ECLI:NL:RBDHA:2013:13689

Uitspraak

Rechtbank Den Haag

Team Handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/449834 / KG ZA 13-1005

Vonnis in kort geding van 14 oktober 2013

in de zaak van

de stichting

Stichting Vestia,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. M.A. van Kleef te Den Haag,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. M.R. Backer te Den Haag.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Vestia’ en ‘[gedaagde]’.

1.De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 7 oktober 2013 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

1.1.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde] sinds 2 juli 2012 de (flat)woning aan de Dorpersdreef 136 te Den Haag huurt van Vestia tegen een huurprijs van laatstelijk € 610,28 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Vestia van toepassing. In artikel 15 van de algemene voorwaarden is voor zover hier relevant het volgende opgenomen:

“
1. Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.

2. Gedeeltelijke onderverhuur of ingebruikgave is slechts toegestaan, nadat de huurder hiervoor van verhuurder schriftelijk toestemming heeft gekregen (…)”

1.2.

Omstreeks 12 december 2012 heeft [gedaagde] op de website www.kamertje.nl een kamer te huur aangeboden.

1.3.

Bij brieven van 12 maart en 27 maart 2013 heeft Vestia aan [gedaagde] meegedeeld dat zij het in gebruik geven van de woning aan derden en/of de intentie daartoe als wanprestatie beschouwt. In deze brief adviseert zij [gedaagde] om ter voorkoming van een gerechtelijke procedure de huur van de woning op te zeggen.

1.4.

Nadat [gedaagde] bij brief van 20 maart 2013 bezwaar had gemaakt tegen de stellingname van Vestia, heeft zij omstreeks 27 mei 2013 de huur per 31 juli 2013 opgezegd.

1.5.

Voordien, op 22 april 2013, heeft Vestia tegen [gedaagde] een bodemprocedure aanhangig gemaakte bij de kantonrechter van deze rechtbank. In die procedure vorderde Vestia betaling van € 1.510,89, zijnde de huurachterstand tot en met april 2013, te vermeerderen met rente en kosten. In die procedure heeft Vestia de gevorderde geldsom verminderd tot € 576,43 (inclusief rente en kosten), welk bedrag bij vonnis van 17 september 2013 door de kantonrechter is toegewezen.

1.6.

Bij e-mailbericht van 31 juli heeft [gedaagde] aan Vestia meegedeeld dat zij de huur per 1 september 2013 opzegt onder de voorwaarde dat zij dan een andere woning heeft. Met deze voorwaarde heeft Vestia niet ingestemd.

1.7.

Bij e-mailbericht van 14 augustus 2013 heeft de Politie aan Vestia een overzicht gegeven van de laatste vijf registraties met betrekking tot politie-interventies naar aanleiding van incidenten die zich hebben voorgedaan bij de woning van [gedaagde]. In deze registraties, die betrekking hebben op de periode van 22 november 2012 tot en met 16 april 2013, wordt melding gemaakt van overmatig alcoholgebruik door [gedaagde] en haar bezoekers en ruzies met (dakloze) personen die door [gedaagde] zijn binnengelaten in de woning.

1.8.

Begin september 2013 heeft Vestia van diverse buurtbewoners overlastformulieren ontvangen waarin zij klagen over de sinds haar komst van [gedaagde] ondervonden overlast. De klachten betreffen onder meer overlast door lawaai, overlast door prostitutie, drankgebruik, het aanbellen bij andere bewoners voor geld of alcohol en vervuiling door de hond van [gedaagde]. Als bijlage bij het klachtenformulier van de heer [A] is een ongedateerde van [gedaagde] afkomstige brief gevoegd waarin zij in grove bewoordingen aan [A] meedeelt dat zij niet zal verhuizen en dat haar hond nooit aan de lijn gaat.

1.9.

In een ongedateerde brief heeft de politie Vestia in kennis gesteld van incidenten die zich op 8 en 10 september 2013 hebben voorgedaan bij de woning van [gedaagde]. Een van deze incidenten had betrekking op een verzoek van [gedaagde] om een dakloze man uit haar huis te verwijderen.

1.10.

Bij brief van 20 september 2013 heeft Vestia aan [gedaagde] meegedeeld dat zij (opnieuw) overlastklachten over haar heeft ontvangen en dat zij naar aanleiding hiervan een gerechtelijke procedure zal starten.

1.11.

In een ongedateerde brief heeft de Politie Vestia in kennis gesteld van een incident dat zich op 28 september 2013 bij de woning van [gedaagde] heeft voorgedaan. Dit incident had betrekking op een door een anonieme melder gemelde ruzie in het huis van [gedaagde].

1.12.

Blijkens een door Vestia opgesteld overzicht bedraagt de huurachterstand van [gedaagde] tot en met oktober 2013, exclusief het reeds door de kantonrechter toegewezen bedrag, € 1.876,36.

2.Het geschil

2.1.

Na wijziging van eis vordert Vestia, zakelijk weergegeven:

I. [gedaagde] te veroordelen het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis met het hare en de haren te ontruimen en ter vrije beschikking van Vestia te stellen;

II. Vestia te veroordelen de kosten van ontruiming op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden aan Vestia te voldoen;

III. [gedaagde] te veroordelen aan Vestia te betalen:

a. € 610,28 voor iedere maand totdat het gehuurde is ontruimd, een ingegane maand voor een hele gerekend;

b. € 1.876,36 wegens achterstallige huurpenningen;

een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

2.2.

Daartoe stelt Vestia het volgende. Gelet op de door haar gedane huuropzegging in verband met de intentie tot op grond van de algemene voorwaarden verboden onderhuur, is [gedaagde] gehouden het gehuurde te ontruimen. Daarnaast is op grond van de door [gedaagde] veroorzaakte overlast en de (herhaalde) huurachterstand ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. Voorts heeft Vestia recht op en belang bij een executoriale titel voor dat deel van haar huurvordering waarvoor zij nog niet over een executoriale titel beschikt.

2.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

3.De beoordeling van het geschil

3.1.

Vooropgesteld wordt dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van eiseres (in dit geval Vestia) bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een (toegewezen) ontruiming in kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van gedaagde (in dit geval [gedaagde]) en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.

3.2.

Aan de door haar gevorderde ontruiming heeft Vestia ten grondslag gelegd dat [gedaagde] enerzijds gehouden is de door haar gedane opzeggingen gestand te doen en anderzijds dat op grond van de door [gedaagde] veroorzaakte overlast en de (herhaalde) huurachterstand vooruitlopend op de ontbinding van de overeenkomst ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Met betrekking tot deze gronden wordt achtereenvolgens het volgende overwogen.

3.3.

Naar voorlopig oordeel kan [gedaagde] niet gehouden worden aan de door haar gedane opzeggingen. Tussen partijen staat vast dat de eerste opzegging is ingegeven door de door Vestia uitgesproken intentie om tegen [gedaagde] een ontruimingsprocedure aanhangig te maken naar aanleiding van haar intentie een deel van de woning onder te verhuren. In deze procedure is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] daadwerkelijk een deel van de woning heeft onderverhuurd. Anders dan Vestia heeft betoogd, is de intentie tot onderhuur niet gelijk te stellen met daadwerkelijk onderhuur. Hiervoor is in ieder geval geen aanknopingspunt te vinden in de onder 1.1. vermelde algemene voorwaarde. Het moet er dan ook voor gehouden worden dat [gedaagde] haar opzegging vanuit een verkeerde voorstelling van zaken heeft gedaan, zodat haar beroep op vernietiging van de opzegging kans van slagen heeft. Aan de onder 1.6 vermelde opzegging kan [gedaagde] niet worden gehouden, aangezien deze opzegging niet door Vestia is geaccepteerd en ook niet is voldaan aan de door [gedaagde] aan die opzegging verbonden voorwaarde.

3.4.

Zonder bijkomende omstandigheden levert het bestaan van een huurachterstand geen grond op voor de toewijzing in kort geding van de ontruiming van een huurwoning. Ernstige en structurele overlast kan wel worden aangemerkt als een omstandigheid die onverwijlde ontruiming rechtvaardigt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is op grond van de klachten van de verschillende omwonenden in combinatie met de verklaringen van de politie, in hoge mate aannemelijk geworden dat sprake is van ernstige en structurele overlast van de kant van [gedaagde]. Uit deze verklaringen komt [gedaagde] naar voren als een huurder die met grote regelmaat al dan niet onder invloed met de haar bezoekende mannen luidruchtig ruzie maakt naar aanleiding waarvan de politie tussenbeide moet komen.

3.5.

Het verweer van [gedaagde] dat de gestelde overlast onvoldoende concreet is en is gebaseerd op zogenoemde collaborative storytelling, acht de voorzieningenrechter gelet op het samenstel van de verklaringen van de verschillende omwonenden en de politie niet geloofwaardig. Dit klemt te meer nu [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat de herrie in de nachtelijke uren wordt veroorzaakt door haar vrienden [B, C en D], die zij wel eens in haar huis ontvangt en dat zij evenmin heeft ontkend dat de politie in een jaar tijd meerdere malen – mede op haar verzoek – heeft geïntervenieerd. Dat de ernst en de omvang van de klachten door de klagers mogelijk wordt overdreven en dat Vestia de overlast niet in de kantonprocedure aan de orde heeft gesteld en/of kennelijk pas na het uitbrengen van de dagvaarding in deze procedure werk heeft gemaakt van de overlast, maakt dit oordeel niet anders. Het bestaan van de onder 3.4 vermelde overlast, ten aanzien waarvan bovendien onweersproken is gesteld dat deze ook na het uitbrengen van de dagvaarding is blijven voortduren, rechtvaardigt – vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure – de gevorderde ontruiming. Het belang van [gedaagde] op behoud van haar woonruimte moet wijken voor het belang van Vestia dat de overige huurders van het complex gevrijwaard blijven van overlast als waarvan hier sprake is.

3.6.

Gelet op het voorgaande zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. Zoals (uiterst subsidiair) door [gedaagde] is verzocht, zal de ontruimingstermijn worden bepaald op twee weken na betekening van het vonnis.

3.7.

De medegevorderde executiekosten zullen worden afgewezen. Deze kosten zijn slechts toewijsbaar, als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen op voorhand niet is te beoordelen. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

3.8.

Met betrekking tot de gevorderde vergoeding voor de medegevorderde huurachterstand wordt als volgt overwogen. Hoewel niet is gesteld of gebleken dat de Vestia bij toewijzing van deze vordering spoedeisend belang heeft, geldt dat deze vordering in zodanig nauw verband staat met de vordering tot ontruiming dat om proceseconomische redenen niet voor de hand ligt Vestia te dwingen daarvoor een afzonderlijke procedure aanhangig te maken. Vestia heeft de door haar gevorderde huurachterstand onderbouwd aan de hand van een overzicht met daarop de verschuldigde en de daarop van [gedaagde] ontvangen huurbedragen. Hoewel dat wel op haar weg lag, heeft [gedaagde] de juistheid van dit overzicht niet gemotiveerd betwist. De gevorderde huurachterstand van € 1.876,36 zal daarom worden toegewezen.

3.9.

[gedaagde] zal, als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, worden in de kosten van dit geding worden veroordeeld, en wel met inachtneming van het navolgende. Vestia heeft de onderhavige procedure aangebracht bij deze voorzieningenrechter, daar waar ook de kantonrechter bevoegd is tot het geven van een voorziening zoals gevorderd. De handelwijze van Vestia brengt mee dat [gedaagde], als de in het ongelijk gestelde partij, geconfronteerd wordt met een totaalbedrag aan griffierecht van € 2.678,-, te weten € 1.836,- voor Vestia en € 842,- voor zichzelf, daar waar zij bij de kantonrechter ‘slechts’ met een bedrag van € 448,- aan griffierecht wordt geconfronteerd. De voorzieningenrechter vindt het onjuist om de nadelige financiële gevolgen van de keuze voor deze voorzieningenrechter geheel op [gedaagde] af te wentelen. Met inachtneming van het vorenstaande komt het de voorzieningenrechter billijk voor om een gedeelte van het verschuldigde griffierecht groot € 1.388,- als nodeloos veroorzaakt, voor rekening van Vestia te laten. In plaats van € 1.836,- zal worden toegewezen een bedrag van € 448,-, zijnde het griffierecht dat bij de kantonrechter in rekening zou zijn gebracht. Voorts zal, overeenkomstig de bij de kantonrechter gehanteerde tarieven, een bedrag van € 600,- aan salaris worden toegekend.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter:

- veroordeelt [gedaagde] het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en met al het hare en de haren met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Vestia te stellen;

- veroordeelt [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vestia te betalen

€ 1.876,36 ter zake de huurachterstand tot en met 1 oktober 2013;
€ 610,28 per maand – een gedeelte van een maand voor een hele gerekend – over periode na 1 oktober 2013 totdat het gehuurde is ontruimd;

- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Vestia tot dusver begroot op € 942,79, waarvan € 600,- aan salaris advocaat, € 448,- aan griffierecht en € 94,79 aan dagvaardingskosten;

- bepaalt dat, indien niet binnen veertien dagen na heden aan deze proceskostenveroordeling is voldaan, wettelijke rente daarover verschuldigd is;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2013.