Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 12/4699, SGR 12/4700, SGR 13/1137 t/m 13/1139 en SGR 13/1141 t/m 13/1147
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2013 in de zaken tussen
[X], wonende te [Z], eiser
(gemachtigde: [A]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Kaag en Braassem, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft voor het belastingjaar 2009 bij beschikking van 31 mei 2010 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [B] vastgesteld op € 294.000 (zaaknummer
SGR 13/1137). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen eigendom voor dat jaar van € 262 (aanslag ozb 2009).
Verweerder heeft voor het belastingjaar 2010 bij beschikkingen van 30 september 2011 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet woz de waarde van de in [B] gelegen
WOZ-waarden ligplaatsen belastingjaar 2010
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen eigendom voor 2010 naar bedragen zoals hierboven vermeld.
Verweerder heeft voor het belastingjaar 2011 bij beschikkingen van 30 september 2011 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet woz de waarde van de in [B] gelegen
WOZ-waarden ligplaatsen belastingjaar 2011
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen eigendom voor 2011 naar bedragen zoals hierboven vermeld.
Tevens heeft verweerder in hetzelfde geschrift voor 2011 een aanslag roerende-ruimte- belasting eigendom van € 48 opgelegd (aanslag rrb) voor de op de ligplaats [a-straat] 9 gelegen woonboot naar een waarde van € 53.000 alsmede met betrekking tot deze boot aanslagen in de afvalstoffenheffing en de rioolheffing opgelegd.
Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet woz wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen ozb 2009, ozb 2010 en ozb 2011. Voorts heeft eiser bezwaar gemaakt tegen de aanslag rrb (zaaknummer SGR 13/1147).
Bij uitspraak op bezwaar van 7 mei 2012 heeft verweerder de bezwaren met betrekking tot het jaar 2009 niet ontvankelijk verklaard en de bezwaren met betrekking tot de beschikkingen voor 2010 en 2011 ongegrond verklaard en de in bezwaar bestreden aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2012.
Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen
[C] en [D].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is bij de aanvang van genoemde kalenderjaren eigenaar van een perceel water met een oppervlakte van 3802 m2. Hij heeft dit perceel in 2003 gekocht voor € 3.000. Het grootste deel is openbaar vaarwater. Het onderhoud geschiedt door het Hoogheemraadschap. In het perceel liggen 6 woonboten. Deze boten zijn jarenlang gedoogd, doch sinds kort in het bestemmingsplan opgenomen. Zij zijn niet rechtstreeks vanaf de openbare weg te bereiken. Om er te komen moet men over het land van een boer. Voor dit gebruik van het land wordt huur betaald.
2. Op één ligplaats, nr. 9, met een oppervlakte van 90 m2 ligt een woonboot met een inhoud van ongeveer 170 m3. Deze boot is van eiser en wordt door hem bewoond. Op de andere ligplaatsen liggen woonboten van derden, die eiser voor het gebruik van het water tot begin 2011 niet hoefden te betalen. De andere ligplaatsen hebben een oppervlakte van 80 m2 met uitzondering van nr. 19 (45 m2) en nr. 11 (70 m2).
3. Begin 2011 heeft eiser één ligplaats (nr. 17) verkocht voor € 35.000 aan de toenmalige eigenaar van de daarop liggende woonboot. In de zomer van 2011 heeft deze de ligplaats en de woonboot verkocht voor resp. € 35.000 en € 233.750. Drie andere ligplaatsen zijn eind 2011 door eiser verkocht voor € 15.000 per stuk aan de eigenaren van de daarop liggende woonboten. De laatste niet bij eiser zelf in gebruik zijnde ligplaats is begin 2012 verkocht voor eveneens € 15.000.
Geschil
4. In geschil is of:
- eiser in zijn bezwaar tegen de aanslag ozb 2009 terecht niet-ontvankelijk is verklaard;
- de voor het jaar 2010 vastgestelde waarden voor de ligplaatsen juist zijn;
- de voor het jaar 2011 vastgestelde waarden voor de ligplaatsen juist zijn;
- en of de aanslag rrb terecht en tot het juiste bedrag is opgelegd.
Eiser vindt van niet en verweerder van wel.
5. Voor de onderbouwing van de standpunten verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
aanslag ozb 2009
6. In de aanvulling van zijn bezwaar tegen de waardevaststellingen voor de ligplaatsen heeft eiser in zijn brief van 7 november 2011 ook bezwaar gemaakt tegen de beschikking voor 2009 en de aanslag ozb 2009 voor de onroerende zaak, die kennelijk zijn boot en de ligplaats daarvan omvat. De beschikking en de aanslag zijn op 31 mei 2010 vastgesteld.
De bezwaartermijn eindigde derhalve op 12 juli 2010. Eiser heeft dus ruimschoots na afloop van de termijn zijn bewaar hiertegen ingediend. Dat de overschrijding van de termijn verschoonbaar zou zijn, is gesteld noch gebleken. Verweerder heeft hem daarom terecht op dit onderdeel niet ontvankelijk verklaard. In zoverre is het beroep ongegrond.
waarde van de ligplaatsen voor 2010 en 2011
7. Partijen zijn het erover eens dat het eigendom van (het water van) de ligplaatsen wordt ontleend aan de eigendom van de daaronder gelegen grond. Het zijn daarom onroerende zaken. Het afmeren van de woonboten op deze ligplaatsen is jarenlang door de overheid gedoogd. Ligplaatsvergunningen zijn toen niet afgegeven. Wel heeft de gemeente de ligplaatsen inmiddels in het geldende bestemmingsplan opgenomen. De waarde van deze ligplaatsen dient dus te worden bepaald rekening houdend met het recht op elk daarvan een woonboot af te meren.
8. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de ligplaatsen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de ligplaatsen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woonboten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn opvatting dat de waarde van woonboten in belangrijke mate wordt ontleend aan de omstandigheid of de boot met of zonder een ligplaats wordt verkocht. Dat verweerder in zijn taxatierapport een groot deel van de gerealiseerde verkoopprijzen aan de ligplaats toerekent, komt de rechtbank dan ook juist voor. Ook heeft verweerder zijn stelling dat bij de verkoop van de boot met ligplaats op nr. 17 de in de koopakte weergegeven bedragen voor ligplaats resp. woonboot niet juist zijn, aannemelijk gemaakt. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt echter niet dat en op welke wijze verweerder rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de ligplaatsen niet direct vanaf de openbare weg toegankelijk zijn en de gebruikers hiervan afhankelijk zijn van een te huren gebruiksrecht van de eigenaar van de kade. Naar het oordeel van de rechtbank doet deze afhankelijkheid de waarde tot circa één-derde afnemen. Verweerder heeft hiermee geen rekening gehouden en is uitgegaan van een waarde van € 2.000 per m2. De waarden van de ligplaatsen zijn dus te hoog vastgesteld.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser bepleit een waarde voor de ligplaatsen van nihil tot maximaal € 35.000. Hij wijst daarbij op de moeizame verhouding die inmiddels is opgetreden met de bewoners van de andere boten en met betrekking tot zijn eigen ligplaats op de vraagprijzen voor twee te koop staande woonboten. De vraagprijzen van nog te koop staande woonboten kunnen bij de onderhavige procedure echter geen rol spelen. De bepalingen van de Wet woz brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak moet worden bepaald op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. De in 2011 en begin 2012 gerealiseerde verkopen aan de betreffende woonbooteigenaren moeten hierbij buiten beschouwing blijven, omdat deze verkopen niet in het vrije verkeer hebben plaatsgevonden en het hierbij niet ging om verkopen leeg en onverhuurd. De woonboten lagen hier immers al en eiser moest en wilde het bestaan van deze ligplaatsen accepteren zonder hiervoor enige vergoeding te ontvangen. Voorts heeft eiser gesteld dat in 2008 op een vergelijkbare locatie een ligplaats is verkocht voor € 35.000. De rechtbank is van oordeel dat dit verkoopcijfer, dat overigens ook niet met enig bewijs wordt onderbouwd, evenmin in aanmerking kan worden genomen omdat deze verkoop te ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden.
11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van hem gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de ligplaatsen voor elk van beide jaren in goede justitie, schattenderwijs uitgaande van een basiswaarde van € 30.000 voor een ligplaats tot een grootte van 50m2 te vermeerderen met € 660 voor elke extra m2. Hierbij heeft de rechtbank rekening gehouden met het feit dat de kade eigendom is van een ander en de ligplaatsen over land dus slechts bereikbaar zijn door van die ander een gebruiksrecht te huren. De waarden dienen daarom te worden verminderd tot:
Tabel waardeverminderingen
en de beroepen zijn in zoverre gegrond.
12. De aanslagen ozb eigendom voor 2010 en 2011 dienen overeenkomstig te worden verminderd. Ook op dit onderdeel zijn de beroepen gegrond. De vraag of terecht aan eiser voor de eigendom van deze ligplaatsen aanslagen zijn opgelegd, beantwoordt de rechtbank bevestigend. Eisers stellingen met betrekking tot de eigendom van de kade en het niet ontvangen van vergoedingen doen niet af aan zijn eigendom en aan het feit dat de ligplaatsen zelfstandige objecten zijn. De door eiser genoemde stellingen zijn argumenten die bij de waardebepaling aan de orde dienen te komen, zoals in 11. is gedaan.
aanslag rrb
13. Partijen zijn het erover eens dat de woonboot van eiser drijvend is en niet zodanig met de ondergrond is verbonden dat zij hiermee één geheel vormt. De woonboot is dus een roerende zaak. Ook zijn partijen het erover eens dat de boot duurzaam aan deze plaats is gebonden en tot permanente bewoning dient. Artikel 22 van Pro de Wet woz is voor roerende zaken niet van overeenkomstige toepassing, wel zijn dit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz. De waardevaststelling voor de roerende zaak hoeft daarom niet bij afzonderlijke beschikking te geschieden. Verweerder heeft de aanslag voor 2011 vastgesteld naar een waarde van € 53.000. Gezien de door verweerder in het overgelegde taxatierapport aan rond de peildatum verkochte woonboten toegekende waarden is dit bedrag, de verschillen met de boot van eiser in aanmerking nemend, niet te hoog. De aanslag is daarom terecht en naar het juiste bedrag aan eiser opgelegd.
Proceskosten
14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van de bezwaren en de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht met betrekking tot kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.769 bestaande uit € 353 voor de kosten van bezwaar en € 1.416 voor de kosten van beroep (1 punt voor het indienen van de bezwaarschriften met een waarde per punt van € 235, onderscheidenlijk 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472, elk te vermenigvuldigen met voor het gewicht van de zaken een wegingsfactor 1 en in verband met meer dan 4 samenhangende zaken met een factor 1,5).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen met betrekking tot de beschikking waardevaststelling en de aanslag ozb voor 2009 (SGR 13/1137) alsmede met betrekking tot de aanslag rrb (SGR 13/1147) ongegrond;
- verklaart de overige beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar voor zover die betrekking hebben op de waardevaststellingen voor 2010 en 2011 voor de ligplaatsen en op de aanslagen ozb eigendom voor de ligplaatsen voor beide jaren;
- wijzigt de beschikkingen waardevaststelling voor de ligplaatsen aldus dat de waarden worden verminderd tot de bedragen zoals in 11. vermeld;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor de eigendom van de ligplaatsen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.769, te betalen aan eiser;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 42 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. van Rij, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.M.M.A. van der Vegt, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2013.
de griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.