Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/1634
Uitspraakdatum: 28 juni 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Woudrichem,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 11 februari 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres woning] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2012 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn partner [partner], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].
1. Beslssing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 234.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een tussenwoning met aanbouw en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 325m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 137m². Belanghebbende heeft de woning gekocht op [datum] 2008 voor een bedrag van € 235.000.
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (Hoge Raad, 29 november 2000, nr 35.797, onder andere gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN: AA8610). Hierin heeft de Hoge Raad het volgende overwogen:
“3.4. (…) In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft(…).”
Tevens heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 4 mei 2011 door [gemachtigde], taxateur te Woerden. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 237.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal referentieobjecten, te weten [referentieobject 1], [referentieobject 2], [referentieobject 3] en [referentieobject 4], alle gelegen te [woonplaats]. De rechtbank overweegt hierover het volgende.
2.6. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op [datum] 2008 gekocht, kort vóór de waardepeildatum. Gelet op het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad, is de rechtbank van oordeel dat deze koopprijs in beginsel de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Dit wordt ondersteund door de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar opgenomen referentieobjecten, met name de objecten aan de [referentieobject 3] en de [referentieobject 4]. [referentieobject 3] heeft eenzelfde inhoud, een kleiner perceel en, anders dan de woning, geen aanbouw. Het object is op [datum] 2009 verkocht voor € 223.750. Het object aan de [referentieobject 4] is het buurpand van belanghebbende. Dit object heeft een even grote inhoud en perceel en een kleinere aanbouw. Het object is op [datum] 2009 verkocht voor € 197.500.
2.7. De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport een matrix opgenomen met een overzicht van de referentieobjecten en de waardeopbouw van de woning. Volgens deze matrix is voor de woning een prijs per m3 berekend van € 370 en voor het object aan de [referentieobject 4] een prijs per m3 van € 320. Belanghebbende heeft gesteld dat deze prijzen per m3 gelijk moeten zijn. De heffingsambtenaar heeft echter geloofwaardig verklaard dat dit verschil in prijs per m3 het gevolg is van het verschil in staat van onderhoud. De rechtbank merkt daarbij nog op dat in de matrix de prijs per m3 voor de woning is herleid uit het verkoopcijfer van de woning van € 235.000. De vastgestelde WOZ-waarde is echter lager, zodat het verschil in m3-prijs op de waardepeildatum tussen beide panden in feite minder groot is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
2.8. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de woning lager moet worden vastgesteld, omdat in de omgeving veel nieuwbouw plaatsvindt. De heffingsambtenaar heeft deze waardedrukkende factor betwist en heeft subsidiair gesteld dat een dergelijke waardedruk tevens tot uitdrukking komt in de verkoopcijfers van de referentieobjecten. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Deze stelling faalt derhalve.
2.9. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat de aanbouw in de tuin bij het buurpand van belanghebbende een waardedruk met zich meebrengt. Belanghebbende verwijst daarvoor naar een door hem overgelegde foto van zijn achtertuin. De rechtbank is van oordeel dat een dergelijke overlast subjectief van aard is. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze aanbouw een objectieve waardedruk met zich meebrengt. Ook de geluidsoverlast die belanghebbende noemt doordat de woning geschakeld is kan niet tot een lagere waarde leiden, nu de referentieobjecten tevens geschakelde objecten zijn. Een eventuele geluidsoverlast is dan verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentieobjecten.
2.10. Tot slot heeft belanghebbende verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 30 september 2011 door [taxateur], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde op 30 september 2011 bepaald op € 220.000. De rechtbank overweegt dat uit het rapport niet blijkt dat de waardering van de woning heeft plaatsgevonden overeenkomstig de bepalingen uit de Wet WOZ. Tevens ziet het onderhavige geschil op de waardering van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009 en is de waardepeildatum in het rapport meer dan twee jaar later gelegen. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport kan derhalve niet tot een ander oordeel leiden.
2.11. Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
2.12. De rechtbank vindt geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 28 juni 2012 door mr. W. Brouwer, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. drs. I.E. Rijsdijk-van Eerd, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 12 juli 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.