Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
Vonnis van 8 mei 2013
in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/09/435033 / HA ZA 13-0053 van:
de vereniging VVE RADBOUDVESTE STATIONSSTRAAT 2 T/M 142 UTRECHT,
gevestigd te Utrecht,
eiseres in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen (Breda),
tegen
1. de besloten vennootschap TIMELESS INVESTMENTS BV,
2. na akte rectificatie: de stichting STICHTING BELEGGINGSFONDS TIMELESS,
beide gevestigd te Den Haag,
gedaagden in de hoofdzaak,
eiseres(sen) in het incident,
advocaat: mr. D. Kist (Amsterdam).
De rechtbank zal de procespartijen hierna kortheidshalve ook wel VvE Radboudveste, Timeless BV en Stichting Timeless noemen, en gedaagden gezamenlijk ook wel Timeless.
De procedure
1.1 De rechtbank heeft bij het wijzen van dit vonnis rekening gehouden met de inhoud van de hierna volgende processtukken, uit welke opsomming ook het procesverloop blijkt:
- de dagvaarding van 7 december 2012 tegen de eerste rolzitting van 16 januari 2013, met de producties 1 t/m 11 van VvE Radboudveste;
- de beschikking van de rechtbank van 18 januari 2013 (project civiele procesinnovatie);
- de incidentele conclusie tot niet-ontvankelijk verklaring, tevens (voorwaardelijke) conclusie van antwoord van 27 februari 2013, met de producties 1 t/m 15 van Timeless;
- de beschikking en het tussenvonnis van de rechtbank van 27 februari 2013;
- de op 25 maart 2013 ter griffie ontvangen akte tot rectificatie tevens conclusie van antwoord in het incident, en de producties 12 t/m 15 van VvE Radboudveste;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 9 april 2013, met de daarin genoemde extra producties (ongenummerd) van Timeless.
1.2 De vonnisdatum is bij beschikking van 26 april 2013 nader bepaald op vandaag.
De vaststaande feiten
2.1 VvE Radboudveste is eigenaresse van het appartementencomplex Radboudveste aan de Stationsstraat 2 t/m 142 (even nummers) te Utrecht. VvE Radboudveste vormt samen met Hoog Catharijne BV (een kleindochter van vastgoedconcern Corio NV) de VvE Stationswijk 1 te Utrecht.
2.2 Stichting Timeless is na aankoop van en levering door Corio Woningen BV per 4 augustus 2005 eigenaresse geworden van 11 van de in totaal 71 appartementsrechten in het appartementencomplex Radboudveste, en uit dien hoofde van rechtswege lid van VvE Radboudveste. Vastgoedbelegger Stichting Timeless verhuurt sindsdien al haar appartementsrechten aan particuliere huurders. Na verkoop aan twee van die huurders in 2007 en 2008 is Stichting Timeless per 1 januari 2013 nog eigenaresse van 9 verhuurde appartementsrechten in het appartementencomplex van VvE Radboudveste. Stichting Timeless maakt evenals Timeless BV deel uit van een groep van vennootschappen, welke groep onder leiding van de heren Baltus en Van Veggel op grote schaal belegt in vastgoed.
2.3 Er bestaat sinds 2009 een diepgaand verschil van mening tussen enerzijds VvE Radboudveste en haar bestuurder en administrateur VVE Beheer BV te Rijswijk en anderzijds Timeless en haar vastgoedbeheerder Estates Europe BV te Rotterdam over de omvang van de door Timeless aan VvE Radboudveste te betalen stookkosten voor de Eneco stadsverwarming. Als gevolg daarvan heeft Timeless in de periode van 1 november 2009 tot 1 april 2011 de bedragen voor de stookkosten die zij niet aan haar huurders in rekening kon brengen ingehouden op de periodieke bijdragen aan VvE Radboudveste. Aldaar is sindsdien dus administratief een relatief forse betalingsachterstand ontstaan. Ook heeft Timeless de zogenaamde naheffingen stookkosten 2007 en 2008 en de jaarlijkse eindafrekeningen stookkosten 2009, 2010 en 2011 om die reden niet aan VvE Radboudveste betaald.
De geschillen
3.1 VvE Radboudveste vordert bij dagvaarding van 7 december 2012 betaling door Timeless van € 39.271,27 in hoofdsom voor de betalingsachterstand per 3 december 2012, voorts € 3.375,99 voor verstreken rente per 3 december 2012, € 4.635,69 voor incassokosten, € 2,50 voor kosten KvK, en ook betaling door Timeless van de periodieke voorschotbijdragen, de opeisbare stookkosten en de opeisbare kosten van water- en elektraverbruik vanaf januari 2013, met nevenvorderingen.
3.2 Timeless voert in de hoofdzaak gemotiveerd inhoudelijk verweer. In het incident heeft gedaagde Timeless BV gesteld dat niet zij maar Stichting Timeless eigenaresse is van de onderhavige appartementsrechten; daarom heeft zij geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid in de ingestelde vorderingen, met proceskosten. VvE Radboudveste heeft in het incident geantwoord dat er helaas sprake is van een hardnekkige administratieve vergissing aan haar zijde en heeft akte tot rectificatie van de gedaagde rechtspersoon verzocht. Ter zitting van 9 april 2013 is ter zake een praktische regeling getroffen zoals in het proces-verbaal van die zitting vermeld, zodat het geschil in de hoofdzaak in deze procedure inhoudelijk kan worden behandeld en beoordeeld tussen VvE Radboudveste en Stichting Timeless als medegedaagde na rectificatie.
3.3 Voor de weergave van de details van de wederzijdse standpunten in de hoofdzaak volstaat de rechtbank nu kortheidshalve met een verwijzing naar de inhoud van de wederzijdse processtukken met alle producties, zoals hiervoor door de rechtbank opgesomd in rov. 1.1.
De beoordeling
4.1 Naar het oordeel van de rechtbank ligt het juridische gelijk in de hoofdzaak aan de zijde van VvE Radboudveste. Daartoe is naar de kern genomen het volgende redengevend.
4.2 Stichting Timeless was en is sinds 4 augustus 2005 als eigenaresse van eerst 11 en nu nog 9 appartementsrechten in het wooncomplex Radboudveste van rechtswege lid van VvE Radboudveste. Stichting Timeless is ingevolge het wettelijk systeem van appartementsrechten van Boek 5 titel 9 BW als lid evenals alle overige van de 71 leden rechtens gehouden om de door VvE Radboudveste vastgestelde maandelijkse periodieke bijdragen geheel en tijdig te betalen. Datzelfde geldt voor de naheffingen en afrekeningen van de stookkosten die in de vergaderingen door VvE Radboudveste zijn vastgesteld.
4.3 Nu Stichting Timeless niet de door de wetgever in art. 5:130 BW Pro aangewezen weg heeft gevolgd om de desbetreffende besluiten van VvE Radboudveste eventueel te doen vernietigen door de kantonrechter te Utrecht, staan deze besluiten en de daarop gebaseerde, door alle leden van VvE Radboudveste voor onder meer de stookkosten te betalen bedragen formeel vast. Stichting Timeless is evenals alle andere eigenaren van de 71 appartementsrechten in het wooncomplex dus rechtens gebonden aan die besluiten van VvE Radboudveste. Stichting Timeless kan en mag niet eigenmachtig deze besluiten uit het verleden alsnog aantasten door die stookkosten in te houden en/of onbetaald te laten met welke zij het om welke reden dan ook niet eens is. Zij kan dat resultaat ook niet in deze procedure alsnog bereiken met haar desbetreffende verweer. Daartoe staat voor de toekomstige besluiten van VvE Radboudveste over de stookkosten voor Stichting Timeless desgewenst slechts de weg van art. 5:130 BW Pro open. Een en ander is inherent aan de eigendom van een appartementsrecht en aan het wettelijk systeem van appartementsrechten.
4.4 Daaraan kan ook niet afdoen dat Stichting Timeless mede door uitspraken van de Huurcommissie te Utrecht - waarvan er één bij beschikking van 11 oktober 2000 met een summiere motivering is bekrachtigd door de kantonrechter te Utrecht - als verhuurder minder stookkosten in rekening kan brengen aan haar huurders in het wooncomplex Radboudveste dan de stookkosten die zij als eigenaresse en lid aan VvE Radboudveste moet betalen. Dit komt voor eigen risico en rekening van Stichting Timeless als professioneel vastgoedbelegger. Dit eigen ondernemersrisico kan Stichting Timeless niet afwentelen op VvE Radboudveste, die dat risico zelf niet hoeft te dragen ten koste van feitelijk de overige (71 – 9 =) 62 particuliere eigenaren van de appartementsrechten, die de door VvE Radboudveste in rekening gebrachte vaststaande stookkosten - anders dan Stichting Timeless - wel tijdig en geheel aan VvE Radboudveste betalen.
4.5 Daaraan kan ook niet afdoen het ongelukkige maar wel vaststaande feit dat VvE Radboudveste ook in 2013 nog steeds geen eigen hoofdmeter van de Eneco stadverwarming heeft, en dus voor de omvang van de stookkosten afhankelijk is van de Eneco hoofdmeter die bij Hoog Catharijne BV is geplaatst en (naar de rechtbank begrijpt) van een eigen tussenmeter plus afzonderlijke warmtemeters per appartement. Ook dit feit heeft Stichting Timeless te accepteren. Van VvE Radboudveste kan redelijkerwijs niet worden gevergd en/of door Stichting Timeless worden geëist dat VvE Radboudveste een eigen hoofdmeter bij Eneco voor ruim € 200.000,- aanschaft (zie daartoe de inhoud van de ter zitting door Timeless met goedvinden van VvE Radboudveste geproduceerde ongenummerde producties) met het doel om meer nauwkeurige controles door Stichting Tinmeless en meer verifieerbare berekeningen voor haar conflicten met haar huurders over de juiste omvang van de stookkosten mogelijk te maken, tenzij alsnog voor de toekomst een daartoe strekkend vergaderbesluit met de vereiste meerderheid door VvE Radboudveste zou worden genomen op initiatief van Stichting Timeless.
4.6 Voorts hebben voorzitter Vergeer en accountantmanager Bakker namens VvE Radboudveste ter zitting van 9 april 2013 hun uit de geproduceerde correspondentie al blijkende aanbod aan vastgoedbeheerder Bolmers namens Stichting Timeless herhaald om Timeless voor wat betreft de juiste omvang van de te betalen stookkosten zo goed mogelijk bij te staan in haar toekomstige geschillen over die stookkosten met haar drie of vier in dit verband kritische huurders in overleg buiten rechte, bij Hoog Catharije BV of een andere (klein)dochtervennootschap van Corio NV, of bij de Huurcommissie en/of de kantonrechter te Utrecht. Meer kan Stichting Timeless rechtens redelijkerwijs niet verlangen van VvE Radboudveste voor wat betreft de controle op en de berekening van de stookkosten.
4.7 Over de omvang van de door VvE Radboudveste na toegestane akte rectificatie ook van Stichting Timeless gevorderde bedragen en over de proceskosten oordeelt de rechtbank als volgt.
4.8 Stichting Timeless heeft de door VvE Radboudveste bij dagvaarding van 7 december 2012 gevorderde bedragen voor de hoofdsom van € 39.271,27 per 3 december 2012 en voor de verstreken rente van € 3.375,99 tot 3 december 2012 (of feitelijk 4 december 2012; daarover is de dagvaarding onduidelijk en innerlijk tegenstrijdig) niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken. Uit de ter zitting van 9 april 2013 onweersproken gelaten productie 14 van VvE Radboudveste concludeert de rechtbank dat de betalingsachterstand van Stichting Timeless per 21 maart 2013 nog € 36.221,05 in hoofdsom bedraagt. Aldus zal worden beslist, ook omdat beide advocaten het er ter zitting over eens waren dat zulks in de nevenvorderingen van VvE Radboudveste voor de toekomst vanaf januari 2013 besloten ligt. De nevenvorderingen voor de toekomstige bedragen van de stookkosten stadsverwarming zijn aldus toewijsbaar met ingang van 22 maart 2013. De nevenvordering voor water en elektra zal worden afgewezen, nu uit de processtukken slechts volgt dat Stichting Timeless de stookkosten van de Eneco stadsverwarming deels onbetaald laat en niet de (eventuele) kosten van water- en elektraverbruik.
4.9 Stichting Timeless heeft de gevorderde incassokosten gemotiveerd betwist. Gelet op de inhoud van de desbetreffende wederzijdse stellingen met producties en op de inhoud van het rapport Voorwerk, zal de rechtbank de gevorderde incassokosten in de feitelijke omstandigheden van dit geval alles afwegende ambtshalve matigen tot het forfaitaire tarief van € 1.782,33 inclusief 21% BTW.
4.10 Als de in relevante mate in het ongelijk gestelde partij moet Stichting Timeless de proceskosten van VvE Radboudveste betalen. De rechtbank begroot die proceskosten op
€ 92,17 kosten dagvaarding inclusief BTW, € 1.836,- griffierecht en € 1.788,- forfaitair salaris advocaat, dat is in totaal dus € 3.716,17. De gevorderde kosten van € 2,50 voor de Kamer van Koophandel zal de rechtbank afwijzen als zijnde onvoldoende toegelicht, mede nu de deurwaarder bij dagvaarding geen kosten KvK in rekening heeft gebracht.
4.11 In het incident tot niet-ontvankelijkheid moet de vordering van Timeless BV worden toegewezen. De hardnekkige verkeerde aanduiding van de juiste identiteit van haar lid voor wat betreft eerst 11 en nu nog 9 van de 71 appartementsrechten moet voor risico en rekening van VvE Radboudveste blijven. Als de in het ongelijk gestelde partij moet VvE Radboudveste de proceskosten van Timeless BV betalen, die door de rechtbank worden begroot op € 1.789,- nodeloos betaald griffierecht plus € 904,- forfaitair salaris advocaat in het incident, dat is in totaal dus € 2.693,-.
4.12 Al het voorgaande brengt de rechtbank tot de hierna volgende beslissingen.
De beslissingen
De rechtbank in het incident en in de hoofdzaak:
- verklaart VvE Radboudveste niet-ontvankelijk in haar tegen Timeless BV ingestelde vorderingen;
- veroordeelt VvE Radboudveste tot betaling aan Timeless BV van in totaal € 2.693,- voor proceskosten;
- veroordeelt Stichting Timeless tot betaling aan VvE Radboudveste van de betalingsachterstand van € 36.221,05 in hoofdsom per 21 maart 2013, vermeerderd met de wettelijke rente over die hoofdsom met ingang van 22 maart 2013;
- veroordeelt Stichting Timeless tot betaling aan VvE Radboudveste van € 3.375,99 voor (zoals gevorderd) tot 3 december 2012 verstreken wettelijke rente, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 4 december 2012 over de hoofdsommen van de betalingsachterstanden van Stichting Timeless bij VvE Radboudveste in de periode van 4 december 2012 tot 22 maart 2013;
- veroordeelt Stichting Timeless om tijdig en geheel aan VvE Radboudveste te betalen alle door haar aan VvE Radboudveste verschuldigde periodieke voorschotbijdragen en opeisbare stookkosten voor de Eneco stadsverwarming met ingang van 22 maart 2013, zolang als de desbetreffende 9 lidmaatschappen van Stichting Timeless bij en van VvE Radboudveste voortduren;
- veroordeelt Stichting Timeless tot betaling aan VvE Radboudveste van € 1.782,33 voor incassokosten en van in totaal € 3.716,17 voor proceskosten;
- verklaart dit vonnis tot zover zo veel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af al het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2013.