Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/1372
Uitspraakdatum: 4 april 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uden,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 9 april 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [het appartement] (hierna: het appartement), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2012 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], verbonden aan [makelaarskantoor] te Uden, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigden].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van het appartement, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op
€ 237.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2.In geschil is de waarde van het appartement op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 222.000. Daartoe wijst belanghebbende op een matrix die door haar gemachtigde is opgesteld waarin de waarde van het appartement op de waardepeildatum is bepaald op € 222.008,98. In de matrix wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een zestal ter vergelijking met het appartement opgevoerde objecten [referentieobjecten A, B, C, D, E, F]. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde.
2.3.De waarde voor de Wet WOZ is de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.4.De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van het appartement, beroept zich op een taxatierapport, opgesteld op 21 juli 2010 door taxateur [taxateur]. In het taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met het appartement opgevoerde objecten (hierna: referentieobjecten), namelijk de objecten [referentieobject G], [refentieobject H] en [referentieobject I]. Daarnaast wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een achttiental door belanghebbende genoemde referentieobjecten, waaronder de in 2.2 genoemde objecten. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel het appartement als de referentieobjecten. In het taxatierapport is de waarde van het appartement getaxeerd op € 237.000.
2.5.De rechtbank overweegt inzake de vaststelling van de waarde van het appartement het volgende. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentieobjecten [referentieobjecten A, B, C, D, E, F, G], die in dezelfde straat als het appartement zijn gelegen, de beste referentieobjecten. De genoemde referentieobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en zijn qua type, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. Het referentieobject [referentieobject G] is groter dan het appartement (311 m3 tegenover 262 m3), de overige referentieobjecten aan de [straat] zijn alle kleiner dan het appartement (alle 220 m3 tegenover 262 m3). Uit deze m3-prijzen kan het effect van de werking van het beginsel van afnemend grensnut worden afgeleid. Voorts acht de rechtbank het aannemelijk dat, in tegenstelling tot hetgeen de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft gesteld, meer waarde toegekend moet worden aan een afgesloten balkon of serre (binnenbalkon) dan aan een standaard balkon (buitenbalkon). Voor het overige zijn de objectkenmerken nauwelijks afwijkend of bestaat er overeenstemming tussen partijen over de daaraan toe te kennen waarde. Het gemiddelde van de m3-prijzen van enerzijds het grotere object en anderzijds de kleinere objecten geeft dan naar het oordeel van de rechtbank de meest betrouwbare benadering van de reële m3-prijs van het appartement. Voor het bepalen van dit gemiddelde, acht de rechtbank uit van het volgende.
2.6.Er bestaat geen geschil over de verkoopdata, de gerealiseerde verkoopprijzen, de inhoud en de waarden van de bergingen. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de verkoopprijs van [referentieobject G] de prijs ‘kosten koper’ betreft. Voor de appartementen met een binnenbalkon acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar bepleite waarde aannemelijk; voor de appartementen met een buitenbalkon acht de rechtbank de waarde aannemelijk zoals deze onweersproken door de gemachtigde is bepleit. Dan resteren nog twee geschilpunten: (1) zijn de objecten [referentieobjecten A, B, C, D, E, F] ‘kosten koper’ dan wel ‘vrij op naam’ verkocht en (2) bestaat er aanleiding de gerealiseerde verkoopprijzen te corrigeren met algemene prijsindexcijfers voor de verstreken tijd tussen verkoopdatum en waardepeildatum? In dit verband overweegt de rechtbank het volgende.
2.7.Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer in het kader van de Wet WOZ dient te worden uitgegaan van verkoop ‘kosten koper’. Dit betekent dat indien voor de waardebepaling wordt uitgegaan van een vergelijking met een bedrag ‘vrij op naam’ een correctie voor de overdrachtskosten, zoals de kosten van het kadaster, de kosten van de notaris en de overdrachtsbelasting, moet plaatsvinden. Deze kosten blijven in het geval van een ‘vrij op naam prijs’ voor rekening van de verkoper. Ter zake van [referentieobjecten A, B, C, D, E, F] stelt belanghebbende dat het gaat om verkooprijzen ‘kosten koper’. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat hij meent dat het ‘vrij op naam prijzen’ betreft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij de referentieobjecten sprake is van ‘vrij op naam prijzen’, zodat geen correcties toegepast moeten worden. De rechtbank gaat er daarom van uit dat ter zake van de verkoopprijzen van genoemde referentieobjecten aan de [straat] steeds sprake is van verkopen ‘kosten koper’.
2.8.De rechtbank acht belanghebbende niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat vóór het derde kwartaal 2008 sprake was van een daling van de waarde van appartementen. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er daarom geen aanleiding de vóór 1 juli 2008 gerealiseerde verkoopprijzen te corrigeren met algemene prijsindexcijfers voor de verstreken tijd tussen de betreffende verkoopdatum en de waardepeildatum.
2.9.Uitgaande van het voorgaande stelt de rechtbank de prijs per kubieke meter van het appartement vast op afgerond € 833. Dit is het gemiddelde van de prijs per kubieke meter voor [referentieobject G] van afgerond € 866 (verkoopprijs van € 285.000 min de waarde van de bijgebouwen (€ 10.000 plus € 4.242 plus € 1.222); resteert voor opstal € 269.536 / 311 m3) en de prijs per kubieke meter van afgerond € 801 voor de overige objecten aan de [straat] (dit is voor elk van de nummers [A, B, C, D, E, F] overeenkomstig de ter zake van [referentieobject G] gehanteerde systematiek. De daaruit voortvloeiende prijzen per m3 zijn vervolgens bij elkaar opgeteld en gedeeld door 6). De waarde van het appartement bedraagt dan naar het oordeel van de rechtbank ten minste € 239.094 (262 m3 maal € 833 plus de waarde van de bijgebouwen (€ 6.818 plus € 4.030 plus € 10.000). Daarom kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gesteld dat de waarde van het appartement en de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld.
2.10.Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
2.11.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 4 april 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 11 april 2012.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.