ECLI:NL:RBDHA:2015:2848

• Datum uitspraak: 18 maart 2015
• Publicatiedatum: 16 maart 2015
• Zaaknummer: C-09-470351 - HA ZA 14-872
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.L.M. Luiten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verkoop van een woning met vervuilde grond en de mededelingsplicht van de verkoper

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Den Haag, staat de verkoop van een woning met vervuilde grond centraal. De eisers, [eiser sub 1] en [eiseres sub 2], hebben op 14 november 2011 een woning gekocht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Voorafgaand aan de aankoop hebben de eisers een bodemonderzoek laten uitvoeren, waaruit bleek dat er verontreinigingen in de bodem aanwezig waren. De eisers vorderen schadevergoeding van de verkopers, omdat zij van mening zijn dat de verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden door niet te melden dat de grond vervuild was.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de verkopers niet langer een mededelingsplicht hadden, omdat de eisers zelf onderzoek hadden gedaan en op basis van de voorlopige resultaten voldoende waren gewaarschuwd. De rechtbank oordeelt dat de eisers, door het uitvoeren van het bodemonderzoek, op de hoogte waren van de mogelijke verontreinigingen en dat er geen causaal verband bestaat tussen de gestelde schending van de mededelingsplicht en de gevorderde schadevergoeding. De rechtbank wijst de vorderingen van de eisers af en veroordeelt hen in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheid van kopers om zelf onderzoek te doen en de gevolgen van de bevindingen van dat onderzoek in overweging te nemen bij de aankoop van onroerend goed. De rechtbank concludeert dat de verkopers niet aansprakelijk zijn voor de schade die de eisers hebben geleden als gevolg van de vervuiling, omdat de eisers zelf op de hoogte waren van de situatie en geen verdere informatie hebben ingewonnen bij de verkopers.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/470351 / HA ZA 14-872

Vonnis van 18 maart 2015

in de zaak van

1. [eiser sub 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. P. Feenstra te Zoetermeer,

tegen

1. [gedaagde sub 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. G. 't Hart te Den Haag.

Partijen zullen hierna (in mannelijk enkelvoud) [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de inleidende dagvaarding van 18 juni 2014, met producties,
• de conclusie van antwoord, met producties,
• het tussenvonnis van 24 september 2014, waarin een comparitie van partijen is gelast,
• het proces-verbaal van comparitie van 3 februari 2015 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser sub 1] c.s. heeft op 14 november 2011 van [gedaagde sub 1] c.s. een woning met bijbehorend terrein aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht. Op 26 maart 2011 heeft [eiser sub 1] c.s. voor het eerst interesse in de woning getoond. Op 20 april 2011 heeft Alltec Technisch Bureau Gouda in opdracht van [eiser sub 1] c.s. een bouwkundig rapport opgesteld.

2.2.

Op 18 augustus 2011 heeft [eiser sub 1] c.s. een vergunningaanvraag ingediend bij de gemeente [de gemeente] (hierna: de gemeente) in verband met het vergroten van de door hem aan te kopen woning. Bij brief van 9 november 2011 heeft de gemeente aanvullende bescheiden opgevraagd, waaronder een onderzoeksrapport betreffende verontreiniging van de bodem.

2.3.

[eiser sub 1] c.s. heeft dit onderzoek laten verrichten door UDM West B.V. (hierna: UDM). UDM heeft daartoe een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Van die onderzoeken heeft UDM een rapportage van 11 november 2011 opgesteld. Die rapportage luidt, voor zover relevant:

1. INLEIDING

(…)

1.2

Aanleiding.

Aanleiding voor het uitvoeren van het verkennend bodemonderzoek wordt gevormd door nieuwbouwplannen en de aanvraag van de daarvoor benodigde bouwvergunning, voor een uitbouw op een gedeelte van de locatie.

Aanleiding voor het uitvoeren van het aanvullend onderzoek zijn de resultaten van het verkennend onderzoek in combinatie met de voorgenomen onroerendzaaktransactie, van de gehele locatie.

1.3

Doelstelling.

Het doel van het verkennend milieukundig is het vaststellen of de locatie verontreinigd is gevolg van de activiteiten die op de locatie hebben plaatsgevonden, waarbij de gekozen onderzoekshypothese wordt getoetst. Hierbij dient inzicht te worden verkregen in de aard, de concentratie en de plaats van voorkomen van de verontreinigende stoffen. Het doel van het aanvullend onderzoek is het bepalen of al dan niet sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

(…)

2. VOORONDERZOEK EN HYPOTHESE

(…)

2.6

Conclusie vooronderzoek en hypothese.

(…)

Uit het vooronderzoek bleken geen duidelijke aanwijzingen voor de aanwezigheid van potentieel verontreinigende activiteiten op de onderzoekslocatie. De onderzoekshypothese voor het verkennend bodemonderzoek luidde daarom onverdacht (NEN-5740 ONV). (…)

Op basis van de resultaten verkennend onderzoek, dient echter de onderzoekshypothese van een verdachte locatie te worden gehanteerd. De locatie is daarom aanvullend onderzocht als een verdachte locatie met een heterogeen verdeelde verontreiniging (…).

(…)

5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN.

5.1

Conclusies.

Zintuiglijke waarnemingen

Tijdens de monstername zijn op het voorterrein nabij de woning, tot op een diepte van 1,5 meter, zwakke tot sterke bijmengingen met puin waargenomen. Elders op het terrein zijn deze bijmengingen niet aangetroffen. Nergens zijn in de bodem aanwijzingen gevonden voor de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende materialen. Ook zijn geen aanwijzingen gevonden voor verontreinigingen met brandstofproducten en / of oplosmiddelen.

Chemische analyses

Bij het (aanvullend) chemisch onderzoek zijn in de bovengrond lichte tot matige verontreinigingen met lood en/of zink geconstateerd in de puinhoudende bodem op het voorterrein van de onderzoeklocatie. Elders op de locatie zijn dergelijk verontreinigingen niet aangetroffen. Het matig verontreinigde gebied is hiermee in voldoende mate bepaald. Nergens zijn op de locatie overschrijdingen van de interventiewaarde aangetoond. In het geanalyseerde grondwatermonsters zijn geen verontreinigingen aangetroffen.

De aangetroffen matige verontreinigingen met de zware metalen, lood en zink, in de grond kunnen worden gerelateerd aan bodemvreemde materialen in de vorm van puin (bekend fenomeen).

Uit het voorgaande blijkt dat de onderzoekshypothese voor een niet-verdachte (zie paragraaf 2.6) formeel wordt verworpen.

Gezien de mate van verontreiniging en mede gelet op de Wet Bodembescherming bestaat er geen aanleiding voor het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

5.2

Aanbevelingen.

Op basis van het voorliggende rapport kan worden geconcludeerd dat er ten aanzien van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen zijn voor het beoogd gebruik van de locatie (uitbreiding woning).

2.4.

[eiser sub 1] c.s. heeft de rapportage op 14 november 2011 aan de gemeente toegezonden. Op diezelfde dag heeft [eiser sub 1] c.s. de koopovereenkomst in verband met de woning ondertekend. De koopovereenkomst luidt, voor zover relevant:

Notariële akte van levering

Artikel 1

De voor de overdracht vereiste akte van levering zal gepasseerd worden
op 1 maand na de verstrekking van de omgevingsvergunning, doch uiterlijk op 30 december 2011 (…)

(…)

Verklaringen van verkoper

Artikel 10

Verkoper garandeert (…):

(…)

b) verkoper is
niet bekend dat er feiten zijn die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik als bedoeld in artikel 5 lid 2 [normaal gebruik als woonhuis; toevoeging rechtbank] of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering dan wel tot het nemen van andere maatregelen;

(…)

Ontbindende voorwaarden

Artikel 13

1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten door één der partijen in elk van de volgende gevallen:

(…)

b) (…)

Als koper niet vóór uiterlijk 30 december 2011 een omgevingsvergunning met activiteit bouwen (kenmerk 11634P gemeente [de gemeente]) heeft verkregen voor het realiseren van de geplande uitbouw aan de achterzijde van de woning.

(…)

Artikel 22

Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het verkochte ruim 35 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 5 lid 2 van deze koopovereenkomst kan verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom.

2.5.

Op 8 december 2011 heeft de gemeente de omgevingsvergunning voor de uitbouw van de woning onder voorwaarden goedgekeurd. Naar aanleiding van het uitgevoerde bodemonderzoek ziet de gemeente aanleiding om de omgevingsvergunning onder de volgende voorwaarden te verlenen:

- De milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de overige terreindelen (boringen 11, 12 en 13) is onvoldoende onderzocht. Deze terreindelen dienen zowel op de algemene bodemkwaliteit als op de aanwezigheid van asbest te worden onderzocht.

- Het is ter plaatse van de matige verontreinigingen (…) niet bekend hoe diep en in welke mate de verontreiniging in de verticale richting nog mogelijk aanwezig kan zijn. Indien bij het gebruik van de locatie en in het kader van de bouwvergunningaanvraag op deze locatie, in de bodem werkzaamheden plaatsvinden, worden vanuit de Gemeente [de gemeente] aanvullende eisen gesteld. Deze eisen zijn bijvoorbeeld het uitvoeren van een afperkend onderzoek. Uit het afperkend onderzoek moet blijken wat de werkelijke mate en omvang is van de verontreiniging waarbij mogelijk sanerende maatregelen moeten worden genomen. De onderzoeksresultaten van het afperkend onderzoek dienen bij het bevoegd gezag ter beoordeling te worden voorgelegd;

- Indien er ter plaatse van de verontreinigde terreindelen, in de bodem geen werkzaamheden plaatsvinden, worden vanuit de Gemeente [de gemeente] in dat geval geen (bodem)sanerende maatregelen geëist. Wel wordt geadviseerd om aanvullend onderzoek uit te voeren om mogelijke verontreinigingen te saneren en de gebruiksbeperking op de locatie op te heffen;

2.6.

Op 21 december 2011 heeft de makelaar van [eiser sub 1] c.s. per brief aan [gedaagde sub 1] c.s. verzocht om de ontbindende voorwaarde te verlengen tot 29 februari 2012 bij gebreke waarvan [eiser sub 1] c.s. de ontbindende voorwaarde zou inroepen en de koopovereenkomst zou ontbinden. In reactie daarop heeft de advocaat van [gedaagde sub 1] c.s. bij brief van 28 december 2011 gemeld dat de ontbindende voorwaarde reeds was uitgewerkt nu de omgevingsvergunning reeds was verkregen en dat [eiser sub 1] c.s. gehouden is aan levering van de woning per 30 december 2011 zijn medewerking te verlenen.

2.7.

Op 30 december 2011 heeft de levering van de woning aan [eiser sub 1] c.s. plaatsgevonden.

2.8.

Op 23 maart 2012 heeft [eiser sub 1] c.s. een nieuwe aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een kelder. Op 6 juni 2012 is deze omgevingsvergunning verleend. De bouw van de aanbouw en kelder is aangevangen op 9 juli 2012 en afgerond op 30 oktober 2013. In verband met de ontgraving van grond ten behoeve van de bouw heeft [eiser sub 1] c.s. een sanering laten uitvoeren. Daarbij is in totaal 11 ton (7 m³) verontreinigde grond afgevoerd.

2.9.

[eiser sub 1] c.s. heeft bij brief van zijn advocaat van 18 juli 2012 gereclameerd bij [gedaagde sub 1] c.s. en hem in gebreke gesteld wegens het niet melden van de bodemvervuiling.

3. Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. primair, [gedaagde sub 1] c.s. veroordeelt tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. van een bedrag van € 78.174,04 bij wijze van schadevergoeding, zulks vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de rechtbank in deze rechtens juist en billijk acht;

- subsidiair, de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ex artikel 6:265 jo. artikel 6:270 BW partieel ontbindt in die zin dat de (door [eiser sub 1] c.s. voldane) koopsom wordt verminderd met een bedrag van € 78.174,04 en [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen tot betaling van voormeld bedrag aan [eiser sub 1] c.s., zulks vermeerderd met de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de rechtbank in deze rechtens juist en billijk acht;

- meer subsidiair, de gevolgen van de tussen partijen gesloten overeenkomst ex artikel 6:228 jo. artikel 6:230 lid 2 BW wegens (wederzijdse) dwaling ter opheffing van het door [eiser sub 1] c.s. geleden nadeel wijzigt, bestaande uit een vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 78.174,04 alsmede om [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen tot betaling

van voornoemd bedrag aan [eiser sub 1] c.s., zulks vermeerderd met de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige beslissing die de rechtbank in deze rechtens juist en billijk acht.

2. [gedaagde sub 1] c.s. veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.000

ex artikel 6:96 lid 2 BW zoals hierboven gespecificeerd;

3. [gedaagde sub 1] c.s. veroordeelt in de kosten van dit geding.

3.2.

[gedaagde sub 1] c.s. voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De rechtbank zal in het midden laten of [eiser sub 1] c.s. – zoals [gedaagde sub 1] c.s. heeft betoogt – onder de gegeven omstandigheden de non-conformiteit te laat heeft gemeld, nu de rechtbank ook bij een inhoudelijke toetsing tot het oordeel komt dat de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. niet voor toewijzing in aanmerking komen. Daartoe is het volgende redengevend.

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat partijen strijden over de vraag of [gedaagde sub 1] c.s. zijn mededelingsplicht als koper heeft geschonden. Op de verkoper van een woning rust de verplichting om mededeling te doen van feiten en omstandigheden waarmee hij bekend is en die voor de verkoper relevant zijn bij zijn beslissing om tot aankoop van de woning over te gaan. De mededelingsplicht van de verkoper bestaat niet (langer) waar het feiten en omstandigheden betreft waarmee de koper zelf bekend is.

4.3.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat [gedaagde sub 1] c.s. er mee bekend was dat het gehele perceel vol met puin lag en dat hij heeft nagelaten dit te melden. De hoeveelheid puin is volgens [eiser sub 1] c.s. van een zodanige omvang dat het nergens mogelijk is om een schop in de grond te steken, zonder op puin te stuiten. Nu de woning was voorzien van een goed onderhouden tuin, moet [gedaagde sub 1] c.s. vanwege het onderhoud van die tuin bekend zijn geweest met de omvang van de hoeveelheid puin op zijn perceel, aldus [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat hij ermee bekend was dat er een grote hoeveelheid puin in de bodem van het perceel ligt en stelt dat er hier en daar stenen liggen, maar dat dat niet ongebruikelijk is en niet leidt tot een verplichting om dit te melden.

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde sub 1] c.s. geen melding heeft gemaakt van de aanwezigheid van puin in de bodem van het perceel. [eiser sub 1] c.s. heeft echter voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een verkennend en aanvullend bodemonderzoek laten uitvoeren in verband met een door hem voorgenomen verbouwing. Het doel van het verkennend onderzoek was het vaststellen of de locatie verontreinigd is geraakt als gevolg van de activiteiten die op de locatie hebben plaatsgevonden en het doel van het aanvullend onderzoek was het bepalen of al dan niet sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging (zie rov. 2.3.). Uit de onderzoeksdoelen en de aanleiding van het onderzoek, te weten de activiteiten die op de locatie hebben plaatsgevonden, volgt dat met het onderzoek nu juist beoogd werd vast te stellen of zich in de bodem verontreinigd puin bevond. Bovendien blijkt uit het uitgevoerde onderzoek dat zich in de bodem van het perceel daadwerkelijk puin bevond, dat er sprake was van vervuiling van de bodem, dat de omvang van het puin en de vervuiling van het gehele perceel onduidelijk waren en dat in verband daarmee nader onderzoek diende plaats te vinden (zie rov. 2.3.). Ook op basis van de door de gemeente gestelde voorwaarden aan de op 8 december 2011 verleende omgevingsvergunning bleek dat het perceel onvoldoende op verontreiniging was onderzocht (zie rov. 2.5., eerste twee gedachtestreepjes).

4.5.

Op grond van het voorgaande wist [eiser sub 1] c.s., althans behoorde hij te begrijpen, dat hij zonder nader onderzoek er niet van uit mocht gaan dat zich in de bodem van het perceel niet de later geconstateerde hoeveelheid puin en vervuiling bevond. Daarmee ontbreekt het causaal verband tussen de door [eiser sub 1] c.s. gestelde schending van de mededelingsplicht door [gedaagde sub 1] c.s. en de kosten die [eiser sub 1] c.s. vordert. [eiser sub 1] c.s. was door de onderzoeken en de omgevingsvergunning immers reeds bekend geworden met de aanwezigheid van puin en vervuiling in de bodem. Nu [eiser sub 1] c.s. naar aanleiding van de voorlopige onderzoeksresultaten geen contact heeft opgenomen met [gedaagde sub 1] c.s. en hem niet heeft gevraagd om (nadere) informatie over puin en/of vervuiling van de bodem, kan [eiser sub 1] c.s. niet aan [gedaagde sub 1] c.s. tegenwerpen dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

4.6.

[eiser sub 1] c.s. heeft voorts nog betoogd dat sprake is van non-conformiteit omdat de woning door de aanwezigheid van puin en vervuiling in de bodem niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Dit betoog faalt. [gedaagde sub 1] c.s. heeft terecht aangevoerd dat ten tijde van de koop uitsluitend een omgevingsvergunning voor een aanbouw en nog niet van een kelder aan de orde was. De rechtbank is van oordeel dat onder normaal gebruik als woonhuis niet valt het gebruik van (een deel van) het perceel als bouwgrond ter realisering van een aanbouw of kelder bij het woonhuis. Dit geldt te meer nu partijen in artikel 22 van de koopovereenkomst een ouderdomsclausule hebben opgenomen.

4.7.

Nu van non-conformiteit of een schending van de mededelingsplicht geen sprake is, is [gedaagde sub 1] c.s. niet tot enige schadevergoeding gehouden. Evenmin bestaat er aanleiding om de koopovereenkomst partieel te ontbinden en kan ook de vordering op grond van onrechtmatige daad niet slagen. De rechtbank zal de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. dan ook afwijzen. Daarbij is overigens nog van belang dat uit het naar aanleiding van de door [eiser sub 1] c.s. uitgevoerde sanering opgemaakte eindevaluatie volgt dat van een aan [eiser sub 1] c.s. opgelegde saneringsplicht, zoals [eiser sub 1] c.s. heeft gesteld en [gedaagde sub 1] c.s. heeft bestreden, geen sprake is geweest.

4.8.

Voor zover [eiser sub 1] c.s. zich op dwaling heeft beroepen faalt dat verweer nu de rechtbank van oordeel is dat [eiser sub 1] c.s. tijdig met de aanwezigheid van puin en vervuiling in de bodem van het perceel van de woning bekend is geworden en de omstandigheid dat hij heeft nagelaten naar aanleiding daarvan de volledige omvang van de vervuiling in kaart te brengen onder de gegeven omstandigheden voor zijn risico komt.

4.9.

[eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht 868

- salaris advocaat
1.788 (2,0 punten × tarief € 894)

Totaal € 2.656

4.10.

Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:335).

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 2.656,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2015.