Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummers: AWB 11/1213 t/m 11/1215
Uitspraakdatum: 16 oktober 2012
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbenden A,B en C], alle gevestigd te [vestigingsplaats],
belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.De heffingsambtenaar heeft bij drie afzonderlijke beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [Fase 1] (hierna: Fase 1) en [Fase 2a] (hierna: Fase 2a), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het belastingjaar 2010 op respectievelijk € 62.255.000 en € 28.375.000. In de desbetreffende geschriften zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
1.2.De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 5 november 2010 de waarde van Fase 1 verminderd tot € 61.453.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd, en de waarde en aanslag van Fase 2a gehandhaafd.
1.3.Belanghebbenden hebben daartegen bij brief van 8 december 2010, ontvangen bij de rechtbank op 13 december 2010, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 298.
1.4.De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.Belanghebbenden hebben, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de heffingsambtenaar schriftelijk heeft gedupliceerd.
1.6.Belanghebbenden hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
1.7.Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2012 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbenden [gemachtigde], verbonden aan [adviesbureau] te Rotterdam, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde], tot bijstand vergezeld van [taxateurs] (taxateurs).
1.8.Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar. Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1.[belanghebbende A] is gebruiker van de hierna vermelde zaken behorende tot Fase 1 en Fase 2a. [belanghebbende B] en [belanghebbende C] zijn erfpachter van deze zaken van respectievelijk Fase 1 en Fase 2a. De erfpachtpercelen zijn eigendom van “de gemeenschappelijke regeling Zeeland Seaports” (hierna: Zeeland Seaports). De overeenkomst van erfpacht heeft een duur van 100 jaar. De canon van Fase 1 bedraagt. € 4,49 per m2 en van Fase 2a € 4,35 per m2.
2.2. De zaken die worden toegerekend aan Fase 1 zijn een tweetal zogenaamde roll-on roll-off pontons (hierna: de pontons), fenderpalen, aanlegsteigers, gebouwen met aanhorigheden, parkeerterrein, verharding, omheining, lichtmasten, trafo, spoorrails en een terrein van 698.774 m2 (hierna: terrein Fase 1) . Tot Fase 2a behoren een tweetal bruggen, verharding, omheining, lichtmasten, trafo en een terrein van 423.600 m2 (hierna: terrein Fase 2a).
2.3.[belanghebbende A] exploiteert een haventerminal en opslagterreinen in het zeehaven- en industriegebied van de Gemeente Vlissingen. De pontons worden gebezigd ten behoeve van de exploitatie van het bedrijf.
2.4.Tot de stukken behoren constructietekeningen van de pontons. Deze tekeningen zijn door belanghebbenden aan de gemeente Vlissingen overgelegd ten behoeve van de daarvoor benodigde vergunningen. De pontons drijven in het water. Het ene ponton heeft blijkens de voormelde tekeningen een lengte van 80 meter, een breedte van 85 meter aan de zijde waar schepen aanmeren (hierna: de zeezijde) en van bijna 70 meter aan de zijde die scharnierend is bevestigd aan de wal (hierna: de walzijde). Het andere ponton heeft een lengte van eveneens 80 meter, een breedte van 39 meter aan de zeezijde en van bijna 13 meter aan de walzijde. De pontons zijn speciaal geconstrueerd voor het laden en lossen van schepen en worden daartoe ook als zodanig aangewend. De pontons zijn voorzien van een machineruimte met pompen, een controlekamer en ballasttanks waarmee de pontons op de voor het aangemeerde schip vereiste laad- en loshoogte kunnen worden gebracht. De drijver en de ballasttanks bevinden zich aan de zeezijde. De pontons zijn aan weerszijden door middel van een U frame bevestigd aan in de grond verankerde geleidepalen waarmee de pontons op hun plaats worden gehouden. De pontons kunnen hierdoor meebewegen met de waterstand. Ter plaatse is het verschil tussen eb en vloed ongeveer 5 meter. De pontons zijn aan de walzijde verbonden met het vasteland door middel van een haak die over een stalen buis valt. Deze buis is aan weerszijden bevestigd op een landhoofd. Een borgpin in de buis die is gezekerd aan de pontons zorgt er voor dat de haak op zijn plaats blijft bij een golf of een aanvaring (hierna: het lageringsysteem). Over het lageringsysteem heen kan vanaf de wal het ponton (en andersom) worden betreden door middel van een “looplank”-constructie die scharnierend op de pontons is bevestigd. De pontons zijn tevens door middel van stalen kabels bevestigd aan het landhoofd. De pontons zijn door hun specifieke constructie en het lageringsysteem aan de walzijde scharnierend bevestigd aan de oever en kunnen meebewegen met eb en vloed. De zijwaartse beweging wordt voorkomen door de geleidepalen. Voor de pontons zijn zeebrieven verstrekt. Op de voet van artikel 4 van Pro de Zeebrievenwet worden deze slechts verstrekt voor schepen.
2.5. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar als bijlage bij het verweerschrift een op 4 januari 2011 door [taxateurs], beiden registermakelaar-taxateur, opgemaakt taxatierapport (hierna: het taxatierapport) over gelegd
van Fase 1 en Fase 2a. De waarde van de zaken is bepaald door middel van de gecorrigeerde- vervangingswaardemethode. Ter onderbouwing van de waarde van het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a zijn bij de taxatie een viertal verkopen van grond en een tweetal in erfpacht uitgegeven gronden betrokken. Het betreffen de navolgende transacties.
1.Verkoop van plm. 70 ha.grond door [onderneming A] aan Zeeland Seaports op [datum] 2007 voor € 70 per m2. Van de gekochte grond is aansluitend door Zeeland Seaports 50 ha in erfpacht uitgegeven aan [onderneming A] tegen een canon van € 6,25 per m2 per jaar.
2.Verkoop van 3,4 ha grond door [onderneming B] aan [onderneming C] op [datum] 2008 voor € 110 per m2. Bij de transactie is toegang tot vaarwater bedongen door middel van het gebruiksrecht van een steiger.
3.Verkoop van 1,8 ha grond door [onderneming D] aan [onderneming E] op [datum] 2006 tegen € 58 per m2.
4.Verkoop van 4,4 ha grond door Zeeland Seaports aan [onderneming F] op [datum] 2010 tegen een gemiddelde prijs van € 61,85 per m2. Het betrof voorheen door Zeeland Seaports aan [onderneming F] in erfpacht uitgegeven grond waarvan de blote eigendom van de percelen grond op basis van een uitgeoefende koopoptie is verworven.
5.Uitgifte in erfpacht door Zeeland Seaports aan [onderneming G] 6,75 ha grond tegen een canon van € 5,50 in april 2007.
6.Uitgifte in erfpacht door Zeeland Seaports aan [onderneming H] van € 5, 45 ha grond tegen een canon van € 6,15 per m2 in april 2007.
De waarde per m2 van het terrein Fase 1 evenals het terrein Fase 2a is bij de taxatie bepaald op € 55.
3. Geschil
3.1.Het geschil betreft uitsluitend het antwoord op de volgende vragen:
1.Zijn de pontons aan te merken als roerende dan wel als onroerende zaken? Belanghebbenden verdedigen de kwalificatie van de pontons als roerend. De heffingsambtenaar is de tegenover gestelde opvatting toegedaan.
2.Wat is de waarde in het economische verkeer van het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a? Belanghebbenden verdedigen een waarde van € 40,41 per m2 voor het Terrein Fase 1 en een waarde op € 39,15 per m2 voor Fase 2a. De heffingsambtenaar verdedigt de vaststelling van de waarde van € 55 per m2.
3.2.Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
3.3.Belanghebbenden concluderen tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de waarden tot een bedrag van € 44.750.138 voor Fase 1 en € 21.661.005 voor Fase 2a. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4.Beoordeling van het geschil
De pontons
4.1.Met betrekking tot de pontons is tussen partijen uitsluitend in geschil de vraag of deze kwalificeren als roerende dan wel als onroerende zaken; ten aanzien van de bepaling van de waarde als zodanig bestaat geen geschil. Namens belanghebbenden is ter zitting gesteld dat niet te verifiëren is of de pontons zijn gebouwd conform de door de heffingsambtenaar ter zitting overgelegde constructietekeningen. De rechtbank ziet echter geen reden om daaraan te twijfelen. De ter zitting overgelegde tekeningen maken immers deel uit van hetzelfde samenstel van tekeningen waarvan belanghebbenden er één bij het beroepschrift hebben gevoegd en zijn indertijd door belanghebbenden bij de gemeente ingediend ter verkrijging van de voor de pontons benodigde vergunningen. De gemeente heeft destijds aan de hand van de tekeningen gecontroleerd of de pontons overeenkomstig deze tekeningen zijn gebouwd en in gebruik zijn genomen. Voor zover belanghebbenden hebben bedoeld te stellen dat de stukken te laat zijn overgelegd en buiten beschouwing moeten blijven, verwerpt de rechtbank deze stelling. De stukken zijn immers van belanghebbenden zelf afkomstig.
4.2.De rechtbank stelt voorop dat het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken voor de toepassing van de Wet WOZ en de heffing van onroerende-zaakbelastingen wordt beheerst door het bepaalde in artikel 3:3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), vgl. HR 7 juni 2002, nr. 36759, LJN AE3831, BNB 2002/283)). De onderhavige pontons zijn blijkens hun constructie bestemd om te drijven en zij drijven, zodat in beginsel sprake is van een schip in de zin van artikel 8:1 BW Pro. Een schip is in het algemeen een roerende zaak. De verbinding tussen de pontons en de onder de pontons gelegen bodem door middel van de geleidepalen die toelaat dat de pontons met de waterstand mee bewegen, kan er niet toe leiden dat de pontons met de bodem zijn verenigd in de zin van artikel 3:3 BW Pro. Evenmin kan de vereniging met de wal worden aangenomen op grond van de verbinding door middel van kabels (vgl. HR 22 juli 1988, nr. 25546, LJN AA7150, BNB 1989/282, NJ 1989, 257).
4.3.De heffingsambtenaar verdedigt de stelling dat de pontons aan de walzijde op zodanige wijze zijn verenigd met de wal dat sprake is van een vereniging in de zin van artikel 3.3 BW. Hij wijst hiertoe op de in 2.4 beschreven constructie en het lageringsysteem van de pontons. De pontons drijven weliswaar, doch zijn door middel van een scharniermechanisme duurzaam verbonden met de wal. De rechtbank onderschrijft het standpunt van de heffingsambtenaar dat de voormelde constructie en het lageringsysteem ertoe leiden dat de pontons aan de zijde van de wal door middel van een scharnier duurzaam zijn verenigd met de grond. De pontons kunnen weliswaar worden losgekoppeld van de wal, doch zijn bestemd om duurzaam ter plekke te blijven. De pontons kwalificeren daardoor naar het oordeel van de Rechtbank als onroerende zaken. Het gelijk met betrekking tot de eerste in geschil zijnde vraag is aan de heffingsambtenaar.
De waarde van de grond
4.4.Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Uitgegaan moet dus worden van overdracht van de volle eigendom. Hieruit vloeit voort dat bij de waardering van de onroerende zaak geen rekening mag worden gehouden met het feit dat op de gronden een recht van erfpacht rust.
4.5.Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde die het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a op 1 januari 2009 hebben, niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Dit betekent dat nu belanghebbenden gemotiveerd een lagere waarde verdedigen door onder meer te wijzen op de waardering van haven- en industrieterreinen op de Maasvlakte, op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a bij de beschikkingen niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde vergelijkbare transacties aangevoerd, een en ander zoals vermeld in 2.5.
4.6.Belanghebbenden bepleiten een waardering die aansluit bij de door de gemeente Rotterdam in overleg met de marktpartijen vastgestelde zogenaamde Rotterdamse grondwaardetabel. Voor terreinen groter dan 60 ha is de grondprijs op de Maasvlakte bepaald op € 44,76 per m2.
4.7.De Rechtbank verwerpt de benadering om aan te sluiten bij de waarde op basis van de Rotterdamse grondwaardetabel. Belanghebbenden hebben niet aannemelijk gemaakt dat de bepaling van de waarde van terreinen op de Maasvlakte te Rotterdam, zoals vermeld in de tabel, één op één kan worden toegepast op die van het onderhavige terrein Fase 1 en terrein Fase 2a, beide gelegen in het Vlissingse haven- en industriegebeid. Dit klemt te meer nu de heffingambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de vaststelling van de Rotterdamse grondwaardetabel in belangrijke mate het resultaat is van een compromis. De heffingambtenaar heeft daartoe onder meer gewezen op de appendix van deze grondwaardetabel waarin staat vermeld: “De gemeente Rotterdam heeft dan ook een rijke historie als het gaat om het afstemmen van de waarderingsvoorschriften met de koepelorganisaties van het bedrijfsleven.”.
4.8.Belanghebbenden hebben voorts aangevoerd dat gezien de oppervlakte van het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
4.9.Deze grief treft evenmin doel. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
4.10.De rechtbank is van oordeel dat de verkoop in 2007 van 70 ha industrieterrein van [onderneming A], “inclusief kademuren, opstallen en platforms”, aan Zeeland Seaports weliswaar een bijzonder karakter heeft doordat 50 ha van de betreffende grond direct weer in erfpacht werden uitgegeven aan [onderneming A], doch acht niet aannemelijk dat de bedongen prijs niet de waarde in het economische verkeer van de grond vertegenwoordigde. De bij Zeeland Seaports achter gebleven 20 ha grond betrof braakliggend terrein. De heffingambtenaar heeft geloofwaardig verklaard dat de door Zeeland Seaports betaalde prijs van € 70 per m2 marktconform was. De investering door Zeeland Seaports in de 20 ha braakliggende grond zou zijn gecompenseerd door het bedingen van de relatief hoge canon van € 6,25 per m2 voor de aan [onderneming A] in erfpacht uitgegeven 50 ha grond. De Rechtbank acht een en ander plausibel, gezien de eveneens in 2007 bij de [onderneming G] en [onderneming H] gerealiseerde lagere canons en gelet op het verbod op staatssteun.
4.11.Belanghebbenden wijzen er voorts op dat de verkoop van het terrein van [onderneming B] aan [onderneming C] tevens de ten tijde van de verkoop op het terrein aanwezige opstallen omvatte en derhalve niet als vergelijkingstransactie kan worden aangemerkt. De heffingambtenaar heeft evenwel onweersproken gesteld dat deze opstallen voor de koper van generlei waarde waren gelet op de sloop van de opstallen direct na aankoop. De heffingambtenaar heeft, rekening houdend met de onderlinge verschillen tussen het terrein van [onderneming B] en het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a, de onderhavige transactie, naar het oordeel van de rechtbank, terecht als referentie bij de bepaling van de waarde betrokken. Met betrekking tot de overige transacties heeft de heffingambtenaar naar het oordeel van de rechtbank eveneens in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen met het Terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a. Belanghebbenden hebben niet dan wel onvoldoende aannemelijk gemaakt dat deze transacties niet in aanmerking kunnen worden genomen bij de bepaling van de waarde van het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a.
4.12.Belanghebbenden hebben een analyse gemaakt van vier transacties waarbij de prijs bij verkoop van de grond van een tweetal transacties is vergeleken met de twee andere transacties waarbij een canon is overeen gekomen bij de uitgifte van gronden in erfpacht. Hieruit leiden belanghebbenden een kapitalisatiefactor af van 10 ter bepaling van de waarde van de grond. De canon vermenigvuldigd met factor 10 is dan de waarde in het economische verkeer van de grond. Gelet op de omstandigheid dat het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a uitzonderlijk grote terreinen zijn waarvoor slechts een kleine markt bestaat, bepleiten belanghebbenden een factor 9 ter bepaling van de waarde van de grond. Voor het terrein Fase 1 leidt dit tot een waarde per m2 van € 40,41 (canon € 4,49 per m2 vermenigvuldigd met factor 9) en voor Fase 2a tot een waarde van € 39,15 (canon € 4,35 per m2 vermenigvuldigd met factor 9).
4.13.De rechtbank kan belanghebbenden niet volgen in hun berekening van de te hanteren kapitalisatiefactor van 10. Allereerst heeft de heffingambtenaar terecht gesteld dat de door belanghebbenden verondersteld aanwezige wetmatigheid tussen de in onderdeel 4.12 vermelde vier transacties ontbreekt. De prijs van grond wordt immers onder meer sterk beïnvloed door de ligging van die grond zoals de heffingsambtenaar terecht opmerkt in de conclusie van dupliek. Daarin heeft de heffingsambtenaar tevens verklaard – door belanghebbende onweersproken – dat en waarom de koopprijs van [onderneming H] niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigde. Uit de transacties kan derhalve niet, zonder de specifieke omstandigheden van de transacties mee te wegen, een factor van 10 worden gedestilleerd. Belanghebbenden hebben, geheel los hiervan, evenmin aannemelijk gemaakt op welke wijze de kapitalisatiefactor 10 is berekend.
4.14.De heffingambtenaar heeft de kapitalisatiefactor berekend op 15,7, uitgaande van het rendement van 10 jarige Nederlandse staatsleningen op de waardepeildatum en een risico-opslag van 2,5%. Hierbij heeft de heffingambtenaar zich aangesloten bij de taxatiewijzer van de VNG. De rechtbank acht de in de bijlage C van de conclusie van dupliek van de heffingambtenaar weergegeven berekening van de kapitalisatiefactor inzichtelijk en verklaarbaar. Belanghebbenden hebben niet aangegeven welke elementen in deze berekening onjuist dan wel onaannemelijk zijn. De rechtbank zal uitgaan van de juistheid door de heffingambtenaar berekende kapitalisatiefactor.
4.15.Uitgaande van de kapitalisatiefactor van 15,7 vermenigvuldigd met de canon per m2 is de waarde in het economische verkeer van het terrein Fase 1 ruim € 70 per m2 en van het terrein Fase 2a ruim € 68 per m2. Deze bedragen per m2 liggen in lijn met de prijs per m2 van de door de heffingambtenaar aangevoerde vergelijkingstransacties. Door uit te gaan een factor 12,25 voor het terrein Fase 1 en 12,60 voor het terrein Fase 2a heeft de heffingambtenaar een korting aangebracht van ongeveer 20%. Deze korting kan worden gerechtvaardigd door het gegeven dat het in het onderhavige geval beide uitzonderlijk grote terreinen zijn waarvoor een kleine markt bestaat.
4.16.Met al hetgeen belanghebbenden overigens hebben aangevoerd hebben zij evenmin aannemelijk gemaakt dat de heffingambtenaar de waarde in het economische verkeer te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk ten aanzien van de tweede in geschil zijnde vraag is eveneens aan de zijde van de heffingambtenaar.
4.17.Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5.Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 16 oktober 2012 door mr.dr. A.W. Schep, voorzitter,
mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr. W. Brouwer, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.S.J. Pijnenburg-Braspenning, griffier.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren.
De griffier, De voorzitter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 16 oktober 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.