ECLI:NL:RBDHA:2014:9072 - Rechtbank Den Haag - Afwijzing vorderingen inzake nakoming splitsingsreglement...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

Zittingsplaats Den Haag

zaaknummer / rolnummer: C/09/456057 HA ZA 13-1359

Vonnis van 4 juni 2014 (bij vervroeging)

in de zaak van:

1.[eiser sub 1] ,

2. [eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat: mr. S.A.P. van den Berg te Den Haag,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. A.P. van Dijk te Den Haag.

Eisers zullen hierna gezamenlijk [eiser sub 1] (voor de leesbaarheid in enkelvoud) worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagde sub 2] (eveneens in enkelvoud) worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 27 november 2013;
de conclusie van antwoord van 19 februari 2014;
het proces-verbaal van comparitie van 13 mei 2014;
de brief van 20 mei 2014 van mr. Van den Berg.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser sub 1] is eigenaar van het appartement [adres 1] dat hij heeft verworven in 2008. [gedaagde sub 2] is eigenaar van het appartement [adres 2] dat zij heeft verworven in 2002. Beide appartementen zijn onderdeel van een appartementencomplex van 24 appartementen in drie portieken aan de [straat, nummer 1-48] , ontstaan door splitsing bij akte van 1 juli 1974 waarbij tevens een splitsingsreglement is vastgesteld (ook wel het “reglement”).

2.2.

Artikel 3 van Pro het reglement luidt:

“Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering”.

Artikel 10 lid 3 van Pro het reglement luidt:

“Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte noodzakelijk is, is de betreffende eigenaar verplicht hiertoe zijn toestemming te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed.”

Artikel 10 lid 4 van Pro het reglement luidt:

“Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een privé gedeelte de toegang of het gebruik van een ander privé gedeelte noodzakelijk is, kan de toestemming van de betreffende eigenaar met toepassing van artikel 875 o van het BW vervangen worden door een machtiging van de kantonrechter.”

2.3.

De plattegrond behorend bij de splitsingsakte toont ten aanzien van de zolderverdieping van het gebouw met de appartementen op nummers [44-48] het volgende:

2.4.

De twee bergingen met appartementsindex 21 behoren tot het appartementsrecht van [gedaagde sub 2] en de berging met appartementsindex 22 tot het appartementsrecht van [eiser sub 1] .

2.5.

De rechtsvoorganger van [gedaagde sub 2] heeft in de grote berging 21 een slaapkamer ingericht waarbij een trap vanaf de woonruimte op de onderliggende verdieping, die ook aan [gedaagde sub 2] toebehoort, naar de slaapkamer is gemaakt en waarbij in het schuine pannendak aan de voorzijde een dakraam is geplaatst en aan de achterzijde een bestaand dakraam is vervangen.

2.6.

Op de plaats waar in de splitsingstekening vier kruizen naast berging 21 zijn getekend bevinden zich in het gebouw voormalige bergingen voor steenkool die in een zijwand op ooghoogte een toegangsluik hebben om kolen in te storten, en in hun vloer een stortkoker die uitkomt in de bijbehorende woning. Bij het toegangsluik van ieder van de kolenbergingen is een huisnummer aangebracht, waaronder nummer [adres 1] . De bewuste bergingen staan niet met elkaar in verbinding en zijn slechts bereikbaar via de grote berging 21 van [gedaagde sub 2] .

2.7.

Het appartementsrecht van [eiser sub 1] is in de splitsingsakte als volgt omschreven:

“Het appartementsrecht, omvattende het recht op uitsluitend gebruik van de tweede verdiepingwoning met achterbalkon, berging op zolder, berging in de kelder en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [sectie] nummer [nummer] , uitmakende een/vierentwintigste aandeel in de hiervoor onder 1 omschreven gemeenschap”

2.8.

[eiser sub 1] heeft [gedaagde sub 2] vergeefs verzocht hem toegang te verlenen tot een van de kolenbergingen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] vordert verklaringen voor recht (a) dat genoemde bouwkundige aanpassingen ongeoorloofd waren omdat deze het architectonische uiterlijk en de constructie van het gebouw hebben gewijzigd terwijl de vereiste toestemming van de vergadering van eigenaars voor het maken van die aanpassingen ontbrak, (b) dat het gebruik van de zolderberging van [gedaagde sub 2] anders dan als berging in strijd is met de splitsingsakte, meer in het bijzonder artikel 9 lid 2 daarvan Pro, en (c) dat de kolenberging van [eiser sub 1] behoort tot het privégedeelte van zijn appartement. Daarnaast vordert [eiser sub 1] dat [gedaagde sub 2] wordt bevolen toegang te verlenen tot zijn kolenberging telkens wanneer hij dat wenst, alsmede veroordeling van [gedaagde sub 2] in de proceskosten.

3.2.

[eiser sub 1] legt aan de vorderingen a en b ten grondslag dat (de rechtsvoorganger van) [gedaagde sub 2] in strijd heeft gehandeld met het reglement door zonder toestemming van de vergadering van eigenaars genoemde aanpassingen te maken in berging 21 en de bestemming daarvan te wijzigen van berging naar woning. Aan vordering c legt hij ten grondslag dat de splitsingsakte met bijbehorende tekening niet in overeenstemming is met de feitelijke toestand ter plaatse. Aan de vordering tot het verlenen van toegang legt [eiser sub 1] ten grondslag dat [gedaagde sub 2] , in strijd met artikel 10 lid Pro 4, althans lid 3 van het reglement, [eiser sub 1] geen toegang heeft verleend tot berging 21 om in zijn kolenberging te kunnen komen; [eiser sub 1] vordert nu nakoming van deze verplichting.

3.3

[gedaagde sub 2] verweert zich tegen alle vorderingen. Zij voert daartoe aan dat [eiser sub 1] daarbij geen belang heeft, en dat hij door deze in te stellen misbruik van recht maakt en in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde sub 2] betwist dat haar rechtsvoorganger in strijd met het reglement heeft gehandeld omdat de aanpassingen niet van dien aard zijn dat daarvoor toestemming was vereist, althans dat die toestemming was verleend. [gedaagde sub 2] betwist verder dat de bestemming van de zolderberging is gewijzigd en dat de (voormalige) kolenbergingen privégedeelten zijn in de zin van het reglement.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank stelt voorop dat een eiser die een verklaring voor recht vordert daarbij een voldoende concreet belang moet hebben.

4.2.

Als belang heeft [eiser sub 1] gesteld dat duidelijkheid moet worden verkregen omtrent de juridische status van de verbouwing en de bestemming van berging 21 en daarmee over de verdeelsleutel voor de verenigingsbijdrage; als gevolg van wijziging van deze verdeelsleutel zou de bijdrage van [eiser sub 1] minder kunnen worden. Ook zou van belang zijn dat andere appartementseigenaren in het blok niet hetzelfde zullen doen als de rechtsvoorgangers van [gedaagde sub 2] , en dat een rechtvaardige oplossing van de onderhavige situatie wordt gevonden.

4.3.

Genoemde belangen kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet als belang in de zin van artikel 3:303 BW Pro gelden. Daarvoor zijn zij onvoldoende concreet en persoonlijk. Duidelijkheid omtrent de juridische status van de verbouwing en de bestemming, de verdeelsleutel van verenigingsbijdragen en het voorkomen van precedentwerking, zijn vooral belangen die de vereniging van eigenaren raken. Een rechtvaardige oplossing is te algemeen om als concreet persoonlijk belang te gelden. Hoewel een vermindering van de verenigingsbijdrage in beginsel een persoonlijk en concreet belang is, is de vordering van [eiser sub 1] daar niet op gericht en houdt zij daar ook geen verband mee; een dergelijk verband is door [eiser sub 1] in elk geval niet gesteld. Bovendien valt niet in te zien dat een oordeel over de vraag of de verbouwing en de gestelde wijziging van het gebruik zonder toestemming van de vergadering van eigenaars hebben plaatsgevonden, relevant is voor het door [eiser sub 1] in dit verband gestelde belang. Anders gezegd: ook indien de verbouwing en de gestelde wijziging van het gebruik in overeenstemming met het reglement hebben plaatsgevonden, staat het de vereniging van eigenaars of [eiser sub 1] vrij voor te stellen de verdeelsleutel voor de verenigingsbijdrage te wijzigen.

4.4.

In het licht van het voorgaande zullen de gevorderde verklaringen voor recht a en b worden afgewezen wegens gebrek aan belang.

4.5.

De derde vordering van [eiser sub 1] betreft een verklaring voor recht dat de kolenberging tot zijn privégedeelte behoort.

4.6.

[gedaagde sub 2] stelt onder verwijzing naar artikel 3 van Pro het reglement dat de vergadering bij uitsluiting beslist over de vraag of iets een gemeenschappelijk gedeelte of een privégedeelte is. [eiser sub 1] lijkt daar ook vanuit te gaan waar hij stelt dat bij twijfel de vergadering “zal moeten” beslissen of een bepaalde zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. [eiser sub 1] stelt dat hij zich tot de rechter heeft gewend omdat de voorzitter van de vergadering hem daarnaar had verwezen. Dit laatste wordt door [gedaagde sub 2] betwist onder verwijzing naar een door haar overgelegde email van de administrateur (de heer [administrateur] ) van 22 april 2014 (productie 9 [gedaagde sub 2] ), die een en ander ontkent.

4.7.

Volgens het reglement, zoals dat ook door partijen wordt begrepen, dient de vraag of iets een gemeenschappelijke gedeelte is te worden beantwoord door de vergadering van eigenaars. Aangezien de splitsingsstukken, waaronder het reglement, slechts voorzien in privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten, is een beslissing over eerdergenoemde vraag tevens een beslissing over de vraag of iets een privégedeelte is. Dat de vergadering bij monde van de voorzitter deze bevoegdheid zou hebben afgestaan door [eiser sub 1] te verwijzen naar de rechter is in het licht van genoemde betwisting van [gedaagde sub 2] niet komen vast te staan.

Daarom ligt het op de weg van [eiser sub 1] eerst de in het reglement voorgeschreven weg te bewandelen voordat hij een vordering kan instellen. Om die reden zal [eiser sub 1] niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering voor zover deze strekt tot een verklaring voor recht dat de kolenberging tot zijn privégedeelte behoort.

4.8.

Om aan partijen toch een handreiking mee te geven, overweegt de rechtbank ten overvloede het volgende. In de splitsingsakte en op de splitstingstekening zijn geen verwijzingen naar kolenbergingen te vinden, maar slechts aanduidingen van kamers en gangen, bergingen met een nummer, en kruizen. Die kruizen staan op de plaats waar zich de trappenhuizen, de lift en de kolenbergingen bevinden. Dit is een aanwijzing dat de kolenbergingen, net als de trappen en liften, gemeenschappelijke gedeelten zijn. Bovendien zijn in de splitsingstekening bergingen en kamers alle genummerd met een appartementsindexnummer, terwijl dat met trappen, gangen en liften, die onmiskenbaar gemeenschappelijk zijn, niet is gebeurd. Dat is ook het geval met de kolenbergingen. Dat kruizen in het algemeen in bouwtekeningen een verticale doorgang aanduiden, zoals [eiser sub 1] stelt, doet daar niet aan af. De stelling van [eiser sub 1] dat met de term ‘toebehoren’ in de omschrijving van het appartementsrecht in de splitsingsakte (“…
berging op zolder, berging in de kelder en verder toebehoren…”), (mede) wordt gedoeld op de kolenberging, wordt niet gevolgd. Voor de juistheid van die stelling kan geen (enkele) aanwijzing in de splitsingsstukken worden gevonden. Het feit dat andere bergingen (op de zolder en in de kelder) met zoveel woorden in de omschrijving van het appartementsrecht worden genoemd, pleit bovendien daartegen.

4.9.

Het voorgaande duidt erop dat dat de voormalige kolenbergingen niet als privégedeelten zijn aan te merken.

4.10.

Gezien het voorgaande ontvalt de basis aan [eiser sub 1] vordering tot toegang tot de kolenberging, voor zover deze vordering is gegrond op het betoog dat deze berging als privégedeelte moet worden beschouwd, en zal de vordering in zoverre worden afgewezen.

4.11.

[eiser sub 1] vordert eveneens op grond van artikel 10 lid 3 van Pro het reglement toegang tot zijn kolenberging, voor zover die als gemeenschappelijk gedeelte moet worden aangemerkt. Dit artikel bepaalt dat indien voor handelingen met betrekking tot een gemeenschappelijk gedeelte toegang tot een privégedeelte nodig is, de eigenaar die toegang dient te verschaffen.

4.12.

Gevraagd naar welke handelingen [eiser sub 1] van plan is te verrichten met een gemeenschappelijke kolenberging heeft [eiser sub 1] ter zitting verklaard dat hij deze zou willen gebruiken als opslagruimte voor brandstoffen (houtblokken of kolen) voor een allesbrander in zijn woning. [gedaagde sub 2] heeft onweersproken aangevoerd dat zij bij het verschaffen van toegang aan [eiser sub 1] haar berging 21 zal moeten ombouwen, waardoor zij aanzienlijke schade zal lijden, bestaande uit onder meer kosten voor het vrijmaken van het toegangsluik van de kolenberging. Volgens [gedaagde sub 2] is er een gelijkwaardige en minder ingrijpende oplossing waarbij [eiser sub 1] vanuit zijn eigen berging een toegang creëert tot de kolenberging.

4.13.

De rechtbank merkt allereerst op dat het door [eiser sub 1] op enig moment ter zitting aangevoerde plan om in de kolenbergingen brandstoffen op te slaan die via de stortkoker in zijn woning komen, niet te rijmen is met zijn aanvankelijk ter zitting ontvouwde plan om van de kolenberging een opslag te maken door over de stortkoker een vloer te leggen. Dit duidt er reeds op dat [eiser sub 1] geen duidelijke en/of concrete plannen heeft met de kolenberging.

4.14.

Wat daar van zij, het door [eiser sub 1] gestelde belang staat naar het oordeel van de rechtbank niet in verhouding tot het belang van [gedaagde sub 2] bij het voorkomen van de schade die zij door verschaffen van toegang aan [eiser sub 1] zou lijden. De omstandigheid dat de plannen van [eiser sub 1] weinig concreet zijn en betrekking hebben op een gemeenschappelijk gedeelte, dat de huidige feitelijke situatie al ongeveer 12 jaar voortduurt en dat de gewenste toegang ook op een andere, minder ingrijpende manier kan worden verschaft, brengt mee dat de onevenredigheid van belangen van dien aard is dat [eiser sub 1] in redelijkheid niet tot deze uitoefening van zijn bevoegdheid kan komen (artikel 3:13 BW Pro). De vordering tot het verkrijgen van toegang tot de kolenberging als gemeenschappelijk gedeelte zal op die grond worden afgewezen.

4.15.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser sub 1] worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] begroot op € 274,00 griffierecht en € 768,00 salaris advocaat, samen € 1.042, -.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart [eiser sub 1] niet-ontvankelijk in zijn vordering tot een verklaring voor recht dat de kolenberging behoort tot het privégedeelte van [eiser sub 1] ;

5.2.

wijst af het anders of meer gevorderde;

5.3.

veroordeelt [eiser sub 1] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde sub 2] begroot op € 1.024,-.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Burgers en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2014.