Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/424537 / HA ZA 12-0929
Vonnis van 6 februari 2013
in de zaak van
de stichting WOONSTICHTING STEK,
gevestigd te Lisse,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
advocaat: mr. D.J.G. Timmermans (Leiden),
tegen
de vereniging BUURT- EN SPEELTUINVERENIGING PATRIMONIUM,
gevestigd te Hillegom,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
advocaat: mr. W. Haasdijk (Badhoevedorp).
De rechtbank zal de procespartijen hierna WS Stek en BSV Patrimonium noemen.
De procedure
1.1 De rechtbank heeft bij het wijzen van dit vonnis rekening gehouden met de volgende processtukken, uit welke opsomming ook het procesverloop blijkt:
* de dagvaarding van 26 juli 2012 tegen de eerste rolzitting van 8 augustus 2012, met de producties 1 t/m 22 en 24 t/m 35 van WS Stek;
* de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 3 oktober 2012, met de producties 1 t/m 8 van BSV Patrimonium;
* het tussenvonnis van 17 oktober 2012;
* de op 19 november 2012 ter griffie ontvangen faxbrief van mr. Timmermans met de producties 21 (nieuw), 23 en 36 t/m 40 van WS Stek;
* het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 4 december 2012, met de daaraan gehechte twee extra producties van BSV Patrimonium;
* de faxbrief van 7 december 2012 van mr. Timmermans met kopie aan mr. Haasdijk.
1.2 De rechtbank heeft de vonnisdatum nader bepaald op vandaag, 6 februari 2013.
De vaststaande feiten
2.1 WS Stek is een woningcorporatie die actief is in de bollenstreek bij Lisse en Hillegom. WS Stek is onder meer eigenaar van de sociale huurwoningen in de wijk Patrimonium in Hillegom. De woningen in de wijk Patrimonium stammen uit ongeveer 1925 en zijn in 1986 gerenoveerd.
2.2 BSV Patrimonium is een in februari 1929 opgerichte wijkvereniging. Zij houdt zich bezig met buurtwerk en clubhuiswerk in de wijk Patrimonium in Hillegom. Sinds 1929 exploiteert BSV Patrimonium daartoe op het kadastraal grondperceel B3152 in de wijk Patrimonium in Hillegom een speeltuin en een clubhuis. In mei 1975 zijn na een renovatie het clubhuis en de speeltuin met speeltoestellen en een basketveld feestelijk heropend.
2.3 BSV Patrimonium heeft het hiervoor in 2.2 bedoelde kadastraal grondperceel B3152 vanaf februari 1929 tot mei 1975 zonder betaling in gebruik gekregen van de toenmalige eigenaar daarvan, een rechtsvoorganger van WS Stek, op grond van een mondeling gesloten gebruiksovereenkomst om niet. Ook vanaf mei 1975 tot en met vandaag gebruikt BSV Patrimonium het perceel en de daarop gelegen speeltoestellen en het clubhuis. Volgens BSV Patrimonium is zij sinds mei 1975 zelf eigenaar geworden door koop en/of verkrijgende verjaring van de speeltuingrond met clubhuis, maar volgens WS Stek is BSV Patrimonium ook sinds mei 1975 slechts houder voor de eigenaren WS Stek en haar rechtsvoorgangers gebleven op grond van de mondeling gesloten en stilzwijgend voortgezette gebruiksovereenkomst uit 1929. In het kadaster is WS Stek nu nog steeds als eigenaar van kadastraal perceel B3152 vermeld.
2.4 Sinds 2008 hebben WS Stek en haar rechtsvoorgangers plannen ontwikkeld voor de sloop en daarna de gedeeltelijke renovatie en nieuwbouw van haar sociale huurwoningen in de wijk Patrimonium in Hillegom. Die plannen zijn nu met vergunning van de gemeente Hillegom gedeeltelijk ook al uitgevoerd. In 2011 heeft WS Stek meerdere keren mondeling en schriftelijk getracht om afspraken te maken met de huidige twee bestuursleden [A] en [B] van BSV Patrimonium over onder meer het voor de nieuwbouw benodigde achterpad van 1,5 tot 3 meter breed op nu nog speeltuingrond en over het schriftelijk vastleggen van de mondelinge gebruiksovereenkomst uit 1929. Voorzitter [A] van BSV Patrimonium heeft daar telkens afwijzend op gereageerd, onder meer met de mededeling dat BSV Patrimonium sinds mei 1975 door koop en/of verkrijgende verjaring eigenaar is van de speeltuingrond, het clubhuis, de speeltoestellen, de hekken en de bomen.
De te beoordelen vorderingen
3.1 In conventie vordert WS Stek - verkort weergegeven - dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat WS Stek eigenaar is van het kadastraal grondperceel B3152 te Hillegom inclusief opstallen zoals speeltoestellen, clubhuis en hekwerk voor zover deze opstallen duurzaam met de grond zijn verenigd. Ook vordert WS Stek dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat WS Stek de gebruiksovereenkomst met BSV Patrimonium terecht heeft opgezegd per datum vonnis, primair voor wat betreft het gehele grondperceel en subsidiair voor grondstrook B ten behoeve van het nieuwe achterpad van 1,5 tot 3 meter breed, met veroordeling van BSV Patrimonium tot ontruiming van primair het hele speeltuinterrein met opstallen en van subsidiair de grondstrook B voor het achterpad, met nevenvorderingen.
3.2 In reconventie vordert BSV Patrimonium - verkort weergegeven - dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat BSV Patrimonium op grond van verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van kadastraal perceel B3152 te Hillegom inclusief opstallen, met nevenvorderingen.
3.3 Voor de weergave van alle argumenten van beide procespartijen volstaat de rechtbank nu kortheidshalve met een verwijzing naar de inhoud van alle processtukken met alle producties, hiervoor opgesomd in alineanummer 1.1. De relevante argumenten komen hierna bij de beoordeling door de rechtbank aan de orde.
De beoordeling
4.1 Het eerste kerngeschil betreft de vraag of BSV Patrimonium door koop en/of verkrijgende verjaring vanaf mei 1975 eigenaar is geworden van grondperceel B3152 in Hillegom en/of van het clubhuis, zulks in plaats van WS Stek en haar rechtsvoorgangers. De rechtbank beantwoordt die eerste kernvraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.
4.2 BSV Patrimonium heeft bij antwoord en ter comparitie gedetailleerd gesteld dat zij in mei 1975 bij de feestelijke heropening van de speeltuin en het clubhuis na een renovatie daarvan op haar kosten en met inzet van haar vrijwilligers tegen overhandiging van fl. 1,- de speeltuingrond met alle opstallen van een rechtsvoorganger van WS Stek heeft gekocht, en dat zij zich gedurende 20 jaar daarna als eigenaar van de speeltuingrond met alle opstallen heeft gedragen. Daarom is zij in ieder geval op grond van de wetsartikelen 3:105 en 3:306 BW door verkrijgende verjaring eigenaar geworden, aldus BSV Patrimonium. WS Stek heeft bij dagvaarding en ter comparitie gemotiveerd betwist dat haar rechtsvoorganger in mei 1975 voor fl. 1,- de speeltuingrondgrond en/of het clubhuis aan BSV Patrimonium heeft verkocht. Volgens WS Stek kan er van verkrijgende verjaring geen sprake zijn, omdat er nooit door inschrijving van een notariële akte eigendomsoverdracht van de grond of een opstalrecht is gerealiseerd, en omdat BSV Patrimonium daarom in juridische zin ook sinds mei 1975 niet als houder voor zichzelf maar slechts als houder voor een ander op grond van de mondelinge gebruiksovereenkomst uit 1929 moet worden aangemerkt, aldus WS Stek.
4.3 Naar het oordeel van de rechtbank ligt het juridisch gelijk op dit eerste geschilpunt bij WS Stek. In het midden kan blijven of in mei 1975 de grond en/of het clubhuis feitelijk wel of niet voor fl. 1,- is/zijn verkocht aan BSV Patrimonium. Immers ook als dit daadwerkelijk het geval zou zijn, kan BSV Patrimonium bij gebreke van de voor een eigendomsoverdracht of vestiging van een opstalrecht door de wet vereiste inschrijving in de openbare registers van een notariële akte in mei 1975 of daarna geen eigenaar zijn geworden van de speeltuingrond en/of rechthebbende op het opstalrecht van het clubhuis. Dat betekent op grond van de wetsartikelen 3:111 BW en/of 592 en 1997 OBW in beginsel dat BSV Patrimonium vanaf mei 1975 houder van de speeltuingrond en van het clubhuis is gebleven voor de eigenaren WS Stek en haar rechtsvoorgangers op grond van de mondelinge gebruiksovereenkomst uit 1929 en dus door zogenaamde interversie geen houder voor zichzelf (bezitter) is geworden. Van verkrijgende verjaring kan onder die omstandigheden van dit geval in beginsel geen sprake zijn, omdat volgens art. 3:105 BW alleen een houder voor zichzelf (bezitter) door verkrijgende verjaring eigenaar kan worden. Een houder voor een ander, zoals in dit geval BSV Patrimonium, kan echter geen eigenaar door verkrijgende verjaring worden. Zie daartoe de Asser-serie deel 3-I, 2006, nummers 169 en 428a. Voor een vergelijkbaar geval in de jurisprudentie wijst de rechtbank beide advocaten nog op het arrest van het Hof Arnhem van 10 juni 2003, NJ 2004, 155.
4.4 Het zich eventueel gedurende 20 jaar feitelijk als eigenaar gedragen door BSV Patrimonium kan daarin juridisch geen verandering brengen. Bijzondere omstandigheden die tot de conclusie kunnen leiden dat BSV Patrimonium in dit geval in afwijking van de hiervoor ik 4.7 beschreven wettelijke hoofdregel naar verkeersopvatting en op grond van de uiterlijke feiten volgens art. 3:108 BW vanaf 1975 ondanks al het voorgaande niet als houder voor een ander maar als bezitter voor zichzelf had te gelden, zijn in deze procedure onvoldoende gesteld of gebleken. Datzelfde geldt voor bijzondere omstandigheden waaruit de conclusie zou kunnen worden getrokken, dat er naast de wil van BSV Patrimonium om voor zichzelf te houden ook sprake is geweest van de door art. 3:111 BW vereiste openlijke tegenspraak en betwisting door BSV Patrimonium van het eigendomsrecht van (de rechtsvoorgangers van) WS Stek en/of van een duidelijk en ondubbelzinnig op interversie van bezit of houderschap gerichte handeling van (de rechtsvoorgangers van) WS Stek. Eventuele rechtsdwaling of gebrek aan juridische kennis moet in dit geval voorts voor risico en rekening van BSV Patrimonium blijven. Ook kan aan het voorgaande niet afdoen de omstandigheid dat de rechtsvoorgangers van WS Stek en BSV Patrimonium tot dusver de mondelinge gebruiksovereenkomst - en dat was aan beide zijden onverstandig - niet schriftelijk hebben vastgelegd. De rechtbank passeert tot slot het bewijsaanbod van BSV Patrimonium dat zij in mei 1975 tegen contante betaling van fl. 1-, de eigendom van de grond en/of het clubhuis heeft gekocht en dat zij zich daarna gedurende 20 jaar als eigenaar heeft gedragen, omdat dit bewijsaanbod gelet op het voorgaande niet tot een ander juridisch oordeel kan leiden en dus uiteindelijk irrelevant is.
4.5 Het voorgaande oordeel van de rechtbank betekent dat WS Stek en haar rechtsvoorgangers ook vanaf mei 1975 eigenaar zijn gebleven van de speeltuingrond en het daarop staande clubhuis, en dat BSV Patrimonium die onroerende zaken ook sindsdien slechts op grond van de mondelinge gebruiksovereenkomst uit 1929 om niet heeft gebruikt en aldus heeft gehouden voor de eigenaren WS Stek en haar rechtsvoorgangers. Datzelfde geldt voor de werken die duurzaam met de grond zijn verenigd in de zin van de wetsartikelen 3:3 en 5:20 BW. Ter zitting waren beide advocaten het erover eens dat die duurzame vereniging met de grond in dit geval feitelijk niet alleen de hekken maar ook de speeltoestellen betreft. Dit betekent dat de rechtbank de vordering in reconventie van BSV Patrimonium moet afwijzen en de eerste hoofdvordering in conventie van WS Stek geheel moet toewijzen, een en ander op de wijze zoals hierna onder de beslissingen is bepaald.
4.6 Het tweede kerngeschil betreft de vraag of WS Stek de gebruiksovereenkomst met BSV Patrimonium in de gegeven omstandigheden geheel of gedeeltelijk mocht opzeggen en of BSV Patrimonium dus de speeltuingrond met opstallen geheel of gedeeltelijk moet ontruimen. De rechtbank beantwoordt deze tweede kernvraag geheel bevestigend en overweegt daartoe als volgt.
4.7 Na eerdere vergeefse pogingen van haar rechtsvoorgangers in 2004 en 2007, heeft WS Stek in 2011 meerdere malen mondeling en schriftelijk getracht om afspraken te maken met de twee bestuursleden van BSV Patrimonium over het voor de geplande nieuwbouw aan het Patrimoniumplein benodigde achterpad van 1,5 tot 3 meter breed en over de schriftelijke vastlegging van de mondelinge gebruiksovereenkomst uit 1929. Daarbij heeft WS Stek terecht aangeboden om op haar kosten de speeltoestellen - indien nodig voor de aanleg van het nieuwe achterpad voor de nieuwbouwwoningen - te doen verplaatsen, en voorts al het redelijke te zullen doen om de exploitatie van het clubhuis en de speeltuin met basketveld door BSV Patrimonium ook na de renovatie en nieuwbouw van de wijk Patrimonium mogelijk te laten blijven. De heer [A] heeft daar als voorzitter van BSV Patrimonium meerdere malen afwijzend en zeer vijandig op gereageerd.
4.8 Om die hiervoor in 4.7 samengevatte redenen heeft WS Stek bij dagvaarding van 26 juli 2012 gesteld dat zij geen vertrouwen meer heeft in de samenwerking met de huidige twee overgebleven bestuursleden van BSV Patrimonium, welke wijkvereniging na een grote bloei in de jaren 70 en 80 volgens WS Stek nu nog slechts een zeer marginaal bestaan kent. Volgens WS Stek heeft BSV Patrimonium nu nauwelijks nog leden en activiteiten en is het hek van de speeltuin onder het sleutelbeheer van de heer [A] vaker dicht dan open, terwijl de voorzitter [A] ook overigens door zijn opstandige gedrag geen of onvoldoende steun meer heeft van de meeste overige wijkbewoners en BSV Patrimonium slechts gebruikt om zijn eigen afkeer en verzet tegen de wijkvernieuwingsplannen van WS Stek te ondersteunen. Omdat de advocaat van BSV Patrimonium op dit relevante punt bij antwoord niet of nauwelijks inhoudelijk verweer had gevoerd, heeft de comparitierechter ter zitting aan de heer [A] gevraagd wat hij namens BSV Patrimonium van deze feitelijke stellingen van WS Stek vond. Daarop heeft de heer [A] ter comparitie gereageerd met kort gezegd een woede-uitbarsting, waar ook zijn advocaat van opkeek en welke woede-uitbarsting is vastgelegd in het proces-verbaal van de zitting van 4 december 2012.
4.9 Al hetgeen hiervoor in 4.7 en 4.8 is overwogen bevestigt en illustreert de juistheid van de feitelijke stelling van WS Stek dat met het huidige vijandige bestuur van BSV Patrimonium geen redelijke afspraken voor een gezamenlijke toekomst meer te maken zijn. Dit vormt naar het oordeel van de rechtbank een gegronde reden om de in conventie door WS Stek gevorderde verklaring voor recht met ontruiming toe te wijzen op de wijze zoals hierna onder de beslissingen volgt. Dit betekent niet dat de speeltuin en het clubhuis voor de wijk Patrimonium feitelijk verloren zullen gaan, omdat WS Stek in de processtukken heeft toegezegd dat zij met een nieuw bestuur van BSV Patrimonium of met een andere non-profit organisatie graag alsnog een schriftelijke gebruiksovereenkomst voor de aan haar in eigendom toebehorende speeltuin met clubhuis zal sluiten, nadat op haar kosten de voor het nieuwe achterpad benodigde verplaatsingen van de speeltoestellen hebben plaatsgevonden.
4.10 BSV Patrimonium moet als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten in conventie en in reconventie van WS Stek betalen. De rechtbank begroot die proceskosten op € 90,64 deurwaarderskosten dagvaarding, € 575,- griffierecht en € 1.356,- forfaitair salaris advocaat, dat is in totaal € 2.021,64.
De beslissingen
De rechtbank in conventie en in reconventie:
* verklaart voor recht dat WS Stek eigenaar is van het kadastraal grondperceel B3152 te Hillegom inclusief de daarop staande beplantingen, opstallen, gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd zoals bomen, clubhuis, speeltoestellen en hekken;
* verklaart voor recht dat WS Stek aan BSV Patrimonium bij dagvaarding van 26 juli 2012 terecht de mondelinge gebruiksovereenkomst uit 1929 van kadastraal grondperceel B3152 te Hillegom inclusief clubhuis, speeltoestellen en hekken heeft opgezegd per de datum van dit vonnis, dat is dus per 6 februari 2013;
* veroordeelt BSV Patrimonium om uiterlijk op 1 maart 2013 de speeltuingrond en het clubhuis op kadastraal perceel B3152 te Hillegom geheel te hebben ontruimd met alle roerende zaken en personen die zich daar van de zijde van BSV Patrimonium bevinden en dit perceel daarna ontruimd te houden, met achterlating voor eigenaar WS Stek van het clubhuis, de speeltoestellen, de hekwerken en de beplantingen die duurzaam met de grond zijn verenigd, en met machtiging aan WS Stek om die ontruiming vanaf 1 maart 2013 zo nodig zelf met behulp van politie en justitie ten uitvoer te leggen;
* veroordeelt BSV Patrimonium om aan WS Stek te betalen een bedrag van € 2.021,64 voor proceskosten in conventie en in reconventie, zoals hiervoor in 4.10 begroot;
* verklaart dit vonnis tot zover zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
* wijst af al hetgeen in conventie en in reconventie meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op woensdag 6 februari 2013.