Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 13/9642
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2014 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser(gemachtigde: [A]),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 18 oktober 2013 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2014.
Namens gemachtigde van eiser is daar verschenen [B]. Namens verweerder zijn verschenen [C] en [D].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1.
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2012 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [Z] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2011 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 291.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2012 (de aanslag).
2.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de aanslag gehandhaafd.
3.
Eerst dient de vraag te worden beantwoord of de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd omdat eiser niet is gehoord in de bezwaarfase en of in dat verband terugwijzing naar verweerder moet volgen. Bij een ontkennende beantwoording van die vraag is in geschil of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.
4.
Eiser stelt zich primair op het standpunt dat hij ten onrechte niet is gehoord. Hij heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om te worden gehoord en verweerder heeft uitspraak op bezwaar gedaan zonder dat een hoorzitting heeft plaatsgevonden. Eiser doet een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 15 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3751, en stelt dat verweerder een uitnodiging voor een hoorzitting had dienen te verzenden met vermelding van datum, tijdstip en plaats.
5.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het recht om gehoord te worden niet geschonden is. Daartoe wijst verweerder op zijn e-mails van 12 september 2013 en 23 september 2013 waarin aan eiser de vraag is gesteld of hij nog gehoord wenste te worden. Op deze vraag is niet geantwoord. Daarom kon er van uit gegaan worden dat eiser had afgezien van een hoorzitting.
6.
Uit de stukken van het geding blijkt dat de gemachtigde van eiser op 10 april 2012 per e-mail bezwaar heeft gemaakt tegen genoemde beschikking en aanslag. In het bezwaarschrift is onder meer het volgende opgenomen:
“
AanvullingWij behouden ons het recht voor de motivatie nader aan te vullen.
(…)
Verzoek tot horen en communicatieIndien u niet geheel tegemoet komt aan dit bezwaar wil er – alvorens u definitief uitspraak doet – gebruik gemaakt worden van het recht van horen. Gaarne ontvang ik, indien het bezwaar niet (geheel) gegrond wordt verklaard, eerst een concept-uitspraak.”
AanvullingWij behouden ons het recht voor de motivatie nader aan te vullen.
(…)
Verzoek tot horen en communicatieIndien u niet geheel tegemoet komt aan dit bezwaar wil er – alvorens u definitief uitspraak doet – gebruik gemaakt worden van het recht van horen. Gaarne ontvang ik, indien het bezwaar niet (geheel) gegrond wordt verklaard, eerst een concept-uitspraak.”
Bij brief van 10 mei 2012 heeft verweerder de ontvangst van het bezwaarschrift bevestigd. Op 12 oktober 2012 heeft verweerder een conceptuitspraak naar de gemachtigde verstuurd met het verzoek aan te geven of hij naar aanleiding van de conceptuitspraak alsnog wenst te worden gehoord. Bij brief van 31 december 2012 heeft verweerder de termijn voor het doen van uitspraak verdaagd. Per email van 12 september 2013 is de conceptuitspraak nogmaals naar de gemachtigde verstuurd met het verzoek om binnen twee weken aan te geven of eiser alsnog wenst te worden gehoord. Hierop heeft de gemachtigde op 22 september 2013 per email een aanvulling op het bezwaarschrift gestuurd. De gemachtigde heeft daarbij niet aangegeven of eiser alsnog gehoord wenste te worden. Per email van 23 september 2013 heeft verweerder de ontvangst van de aanvulling op het bezwaar bevestigd en daarbij aangegeven dat de gemachtigde geen antwoord heeft gegeven op de vraag of eiser al dan niet gehoord wenst te worden in het kader van de bezwaarprocedure. Verweerder heeft eiser verzocht op deze vraag alsnog voor 1 oktober 2013 te reageren. Daarbij heeft verweerder tevens aangegeven dat bij geen reactie op 4 oktober 2013 uitspraak zal worden gedaan waarbij de aanvulling, voor zover relevant, zal worden meegenomen. Bij uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2013 heeft verweerder beslist op het ingediende bezwaar.
7.
De onder overweging 6 opgesomde feiten en omstandigheden in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat verweerder eiser voldoende in gelegenheid heeft gesteld om te worden gehoord en dat verweerder er redelijkerwijs vanuit heeft kunnen gaan dat eiser afzag van zijn recht om gehoord te worden. Hierbij overweegt de rechtbank dat de onderhavige situatie verschilt van de situatie als opgenomen in het arrest van de Hoge Raad van 15 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3751. In de onderhavige situatie staat vast dat de gemachtigde de email van 12 september 2013 heeft ontvangen. Hij heeft hierop gereageerd bij email van 22 september 2013, maar is daarin niet ingegaan op het verzoek van verweerder aan te geven of hij ook na toezending van de conceptuitspraak nog gehoord wil worden. Gesteld noch gebleken is dat de gemachtigde de direct daarop volgende mail van verweerder van 23 september 2013 waarin hij zijn verzoek herhaalt, niet heeft ontvangen. Onder de gegeven omstandigheden mocht verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, uit de feitelijke gedragingen van de gemachtigde, te weten het herhaaldelijk niet reageren op het verzoek van verweerder, terwijl vast stond dat de gemachtigde van dat verzoek op de hoogte was, afleiden dat eiser van het horen had afgezien.
8.
Nu de rechtbank derhalve geen aanleiding ziet om de zaak terug te wijzen naar verweerder komt de rechtbank toe aan de vraag of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.
9.
Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning met aanbouw en vrijstaande garage. De inhoud van de woning is ongeveer 345 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 224 m².
10.
Eiser bepleit een waarde van € 265.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- het volgende aan. Verweerder heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Door onvoldoende in te gaan op de aanvulling op het bezwaar van 22 september 2013 zijn het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel geschonden. Daarnaast is verweerder voorbijgegaan aan het waardedrukkende effect dat uitgaat van de aanbouw met dakkapel aan het naastgelegen pand. Verweerder heeft de waarde van de woning, zijnde een tussenwoning, vastgesteld middels een vergelijking met andere woningen waaronder een aantal hoekwoningen. Er zijn echter voldoende tussenwoningen beschikbaar waarmee vergeleken had kunnen worden.
11.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In dit taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald op € 291.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ([adres 2], verkocht op [datum] 2010 voor € 307.500; [adres 3], verkocht op [datum] 2010 voor € 312.500; [adres 4], verkocht op [datum] 2010 voor € 350.000; [adres 5], verkocht op [datum] 2010 voor € 387.500; [adres 6], verkocht op [datum] 2011 voor € 280.000 en [adres 7], verkocht op [datum] 2011 voor € 285.000). Voorts voert verweerder -samengevat- het volgende aan. De vergelijkingsobjecten zijn allen afkomstig uit dezelfde bouwstroom en zijn allen gebouwd in de jaren 1975 en 1976. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning zolang met de verschillen maar rekening gehouden is.
12.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
13.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de bijbehorende matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de waarde van de woning uit de bij de verkoop van genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte en woningtype. De rechtbank acht in het bijzonder het vergelijkingsobject [adres 5] goed geschikt. Dit object is de directe buurwoning van de woning. Met het feit dat [adres 5] een hoekwoning is en de woning een tussenwoning is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden nu verweerder bij [adres 5] een significant hogere prijs per m3 in aanmerking genomen heeft terwijl de inhoud van beide objecten gelijk is. Daarnaast is ook rekening gehouden met het verschil in perceeloppervlakte tussen [adres 5] en de woning.
14.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Hierbij merkt de rechtbank op dat eiser de door hem bepleite waarde niet heeft onderbouwd.
15.
Nu verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de vastgestelde waarde van de woning tot stand gekomen is, kan de rechtbank eiser niet volgen in zijn stelling dat verweerder het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel geschonden heeft. Daarnaast faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Eiser heeft deze stelling niet onderbouwd.
16.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
17.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Obbink-Reijngoud, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 februari014.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2.
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.