Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 13/2448
uitspraak van de meervoudige kamer van 26 november 2013 in de zaak tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres
(gemachtigde: [A]),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe - Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 30 juni 2011 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, een kantoorgebouw, gelegen aan de [adres] te [plaats], op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 (de waardepeildatum), met als toestandsdatum 1 januari 2011, voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 vastgesteld op € 130.810.000.
Met die beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruikers voor het jaar 2011 (de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 februari 2013 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 105.000.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2013 te Den Haag.
Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door [B] (taxateur) en [C]. Namens verweerder zijn verschenen [D], [E] en [F] (taxateur).
Namens eiseres is ter zitting een pleitnota voorgedragen en zijn daarvan exemplaren overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
Overwegingen
Feiten
1.
Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak, een kantoorgebouw dat in oktober 2010 is opgeleverd en is gelegen in het kantorengebied [gebied] aan [locatie].
2.
De onroerende zaak bestaat uit kantoorruimtes verdeeld over vijf torens (zogenoemde kernen) van elk zes verdiepingen. De kernen en verdiepingen kunnen via de begane grond, die zich uitstrekt over de gehele lengte van het gebouw, worden bereikt. Onderdeel van de onroerende zaak is een parkeergarage die 340 parkeerplaatsen bevat.
Geschil
3.
In geschil is de objectafbakening alsmede de waarde van de onroerende zaak.
4.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld, dat de onroerende zaak ten onrechte niet in twee WOZ-objecten is gesplitst. Zij heeft daartoe aangevoerd dat iedere verdieping binnen de zogenoemde kernen afsluitbaar is en blijkens de indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De onroerende zaak dient te worden gesplitst in het gedeelte van de onroerende zaak dat leegstaat en het gedeelte dat in gebruik is bij eiseres. Voor het leegstaande deel is zij ten onrechte als gebruiker aangemerkt in de zin van artikel 220, onderdeel a, van de Gemeentewet. Voorts is eiseres van mening dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van een huurwaarde van € 170 per vierkante meter in gebruik genomen kantoorruimte en een kapitalisatiefactor van 12,9. De huurwaarde van de parkeerplaatsen is tussen partijen niet in geschil.
5.
Verweerder heeft het standpunt ingenomen dat de objectafbakening juist is en dat de gehele onroerende zaak terecht als één WOZ-object is aangemerkt. Hij heeft hiertoe aangevoerd dat eiseres de gehele onroerende zaak heeft gehuurd, in gebruik heeft genomen en in de huisstijl van haar onderneming heeft ingericht. Dat een deel van de onroerende zaak niet daadwerkelijk van meubilair is voorzien en niet door haar in gebruik is genomen, betekent niet dat voor dat deel sprake is van leegstand. Voor de hoogte van de waarde verwijst verweerder naar de onderhandelingen die verweerder met de gemachtigde van de eigenaar, tevens de gemachtigde van eiseres, heeft gevoerd en het compromis dat daaruit is voortgekomen.
6.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de waarde van het object primair op € 59.551.000 en subsidiair op € 75.000.000. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
7.
Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
8.
Ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ wordt, voor zover van belang, voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
9.
Beoordeeld moet worden of eiseres als gebruiker van de onroerende zaak de zaak in zijn geheel bezigt ter bevrediging van eigen behoeften. Verder moet worden beoordeeld of de zelfstandige gedeelten van de onroerende zaak naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres een langlopend huurcontract heeft afgesloten met de eigenaar van de onroerende zaak welk contract de gehele onroerende zaak omvat en dat de gehele onroerende zaak, inclusief de leegstaande gedeelten daarvan, aan eiseres ter beschikking staat. Niet weersproken is dat eiseres omvangrijke huurdersinvesteringen heeft gepleegd in de gehele onroerende zaak en deze volledig heeft ingericht in de huisstijl van haar onderneming. Gelet op voornoemde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de afzonderlijke onderdelen van de onroerende zaak bij elkaar behoren als één geheel met als gevolg dat op grond van artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ sprake is van een samenstel. Dit brengt mee dat de onroerende zaak één WOZ-object vormt voor de toepassing van de Wet WOZ.
Waardering
10.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
11.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd, hierin geslaagd.
12.
De aanvankelijk vastgestelde waarde van € 130.810.000 is vanwege het met de eigenaar gesloten compromis verminderd tot op € 105.000.000. Blijkens de bij het verweerschrift gevoegde reactie van de taxateur van verweerder en de daarin neergelegde bevindingen en conclusie heeft de taxateur voor de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de huurwaarde bepaald aan de hand van het eigen huurcijfer, dat wil zeggen de huurprijs die eiseres met de projectontwikkelaar is overeengekomen te betalen met ingang van 1 oktober 2010. De kapitalisatiefactor is gebaseerd op de verkoop van de door eiseres gehuurde onroerende zaak door de projectontwikkelaar aan de huidige eigenaar op 15 november 2010, gedeeld door de huurwaarde. Mede gelet op de weergave van de wijze waarop de (gemachtigde van de) eigenaar van de onroerende zaak en verweerder met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak tot een compromis zijn gekomen voor de jaren 2011, 2012 en 2013, ziet de rechtbank geen aanleiding tot twijfel aan de zorgvuldigheid waarmee deze reactie door de taxateur is opgesteld noch aan de deskundigheid van de taxateur.
13.
Hetgeen eiseres heeft aangevoerd ter onderbouwing van de door haar voorgestelde waarde van primair € 59.551.000 en subsidiair € 75.000.000 kan aan het voorgaande niet afdoen. De stelling van eiseres dat bij de bepaling van de huurwaarde moet worden uitgegaan van de huurprijs per vierkante meter die middels onderhuur kan worden gerealiseerd, verwerpt de rechtbank. Eiseres heeft ter onderbouwing van deze stelling een door haar in 2012 en een in 2013 gesloten onderhuurovereenkomst alsmede een taxatierapport overgelegd. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder de door hem gehanteerde huurwaarde van € 200 per vierkante meter met zijn verwijzing naar de huurovereenkomst die eiseres met de projectontwikkelaar heeft gesloten, voldoende heeft onderbouwd. De nadien bij de onderhuurovereenkomsten overeengekomen huurprijzen vormen, zo is door eiseres niet weersproken, slechts een tegemoetkoming in de kosten van eiseres en kunnen, nog daargelaten dat het huurprijzen betreft die eerst in 2012 respectievelijk 2013 zijn overeengekomen, niet geacht worden een huurwaarde te vertegenwoordigen welke bruikbaar is bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer per de waardepeildatum. Ook hetgeen eiseres met betrekking tot de kapitalisatiefactor heeft aangevoerd, doet niet af aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 14,5. Verweerder heeft ter vaststelling van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor de op basis van de verkoop van de onroerende zaak berekende kapitalisatiefactor verminderd naar aanleiding van het door de eigenaar en verweerder gesloten compromis. Niet aannemelijk is geworden dat de waarde in het economische verkeer voor de gebruiker van de onroerende zaak, op dezelfde waardepeildatum als waarop deze waarde voor de eigenaar bij compromis is vastgesteld, substantieel lager zou zijn.
14.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Proceskosten
15.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Obbink-Reijngoud, voorzitter, en mr. E.E. Schotte en mr. J.W. van den Berge, leden, in aanwezigheid van mr. M.L. Scholte, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 november 2013.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2.
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep