat Familyland onrechtmatig jegens [X] heeft gehandeld en om die reden gehouden is tot voldoening van een bedrag van € 7.500,- aan schadevergoeding voor de nog op het perceel aanwezige bungalow. Evenmin komt [X] voornoemd bedrag toe op basis van analoge toepassing van artikel 5:99 BW Pro, op grond waarvan de erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van nog aanwezige gebouwen op de onroerende zaak. Onder punt 3.4 is immers reeds overwogen dat van analoge toepassing van de wetsartikelen ter zake van erfpacht geen sprake is. Bovendien geldt dat onder punt 3.6. is overwogen, dat [X] gehouden is tot ontruiming van het perceel en dat als onvoldoende gemotiveerd betwist tussen partijen vast staat, dat zulks gepaard dient te gaan met het verwijderen van de daarop gebouwde bungalow. Bovendien is door [X] onvoldoende gemotiveerd onderbouwd, dat de bungalow - na het vertrek van de huurders van [X] - een waarde vertegenwoordigde van € 7.500,-. De stelling van [X], dat potentiële kopers in 2008 en 2009 bereid waren om € 7.500,- voor de bungalow te betalen, ontbeert iedere onderbouwing, terwijl voorts niet inzichtelijk is of daarin al dan niet tevens een bedrag is begrepen voor het verwerven van het perceel. De door [X] als productie 13 overgelegde waarde-indicatie van een makelaarskantoor d.d. 10 maart 2009 vermeldt slechts, dat een vergelijkbare bungalow te koop wordt aangeboden voor een vraagprijs van € 15.000,- k.k. en dat voor de bungalow van [X] een vergelijkbare vraagprijs gesteld zou kunnen worden, indien er geen sprake zou zijn van de aanzienlijk toegebrachte schade aan de bungalow en deze in goede staat van onderhoud zou verkeren. Van enige taxatie van de waarde van de bungalow van [X] is dus geen sprake, terwijl voorts vast staat dat aan de bungalow van [X] door zijn huurders aanzienlijke schade is toegebracht en dat de bungalow na het vertrek van de huurders in erbarmelijke staat verkeert. Dit geldt temeer, nu uit de door [X] zelf als productie 11 overgelegde offerte van een aannemersbedrijf van 9 maart 2009 blijkt, dat de minimale kosten om de bungalow weer bewoonbaar te maken € 12.025,- inclusief BTW bedragen, terwijl onderaan deze offerte voorts staat vermeld: “Wij hopen dat u, met kennis van het bovenstaande, een persoonlijke afweging kunt maken om te renoveren/herstellen of slopen. Ons advies is slopen en nieuwbouw!”. Dat de bungalow van [X] überhaupt enige waarde vertegenwoordigt - laat staan de door hem gestelde waarde van € 7.500,00 - is derhalve, bij gebreke van deugdelijk concreet gemotiveerde onderbouwing daarvan, onvoldoende gebleken. Gezien al het vorenoverwogene, komt de door [X] gevorderde vergoeding voor de nog op het perceel aanwezige bungalow, dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
3.17. Ten slotte vordert [X] een bedrag van € 692,75. Hij stelt daartoe, dat hij als gemachtigde van zijn dochter is opgetreden bij de verkoop van haar bungalow op perceel X33. Volgens [X] is Familyland nog een bedrag van € 692,75 verschuldigd aan zijn dochter dat Familyland tot op heden onbetaald heeft gelaten. [X] vordert dat dit bedrag aan hem wordt voldaan als de gemachtigde van zijn dochter. Familyland erkent het betreffende bedrag aan de dochter van [X] verschuldigd te zijn, doch stelt dat zij niet over de juiste gegevens en het bankrekeningnummer van de dochter van [X] beschikt om het bedrag aan haar te voldoen. Familyland geeft voorts aan dat zij van mening is dat [X] zelf geen recht heeft op betaling van dit bedrag aan hem, zodat de vordering behoort te worden afgewezen.
Het enkele feit dat de dochter van [X] aan hem een volmacht heeft verleend om namens haar de aan haar in eigendom toebehorende bungalow op perceel X33 te verkopen, brengt nog niet met zich dat [X] in rechte kan vorderen dat Familyland een bedrag van € 692,75 aan hem betaalt in plaats van aan zijn dochter. Familyland heeft aangegeven dat zij dit bedrag onverwijld aan de dochter van [X] zal overmaken zodra zij over het rekeningnummer van de dochter beschikt. [X] stelt dat hij reeds bij brief van 10 juni 2010 (productie 18) het rekeningnummer van zijn dochter aan Familyland kenbaar heeft gemaakt. Nu in deze brief inderdaad tevens het rekeningnummer van de dochter van [X] staat vermeld - en niet enkel van [X] zelf, zoals Familyland beweert - kan Familyland, conform haar toezegging, onverwijld tot uitbetaling van het bedrag van € 692,75 aan de dochter van [X] overgaan en zal de vordering van [X] om Familyland te veroordelen dit bedrag aan hem uit te betalen, worden afgewezen.
3.18. Nu de vorderingen in (voorwaardelijke) reconventie worden afgewezen, treft de nevenvordering ter zake de wettelijke rente eenzelfde lot.
Voorts in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
3.19. [X] zal zowel in conventie als in (voorwaardelijke) reconventie als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Familyland tot op heden begroot op een bedrag van:
in conventie:
- kosten exploot dagvaarding € 83,31
- griffierecht € 284,00
- salaris gemachtigde € 500,00
in reconventie
- salaris gemachtigde € 250,00
Totaal in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie € 1.117,31
4. De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
veroordeelt [X] om het door hem van Familyland gehuurde perceel X 26 binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [X] mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en ter vrije en algehele beschikking van Familyland te stellen;
veroordeelt [X] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Familyland te betalen:
- een bedrag van € 7.491,20 aan staangelden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de afzonderlijke factuurbedragen waarmee het staangeld in rekening is gebracht vanaf de vervaldata van deze afzonderlijke facturen tot aan de dag der algehele voldoening;
- een bedrag van € 163,95 per maand, of gedeelte van een maand, dat [X] het perceel na 30 september 2011 in zijn bezit heeft gehouden tot aan de feitelijke ontruiming van het perceel door [X];
- een bedrag van € 700,- aan buitengerechtelijke kosten;
- de proceskosten in conventie, aan de zijde van Familyland tot op heden begroot op € 867,31;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
In (voorwaardelijke) reconventie
wijst de vorderingen van [X] af.
veroordeelt [X] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Familyland tot op heden begroot op € 250,00;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.H. Goossens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2012.