Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/6395
Uitspraakdatum: 4 juli 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Woudrichem,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 12 december 2011 op de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd ingevolge de Wet waardering onroerende zaken en tegen de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2012 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Venhuizen, en namens de heffingsambtenaar, [taxateur W.] (taxateur).
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak in stand blijven;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 874;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 331.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekendgemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 december 2011 heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage.
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat de waarde € 297.000 is. De heffingsambtenaar stelt dat de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde juist is.
Hoorplicht
2.4. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift van 9 april 2011 verzocht om te worden gehoord indien niet volledig aan het bezwaar tegemoet zou worden gekomen.
2.5. Bij brief van 9 augustus 2011 heeft de heffingsambtenaar belanghebbende op de hoogte gesteld van zijn voornemen om het bezwaar ongegrond te verklaren. In deze brief staat onder meer het volgende:
“Ik verzoek u de voorgenomen uitspraak te beoordelen en mij te berichten of u alsnog met de gehandhaafde waarde van € 331.000,-- kunt instemmen. Indien dit niet het geval is en u toch wenst te worden gehoord, verzoek ik u binnen 10 dagen na verzenddatum van deze brief het bijgevoegde formulier in te vullen en retour te zenden. (…) Indien binnen de gestelde termijn geen reactie van u wordt ontvangen, ga ik ervan uit dat u afziet van het recht gehoord te willen worden en zal uitspraak op het door u ingediende bezwaarschrift worden gedaan overeenkomstig de voorgenomen uitspraak.” Het formulier heeft belanghebbende niet geretourneerd. Wel heeft belanghebbende op 15 augustus 2011 een e-mailbericht gestuurd aan de heffingsambtenaar waarin hij een aanvulling geeft op het per fax ingediende bezwaarschrift. Belanghebbende schrijft in dit e-mailbericht niets over het horen.
2.6. Volgens belanghebbende is sprake van schending van het hoorrecht. Belanghebbende stelt nimmer, dus ook niet telefonisch afstand te hebben gedaan van het recht om te worden gehoord. Belanghebbende verzoekt de rechtbank om de zaak niet terug te wijzen naar de heffingsambtenaar, maar zelf in de zaak te voorzien.
2.7. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat belanghebbende meer dan voldoende gelegenheid heeft gehad om een afspraak te maken voor een hoorgesprek. Voorts stelt de heffingsambtenaar dat op 9 en 16 september 2011 telefonisch overleg met belanghebbende heeft plaatsgevonden en dat hij zou hebben laten doorschemeren dat hij niet op een hoorzitting zat te wachten. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 12 december 2011 uitspraak op bezwaar gedaan zonder belanghebbende te hebben gehoord.
2.8. Vast staat dat belanghebbende in de bezwaarfase heeft verzocht te worden gehoord. Ook staat vast dat de heffingsambtenaar daaraan geen gevolg heeft gegeven. Naar het oordeel van de rechtbank kon de heffingsambtenaar uit de omstandigheid dat geen reactie werd ontvangen op een aan belanghebbende schriftelijk gedaan verzoek om binnen 14 dagen te reageren voor het maken van een afspraak, niet afleiden dat belanghebbende (stilzwijgend) afstand deed van het recht om te worden gehoord. Het uitblijven van een reactie binnen de gestelde termijn kan immers ook een andere oorzaak of reden hebben gehad. Bij twijfel over de vraag of belanghebbende al dan niet toestemming heeft gegeven om van het horen af te zien, blijft de heffingsambtenaar gehouden belanghebbende in de gelegenheid te stellen te worden gehoord, hetgeen alsdan kan gebeuren door belanghebbende daartoe uit te nodigen op een door de heffingsambtenaar vastgesteld tijdstip en plaats (vergelijk Hoge Raad, 15 mei 2009, nr. 08/00437, BNB 2009/169, LJN BI 3751). Nu belanghebbende voorts betwist mondeling afstand te hebben gedaan van zijn recht op gehoord te worden, is sprake van schending van het bepaalde in artikel 7:2 van Pro de Awb.
2.9. Naar het oordeel van de rechtbank leent het onderhavige geval zich er niet voor om met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb aan de schending van de hoorplicht voorbij te gaan. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Omtrent de waardering van de feiten bestond tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar verschil van mening, zodat het in de bezwaarfase horen van belanghebbende een functie kon hebben naast de mogelijkheid van een (eventueel) onderzoek ter zitting in beroep. Belanghebbende is door deze gang van zaken benadeeld, zodat de uitspraak op het bezwaar moet worden vernietigd. Nu belanghebbende de rechtbank heeft verzocht zelf in de zaak te voorzien, zal de rechtbank van terugwijzing naar de heffingsambtenaar afzien en met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak voorzien (vergelijk Hoge Raad, 18 april 2003, nr. 37790, BNB 2003/267).
Toestandspeildatum
2.10. Tussen partijen is niet in geschil dat in het jaar 2010 wijzigingen aan de woning hebben plaatsgevonden, bestaande uit een gedeeltelijke nieuwe indeling van de begane grond, het (ver)plaatsen en afwerken van binnenmuren en plafonds en het vernieuwen van deuren, keukeninrichting, elektra en toilet. De rechtbank overweegt dat dergelijke wijzigingen aan de woning ertoe leiden dat ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ de waarde naar de toestandspeildatum 1 januari 2011 moet worden bepaald. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is bij de waardering van de woning dan ook terecht rekening gehouden met deze elementen. De omstandigheid dat de waardevermeerdering van de verbouwing door de heffingsambtenaar is verrekend met een niet-bestaande uitbouw en berging maakt dit niet anders.
Waarde van de woning
2.11. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.12. De bewijslast van de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 9 januari 2012 door [taxateur W.], taxateur, die de waarde van de woning heeft getaxeerd op € 331.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.13. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum geen lagere waarde in het economische verkeer had dan € 331.000. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name voor wat betreft het verschil in ligging, voldoende rekening is gehouden. De minder gunstige ligging van de woning nabij een provinciale weg en een dijk, komt voldoende tot uitdrukking in de lagere prijs per m2 in vergelijking met de vergelijkingsobjecten. Weliswaar is de lagere prijs per m2 deels het gevolg van het afnemend grensnut, hetgeen inhoudt dat de grondprijs per m2 afneemt naarmate de oppervlakte groter wordt. Echter, aan de matrix valt te zien dat tevens rekening is gehouden met een slechtere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht hierbij met name van belang dat ten opzichte van het vergelijkingsobject [referentieobject 1] is uitgegaan van een lagere prijs per m2 voor het perceel van belanghebbende, terwijl dat perceel kleiner is. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
2.14. Ter zake van de grief van belanghebbende dat geen complete inpandige opname heeft plaatsgevonden omdat de taxateur niet op de bovenverdieping is geweest, overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de inhoud van het taxatierapport. Daaraan doet naar het oordeel van de rechtbank niet af dat de bovenverdieping van de woning bij de inpandige opname niet is bekeken. In het taxatierapport gaat de heffingsambtenaar immers uit van slaapkamers die nog moeten worden opgeknapt. Het betoog van belanghebbende faalt derhalve.
2.15. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport komt op een waarde van
€ 297.000. In het rapport zijn dezelfde vergelijkingsobjecten gehanteerd als de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Daarenboven wordt in het taxatierapport van belanghebbende nog als vergelijkingsobject ingebracht [referentieobject 2]. De rechtbank acht dit rapport onvoldoende als bewijs van de onjuistheid van de waardering van de woning door de heffingsambtenaar. Meer specifiek acht de rechtbank ter zake van het object [referentieobject 2] van belang dat de inhoud van dit object bijna twee keer zoveel bedraagt als de inhoud van de woning van belanghebbende. De rechtbank acht dit object dan ook minder goed bruikbaar als vergelijkingsobject.
2.16. Gelet op het vorenstaande en in aanmerking genomen dat de rechtbank geen reden heeft te twijfelen aan de juistheid van de stelling van de heffingsambtenaar dat de waarde die aan de uitbouw is toegekend, ruimschoots is gecompenseerd door de geschatte waardetoename van de verbouwing, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand worden gelaten (vergelijk ABRS 31 juli 2000, LJN AA6769).
Proceskostenveroordeling
2.17. Gelet op het overwogene onder 2.9 ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten zijn op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan op 4 juli 2012 door mr. J.W.M. Tijnagel, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr.drs. M.H. van Schaik, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 16 juli 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.