ECLI:NL:RBDHA:2014:7630

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team kanton Den Haag

WtC

Repnr.: 2880552/14-8117

17 juni 2014

Beschikking ex artikel 96 Rv in de zaak tussen:

De publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE WASSENAAR,

aldaar zetelende,
verzoekende partij,

gemachtigde: mr. W.J. Bosma,

[verzoeker],

wonende te Wassenaar,
eveneens verzoekende partij,

gemachtigde: mr. R.B. van Heijningen.

Partijen worden hierna genoemd Wassenaar en [verzoeker].

I. Verloop van de procedure:

De kantonrechter heeft kennis genomen van de door Wassenaar en [verzoeker] ieder afzonderlijk ingediende verzoekschriften ex artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) met producties. Wassenaar heeft nadien nog nadere producties (23 t/m 29) in het geding gebracht.

De mondelinge behandeling in deze zaak is gehouden op 27 mei 2014. Hierna heeft de kantonrechter de beslissing bepaald op heden.

II. Vaststaande feiten:

[verzoeker] heeft het gebruik (gehad) van een woonwagenstandplaats aan de[straat] te Wassenaar. Wegens gewijzigd provinciaal beleid is de woonwagenlocatie[straat] in 1999 door Wassenaar heringericht, waarna [verzoeker] over een andere plaats aan de[straat], te weten nr. 3 (hierna: “de standplaats”), beschikking kreeg.

[verzoeker] heeft de standplaats ter grootte van 440 m2 in gebruik genomen op 1 augustus 1999. Naast die standplaats heeft [verzoeker] van Wassenaar de beschikking gekregen over een stuk grond ter grootte van 120 m2 ten behoeve van een door [verzoeker] te bouwen paardenstal. Ten verzoeke van [verzoeker] heeft Wassenaar slechts de grond met bestrating ter beschikking gesteld. Alle overige voorzieningen heeft [verzoeker] in eigen beheer aangebracht.

Tussen Wassenaar en [verzoeker] is reeds in 1996 onderhandeld over de voorwaarden waaronder de nieuwe standplaats aan [verzoeker] ter beschikking zou komen. [verzoeker] heeft zich bij die onderhandelingen laten vertegenwoordigen door een advocaat, althans telkens door elkaar opvolgende advocaten.

Wassenaar heeft op 10 juli 1996 aan [verzoeker] bericht dat de huurprijs voor de standplaats fl. 500,00 per maand zou gaan bedragen en de huurprijs voor het terrein voor de paardenstal fl. 150,00 per maand.

Bij brief d.d. 15 juli 1996 heeft de toenmalige advocaat van [verzoeker] aan Wassenaar (onder meer) het navolgende geschreven:
Met verwijzing naar uw brief d.d. 10 juli 1996 (…) deel ik u mede, dat cliënt zich bereid heeft verklaard accoord te gaan met de inhoud daarvan, zij het dat hij wat betreft de inrichting van de door hem aangewezen grond uitgaat van de door mij hierbij gevoegde gewaarmerkte plattegrond. Zie ik het goed, dan is het verschil met uw tekening wat betreft de aan hem aangewezen standplaats nihil. (….) nu na veel wikken en wegen en veel cessies(lees: concessies, ktr)
overeenstemming is bereikt.

[verzoeker] heeft voor de maanden augustus 1999, september 1999 en oktober 1999 driemaal een bedrag ad fl. 500,00 aan Wassenaar overgemaakt ter zake van huur van de standplaats.

Op 12 april 2000 heeft [verzoeker] aan Wassenaar schriftelijk bericht het niet eens te zijn met de totale huursom ad fl. 650,00 en heeft hij Wassenaar verzocht het door hem te veel betaalde te restitueren.

Naar aanleiding van onderhandelingen tussen Wassenaar en [verzoeker] over de verkoop van de standplaats door Wassenaar aan [verzoeker] heeft de toenmalige advocaat van [verzoeker] bij brief d.d. 13 december 2010 aan Wassenaar (o.m.) bericht:
het eerste waarvan ik u op de hoogte breng, is dat de heer en mevrouw [verzoeker] de koopovereenkomst aangaan. De koop is perfect er bestaat tussen partijen wilsovereenstemming aangaande de zaak en de prijs en de voorwaarden op de koopovereenkomst betrekking hebbende.

De standplaats is ingevolge een schriftelijke koopovereenkomst tussen Wassenaar en [verzoeker] bij transportakte d.d. 11 maart 2011 in eigendom overgedragen aan [verzoeker].

III. Het standpunt van Wassenaar:

Wassenaar heeft met [verzoeker] overeenstemming bereikt over de jaarlijks te indexeren huurprijs voor de grond van de standplaats en de grond voor de paardenstal. Daar kan [verzoeker] thans niet op terugkomen. Subsidiair: de huurprijs is redelijk.
heeft een achterstand ad € 17.279,99 laten ontstaan in de huurbetalingen doordat hij slechts betaalde wat hij zelf redelijk achtte, doch dat strijdt met hetgeen is overeengekomen. De vordering inzake de achterstallig huur is niet verjaard: er zijn telkens stuitingsbrieven gestuurd.

Er is door Wassenaar destijds niets over een verhuiskostenvergoeding afgesproken met [verzoeker]. Er is geen schending van het gelijkheidsbeginsel aan de orde. Bovendien is die eventuele vordering van [verzoeker], die blijkbaar gegrond is op artikel 6:162 BW, verjaard.

Er is eind 2010 via de advocaat van [verzoeker] definitieve overeenstemming bereikt over de koopsom van de grond. Die overeenstemming, die Wassenaar in haar hoedanigheid van civielrechtelijke contractspartij bereikte, dient gerespecteerd te worden. De hoogte van de overeengekomen koopsom is niet strijdig met de redelijkheid en billijkheid of met het gelijkheidsbeginsel. De koopprijs is bepaald op grond van een objectieve taxatie.

IV. Het standpunt van [verzoeker]:

[verzoeker] bestrijdt het door Wassenaar gestelde. Er is nooit overeenstemming bereikt met Wassenaar over de door Wassenaar bedongen huurprijs, die te hoog was. De schriftelijke huurovereenkomst is niet door [verzoeker] voor akkoord getekend. [verzoeker] heeft aanvankelijk zelf berekend dat een maandelijks bedrag ad fl. 425,00 (€ 193,00) redelijk is en dat betaalde hij. Maar ook dat bedrag is nog te hoog want [verzoeker] heeft zelf alle voorzieningen aangebracht. De huurprijs dient alsnog op een lager bedrag bepaald te worden, waarna Wassenaar het te veel betaalde dient terug te betalen. Voor de bepaling van de redelijke huur dienen de beginselen van redelijkheid en billijkheid en het gelijkheidsbeginsel gehanteerd te worden. De vordering van Wassenaar ter zake achterstallige huur is deels – vóór april 2008 - verjaard.

[verzoeker] kan alsnog aanspraak maken op een verhuisvergoeding. Gebleken is dat Wassenaar aan andere bewoners die in de jaren negentig ook naar een ander kavel moesten vertrekken verhuisvergoedingen heeft toegekend. Die vordering is niet verjaard, want partijen hebben doorlopend over dit punt gediscussieerd. Pas bij de verkoop van de standplaats is [verzoeker] er mee bekend geraakt dat door Wassenaar aan anderen destijds verhuisvergoedingen werden toegekend. Op dat moment ontstond de vordering op grond van het gelijkheidsbeginsel. [verzoeker] behoort alsnog wegens verhuiskosten te ontvangen een bedrag ad € 138.680,49 (gebaseerd op het oppervlak van het destijds ontruimde kavel), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 1999. Subsidiair dient het bedrag wegens verhuiskosten alsnog vastgesteld te worden. Wassenaar heeft in de onderhandelingen een aanbod gedaan met daarin begrepen een vergoeding voor verhuiskosten. De vordering is dus impliciet erkend.

Wassenaar heeft de grond voor een onredelijk hoge prijs verkocht aan [verzoeker], die op grond van het gelijkheidsbeginsel een correctie van de koopsom wenst. [verzoeker] verkeerde in dwaling ten aanzien van de koopsom. [verzoeker] heeft de destijds voor hem optredende advocaat gedesavoueerd. Op gronden van redelijkheid en billijkheid dient de koopsom gecorrigeerd te worden. [verzoeker] heeft voor de grond € 31.289,76 te veel betaald. Subsidiair dient de koopprijs alsnog door een deskundige te worden bepaald.

V. Beoordeling:

Vooraf:

Partijen hebben het geschil voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 96 Rv. [verzoeker] heeft zich daarbij het recht op hoger beroep voorbehouden. Artikel 96 Rv geeft niet aan of beslist dient te worden bij vonnis of bij beschikking. Weliswaar staat dat artikel in de tweede titel van Rv, handelende over dagvaardingszaken, maar een procedure ex artikel 96 Rv wordt niet met een dagvaarding ingeleid en vormt dus in die afdeling een uitzondering. In de onderhavige zaak hebben beide partijen het geschil voorgelegd bij wege van een verzoekschrift. Desgevraagd gaven partijen ter comparitie aan dat zij beiden ervan uitgaan dat er een beschikking zal volgen in dit geschil. Gelet op de partij-autonomie die samenhangt met artikel 96 Rv en het in dat artikel bepaalde dat de kantonrechter de wijze van procederen vaststelt, zal deze zaak beslist worden bij beschikking. De inhoud van alle voormelde processtukken wordt als hierbij ingelast en herhaald beschouwd. Thans zal de kantonrechter de drie verschillende geschilpunten - de achterstallige huur, de verhuiskosten en de koopsom - behandelen.

Ad huurprijs:

Blijkens de overgelegde stukken is er destijds overeenstemming bereikt tussen partijen over de huurprijs voor beide terreinen. Daaraan doet niet af dat [verzoeker] betwist de schriftelijke huurovereenkomst te hebben getekend, aangezien een geschrift geen constitutief vereiste is voor de totstandkoming van een huurovereenkomst. De hiervoor bij de feiten sub 4 en 5 genoemde brieven geven die overeenstemming weer. Van enig relevant voorbehoud zijdens [verzoeker] in die correspondentie blijkt niets. Ook anderszins is van enig voorbehoud zijdens [verzoeker] niet gebleken. Hooguit waren er nog details in te vullen, maar dat laat onverlet dat de overeenstemming alle essentialia bestreek, waardoor de overeenkomst tot stand kwam. Wassenaar heeft er van mogen uitgaan dat de toenmalige advocaat van [verzoeker] over een toereikende volmacht beschikte om [verzoeker] te vertegenwoordigen in de onderhandelingen. Er is overigens ook niet gesteld of gebleken dat sprake was van een beperkte volmacht en dat de advocaat die begrenzing overschreed. Het akkoord van de advocaat heeft [verzoeker] gebonden.

Eerst circa acht maanden na aanvang der huur en - bovendien - nadat [verzoeker] enige door de gemeente bedongen en door de advocaat van [verzoeker] geaccordeerde huurbedragen had betaald, blijkt van een bezwaar zijdens [verzoeker] tegen die huurprijs. Dat is te laat. De overeenkomst was reeds perfect. Een gang naar de huurcommissie teneinde een redelijke aanvangshuur te laten vaststellen is binnen de daarvoor geldende termijn door [verzoeker] ook niet ondernomen. Terzijde kan dienaangaande nog worden opgemerkt dat Wassenaar op wens van [verzoeker] slechts bestrate grond verhuurde aan hem. Ofschoon beide partijen het in deze procedure hebben over “standplaats” kan men zich dan ook afvragen of er geen sprake is van verhuur van een ongebouwde onroerende zaak (zie ook HR 11 april 2014, KNVvL/Staat, ECLI.NL.HR.2014.899). Het verhuurde omvatte niet de voorzieningen die genoemd zijn in artikel 7:236 van het Burgerlijk Wetboek en die essentieel zijn voor een standplaats in de zin van dat artikel.

Voorzover de (subsidiaire?) stellingen van [verzoeker] aldus moeten worden uitgelegd dat hij stelt dat de bereikte overeenstemming over de huurprijs tot stand kwam onder een verkeerde voorstelling van zaken en die stelling dus zou moeten worden uitgelegd als een beroep op dwaling, moet tegelijkertijd worden vastgesteld dat er geen vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling is gevorderd. Ook overigens is dat beroep op een verkeerde voorstelling van zaken te schamel onderbouwd om tot enige feitelijke beoordeling en dus tot enig rechtsgevolg te kunnen leiden. Bedacht dient daarbij ook nog te worden dat [verzoeker] blijkens de stukken geacht kan worden al geruime tijd op de hoogte te zijn geweest van de “ins en outs” van het woonwagenbeleid en de bijbehorende regelingen en dat [verzoeker] bovendien werd bijgestaan door advocaten.

De omstandigheid dat Wassenaar na de totstandkoming van de huurovereenkomst zich toch bereid toonde om te bezien of in redelijk overleg tegemoet kon worden gekomen aan de bezwaren van [verzoeker] maakt het voorgaande niet anders, nu dat overleg niet tot enig resultaat - wijziging van de bestaande huurovereenkomst - heeft geleid. Al het voorgaande brengt met zich dat er niet wordt toegekomen aan het verzoek van [verzoeker] om met terugwerkende kracht een redelijke huurprijs vast te stellen.

Deze vordering van Wassenaar is niet verjaard. In de loop der jaren heeft Wassenaar meermalen in haar brieven aan [verzoeker] aangegeven aanspraak te maken op volledige huurbetaling. De brieven zijn in het verzoekschrift van Wassenaar vermeld onder randnummer 30. In het bijzonder kan gewezen worden op de brieven d.d. 16 september 2003 en 26 mei 2009, in welke brieven Wassenaar zich ondubbelzinnig haar recht op betaling van de huurachterstand jegens [verzoeker] voorbehoudt. De brieven hebben de verjaring gestuit op de voet van artikel 3:317 lid 1 BW. [verzoeker] heeft in zijn verzoekschrift aangegeven niet te kunnen vaststellen of de berekening door Wassenaar van de concrete huurachterstand wel klopt, waarna Wassenaar een gespecificeerde berekening in het geding heeft gebracht. Nu [verzoeker] ter zitting niet meer op dit punt is teruggekomen en de berekening aldus onweersproken is, zal worden uitgegaan van de juistheid van die berekening.

Ad verhuiskostenvergoeding:

Vaststaat dat er tussen partijen geen overeenkomst is gesloten waarbij ten gunste van [verzoeker] een verhuiskostenvergoeding werd overeengekomen. De vordering van [verzoeker] wordt thans gegrond op de stelling dat Wassenaar het gelijkheidsbeginsel schond door aan [verzoeker] geen, doch aan anderen wél een verhuiskostenvergoeding uit te keren. Dat kan slechts betekenen dat [verzoeker] Wassenaar onrechtmatig handelen verwijt. Een vordering op die grondslag ontstaat op het moment dat de (gestelde) schending van het gelijkheidsbeginsel aan het licht treedt.

[verzoeker] stelde dat het hem eerst ten tijde van de verkoop (dus rond 2010) bekend werd dat Wassenaar aan anderen bedoelde vergoedingen uitkeerde. Die stelling is - zo blijkt uit de stukken - onjuist. Uit een door zowel [verzoeker] als Wassenaar overgelegde, door [verzoeker] aan Wassenaar gezonden brief d.d. 6 oktober 2003, volgt dat hij op dat moment er van op de hoogte was dat Wassenaar aan anderen verhuisvergoedingen betaalde en aan hem niet. De gestelde strijd met het gelijkheidsbeginsel was dus toen bekend bij [verzoeker]. Derhalve kan 6 oktober 2003 in elk geval worden aangehouden als aanvangsdatum van de verjaringstermijn van vijf jaren. De vordering verjaarde mitsdien op 6 oktober 2008. Niet is gebleken dat de verjaring gestuit werd. Voor een rechtsgeldige stuiting is onvoldoende dat er tussen partijen “over gesproken” werd, zoals [verzoeker] te bewijzen aanbood, aangezien artikel 3:317 lid 1 BW voor stuiting een schriftelijke mededeling eist. Gesteld noch gebleken is dat een dergelijke schriftelijke mededeling zijdens [verzoeker] is uitgegaan naar Wassenaar. Ook hier mag er op gewezen worden dat [verzoeker] zich in de loop der jaren telkens door (opeenvolgende) advocaten liet bijstaan.

Er is geen sprake geweest van een impliciete erkenning van de aanspraak door Wassenaar. Het in het kader van pogingen het geschil in der minne te regelen wellicht door Wassenaar gedane aanbod om enige bedrag ter zake van bedoelde kosten mee te nemen in een totaalregeling kan niet zonder meer gelden als (onvoorwaardelijke) erkenning. Er is geen regeling tot stand gekomen, zodat de inhoud van het aanbod niet tot rechtsgevolgen leidt of heeft geleid. Wassenaar heeft zich terecht beroepen op verjaring van de vordering van [verzoeker] tot vergoeding van verhuiskosten. De overige stellingen behoeven dus geen bespreking meer.

Ad koopsom:

Er is overeenstemming bereikt tussen Wassenaar en [verzoeker] over de koopsom van het kavel. Dat blijkt uit hetgeen de toenmalige advocaat van [verzoeker] aan Wassenaar berichtte bij brief d.d. 13 december 2010, waarin die overeenstemming uitdrukkelijk de koopsom omvat. Dat [verzoeker] thans afstand neemt van die advocaat betekent niet zonder meer dat Wassenaar destijds moest begrijpen dat de advocaat niet over een toereikende volmacht beschikte. Evenmin is gesteld of gebleken dat [verzoeker] zodra hij de hoogte raakte van de koopprijs, terstond bij Wassenaar aan de bel heeft getrokken en er op gewezen heeft dat de advocaat – zoals [verzoeker] thans stelt – zijn boekje te buiten ging. Het bij de verkoop van het kavel door [verzoeker] in depot gestorte bedrag betreft slechts het geschil over de huurachterstand.

De enkele maatstaf “redelijkheid en billijkheid” kan een eenmaal gesloten overeenkomst niet onderuit halen. Gesteld noch gebleken is dat handhaving van de overeengekomen koopsom tot onaanvaardbare gevolgen leidt. Hetzelfde geldt voor het gelijkheidsbeginsel. Handelen van een overheid in strijd met het gelijkheidsbeginsel kan, ook in een civielrechtelijke verhouding, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Enkel de summier onderbouwde stelling van [verzoeker] dat anderen verhoudingsgewijs minder hebben betaald voor hun standplaatsen dan hij voor die van hem en dat aldus het gelijkheidsbeginsel is geschonden kan op zichzelf de conclusie dat sprake is van onaanvaardbaar handelen van Wassenaar niet rechtvaardigen. De contractsvrijheid is immers uitgangspunt, ook indien een overheid partij is in een civielrechtelijke rechtsverhouding en gesteld noch gebleken is dat handhaving van de overeengekomen koopsom leidt tot onaanvaardbare gevolgen.

Het beroep op dwaling kan evenmin slagen. Daarlatende dat er geen vernietiging van de koopovereenkomst wordt gevorderd, kan worden vastgesteld dat de thans door [verzoeker] gestelde onredelijkheid van de overeengekomen koopsom door hem gebaseerd wordt op een in zijn opdracht uitgevoerde (veel lagere) taxatie van de grond, welk - in deze procedure door [verzoeker] overgelegd - taxatierapport op 26 november 2010 aan hem gestuurd werd door Van Soest Makelaardij. [verzoeker] beschikte dus over die informatie over de in die taxatie berekende, lagere koopsom enige weken voordat overeenstemming werd bereikt over de hogere koopsom. Van dwaling kan derhalve reeds daarom geen sprake zijn.

Resumerend:

De standpunten van Wassenaar worden juist geoordeeld, zodat er een beslissing zal volgen als hierna in het dictum aan te geven. Bij deze uitslag dienen de kosten voor rekening van [verzoeker] te komen.

VI. Beslissing:

De kantonrechter:

Bepaalt dat:

Er sprake is van een huurachterstand ad € 17.279,99 exclusief rente en kosten, welk bedrag ten laste van het door [verzoeker] in notarieel depot gestorte bedrag dient te worden uitgekeerd aan Wassenaar;

Wassenaar niet is gehouden tot uitbetaling aan [verzoeker] van een verhuisvergoeding;

De overeengekomen koopsom in stand blijft.

Veroordeelt [verzoeker] in de kosten van deze procedure, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van Wassenaar begroot op € 115,= aan verschotten en € 600,= aan salaris gemachtigde;

Wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. W. ten Cate en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2014 in bijzijn van de griffier.