ECLI:NL:RBDHA:2015:4074

Uitspraak

Rechtbank Den Haag

Team kanton Den Haag

Rolnr.: 3764790 / RL EXPL 15-1143

9 april 2015

Vonnis in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Hericon Vastgoed B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr R. van Kessel,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,
gemachtigde: M. Ris.

Partijen worden hierna respectievelijk nader aangeduid als “Hericon” en “[gedaagde]”.

1.Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 26 november 2014, met producties;
de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
de brief van 17 maart 2015, met twee producties in conventie en met conclusie van antwoord in reconventie;
de brief van 18 maart 2015, van de zijde van [gedaagde], met producties.

Na de conclusie van antwoord is bij mondeling tussenvonnis een comparitie van partijen gelast voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een schikking. Deze heeft plaatsgevonden op 23 maart 2015. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. Namens Hericon is verschenen S. Roos, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, eveneens bijgestaan door de gemachtigde.

2.Feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van Hericon een (flat)woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: “de woning”).

2.2.

Hericon is met [gedaagde] overeengekomen dat Hericon in 2012 de olie gestookte installatie in het complex [N]zou vervangen door een gas gestookte installatie en dat de kale huurprijs, na deze vervanging, wordt verhoogd met een bedrag van € 30,00 per maand. Hericon heeft de olie gestookte installatie in 2014 vervangen.

2.3.

Over de periode 11 juni 2012 tot 1 juni 2013 (hierna: “2012/2013”) heeft Hericon aan [gedaagde] een totaalbedrag van € 4.104,95 aan stookkosten in rekening gebracht. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: 6960 warmtemetereenheden (“wme”) maal € 0,510199 zijnde een bedrag van € 3.550,99 aan variabele kosten en 6994 m2 maal € 0,079200 zijnde een bedrag van € 553,96 aan vaste kosten.

2.4.

[gedaagde] heeft bij de Huurcommissie een procedure aangespannen inzake de stookkosten over de periode 2012/2013. Op 6 oktober 2014 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. Bij brief van 14 oktober 2014 heeft de Huurcommissie een kennelijke fout in haar uitspraak van 6 oktober 2014 hersteld. De Huurcommissie heeft, gelet op de omstandigheid dat in het complex [N]in de periode 2012/2013 nog steeds op olie werd gestookt, op basis van een redelijkheidstoets het door [gedaagde] te betalen bedrag verminderd en vastgesteld op een bedrag van € 2.466,67. Zij heeft dit bedrag bepaald door het gemiddelde te nemen van het door Hericon in rekening gebrachte bedrag van € 4.104,95 en een bedrag van € 828,39. Dit laatste bedrag heeft de huurcommissie berekend door het gemiddelde verbruik te nemen zoals dit in het bestand van de KWR (afdeling Kwalitatieve Woningregistratie van het voormalig Ministerie van VROM) is opgenomen voor het type woning van [gedaagde], zijnde 1.042 m3, en dit verbruik te vermenigvuldigen met het gemiddelde tarief voor gas zoals de energiebedrijven dit in 2013 volgens het CBS hanteerden, zijnde een bedrag van € 0,795 per m3.

3.Vordering

in conventie

3.1.

Hericon vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de vaststelling van de betalingsverplichting van [gedaagde] met betrekking tot de post stookkosten over de periode 2012/2013 op

- primair een bedrag van € 4.104,95, te vermeerderen met 1% administratiekosten, en de veroordeling van [gedaagde] om dit bedrag te betalen onder verrekening van het reeds betaalde voorschot van € 1.633,33 (per saldo een bedrag van € 2.512,66), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag der algehele voldoening; en

- subsidiair een bedrag van € 3.692,37, te vermeerderen met 1% administratiekosten, en de veroordeling van [gedaagde] om dit bedrag te betalen onder verrekening van het reeds betaalde voorschot van € 1.633,33 (per saldo een bedrag van € 2.095,96), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

Hericon legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Zij stelt dat de Huurcommissie ten onrechte een redelijkheidstoets heeft losgelaten op de door haar in rekening gebrachte stookkosten. Volgens het landelijk beleid maakt de Huurcommissie geen onderscheid tussen energiekosten uit olie of uit gas. De olie gestookte installatie voldoet aan de daaraan te stellen eisen en de berekening van de stookkosten, uitgevoerd door ISTA, is volgens de regels. Uitsluitend de werkelijke kosten worden doorberekend aan de huurders. Zij stelt dat [gedaagde] dan ook primair het oorspronkelijke bedrag van € 4.104,95 verschuldigd is. Subsidiair stelt zij dat [gedaagde] in ieder geval de kosten verschuldigd is die hij had moeten betalen als de olie gestookte installatie in 2012 was vervangen door een gasgestookte installatie. Zij berekent deze kosten op een bedrag € 3.692,37.

in reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert primair de veroordeling van Hericon tot betaling van een bedrag van € 995,71 en subsidiair de verklaring voor recht dat [gedaagde] voor de stookkosten over de periode van 2012/2013, nog een bedrag van € 265,24 aan Hericon is verschuldigd.

3.4.

[gedaagde] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat het, gezien de opstelling van Hericon, niet meer dan redelijk en billijk is om alsnog de “KWR-methode” toe te passen waarbij de stookkosten uitkomen op een bedrag van € 828,39. Nu [gedaagde] inmiddels een bedrag van in totaal € 1.680,00 aan voorschot plus drie maal een bedrag van € 168,19 = € 504,57 aan Hericon heeft betaald, heeft hij recht op terugbetaling van een bedrag van € 1.355,73. Op dit bedrag mag het bedrag van de overeengekomen huurverhoging van € 360,00 per jaar in mindering worden gebracht, zodat een aan [gedaagde] te betalen bedrag van € 995,73 resteert.

3.5.

Aan zijn subsidiaire grondslag heeft [gedaagde] het volgende ten grondslag gelegd. In een nabijgelegen appartementencomplex wordt voor de variabele kosten gerekend met een bedrag € 0,285641 en voor de vaste kosten met een bedrag van € 0,066107. Indien Hericon ook voor [gedaagde] deze lagere prijzen zou hanteren zou hij over de periode 2012/2013 een bedrag van € 2.449,81 (€ 0,285641 x 6960 wme vermeerderd € 0,066107 x 6994 m2) verschuldigd zijn. Indien op dit bedrag de reeds betaalde bedragen van € 1.680,00 en van € 504,57 in mindering worden gebracht, resteert een bedrag van € 265,24 dat [gedaagde] dan nog verschuldigd is.

in conventie en in reconventie

3.6.

Partijen voeren over en weer verweer, waarop hieronder, voor zover relevant, nader zal worden ingegaan.

4.Beoordeling

4.1.

Nadat Hericon de beslissing van de Huurcommissie inzake de verlaging van de stookkosten had ontvangen, heeft zij, in reactie hierop, een nieuwe afrekening aan [gedaagde] gestuurd met het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag. Vervolgens heeft zij de onderhavige zaak bij de kantonrechter aanhangig gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat Hericon met het versturen van een nieuwe rekening niet haar recht heeft verwerkt om hoogte van de stookkosten door de kantonrechter te laten beoordelen. Voor het aanvaarden van rechtsverwerking is meer nodig dan het enkel opvolgen van een uitspraak met onmiddellijke werking van de Huurcommissie.

4.2.

[gedaagde] voert aan dat hij, na de uitspraak van de Huurcommissie, inmiddels drie maal een bedrag € 168,19 = € 504,57 aan Hericon heeft betaald en dat hij een bedrag van € 1.680,00 als voorschot heeft betaald. Hericon stelt dat [gedaagde] ten aanzien van de stookkosten een bedrag als voorschot heeft betaald van € 1.633,00. De kantonrechter verzoekt partijen om op dit punt nadere inlichtingen te verschaffen.

4.3.

De hoogte van de stookkosten van [gedaagde] wordt onder meer beïnvloed door de door Hericon gehanteerde eenheidsprijs van de olie en door het verbruik van [gedaagde]. [gedaagde] heeft niet bestreden dat de meters in zijn woning een gebruik van 6.960 wme hebben gemeten, zodat dit tussen partijen vaststaat.

4.4.

Nu Hericon en [gedaagde] contractueel zijn overeengekomen dat Hericon de olie gestookte installatie in 2012 zou vervangen door een gasgestookte installatie, dient Hericon vanaf 2012 bij de berekening van de stookkosten de lagere eenheidsprijs van gas te gebruiken en niet de hogere prijs van de olie. De kantonrechter verwerpt het beroep van Hericon op overmacht voor wat betreft het failliet gaan van het Project Aardwarmte Den Haag, via welk project zij het complex [N]had willen verwarmen. Dit bedrijf is pas in 2013 failliet gegaan en het faillissement is bovendien een omstandigheid die voor risico van Hericon komt en niet bij [gedaagde] kan worden neergelegd.

4.5.

Hericon heeft een berekening gemaakt van de stookkosten voor de periode 2012/2013 als op gas zou zijn gestookt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de door Hericon gebruikte eenheidsprijs van het gas te hoog is. Hij heeft een vergelijking gemaakt met informatie die op de site van de Autoriteit Consumenten Markt staat, waar een veel lagere eenheidsprijs is vermeld dan Hericon hanteert. De kantonrechter zal Hericon, gelet op dit verweer, in de gelegenheid stellen het door haar gehanteerde bedrag voor het gas bij akte nader toe te lichten en daarbij onder meer te vermelden of zij over het door haar gehanteerde gasbedrag heeft onderhandeld met Eneco of dat zij een door Eneco opgegeven bedrag heeft gehanteerd.

4.6.

De door Hericon gehanteerde eenheidsprijs komt tot stand door van de totale stookkosten voor het gehele complex allereerst 70% toe te wijzen aan variabele stookkosten en 30% aan vaste stookkosten. Van dit 70% variabele deel wordt, aan de hand van de verbruikte wme, bepaald hoeveel aan de bewoners van het complex [N]en hoeveel aan de winkeliers van dit complex dient te worden toegerekend. Voor de 30% vaste stookkosten gebeurt hetzelfde aan de hand van vloeroppervlaktes. Aldus komen er twee bedragen voor de bewoners die weer bij elkaar worden opgeteld en opnieuw worden verdeeld naar variabele - 70% - en vaste kosten - 30% -. Vervolgens wordt de prijs per warmtemetereenheid voor de bewoners bepaald door het variabele deel van de bewonerskosten te delen door het aantal wme dat door de bewoners is afgenomen.

4.7.

In haar rapport van Voorbereidend Onderzoek heeft de Huurcommissie de door Hericon overgelegde berekening van de stookkosten onderzocht en hierbij geen opmerkingen gemaakt. [gedaagde] zelf heeft niet, althans niet voldoende, weersproken dat deze berekening juist is. Dit staat derhalve tussen partijen vast.

4.8.

De omstandigheid dat de berekening op de juiste wijze is uitgevoerd, maakt echter niet zonder meer dat Hericon voor de berekening van de variabele stookkosten van [gedaagde] de door haar berekende warmtemetereenheidsprijs voor de variabele kosten kan hanteren. Hericon stelt dat [gedaagde] een bovengemiddeld aantal wme gebruikt, vergeleken met andere bewoners en dat hij daarom zo duur uit is. [gedaagde] heeft, voor wat betreft zijn verbruik, echter aangevoerd dat zijn woning in het midden van het appartementsgebouw is gelegen en dat zijn woning aan alle kanten grenst aan andere woningen in het complex en dat zijn woonsituatie dus geen aanwijzing is voor dit hogere gebruik. Hij voert aan dat zijn stookkosten mogelijk relatief zo hoog zijn, omdat meer en meer huurders helemaal geen gebruik meer maken van de centraal gestookte installatie maar zijn overgegaan op het gebruik van elektrische kacheltjes en dekens. Voorts voert hij aan dat in andere, door Hericon verhuurde appartementen in andere gebouwen de door Hericon gehanteerde eenheidsprijzen veel lager zijn, zonder dat hiervoor een verklaring is.

4.9.

Hericon heeft niet bestreden dat de eenheidsprijzen in andere appartementsgebouwen lager zijn. Hij heeft voorts de positie van de woning van [gedaagde] niet bestreden en hij heeft niet bestreden dat andere huurders zijn overgegaan op het gebruik van elektrische kachels en dekens. Dit alles staat derhalve vast tussen partijen. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] aldus, dat hij aanvoert dat zijn verbruik bovengemiddeld hoog is omdat andere huurders niet tot zeer weinig verbruik hebben en dat daardoor ook de warmtemetereenheidsprijs zo hoog is. De kantonrechter krijgt, naar aanleiding van het verweer van [gedaagde], graag nadere informatie van partijen. Klopt het dat, indien door meer bewoners wme worden afgenomen, de eenheidsprijs daalt en zo ja, waarom is dat het geval? En waarom liggen de gehanteerde eenheidsprijzen voor de verschillende appartementsgebouwen van Hericon zo ver uit elkaar, indien dezelfde inkoopprijs voor olie wordt gehanteerd? Indien nodig, voor een duidelijke uitleg, kunnen voorbeeldberekeningen worden overgelegd.

4.10.

Indien het zo is dat de warmtemetereenheidsprijs wordt beïnvloed door het aantal bewoners dat gebruik maakt van de centrale installatie, dan is dit een omstandigheid die voor rekening en risico van verhuurder dient te komen. Verhuurder heeft hier immers invloed op door met huurders te gaan praten, door de olie gestookte installatie te vervangen – zoals inmiddels is gebeurd – of door de verhouding variabele lasten/vaste lasten aan te passen. De kantonrechter stelt partijen in de gelegenheid zich ook erover uit te laten tot welke aanpassing van de stookkosten dit oordeel dan zou moeten leiden.

4.11.

De kantonrechter zal eerst Hericon in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de in punten 4.2, 4.5, 4.9. en 4.10. opgeworpen vragen, waarna [gedaagde] hierop bij antwoordakte kan reageren. Na de akte uitwisseling zal de kantonrechter mogelijk opnieuw een comparitie van partijen gelasten, opdat partijen nadere inlichtingen kunnen verschaffen. Tevens kan dan worden bezien of de zaak in dat stadium geschikt is voor het tot stand brengen van een minnelijke regeling.

4.12.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 7 mei 2015 voor een akte aan de zijde van Hericon ter voldoening aan hetgeen in onderdeel 4.11. van dit vonnis is vermeld;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A.C. Bordes en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 april 2015.