Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 15/3286
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 november 2015 in de zaak tussen
[X] B.V., te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. G.A. de Jong),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(mr. M.C. Remeijer-Schmitz).
Procesverloop
Bij besluit van 6 augustus 2015 (het primaire besluit) heeft verweerder aan [persoon A] een tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluit van 30 maart 2015, verzonden op 31 maart 2015 (het bestreden besluit), heeft verweerder het daartegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder is in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen. Van die gelegenheid heeft verweerder geen gebruik gemaakt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2015. Namens eiseres was aanwezig [persoon B], vergezeld van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. [persoon A] (hierna: [A]) is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] te Den Haag. Op 11 juli 2013 heeft hij een aanvraag om vergoeding van planschade bij verweerder ingediend. Hij stelt schade te lijden, in de vorm van waardevermindering van zijn woning, ten gevolge van de verleende reguliere bouwvergunning eerste fase van 9 juni 2010, waarbij verweerder met toepassing van artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) vrijstelling van het bestemmingsplan ‘Noordelijke Randweg (Bezuidenhout)’ heeft verleend voor de bouw van het bouwplan ‘De Bouwmeester’ aan de Else Mauhslaan/hoek Theo Mann-Bouwmeesterlaan te Den Haag. Dit vrijstellingsbesluit is op 21 juli 2010 in werking getreden en onherroepelijk geworden. Het bouwplan betreft de bouw van een woongebouw van acht verdiepingen met 34 appartementen en een ondergrondse parkeergarage. Naast de entreehal berust het woongebouw op de begane grond op 17, op korte afstand van elkaar geplaatste, bovengrondse kolommen. Op grond van een overeenkomst met verweerder zoals bedoeld in artikel 6.4a, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) komt eventuele planschade voor rekening van eiseres. Zij dient derhalve als belanghebbende te worden aangemerkt bij het bestreden besluit.
2. Verweerder heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. De SAOZ heeft eerst een
concept-advies uitgebracht waarop partijen hebben kunnen reageren. De SAOZ heeft op de zienswijzen van partijen gereageerd. Dit heeft niet tot een ander advies geleid. Het definitieve advies is van mei 2014. Verweerder heeft in navolging van dit advies aan [A] bij het primaire besluit een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 6.400,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 juli 2013. De waardevermindering van het appartement van [A] is daarbij getaxeerd op € 12.000,-- waarbij een bedrag van € 5.600,-- aan normaal maatschappelijk risico niet voor vergoeding in aanmerking komt. Bij brief van 12 augustus 2014 is het primaire besluit aan eiseres bekend gemaakt. Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Op 23 maart 2015 heeft de Adviescommissie bezwaarschriften van de gemeente Den Haag (hierna: de Adviescommissie) verweerder over het door eiseres tegen het primaire besluit gemaakte bezwaar geadviseerd. Volgens de Adviescommissie kan het primaire besluit in stand blijven. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, in overeenstemming met het advies van de Adviescommissie, het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
3.1
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kent verweerder degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
3.2
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, van dat artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
4. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden.
5. Op de gronden waarop het bouwplan is geprojecteerd, is het bestemmingsplan ‘Noordelijke Randweg (Bezuidenhout)’ uit 1997 van toepassing. Op grond van dit bestemmingsplan geldt voor het merendeel van de gronden de bestemming ‘Motorbrandstofverkooppunt’. Van onder meer deze bestemming is met artikel 19 van Pro de WRO vrijstelling verleend.
6. Eiseres kan zich niet verenigen met het bestreden besluit en betoogt dat dit is gebaseerd op een onjuiste planologische vergelijking omdat de bouw van ‘De Bouwmeester’ het realiseren van een motorbrandstofverkooppunt ter plekke met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitsluit. Hiertoe voert eiseres onder meer aan dat de appartementseigenaren, alsmede eventuele zakelijk gerechtigden dan wel het bestuur van de Vereniging van Eigenaren (VvE) geen toestemming zullen verlenen voor de bouw van een motorbrandstofverkooppunt. Volgens eiseres is derhalve sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering. Eiseres verwijst in dit verband naar de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) van 25 juni 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2269, hierna: de Rijswijkse planschadezaak) waarin om eenzelfde reden een evident privaatrechtelijke belemmering werd aangenomen.
7. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat in het onderhavige geval geen sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering. Anders dan in de door eiseres aangehaalde Rijswijkse planschadezaak, was er op de peildatum, te weten de datum waarop het schadeveroorzakende planologische besluit in werking trad, nog geen VvE opgericht die toestemming voor het realiseren van een motorbrandstofverkooppunt kon weigeren.
8.1
De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak van de AbRS de verleende vrijstelling niet tot gevolg heeft dat de bestemming op de gronden teniet gaat. Dat betekent dat ook na de met toepassing van artikel 19 van Pro de WRO gerealiseerde bebouwing de ingevolge de bestemming ‘Motorbrandstofverkooppunt’ toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden gehandhaafd zijn gebleven.
8.2
Naar het oordeel van de rechtbank is de datum waarop het schadeveroorzakende planologische besluit in werking trad relevant voor het vaststellen van de door [A] geleden schade. Deze datum is echter niet beslissend voor de vraag of realisering van de maximale mogelijkheid van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid al dan niet kan worden benut. Hiertoe overweegt de rechtbank dat de te volgen omgevingsvergunningprocedure, waarbij doorgaans eerst na verlening van de omgevingsvergunning voor bouwen tot de bouw en verkoop van appartementen wordt overgegaan, met zich brengt dat er op voormelde datum in de regel nog geen appartementseigenaren bekend zijn en er nog geen VvE is opgericht. Anders dan verweerder ter zitting heeft gesteld, kan uit de door eiseres aangehaalde Rijswijkse planschadezaak ook niet worden afgeleid dat er in die zaak op genoemde datum al wel een VvE was opgericht.
8.3
Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat in het onderhavige geval valt uit te sluiten dat alle appartementseigenaren van ‘De Bouwmeester’, alsmede eventuele zakelijk gerechtigden dan wel het bestuur van de VvE toestemming zullen geven voor het realiseren van een motorstoffenbrandstofpunt onder en rondom het appartementencomplex, gezien de aard en de omvang van de toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden van de ter plaatse geldende bestemming. De rechtbank concludeert dan ook dat de bouw van de ‘De Bouwmeester’ nadere invulling van de bestemming vanwege een evident privaatrechtelijke belemmering met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid illusoir maakt.
8.4
Reeds gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en dient het bestreden besluit te worden vernietigd. De overige beroepsgronden kunnen onbesproken blijven.
9. In het door de SAOZ gegeven commentaar op de zienswijzen op haar concept-advies is opgenomen dat het door [A] geleden nadeel gematigd dient te worden indien mocht komen vast te staan dat ten onrechte is uitgegaan van het niet illusoir zijn van de bestemming ‘Motorbrandstofverkooppunt’. Bij matiging van het nadeel zal de waarde van het appartement van [A] volgens de SAOZ dalen van € 280.000,-- tot € 271.000,--. Eiseres heeft deze waardevermindering niet bestreden. Rekening houdend met de schade die ingevolge artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro niet voor vergoeding in aanmerking komt, berekent de rechtbank de tegemoetkoming in planschade waarop [A] recht heeft op € 3.400,--.
10. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien door te bepalen dat de hoogte van de tegemoetkoming in planschade waarop [A] recht heeft € 3.400,-- in plaats van € 6.400,-- bedraagt, te vermeerderen met de wettelijke rente per 11 juli 2013.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
12. Verweerder wordt in de door eiseres gemaakte proceskosten veroordeeld, waarbij met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht het gewicht van de zaak wordt bepaald op 1 (gemiddeld) en voor de door de derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (het indienen van een beroepschrift en het verschijnen ter terechtzitting) 2 punten worden toegekend.
Beslissing
De rechtbank:
-
verklaart het beroep gegrond;
verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit,
- stelt de hoogte van de tegemoetkoming in planschade vast op € 3.400,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 juli 2013;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331,-- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 980,--, te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Hammer, voorzitter, en mr. D. Biever en mr. M.K.G. Tjepkema, leden, in aanwezigheid van mr. L.F.A. Bouwens-Bos, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 november 2015.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.