Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 14/353
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
14 april 2014 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: M.F. Rupert),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zuidplas, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 2 december 2013 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 april 2014.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen, bijgestaan door [naam 1]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden [naam 2] en [naam 3].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1.
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2013 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 231.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag).
2.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met een eigen parkeerplaats en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 272 m³.
5.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 200.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van WOZ taxateur M.R. Snel, die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 205.000.
6.
Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Er is onvoldoende rekening gehouden met de objectkenmerken voor wat betreft de grootte, bijgebouwen en mate van kwaliteit en luxe van de woning in relatie tot de vergelijkingsobjecten en marktgegevens. Er is geen rekening gehouden met met de mindere bouwkwaliteit en de hogere Vereniging van Eigenaren (hierna: VVE) bijdrage in vergelijking met de appartementen aan de Vecht. Er is sprake van schending van het motiverings- en gelijkheidsbeginsel.
7.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 231.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder – zakelijk weergegeven – het volgende aan. Er is in de vergelijkingsmatrix voldoende rekening gehouden met de verschillen voor wat betreft inhoud, kwaliteit, luxe en bijgebouwen. De woning is inpandig opgenomen waarbij is vastgesteld dat de woning in een gemiddelde en goed verzorgde staat is. Het verschil in luxe is niet op objectieve gronden te beoordelen. Eiser zijn vergelijking met vraagprijzen is niet juist. De gestelde hogere VVE bijdrage is niet aangetoond met enig bewijsmiddel. Er is geen sprake van schending van het motiverings- en gelijkheidsbeginsel.
8.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
9.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar.
10.
Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen de WOZ-waarde van de woning van eiser is afgeleid. Uit het verhandelde ter zitting, het verweerschrift en de waardevergelijkingsmatrix is de rechtbank gebleken dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser. De WOZ-waarde van de woning van eiser laat zich naar het oordeel van de rechtbank met name goed verklaren door het verkoopcijfer van de woning aan de Vecht 12. Dit object is wat betreft bouwjaar, inhoud en ligging goed vergelijkbaar en is op 5 juli 2012 verkocht voor € 249.000.
11.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard open te staan voor de mogelijkheid dat bij de percelen aan de Lek sprake zou zijn van een slechtere bouwkwaliteit en hogere onderhoudskosten. Dat aspect zou kunnen worden aangemerkt als waardeverminderend in vergelijking met de appartementen aan de Vecht. Verweerder heeft voorts verklaard dat voor de beoordeling daarvan het noodzakelijk is om inzicht te hebben in de gegevens met betrekking tot de VVE bijdrage, dat daarom ook bij herhaling is gevraagd, maar dat die informatie onvoldoende is verstrekt. Ook hetgeen daarover is vermeld in het rapport van de deskundige geeft op dit punt onvoldoende inzicht. De rechtbank onderschrijft het standpunt van de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser onvoldoende inzichtelijk gemaakt of en zo ja in welke mate er verschillen bestaan in de maandelijkse bijdrage zodanig dat daaruit afgeleid kan worden dat sprake is van een mindere kwaliteit die als een waardevermindere factor moet worden aangemerkt.
12.
Daaraan doet niet af hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd met betrekking tot het kleine balkon op het noorden met veel wind, de ligging ten opzichte van het centrum, het ontbreken van een algemene tuin en de parkeerplek welke niet meer waard zou zijn dan € 7.500. Nu verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de vastgestelde waarde van de woning tot stand gekomen is, verwerpt de rechtbank het standpunt van eiser dat verweerder het motiveringsbeginsel geschonden heeft.
13.
Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel aan één of meer met de woning vergelijkbare objecten lagere waarden heeft toegekend dan aan de woning. Dit beroep op het gelijkheidbeginsel faalt. Uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld is niet aannemelijk geworden dat verweerder met de vaststelling van de (lagere) waarde jegens één of meer andere belanghebbenden toepassing heeft gegeven aan een door hem gevoerd (begunstigend) beleid, zodat verweerder ook niet gehouden kan zijn jegens eiser een zelfde lijn te volgen. Daarnaast is niet aannemelijk geworden dat verweerder in een meerderheid van de met het onderhavige geval vergelijkbare gevallen tot een (lagere) waarde is gekomen op grond van een onjuiste waardering. Nu aan die meerderheidsregel niet is voldaan, kan eiser geen aanspraak maken op een zelfde (onjuiste) waardering.
14.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
15.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.J.A. Huijgens, rechter, in aanwezigheid van
mr. R.J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 april 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2.
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.