Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/425169 / HA ZA 12-975
Vonnis van 27 februari 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMERBORGH NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. R.M. van Ruth te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWCOMBINATIE BERGAMBACHT B.V.,
gevestigd te Bergambacht,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. G.P. Jongeneel MBA te Sliedrecht.
Partijen worden hierna Amerborgh en Bouwcombinatie genoemd.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
-de dagvaarding van 20 juli 2012, met producties 1-13;
-de stukken met betrekking tot het door Bouwcombinatie opgeworpen incident tot onbevoegdheid van de rechtbank, dat heeft geleid tot het vonnis van 7 november 2012 waarbij de rechtbank de incidentele vordering van Bouwcombinatie heeft afgewezen;
-conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie, van Bouwcombinatie;
-het genoemde vonnis van 7 november 2012, waarin tevens een comparitie van partijen is bevolen;
-de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, van Amerborgh;
-de brief van 17 januari 2013 van de advocaat Amerborgh, met producties 15-22;
-het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 5 februari 2013.
1.2.Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.Amerborgh voert een bedrijf dat investeert in de ontwikkeling van vastgoed. Bouwcombinatie is een projectontwikkelaar. Zij is gelieerd aan de besloten vennootschap Bezemer Bouw BV (hierna: Bezemer), die een bouwbedrijf exploiteert.
2.2.In de loop van 2004, of daarna, hebben deze drie partijen (Amerborgh, Bouwcombinatie en Bezemer) met elkaar gesproken over de gezamenlijke verdere ontwikkeling van een project met bouwpercelen in de gemeente Bergambacht, dat bekend is als locatie "De Mik". Dit project wordt hierna "het project" genoemd. Bouwcombinatie had over het project al contacten met de gemeente Bergambacht (hierna: de gemeente) en had ook al enkele percelen grond in het projectgebied verworven. Ook Amerborgh had gronden in dit gebied in eigendom. Op enig moment in 2004, of daarna, hebben deze drie partijen besloten tot samenwerking. Amerborgh heeft hierbij de rol van financier gekregen. De samenwerking is vastgelegd in een door de drie partijen ondertekende overeenkomst (hierna: de samenwerkingsovereenkomst), waarin onder meer is vermeld dat Amerborgh en Bouwcombinatie de aan hen toebehorende percelen ter beschikking zouden stellen van het project. Bouwcombinatie heeft de haar in eigendom toebehorende percelen vervolgens overgedragen aan Amerborgh. Op grond van de samenwerkingsovereenkomst was Amerborgh verantwoordelijk voor (i) het verdere ontwikkelingstraject, waaronder het contracteren met externe partijen, en (ii) de dagelijkse administratie voor de planontwikkeling. Bezemer was verantwoordelijk voor de bouwkundige uitvoering van het project. De projectwinst en het risico zouden op basis van werkelijke kosten gelijkelijk tussen Amerborgh en Bouwcombinatie worden verdeeld.
2.3.Op 12 januari 2006 hebben Amerborgh en de gemeente een overeenkomst gesloten met het opschrift "Ontwikkelingsovereenkomst locatie De Mik". Deze overeenkomst wordt hierna de ontwikkelingsovereenkomst genoemd. In de ontwikkelingsovereenkomst zijn de voorwaarden vastgelegd waaronder de gemeente bereid was medewerking te verlenen aan het "door ontwikkelaar [Amerborgh, toevoeging rechtbank] voor eigen rekening en risico in exploitatie brengen van de gronden binnen het plangebied door middel van het realiseren van het project". In artikel 10.19 van de ontwikkelingsovereenkomst is het volgende bepaald: "De ontwikkelaar betaalt - naast de verschuldigde leges - als bijdrage in de kosten verband houdende met het verlenen van de medewerking aan het in ontwikkeling brengen van het gebied aan de gemeente een bedrag van € 70.000,-. Deze bijdrage is in zijn geheel verschuldigd op het moment van het notarieel transport van de laatste op te leveren woning."
2.4.Op 28 februari 2007 hebben Amerborgh en Bouwcombinatie een overeenkomst gesloten ter beëindiging van hun samenwerking. Deze overeenkomst wordt hierna aangeduid als de beëindigingsovereenkomst. Hierin hebben deze partijen vastgelegd dat Bouwcombinatie het project zelf verder zou ontwikkelen en dat Amerborgh de aan haar in eigendom behorende percelen zou overdragen aan Bouwcombinatie. In de beëindigingsovereenkomst is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald (waarbij Amerborgh is aangeduid als "verkoper" en Bouwcombinatie als "koper"):
"Prijs: de koopsom is tussen partijen bepaald als:
1. alle door verkoper betaalde kosten conform het bijgevoegde kostenoverzicht (met uitzondering van de opgenomen rentekosten), vermeerderd met
2. een bedrag van € 900.000,-, alsmede
3. de in de samenwerkingsovereenkomst overeengekomen rentevergoeding van de kosten als genoemd onder punt 1., welke rente door partijen is bepaald als Euribor 3-maands met een opslag van 300 basispunten, en
4. Verkoopkosten belegging zal voor een bedrag van € 0,- worden opgenomen in de stichtingskosten,
5. de eventueel over genoemde bedragen van toepassing zijnde BTW.
Levering: na levering neemt koper alle rechten en verplichtingen over van verkoper welke eventueel nog niet zijn beschreven en welke betrekking hebben op de ontwikkeling van het ontwikkelingsplan te Bergambacht.
[...]
Na overdracht en betaling vervalt de samenwerkingsovereenkomst geheel tussen verkoper en koper."
2.5.Ter uitvoering van de beëindigingsovereenkomst heeft Amerborgh haar percelen in het projectgebied bij notariële akte van 18 juni 2007 geleverd aan Bouwcombinatie. De koopsom bedroeg in totaal € 6.840.156,20 (exclusief btw). In deze akte van levering is onder het kopje "Vrijwaring ontbinding ontwikkelingsplan" onder meer opgenomen: "Koper verklaart verkoper te vrijwaren voor alle aanspraken die voortvloeien uit voormelde, thans ontbonden, samenwerkingsovereenkomst."
2.6.De gemeente heeft, ter uitvoering van artikel 10.19 van de ontwikkelings-overeenkomst, op 28 mei 2009 een factuur aan Amerborgh gestuurd voor een bedrag van
€ 70.000 in verband met "bouwleges bijdrage gemeente ontwikkeling van lokatie De Mik". Nadat Amerborgh tevergeefs aan Bouwcombinatie had verzocht deze factuur te voldoen, heeft Amerborgh op 2 juli 2010 het bedrag van € 70.000 aan de gemeente betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.Na herstel van een kennelijke verschrijving vordert Amerborgh, samengevat, de veroordeling van Bouwcombinatie tot betaling van:
a.een bedrag van € 70.000, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf 2 juli 2010 dan wel vanaf 19 juli 2012;
b.een bedrag van € 1.788 wegens buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
c.de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
3.2.Amerborgh heeft aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag gelegd. Bouwcombinatie dient op grond van de beëindigingsovereenkomst de ontwikkelingsbijdrage van € 70.000,-- aan haar te betalen. De ontwikkelingsbijdrage is aan te merken als een na de overdracht opgekomen kostenpost dan wel als een nadien opeisbaar geworden betalingsverplichting betreffende de ontwikkeling, die op grond van de beëindigingovereenkomst voor rekening van Bouwcombinatie komt. Bouwcombinatie stelt zich ten onrechte op het standpunt dat de ontwikkelingsbijdrage is verdisconteerd in de in de beëindigingovereenkomst vastgelegde koopsom van € 6.840.156,20. Deze koopsom is als volgt opgebouwd:
a.een bedrag van € 5.512.675,89 in verband met door Amerborgh betaalde (stichtings)kosten,
b.een bedrag van € 900.000 in verband met het aan haar, Amerborgh, toekomende resultaat, en
c.een bedrag van € 427.480,31 in verband met de in de samenwerkingsovereenkomst overeengekomen rentevergoeding.
De ontwikkelingsbijdrage is niet opgenomen in het onder a weergegeven bedrag, omdat zij, Amerborgh, deze bijdrage toen nog niet had betaald. De ontwikkelingsbijdrage is aan te merken als een aanspraak van de gemeente die voortvloeit uit de voormalige samenwerking. Voor dergelijke aanspraken heeft Bouwcombinatie haar, Amerborgh, bij de notariële akte van levering gevrijwaard. Bouwcombinatie is over de voorgeschoten ontwikkelingsbijdrage de wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf 2 juli 2010, zijnde de datum waarop zij, Amerborgh, de ontwikkelingsbijdrage aan de gemeente heeft betaald.
3.3.Bouwcombinatie voert, samengevat, het volgende verweer. Amerborgh is de ontwikkelingsbijdrage verschuldigd op grond van de ontwikkelingsovereenkomst. Zij, Bouwcombinatie, is geen partij bij deze overeenkomst. Het betreft dus een persoonlijke verplichting van Amerborgh. De samenwerkingsovereenkomst tussen partijen is gesloten na deze ontwikkelingsovereenkomst en staat hier ook los van. De ontwikkelingsbijdrage is ook niet opgenomen in een van de vijf onderdelen van de in de beëindigingsovereenkomst genoemde "prijs" (koopsom). Partijen hebben in het kader van de beëindiging van hun samenwerking ook nooit gesproken over de door Amerborgh aan de gemeente verschuldigde ontwikkelingsbijdrage. Amerborgh heeft in de beëindigingsovereenkomst finale kwijting verleend en zij, Bouwcombinatie, mocht er dan ook op vertrouwen dat Amerborgh haar na het sluiten van deze overeenkomst, de betaling van de koopprijs en de verleende kwijting, niet meer zou aanspreken voor verplichtingen die zij, Amerborgh, op eigen naam jegens derden is aangegaan. De ontwikkelingsbijdrage is geen "niet beschreven verplichting" als bedoeld in de beëindigingovereenkomst. Amerborgh heeft deze bijdrage ook niet vermeld in het bij deze overeenkomst horende kostenoverzicht. Het betalen van de bijdrage is evenmin een verplichting voortvloeiende uit het bouwproject en/of de bouwpercelen.
3.4.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.5.Bouwcombinatie vordert, voor het geval dat in conventie enige vordering van Amerborgh wordt toegewezen, samengevat: de veroordeling van Amerborgh tot betaling van € 371.283,44, te vermeerderen met wettelijke rente, alsmede de veroordeling van Amerborgh in de proceskosten.
3.6.Bouwcombinatie legt aan deze vordering ten grondslag dat, als Amerborgh nog iets van haar te vorderen heeft wegens door haar, Amerborgh, voldane kosten, ook zij, Bouwcombinatie, kosten in rekening kan brengen die zij in verband met het project heeft betaald en in het kader van de beëindigingovereenkomst nog niet tussen partijen zijn verrekend.
3.7.Amerborgh voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.Het geschil gaat over de uitleg van de beëindigingsovereenkomst, waarbij partijen in goed overleg een einde hebben gemaakt aan hun samenwerking, zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet enkel worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst(en) in kwestie. Het komt immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op datgene wat zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.2.Een zuiver taalkundige uitleg van de beëindigingsovereenkomst is dus onvolkomen, maar biedt in dit geval ook weinig aanknopingspunten voor de hier vereiste uitleg. Anders dan elk van partijen betoogt, geven de bewoordingen geen directe steun voor het standpunt van een van hen. Anders gezegd: de bepalingen van de overeenkomst waarop partijen zich over en weer beroepen, leiden niet ondubbelzinnig in één richting. Bouwcombinatie heeft zich nog in het bijzonder beroepen op de passage waarin is vermeld dat zij alle rechten en verplichtingen van Amerborgh overneemt "welke eventueel nog niet zijn beschreven". Deze passage houdt naar de letter echter niet in dat Bouwcombinatie slechts verplichtingen heeft overgenomen die (nog) niet zijn beschreven.
4.3.Tussen partijen is niet in geschil dat zij, in hun gesprekken ter voorbereiding van de beëindigingsovereenkomst, niet (met zoveel woorden) over de hier bedoelde ontwikkelingsbijdrage hebben gesproken. Dit is tijdens de comparitie zo verklaard door Amerborgh, en Bouwcombinatie heeft dit beaamd; zij stelt dat zij toen in het geheel niet op de hoogte was van (de inhoud van) de ontwikkelingsovereenkomst.
4.4.Partijen verschillen van mening over het tijdstip van de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst van hen en Bezemer. De getekende versie is niet van een datum voorzien. Amerborgh heeft stukken overgelegd - onder meer een overeenkomst met een beoogde huurder, Lidl - waaruit volgens haar blijkt dat de samenwerking al ruim vóór de ondertekening van de ontwikkelingsovereenkomst, in februari 2006, een feit was. Bouwcombinatie heeft tijdens de comparitie verklaard dat partijen inderdaad in elk geval in februari 2005 feitelijk samenwerkten. Dit was dus ruim voordat de gemeente en Amerborgh de ontwikkelingsovereenkomst, met de hier bedoelde bijdrage van € 70.000 in de ontwikkelingskosten, hebben gesloten. Los van de precieze datum van de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst, dateert de daarin vastgelegde samenwerking dus van vóór de totstandkoming van de ontwikkelingsovereenkomst.
4.5.Een punt van geschil is ook of Bouwcombinatie bekend was met (de tekst van) de ontwikkelingsovereenkomst, en dan in het bijzonder met de daarin vastgelegde bijdrage van € 70.000. Zelf heeft zij, zoals vermeld, ter comparitie verklaard dat dit niet het geval was. Amerborgh betoogt het tegendeel.
4.6.De rechtbank is van oordeel dat het standpunt van Bouwcombinatie niet geloofwaardig is, mede doordat het zich niet laat rijmen met enkele uitingen van haar kant. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende. Het gegeven dat Amerborgh, en niet (ook) Bouwcombinatie de overeenkomst met de gemeente is aangegaan, paste geheel in de taakverdeling zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. Amerborgh zou immers zorgen voor de contracten met derden. Op zichzelf bezien ligt het al, gegeven de samenwerking en de (naar als onbetwist vaststaat) goede verhoudingen tussen partijen in die periode, niet voor de hand om aan te nemen dat Bouwcombinatie onbekend was met deze afspraak met de gemeente, die een belangrijke derde was bij de ontwikkeling van dit plan en met wie Bouwcombinatie ook al vóór de samenwerking contacten had over dit plan. Bovendien heeft de advocaat van Bouwcombinatie in zijn brief van 15 februari 2010 aan Amerborgh (productie 8 bij de dagvaarding) de volgende passage opgenomen:
"De bijdrage aan de gemeente [...] maakt onderdeel uit van de met de gemeente [...] gesloten ontwikkelingsovereenkomst locatie "De Mik" en zijn bij het sluiten van de beëindigingsovereenkomst d.d. 28 februari 2007 volledig bekend geweest en verrekend in de koopsom." In onderdeel 35 van haar conclusie van antwoord had Bouwcombinatie bovendien, met verwijzing naar de tekst van de ontwikkelingsovereenkomst, gesteld dat de ontwikkelingskosten "partijen en zeker Amerborgh meer dan bekend [zijn] geweest". Mede gelet op deze uitingen van de kant van Bouwcombinatie zelf houdt de rechtbank het ervoor dat Bouwcombinatie wel degelijk bekend is geweest zoal niet met de tekst van de ontwikkelingsovereenkomst dan toch in elk geval met de daarin door de gemeente bedongen bijdrage van € 70.000. Dit neemt niet weg dat partijen - zoals in 4.3 is vastgesteld - daarover bij hun uiteengaan niet (met zoveel woorden) hebben gesproken.
4.7.Deze bijdrage had uitsluitend betrekking op het project waarin partijen tot hun uiteengaan in 2007 hebben samengewerkt. Partijen hebben dit ook eensluidend bevestigd tijdens de comparitie. Amerborgh had geen "eigen", buiten de samenwerking gelegen, belang bij het aangaan van deze verplichting. Hierbij is niet relevant dat de bijdrage pas jaren na de vastlegging daarvan opeisbaar zou worden.
4.8.Onderdeel van het geschil dat partijen verdeeld houdt is de vraag of de bijdrage - impliciet, nu partijen hierover bij hun uiteengaan niet met zoveel woorden hebben gesproken - deel uitmaakte van de "koopsom" of behoorde tot de verplichtingen die Bouwcombinatie van Amerborgh heeft overgenomen, dan wel viel onder de verplichtingen ter zake waarvan Bouwcombinatie in de akte van levering Amerborgh heeft gevrijwaard. Bij de in de beëindigingsovereenkomst afzonderlijk genoemde onderdelen van de koopsom gaat het dan om twee mogelijkheden: behoort de bijdrage tot de"kosten conform het kostenoverzicht" of kan zij geacht worden te zijn verdisconteerd in de som van € 900.000? Amerborgh heeft aangetoond dat het kostenoverzicht een gespecificeerde opgave bevat van alle kosten die zij tot dan toe metterdaad had gedragen. Daartoe behoorde de te zijner tijd aan de gemeente af te dragen ontwikkelingsbijdrage niet. Uit het over en weer gestelde leidt de rechtbank voorts af dat de som van € 900.000 de door onderhandelingen bereikte uitkomst was van de door beide partijen geschatte winst op het project. Een kostenpost zoals de ontwikkelingsbijdrage past daarin niet. In algemene zin dient de beëindigingsovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank aldus te worden uitgelegd dat partijen de werkelijke, door Amerborgh voorgeschoten, kosten voor rekening van Bouwcombinatie hebben gebracht en een verdeling hebben gemaakt voor de te verwachten totale winst. Hierin past een afrekening waarbij Bouwcombinatie ook de (naderhand werkelijk gemaakte en voor dit project bestemde) bijdrage aan de gemeente voor haar rekening neemt.
4.9.Dit betekent dat de hoofdvordering van Amerborgh dient te worden toegewezen. Dit geldt ook voor de vordering betreffende de wettelijke (handels)rente, die op zichzelf niet is bestreden.
4.10.Bij deze uitkomst wordt Bouwcombinatie, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van Amerborgh tot dusver op € 1.876,17 (€ 87,17 wegens het exploot van dagvaarding, inclusief informatiekosten, en € 1.789 wegens griffierecht) en op € 1.788 (twee punten à € 894, volgens tarief IV) wegens salaris van de advocaat.
in reconventie
4.11.Uit hetgeen is overwogen in het geding in conventie volgt dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld, is vervuld. Deze vordering komt dus inhoudelijk aan de orde.
4.12.Deze tegenvordering is in de kern gebaseerd op de gedachte dat als Amerborgh de beëindigingsovereenkomst mag "openbreken", dit aan haar, Bouwcombinatie, ook vrijstaat. De rechtbank volgt Bouwcombinatie in deze basisgedachte niet. De toewijzing van de vordering in conventie is een vorm van nakoming van de hier bedoelde overeenkomst. Bouwcombinatie heeft niets gesteld waaruit volgt dat Amerborgh van haar zijde de overeenkomst in enig opzicht niet zou zijn nagekomen. Voor een nader onderzoek in dit opzicht is dus geen plaats.
4.13.De vordering van Bouwcombinatie dient dan ook te worden afgewezen.
4.14.Bij deze uitkomst wordt Bouwcombinatie, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van Amerborgh tot dusver op € 1.000 (1/2 punt à € 2.000, volgens tarief VI) wegens salaris van de advocaat.
5.De beslissing
De rechtbank:
in conventie
5.1.veroordeelt Bouwcombinatie om aan Amerborgh tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 70.000;
5.2.veroordeelt Bouwcombinatie om aan Amerborgh tegen behoorlijk bewijs van kwijting, wegens de verschuldigde wettelijke handelsrente berekend tot en met 18 juli 2012, te betalen het bedrag van € 12.037,47, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom van € 70.000 berekend over het tijdvak van 19 juli 2012 tot het tijdstip van betaling;
5.3.veroordeelt Bouwcombinatie in de kosten van het geding aan de zijde van Amerborgh en begroot deze kosten tot dusver op € 1.876,17 wegens verschotten en op
€ 1.788 wegens salaris van de advocaat, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend over de periode van de vijftiende dag na de dag van de betekening van dit vonnis tot het tijdstip van betaling;
5.4.veroordeelt Bouwcombinatie tevens in de nakosten aan de zijde van Amerborgh en begroot deze op € 131 indien betaling geschiedt vóór de betekening van dit vonnis en op
€ 199 in geval van betekening;
5.5.verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.7.wijst de vordering af;
5.8.veroordeelt Bouwcombinatie in de kosten van het geding aan de zijde van Amerborgh en begroot deze kosten tot dusver op € 1.000 wegens salaris van de advocaat;
5.9.verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.M. Hofhuis en in het openbaar uitgesproken op
27 februari 2013.