Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/3840
Uitspraakdatum: 3 mei 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats x],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats x],
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 15 juni 2011 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] te [plaats x] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2012 te Tilburg.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Berkel-Enschot, bijgestaan door [taxateur] (taxateur) en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 922.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is ongeveer 650 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.810 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 825.000. Daartoe wijst hij op twee taxatierapporten van taxateur [taxateur], die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 825.000.
2.4. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 augustus 2011 door [gemachtigde], taxateur. In dit taxatierapport wordt de woning gewaardeerd op € 930.000. De vastgestelde waarde wordt ondersteund door de opbrengst behaald bij de verkoop van enkele met de woning vergeleken objecten (hierna: vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten: [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2], en [vergelijkingsobject 3], alle te [plaats x]. Het taxatierapport is voorzien van een matrix.
2.5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de taxateur aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 922.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De matrix vertoont wat inconsistenties voor wat betreft de toegekende prijs per vierkante meter voor de perceelsoppervlakten van [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 1], en de toegekende kubieke meter prijs van [vergelijkingsobject 1] en de woning. Onduidelijk is of het principe van het afnemend grensnut juist is toegepast. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat [vergelijkingsobject 3] door de gemeente als een betere locatie wordt aangemerkt en dat [vergelijkingsobject 1] in een andere prijsklasse ligt dan de woning. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Het feit dat de vergelijkingsobjecten van een ander bouwjaar zijn, maakt naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf niet uit, zolang voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van de rechtbank, zich voldoende rekenschap gegeven van deze verschillen.
2.7. Ter zitting heeft de taxateur van belanghebbende verklaard dat hij bij de waardering van de woning is uitgegaan van de grondwaarde, omdat een koper, gezien aard en toestand van de woning, alleen maar naar de grondwaarde zal kijken. Het eerste taxatierapport is heel summier opgesteld en als zodanig niet goed bruikbaar. Het tweede taxatierapport vermeldt weliswaar een drietal referentieobjecten met de transactieprijs, maar niet inzichtelijk is gemaakt hoe de door belanghebbende voorgestane waarde van de woning ten opzichte van de referentieobjecten [referentieobject 1], [referentieobject 2] en [referentieobject 3] is onderbouwd. Daarbij ontbreken de gegevens ten aanzien van de ligging, inhoud en perceelsoppervlakte van voormelde referentieobjecten. De rechtbank acht in dit kader beide taxatierapporten van belanghebbende niet bruikbaar.
2.8. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
2.9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 3 mei 2012 door mr. D. Hund, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 10 mei 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.