ECLI:NL:RBDHA:2014:16346

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/465347 / HA ZA 14-553

Vonnis van 17 december 2014

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PLUS VASTGOED B.V.,

gevestigd te De Bilt,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[A] BEHEER B.V.,

gevestigd te Den Hoorn,

eiseressen,

advocaat mr. E.H. Mulckhuyse te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE MIDDEN-DELFLAND,

gevestigd te Schipluiden,

gedaagde,

advocaat mr. drs. R.R. Crince le Roy te Rotterdam.

Partijen zullen hierna Plus c.s. en de gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 28 april 2014, met producties (1 t/m 14);
de conclusie van antwoord, met producties (1 t/m 8);
de akte aanvulling eis, tevens akte overlegging producties, met producties (16 t/m 36);
het tussenvonnis van 13 augustus 2014, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
het proces-verbaal van comparitie van 7 oktober 2014;
de brieven van 17 en 20 oktober 2014 van partijen met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal, welke als daarin opgenomen zullen worden beschouwd.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Plus c.s. is eigenaar van het perceel staande en gelegen aan de Dijkshoornseweg 41 te Den Hoorn, kadastraal bekend gemeente Schipluiden, sectie H, nummer 1694 (hierna: perceel 1694). Plus c.s. heeft dit perceel bij akte van 14 juli 2005 geleverd gekregen van [B] Beheer B.V.

2.2.

De gemeente is eigenaar van twee naastgelegen percelen met de kadastrale nummers, sectie H, 1695 en 1696 (hierna: perceel 1695 en perceel 1696). De gemeente heeft het perceel 1695 geleverd gekregen bij akte van 29 september 2005 van [C] Beheer B.V. De gemeente heeft het perceel 1696 geleverd gekregen bij akte van 5 april 2007 van Houdstermaatschappij Den Hoorn B.V.

2.3.

Bij de onder 2.1 genoemde levering van perceel 1694 aan Plus c.s. is in de akte onder meer het volgende opgenomen:

“Met betrekking tot bestaande erfdienstbaarheden en bijzondere bepalingen wordt verwezen naar de navolgende akten (…):

Voorts wordt verwezen naar een akte van levering, op vijfentwintig september negentienhonderd éénentachtig (…), waarin staat vermeld, woordelijk luidende:

“Te dezer zake wordt gevestigd:

A.
(…)

B.
Ten behoeve van het bij deze verkochte en ten laste van het bij Benfried B.V. in eigendom verblijvende onroerend goed een erfdienstbaarheid van weg, rechtgevende aan het heersend erg[kennelijk is bedoeld “erf”; invoeging rechtbank]
om via het lijdend erg te komen van en te gaan naar de Dijkshoornseweg alsmede naar de weg welke aansluitend op het lijdend erf toegang verschaft naar de Looksingel, zulks zowel te voet als met rij- en voertuigen (vrachtauto’s daaronder begrepen) (…)”Tenslotte wordt nog verwezen naar een akte van levering op dertig november negentienhonderd éénentachtig (…) waarbij het naastgelegen perceel 1695 in gemelde gemeente en sectie (destijds eveneens deel uitmakende van het perceel nummer 1550 in gemelde gemeente en sectie) door de heer [C] werd verkregen en in welke akte staat vermeld, woordelijk luidende:

“(…)Voorzover het gekochte afkomstig is van het thans vervallen perceel 1422 in gemelde gemeente en sectiewordt verwezen naar een akte van levering, op één december negentienhonderd zevenenzestig verleden (…), waarin staat vermeld, woordelijk luidende:

(…) Bij ten behoeve van het bij verkoper in eigendom verblijvende perceel H 1423 en ten laste van het bij deze verkochte perceel H 1422, de erfdienstbaarheid om te komen en te gaan van en naar de Looksingel zowel te voet als met rij- en voertuigen (vrachtauto’s daaronder begrepen) via het thans bestaande pad en wel over een strook tot diepte van vier meter (gemeten van de oostgrens van het perceel H 1422 af) en, liggende langs die oostgrens in verband met welke beide erfdienstbaarheden uitdrukkelijk wordt bepaald dat de grond, waarover zij zullen worden uitgeoefend, nimmer mag worden bebouwd of voor opslag mag worden gebruikt terwijl het aangeven van de scheidingslijnen tussen de percelen II 1422 en 1423 nimmer zodanig mag geschieden dat hiervoor de uitoefening van de erfdienstbaarheden zou worden belemmerd.”

De koper zal de verplichtingen uit de aangehaalde tekst nakomen, waaronder die tot wederoplegging bij een volgende levering van het gekochte. De verkoper aanvaardt dit voor de gerechtigde(n) tot het beding.”

2.4.

De naastgelegen percelen 1522 en 1523 zijn eveneens in eigendom van de gemeente. Op de percelen zijn een aantal woningen gebouwd.

2.5.

De gemeente heeft sinds 1998 de wens om het dorpshart van Den Hoorn te vernieuwen. In dat verband hebben de gemeente en Plus c.s. verschillende keren overleg gevoerd over de ontwikkeling door Plus c.s. van een passend centrumplan, bestaande uit winkels, waaronder een nieuwe supermarkt, alsmede appartementen op de percelen 1694 (van Plus c.s.), 1695 en 1696 (van de gemeente).

2.6.

Toen bleek dat partijen geen overeenstemming konden bereiken, heeft de gemeente in 2008 aangekondigd met andere marktpartijen in gesprek te gaan over de herontwikkeling van het dorpshart van Den Hoorn op de bij haar in eigendom zijnde percelen 1695 en 1696. In de daarop door Plus c.s. ingestelde procedure heeft de rechtbank Den Haag bij vonnis van 7 juli 2010 de vordering van Plus c.s. tot – samengevat – nakoming dan wel dooronderhandelen met betrekking tot de planontwikkeling afgewezen.

2.7.

In 2012 heeft de gemeente op basis van een door haar ontwikkelde “Visie voor het centrum van Den Hoorn” een marktconsultatie gehouden. Ook Plus c.s. heeft hieraan deelgenomen. Na selectie heeft de gemeente in 2013 niet voor het plan van Plus c.s., maar voor het plan van Waaijer projectrealisatie (hierna: het plan Waaijer) gekozen.

2.8.

Plus c.s. hebben vervolgens voor hun perceel 1694 een nieuw bouwplan ontwikkeld (hierna: plan Plus). Het betreft de bouw van een bedrijfsverzamelgebouw. Het plan past binnen het vigerende bestemmingsplan. Het college van burgemeester en wethouders heeft voor dit plan een omgevingsvergunning verleend op 8 april 2014.

2.9.

Met het oog op de realisatie van het plan Plus en de voorgenomen realisatie van het plan Waaijer heeft Plus c.s. bij brief van 6 december 2013 aan de gemeente verzocht om onvoorwaardelijk te bevestigen dat de bestaande rechten van overpad, alsmede de bouw- en gebruiksmogelijkheden van perceel 1694 zullen worden gerespecteerd en dat daarmee niet in strijd zal worden gehandeld. Volgens Plus c.s. houdt het plan Waaijer geen rekening met de op de gronden van de gemeente gelegen erfdienstbaarheden ten behoeve perceel 1694, waardoor de gebruiksmogelijkheden van Plus c.s. ernstig worden belemmerd.

2.10.

Bij brief van 5 maart 2014 heeft de gemeente gereageerd en gesteld dat de bestaande erfdienstbaarheden niet ongewijzigd in stand kunnen blijven en dat zij wenst te komen tot verlegging of wijziging van de bestaande erfdienstbaarheden. De gemeente heeft aan de hand van situatietekeningen alternatieve voorstellen gedaan, zie onder andere deze tekening:

2.11.

Bij brief van 27 maart 2014 heeft Plus c.s. de alternatieve voorstellen van de gemeente afgewezen.

2.12.

De gemeente heeft nadien een voorbereidingsbesluit jegens Plus c.s. genomen met daarin een verbod om wijzigingen aan te brengen in het gebruik van de grond. Plus c.s. heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt bij de gemeente.

3.Het geschil

3.1.

Plus c.s. vordert na eiswijziging – samengevat – het navolgende:

een verklaring voor recht dat de gemeente niet gerechtigd is de bestaande erfdienstbaarheid van weg naar de Dijkshoornseweg ten gunste van perceel 1694 en ten laste van primair perceel 1696, althans voorts perceel 1695 te verleggen;

een verklaring voor recht dat de gemeente niet gerechtigd is voormelde erfdienstbaarheid van weg naar de Dijkshoornseweg te wijzigen;

een verklaring voor recht dat de gemeente niet gerechtigd is de bestaande erfdienstbaarheid van weg naar de Looksingel ten gunste van perceel 1694 en ten laste van primair perceel 1696, althans voorts 1695 te wijzigen;

de gemeente te verbieden om over te gaan tot verlegging als bedoeld onder A of wijziging als bedoeld onder B en C van de erfdienstbaarheid, op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, voor iedere dag dat sprake is van een met de bestaande erfdienstbaarheden van weg strijdige situatie.

3.2.

De gemeente voert gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Alvorens in te gaan op de vraag of, zoals door Plus c.s. gevorderd, de gemeente kan worden verboden om de gestelde erfdienstbaarheden van weg te verleggen of te wijzigen, dient eerst te worden vastgesteld of deze erfdienstbaarheden van weg zijn gevestigd en wat de huidige loop daarvan is. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt.

Vestiging erfdienstbaarheden

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat er over het perceel 1696, langs de percelen 1664 en 1239, ten behoeve van perceel 1694, een erfdienstbaarheid van weg loopt richting de Dijkshoornseweg. Ook is niet in geschil dat er over het perceel 1696, langs het perceel 1664, ten behoeve van perceel 1694, een erfdienstbaarheid van weg loopt richting de Looksingel. Deze erfdienstbaarheid (in twee richtingen) vindt zijn grondslag in de vestigingsakte van 25 september 1981. De erfdienstbaarheid werd gevestigd in de tijd dat de percelen 1694, 1695 en 1696 nog één perceel vormden en werden gesplitst in de percelen 1422 en 1423. Later is perceel 1423 omgenummerd tot 1550. Vervolgens is perceel 1550 onderverdeeld in de percelen 1694, 1695 en 1696, waarbij aan perceel 1694 is toegevoegd perceel 1422. Eén en ander zoals weergegeven in de onderstaande tekening van de gemeente

Niet bestreden is dat voormelde erfdienstbaarheid bij levering van de respectieve percelen (1694 en 1696) aan de verschillende opvolgende verkrijgers is doorgegeven en derhalve ook geldt ten aanzien van de huidige perceeleigenaren.

4.3.

De gemeente heeft echter betwist dat er ten aanzien van de percelen 1522 en 1523 een erfdienstbaarheid is gevestigd. Zij bestrijdt ook dat er door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan. De rechtbank overweegt op dat punt het volgende.

4.4.

Zoals hiervoor vermeld, blijkt uit de akte van 25 september 1981 dat er ten behoeve van perceel 1694 een erfdienstbaarheid richting de Looksingel is gevestigd ten laste van perceel 1696. Uit de akte van 30 november 1981, die is gegrond op de akte van 1 december 1967, volgt dat er ook ten behoeve van perceel 1695 een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd richting de Looksingel. De leveringsakten van de percelen 1522 en 1523 zijn niet in het geding gebracht, zodat niet duidelijk is wat daarin over deze erfdienstbaarheden is opgenomen. Wel heeft Plus c.s. naar het oordeel van de rechtbank er terecht op gewezen dat in de kaart, behorend bij de akte van 30 november 1981 de weg naar de Looksingel als een van 1522 afgescheiden gedeelte is getekend. Plus c.s. heeft voorts op de comparitie verklaard dat de toenmalige eigenaar van perceel 1696 hem heeft medegedeeld dat hij met toestemming van de gemeente het pad destijds zelf heeft aangelegd en dat dit aanvankelijk de enige ontsluitingsweg was. De ontsluiting richting de Dijkshoornseweg zou van later datum zijn. Daarnaast heeft Plus c.s. op de comparitie verklaard dat in het huidige bestemmingsplan door de gemeente rekening is gehouden met het pad over de percelen 1522 en 1523. Tot slot heeft Plus c.s. een schriftelijke verklaring in het geding gebracht van de voormalige eigenaar van perceel 1422, waarin hij verklaart dat vanaf de vestiging van het bedrijf in 1967 tot aan de sloop in 2005 van de Meelfabriek blijvend gebruik is gemaakt van de uitweg naar de Looksingel, waaronder tevens met vrachtauto’s.

4.5.

Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat, voor zover uit de leveringsakten met betrekking tot de percelen 1522 en 1523 of uit andere akten niet zou blijken van de vestiging van een erfdienstbaarheid, de rechtbank het op grond van de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden voorshands – behoudens door de gemeente te leveren tegenbewijs – aannemelijk acht dat de erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel 1694 ten laste van de percelen 1522 en 1523 door verjaring is ontstaan. De omstandigheid dat (mogelijk) op dit moment minder gebruik wordt gemaakt van deze uitweg doet daar vooralsnog niet aan af. De rechtbank merkt daarbij nog wel op dat de inhoud van de erfdienstbaarheid van weg richting de Looksingel op een bepaald moment is beperkt, nu in de akte van 1 december 1967 een breedte van de weg wordt vermeld van vier meter, terwijl de huidige breedte – zoals ook zichtbaar op de kaart uit 1981 (daaruit valt op te maken dat de erfdienstbaarheid van weg anders dan vermeld in de akte van 1967 niet langer over perceel 1422, maar enkel over perceel 1522 loopt) en op de door partijen overgelegde foto’s – circa 2,5 meter bedraagt. Naar de rechtbank vermoedt, houdt dit verband met de bouw van de woningen in 1973, eveneens zichtbaar afgebeeld op de kaart uit 1981. Of op deze weg gebruik door vrachtverkeer is toegestaan, hetgeen Plus c.s. stellen en de gemeente betwist, staat niet vast.

4.6.

Het voorgaande voert tot de slotsom dat ten behoeve van perceel 1694 een erfdienstbaarheid van weg gevestigd is over perceel 1696 richting de Dijkshoornseweg, alsmede (voorshands) een erfdienstbaarheid van weg loopt over perceel 1696, 1522 en 1523 richting de Looksingel. Uitgaande van dit (deels voorshandse) oordeel overweegt de rechtbank voorts het volgende.

Belemmering bestaande erfdienstbaarheden

4.7.

Plus c.s. hebben betoogd dat het plan Waaijer inbreuk zal maken op de ten behoeve van haar gevestigde erfdienstbaarheden.

4.8.

De gemeente heeft enerzijds gesteld dat nog niet vast staat waar het plan Waaijer exact gesitueerd zal worden en dus evenmin vast staat dat Plus c.s. zal worden belemmerd in de uitoefening van de bestaande erfdienstbaarheden. Anderzijds heeft de gemeente betoogd dat zij graag in overleg met Plus c.s. de loop van de wegen wil verleggen, althans de erfdienstbaarheden (inclusief de uitweg richting de Looksingel) wil wijzigen. Zij heeft daartoe in de onderhavige procedure geen vorderingen ingesteld.

4.9.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de vestiging van de erfdienstbaarheden op de percelen 1996, 1522 en 1523 overweegt de rechtbank in de eerste plaats dat als de gemeente haar voorstel om de loop van de bestaande wegen te wijzigen wil uitvoeren dat voor de erfdienstbaarheid van weg richting de Dijkshoornseweg zal betekenen dat de loop van de weg over perceel 1696 moet worden verplaatst en dat ten laste van perceel 1695 een erfdienstbaarheid van weg moet worden gevestigd. De rechtbank volgt Plus c.s. in het standpunt dat voor uitvoering van dit voorstel een wijziging van de bestaande erfdienstbaarheid richting de Dijkshoornseweg is vereist, omdat perceel 1694 dan niet meer rechtstreeks bereikt kan worden via perceel 1696. Het voorstel van de gemeente tot wijziging van de loop van de weg naar de Looksingel zal in juridische zin moeten leiden tot (eventueel) een opheffing van de erfdienstbaarheid ten aanzien van perceel 1696 en een verlegging van de loop van de weg ten aanzien van de percelen 1522 en 1523.

4.10.

Bij de beoordeling van de vorderingen van Plus c.s. stelt de rechtbank voorop dat nu in de onderhavige procedure door de gemeente niet een wijziging van de erfdienstbaarheid is gevorderd, een verklaring voor recht dat de gemeente niet gerechtigd is om de bestaande erfdienstbaarheden te wijzigen niet kan worden toegewezen. Dat zou immers neerkomen op een algeheel verbod aan de gemeente om als eigenaar van het dienende erf een vordering bij de rechter in te stellen tot wijziging van de op zijn erf rustende erfdienstbaarheid (artikel 5:78 BW). Dat strookt niet met het declaratoire karakter van een verklaring voor recht die er (slechts) toe strekt een bestaande rechtstoestand of rechtsverhouding vast te stellen. Nu de gemeente op dit moment geen wijziging beoogt, ontbreekt bovendien het belang bij toewijzing van een algeheel verbod. Daarbij geldt dat juist in een procedure ex artikel 5:78 BW kan worden beoordeeld of er redenen zijn om de bestaande situatie te wijzigen, een belangenafweging kan plaatsvinden en aan een eventuele wijziging ook voorwaarden kunnen worden verbonden om bijvoorbeeld door de wijziging ontstane schade en/of kosten te vergoeden.

4.11.

Het voorgaande voert tot de slotsom dat de vorderingen onder B, C en – voor zover deze betrekking heeft op het niet mogen wijzigen van de erfdienstbaarheid – ook de vordering onder D zullen worden afgewezen.

4.12.

Met betrekking tot de door Plus c.s. gevorderde verklaring voor recht dat niet tot verlegging van de erfdienstbaarheden mag worden overgegaan, geldt als maatstaf artikel 5:73 lid 2 BW waarin is bepaald dat de eigenaar van het dienende erf een verleggingsrecht heeft, mits verplaatsing mogelijk is zonder vermindering van het genot voor de eigenaar van het heersende erf. Daarbij geldt dat niet iedere vermindering van het genot, hoe gering ook, aan verplaatsing van de erfdienstbaarheid in de weg staat. Het gaat er om dat de belangen van de eigenaar van het heersende erf niet onredelijk worden aangetast. Toestemming van de eigenaar van het heersende is voor deze verplaatsing niet nodig.

4.13.

De rechtbank stelt voorop dat niet vast staat op welke wijze de gemeente aan het plan Waaijer uitvoering zal geven en dus of en in welke mate verlegging noodzakelijk is. De rechtbank is het echter met Plus c.s. eens dat wanneer het plan Waaijer tot uitvoering wordt gebracht, zoals door de gemeente voorgesteld, de verlegging van de loop van de erfdienstbaarheden de uitvoering van de door Plus c.s. ontwikkelde bouwplannen belemmert, omdat de toegang tot de door Plus c.s. geplande uitgangen minder goed bereikbaar is. Daar staat evenwel tegenover dat aan het plan van Plus c.s. – mede vanwege het uitgevaardigde bouwverbod – nog geen uitvoering is gegeven en het perceel thans bestaat uit een stuk braakliggend terrein. Vanuit de bestaande situatie beschouwd, kan derhalve niet worden gezegd dat verlegging van de loop van de wegen tot een vermindering van het genot voor Plus c.s. leidt. Om deze redenen wijst de rechtbank ook de vorderingen strekkende tot een verbod tot verlegging van de bestaande erfdienstbaarheden af. Met betrekking tot perceel 1695 geldt daarenboven dat, zoals hiervoor overwogen, op dit perceel geen erfdienstbaarheid ten gunste van perceel 1694 rust, zodat de vordering tot het niet toestaan van verlegging reeds daarop afstuit.

4.14.

Het voorgaande voert tot de slotsom dat ook de overige vorderingen van Plus c.s. zullen worden afgewezen.

4.15.

Plus c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 608,00

- salaris advocaat
1.158,00(2,0 punten × tarief € 579,00)

Totaal € 1.766,00

4.16.

De rechtbank wijst af de vordering van de gemeente tot toekenning van de intregrale proceskosten. Voor toekenning van de integrale proceskosten kan immers slechts bij uitzondering sprake zijn, namelijk wanneer sprake is van misbruik van procesrecht. De enkele stelling van de gemeente dat Plus c.s. de gemeente rauwelijks heeft gedagvaard, terwijl partijen nog in gesprek waren, is daarvoor ontoereikend.

4.17.

Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Plus c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.766,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. Brand en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2014.^[1]