Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 14/9366
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 oktober 2015 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2014 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres], [postcode] te [woonplaats], een woning met bijbehorende grond (de woning) en een boomkwekerij en theetuin (het bedrijf), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2013 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 460.000 (de woning) en € 275.000 (het bedrijf). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2014 (de aanslagen).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het eerste onderzoek ter zitting voor de enkelvoudige kamer heeft plaatsgevonden op 10 maart 2015.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A]. Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten, maar nadien weer heropend en de zaak verwezen naar de meervoudige kamer.
Partijen hebben nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting voor de meervoudige kamer heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2015. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van het kadastrale perceel [kadastraal kenmerk] (het perceel) dat een oppervlakte heeft van 18.900 m2 en zowel grond als water omvat. Op het perceel bevinden zich een vrijstaande woning met een inhoud van 575 m3, een theetuin en een boomkwekerij. Verder bevinden zich op het perceel diverse opstallen waaronder een aantal tuinbouwkassen.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning en het bedrijf op waardepeildatum, alsmede de objectafbakening en de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling.
3. Eiser stelt dat de waarde van het bedrijf te hoog, en de waarde van de woning te laag, is vastgesteld. Eiser heeft in dat kader – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder de objecten onjuist heeft afgebakend en dat over 2014 ten onrechte geen cultuurgrondvrijstelling is toegepast.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vernietiging van de waardebeschikking en vaststelling van de waarde van de woning op € 470.000 en van het bedrijf op € 82.672.
4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Verweerder heeft in dat kader verwezen naar jurisprudentie over eerdere jaren alsmede naar een taxatierapport dat naar aanleiding van het bezwaarschrift op 26 juni 2014 werd opgesteld door [persoon A]. In het rapport wordt de waarde van de objecten onder verwijzing naar vergelijkingsobjecten getaxeerd op € 460.000 (de woning) respectievelijk € 275.000 (het bedrijf). Voor wat betreft de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat er gezien de omvang van de inkomsten geen sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de grond van de woning tezamen met de garage 600 m2 bedraagt. De rechtbank neemt daarbij bovendien in aanmerking dat in eerdere jaren eenzelfde hoeveelheid grond aan de woning werd toegerekend (o.a. de uitspraak van de rechtbank van 26 januari 2011, AWB 10/5603 zoals bevestigd bij uitspraak van Gerechtshof ’s-Gravenhage van 4 april 2012, BK-11/00161, ECLI:NL:GHSGR:2012:BW8449. Zie ook Hoge Raad 23 november 2012, 12/02515 ECLI:NL:HR:2012:BY4013). Door eiser is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aangevoerd op grond waarvan hiervan zou moeten worden afgeweken.
6. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de objecten juist heeft afgebakend zodat bij de verdere beoordeling van het beroep moet worden uitgegaan van de door verweerder vastgestelde oppervlakten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning en het bedrijf niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd voor zover het de waarde van de woning betreft en niet geslaagd voor zover het de waarde van het bedrijf betreft.
Woning
9. Zoals volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3]. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar.
Bedrijf
10. Bij de waardebepaling van het bedrijf ziet de rechtbank zich gesteld voor de vraag of eiser in het onderhavige jaar een beroep op de uitzondering voor cultuurgrond toekomt en, bij bevestigende beantwoording daarvan, welk deel van de onroerende zaak moet worden uitgezonderd bij de bepaling van de waarde.
11. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen.
Voor zover dat niet reeds op grond van de Wet WOZ is geschied, moet ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen buiten aanmerking worden gelaten overeenkomstig artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet.
12. Van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond is in zijn algemeenheid sprake wanneer met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmede winst te behalen (vgl. HR 30 januari 1980, nr. 19613 en HR 12 november 1980, nr. 20136). De bewijslast daarvoor rust op eiser.
13. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Uit het door eiser overgelegde urenoverzicht blijkt dat de boomkwekerij meer omvat dan slechts een hobby. Tevens wordt een groot deel van de grond gebruikt voor de exploitatie van de boomkwekerij. De opbrengst van het land wordt verkocht op de veiling en daarmee werd in het jaar 2013 een netto-omzet behaald van ruim € 13.000. Anders dan verweerder ziet de rechtbank geen aanleiding om een algemene eis te stellen dat met de exploitatie van de cultuurgrond steeds een minimum gezinsinkomen moet worden gegenereerd wil sprake zijn van bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond. Naar het oordeel van de rechtbank behoort de waarde van de cultuurgrond van de boomkwekerij dan ook niet tot de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen.
14. Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag welk deel van het bedrijf voor de waardebepaling moet worden uitgezonderd. De rechtbank is van oordeel dat eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de stroken grond die langs het betonpad zijn gelegen alsmede de beplante stukken grond aan de achterkant van het perceel moeten worden aangemerkt als cultuurgrond. Dit betreft 8.800 m2. De luchtfoto’s van het perceel en de berekeningen van eiser ondersteunen dit oordeel. Verweerder heeft hetgeen door eiser is gesteld aangaande de feitelijke situatie onvoldoende gemotiveerd betwist. Eisers standpunt dat de verharding in de vorm van het betonpad ook tot de cultuurgrond moet worden gerekend volgt de rechtbank niet, nu deze grond niet primair de functie heeft gewassen te voeden en te doen groeien (vgl Hof Den Bosch, 16 september 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU5156).
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het bedrijf alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard. De uitspraak op bezwaar dient in zoverre te worden vernietigd. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en van de waarde van het bedrijf uitzonderen een bedrag van € 132.000, zijnde 8.800 m2 tegen een prijs van € 15,- per m2. De totale waarde van het bedrijf komt daarmee op € 143.000. Tot een aanpassing van de waarde van de woning ziet de rechtbank op grond van vorenstaande geen aanleiding.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
˗ verklaart het beroep gegrond;
˗ vernietigt de uitspraak op bezwaar, voor zover deze ziet op de vastgestelde waarde van het bedrijf;
˗ wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van het bedrijf wordt verminderd tot € 143.000 en dat de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig worden verminderd;
˗ bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
˗ draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. E. Kouwenhoven en mr. J.W. van den Berge, leden, in aanwezigheid van mr. M.B. Weijers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2015.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.