Uitspraak
Rechtbank den haag
Team Handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/476206 / KG ZA 14-1295
Vonnis in kort geding van 22 april 2015
in de zaak van
[de vrouw],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
advocaat mr. F. Borger van der Burg-Holstege te Den Haag,
tegen:
[de man],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
advocaat mr. E.R. Schenkhuizen te Den Haag.
Partijen worden in het navolgende respectievelijk de vrouw en de man genoemd.
1.Procesverloop
1.1.
De vrouw heeft de man op 14 november 2014 doen dagvaarden om op 9 december 2014 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. Bij brief van 5 december 2014 heeft de man de voorzieningenrechter voorzien van zijn conclusie van antwoord met daarbij zijn eis in reconventie. De zaak is op 9 december 2014 behandeld en pro forma aangehouden teneinde de vrouw in de gelegenheid te stellen om een stuk in het geding te brengen waaruit blijkt dat de makelaar beredeneerd tot het advies komt om, zoals de vrouw beoogt en de man gemotiveerd bestrijdt, de voorheen echtelijke woning aan het [adres] te ([postcode]) [woonplaats] in de verkoop te zetten met een vraagprijs van € 225.000,--. Bij brief van 17 december 2014 heeft de vrouw het bedoelde stuk aan de voorzieningenrechter doen toekomen, met het verzoek om met het oog op de voortgang van de zaak een nieuwe zittingsdatum te bepalen. Op 15 april 2015 heeft voortzetting van de behandeling plaatsgevonden. Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Bij brief van 14 april 2015 heeft de man de voorzieningenrechter laten weten dat, vanwege het bij de vrouw ontbreken van middelen om haar deel van de restschuld te voldoen, de verkoop van de woning aan een derde voor hem uitdrukkelijk geen optie meer is, dat hij het aandeel van de vrouw in de eigendom van de woning wenst over te nemen en dat hij over de financiering daarvan met de bank in gesprek is.
2.De feiten in conventie en in reconventie
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 9 december 2014 en 15 april 2015 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Partijen zijn in gemeenschap van goederen gehuwd geweest. Bij beschikking van 10 december 2007 heeft deze rechtbank de echtscheiding tussen partijen uitgesproken. De echtscheidingsbeschikking is op 30 juni 2009 ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.
2.2.
Tot de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap behoort de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan het [adres] (hierna: de woning). Voor de financiering van de aankoop van de woning zijn partijen een hypothecaire lening aangegaan. Partijen zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden uit hoofde van deze lening.
2.3.
Na de echtscheiding heeft de vrouw de woning verlaten en is de man daar blijven wonen.
2.4.
Na de echtscheiding hebben partijen geprocedeerd over onderdelen van de echtscheidingsbeschikking. Voor wat betreft de woning hebben partijen ter zitting, als vastgelegd in het proces-verbaal van 4 december 2012, bij het gerechtshof ’s-Gravenhage het volgende in een vaststellingsovereenkomst doen opnemen:
“
- partijen zijn voorts overeengekomen dat de advocaat van de man hedenmiddag aan de advocate van de vrouw drie NVM makelaars uit [woonplaats] zal voorstellen. De vrouw zal daaruit één makelaar kiezen, die door beide partijen vervolgens zo snel mogelijk wordt ingeschakeld om de woning [adres] te [woonplaats] te koop te zetten voor een reële vraagprijs, welke vraagprijs zal worden bepaald aan de hand van recente verkoopopbrengsten van vergelijkbare panden en van vraagprijzen van vergelijkbare panden;”.
- partijen zijn voorts overeengekomen dat de advocaat van de man hedenmiddag aan de advocate van de vrouw drie NVM makelaars uit [woonplaats] zal voorstellen. De vrouw zal daaruit één makelaar kiezen, die door beide partijen vervolgens zo snel mogelijk wordt ingeschakeld om de woning [adres] te [woonplaats] te koop te zetten voor een reële vraagprijs, welke vraagprijs zal worden bepaald aan de hand van recente verkoopopbrengsten van vergelijkbare panden en van vraagprijzen van vergelijkbare panden;”.
2.5.
Na het tot stand komen van de vaststellingsovereenkomst hebben partijen makelaar Koen van der Poel van Van Brero & Breugem Makelaardij, gevestigd aan de Dorpsstraat 14 te Zoetermeer, ingeschakeld voor de verkoop van de woning.
2.6.
Mede naar aanleiding van eigen onderzoek van de man naar verkooptransacties van vergelijkbare woningen in de buurt van de woning heeft makelaar Van der Poel partijen bij e-mailbericht van 16 december 2014 onder meer het volgende bericht:
“Geachte heer (…) en mevrouw Holstege,
In verlenging op uw beider verzoek namens uw cliënten, deel ik u het volgende mede.
(…)
De heer (…) Schenkhuizen verwijst, namens de heer [de man], naar een tweetal verkochte woningen zijnde:
- Orientblauw 9 transactiemaand december 2010 transactieprijs € 257.500,- (…)
- Reigersblauw 42 transactiemaand juli 2011 transactieprijs € 238.500,- (…).
Ik acht de vergelijking met bovenstaande transacties irreëel. De transacties zijn tot stand gekomen in een betere marktsituatie, de prijzen zijn sindsdien flink gedaald en Vestia was daarnaast ook nog niet gestart met de uitponding van haar woningportefeuille. De woning aan het [adres] is weliswaar iets groter maar de interne staat is beduidend minder dan de verkochte woningen aan het Orientblauw 9 en het Reigersblauw 42. Het [adres] heeft een goede woonoppervlakte, is een hoekwoning en geniet een uitstekende bezonning maar is ingericht met o.a. een eenvoudige keuken, eenvoudige sanitair en wat uitgesprokenere kleurstellingen, iets waar je bij een verkoop tegenwoordig keihard op wordt afgerekend, mede omdat kopers verbouwingen steeds moeilijker kunnen meefinancieren.
(...)
Op basis van de nu aan mij voorgelegde vraag; een reële vraagprijs op basis van recent verkochte -/te koop staande woningen is het antwoord€ 225.000,- kosten koper, hetgeen los van een actuele, concurrerende vraagprijs ook een strategische vraagprijs is daar de woning dan in de zoeksegmenten 200-225 en 225-250 gevonden wordt op de belangrijkste woningsitewww.funda.nl”.
3.Het geschil
3.1.
In conventie vordert de vrouw - zakelijk weergegeven - te worden gemachtigd om de woning zelfstandig te gelde te maken dan wel (subsidiair) te bepalen dat de man gehouden is tot nakoming van de terzake de verkoop van de woning in het proces-verbaal van 4 december 2012 gemaakte afspraken, zowel primair als subsidiair met inschakeling van de overeengekomen makelaar alsmede met een door deze makelaar te bepalen vraagprijs en met veroordeling van de man om mee te werken aan de verkoop en de levering van de woning en om tot de levering de hypotheekrente te betalen, een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen en met veroordeling van de man in de kosten van de procedure.
3.2.
Daartoe wordt het volgende aan gevoerd. De man heeft tot nog toe om uiteenlopende redenen geweigerd om mee te werken aan de verkoop van de woning. Thans weigert hij zijn medewerking omdat hij van mening is dat er eerst afspraken moeten worden gemaakt over de hypotheekschuld die na de verkoop van de woning zal resteren. Net als eerdere door hem opgegeven redenen om niet mee te werken is dat een voorwaarde die niet is terug te voeren op de afspraken in het proces-verbaal van 4 december 2012. De man is op basis van de vaststellingsovereenkomst gehouden om aan de verkoop mee te werken. Een en ander klemt te meer, nu de man de hypotheektermijnen niet tijdig betaalt. Voorts wordt de woning niet door de man onderhouden, waardoor waardevermindering van de woning dreigt. De vrouw wenst daarom op de voet van artikel 3:174 BW te worden gemachtigd om de woning zelfstandig te gelde te maken. Subsidiair stelt de vrouw zich op het standpunt dat de man de in de vaststellingsovereenkomst van 4 december 2012 vastgelegde afspraken dient na te komen. In beide gevallen dient de verkoop te worden ingezet door de overeengekomen makelaar en tegen een door deze makelaar te bepalen vraagprijs. Voorts is de man gehouden om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning en om tot de levering de (achterstallige) hypotheekrente te betalen.
3.3.
De man voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3.4.
In reconventie vordert de man, zakelijk weergegeven, (-) de vrouw te veroordelen om aan te tonen dat zij in staat zal zijn om haar aandeel in de hypothecaire restschuld te voldoen, (-) te bepalen dat de woning door de makelaar in de verkoop wordt geplaatst met een vraagprijs van in aanvang € 259.500,-- k.k., (-) dat bij het uitblijven van de verkoop de vraagprijs in overleg met de makelaar stapsgewijs wordt verlaagd en (-) de vrouw te veroordelen tot medewerking aan verkoop en levering van de woning aan de koper voor de uiteindelijk overeengekomen verkoopprijs, een en ander op straffe van een dwangsommen en met veroordeling van de vrouw in de kosten van de procedure.
3.5.
Daartoe wordt het volgende aangevoerd. De man heeft de voorzieningenrechter bij brief van 14 april 2015 laten weten dat, vanwege het bij de vrouw ontbreken van middelen om haar deel van de restschuld te voldoen, de verkoop van de woning voor hem uitdrukkelijk geen optie meer is, dat hij de hypotheek op alleen zijn naam wil zetten en dat hij over de financiering daarvan met de bank in gesprek is. Voor het geval de bank de financieringsaanvraag van de man mocht afwijzen handhaaft de man zijn vorderingen. In dat geval is hij bereid om mee te werken aan de uitvoering van de vaststellingsovereenkomst van 4 december 2012, maar dan wel tegen een reële vraagprijs, zoals partijen zijn overeengekomen. Dat is niet het geval als het bepalen van die vraagprijs wordt overgelaten aan de makelaar, die € 225.000,-- k.k. adviseert als reële vraagprijs. Met het oog op een zo hoog mogelijke opbrengst dienen partijen zelf de regie te houden bij de verkoop van de woning. Uit eigen onderzoek is de man gebleken dat een in aanvang te hanteren vraagprijs van € 259.000,-- reëel is. Partijen dienen afspraken te maken over de verkoopstrategie en de verkoopprijs om een restschuld te voorkomen althans te beperken. De vrouw dient duidelijkheid te verschaffen over de wijze waarop zij denkt haar deel van de te verwachten restschuld aan de bank te kunnen voldoen. Het verkopen van de woning is (mede) afhankelijk van de houding van de vrouw ten aanzien van de restschuld. Als de vrouw geen verhaal biedt, zal de bank de man aanspreken op zijn hoofdelijke aansprakelijkheid voor de restschuld. De man vreest dat dan zijn regresrecht jegens de vrouw illusoir zal zijn. Deze voor hem financieel nadelige situatie wenst de man te voorkomen. Hij heeft er daarom belang bij dat de vrouw de gewenste duidelijkheid verschaft.
3.6.
De vrouw voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
4.1.
De man stelt zich op het standpunt dat de vrouw geen spoedeisend belang bij haar vorderingen, nu de gronden die zij daartoe heeft aangevoerd niet meer aan de orde zijn. De opgevoerde hypotheekachterstand is immers geheel ingelopen en de man heeft noodzakelijk onderhoud uitgevoerd. Deze omstandigheden laten echter onverlet dat de vrouw er belang bij heeft dat (uiteindelijk) uitvoering wordt gegeven aan hetgeen partijen ten aanzien van de woning zijn overeengekomen (verkoop van de woning) zoals partijen die in het proces-verbaal van 4 december 2012 hebben vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Het spoedeisend belang bij de behandeling van haar vorderingen in conventie is reeds daarmee gegeven.
4.2.
De vrouw legt aan haar vordering te worden gemachtigd om de woning zelfstandig te gelde te maken ten grondslag dat sprake is van een achterstand in de betaling van de hypotheektermijnen en dat ten aanzien van de woning waardedaling dreigt omdat de man verzuimt het noodzakelijke onderhoud uit te voeren. Beide omstandigheden worden door de man echter gemotiveerd en (uiteindelijk) onweersproken betwist met het betoog dat de betalingsachterstand in zijn geheel is ingelopen en dat hij in ieder geval het door de makelaar aanbevolen onderhoud aan de woning heeft uitgevoerd. Voorts heeft de man aangevoerd dat zijn eerste prioriteit thans weliswaar is gelegen in zijn pogingen om de woning zelf geheel in eigendom te krijgen (hetgeen ook in het belang van de vrouw kan zijn), maar dat hij - mocht zijn financieringsaanvraag niet worden gehonoreerd - bereid is om aan de verkoop mee te werken. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de vrouw de noodzaak om, in afwijking van hetgeen partijen zijn overeengekomen op 4 december 2012, te worden gemachtigd om de woning zelfstandig te gelde te maken onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Dit onderdeel van het gevorderde komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
4.3.
Ook het overig door de vrouw primair gevorderde (de makelaar bepaalt de vraagprijs) kan niet worden toegewezen, nu de rol van makelaar Van de Poel bij het bepalen van de vraagprijs voor de woning daarmee verder strekt dan partijen in het proces-verbaal van 4 december 2012 zijn overeengekomen. De vordering de man te verplichten met de door deze makelaar te bepalen vraagprijs stuit hierop reeds af.
4.4.
Ten aanzien van het door de vrouw subsidiair gevorderde overweegt de voorzieningenrechter dat het tussen partijen opgemaakte proces-verbaal moet worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 BW. Dit brengt mee dat de man gehouden is de vaststellingsovereenkomst na te komen. Dat hij na het tot stand komen van deze overeenkomst heeft geconcludeerd dat het vanwege de na de verkoop opkomende restschuld beter is om er op aan te sturen dat hij de woning zelf in eigendom verkrijgt, maakt dit niet anders. Die optie valt, hoezeer wellicht ook wenselijk, immers niet binnen de reikwijdte van hetgeen partijen in de vaststellingsovereenkomst van 4 december 2012 zijn overeengekomen. Het inzetten van het verkooptraject laat overigens onverlet dat de man in tussentijd het overleg met de bank over het financieren van het verwerven van het eigendomsaandeel van de vrouw voortzet en, zo dit tot resultaten leidt, deze mogelijkheid aan de vrouw te communiceren.
4.5.
Ten aanzien van de overig door de man opgeworpen verweren wordt als volgt overwogen. De voorwaarde dat eerst afspraken moeten worden gemaakt over (voldoening van) de hypothecaire restschuld na de verkoop van de woning is niet op de vaststellingsovereenkomst terug te voeren. Dat is evenmin het geval bij - zoals de man in reconventie vordert - de door de vrouw te verstrekken duidelijkheid over de wijze waarop zij haar deel van de restschuld denkt te voldoen. Ook de voorwaarde dat ten aanzien van de woning eerst een verkoopstrategie moet worden afgesproken is niet op het proces-verbaal van 4 december 2012 terug te voeren.
4.6.
Een en ander brengt mee dat het subsidiair door de vrouw gevorderde zal worden toegewezen, dit evenwel met dien verstande dat de vraagprijs niet - zoals de vrouw vordert - ter vrije bepaling aan de makelaar is, maar dient te worden bepaald aan de hand van recente verkoopopbrengsten van vergelijkbare panden en van vraagprijzen van vergelijkbare panden. Ter zitting van 9 december 2014 heeft de vrouw zich op standpunt gesteld dat de makelaar € 225.000,-- een reële vraagprijs acht. Vanwege de betwisting door de man van dit advies is de zaak aangehouden om de vrouw in de gelegenheid te stellen stukken in het geding te brengen waaruit dit advies van de makelaar kan worden opgemaakt. Desgevraagd heeft makelaar Van der Poel op 16 februari 2015 aan mrs. Schenkhuizen en Holstege het bedrag van € 225.000,-- als vraagprijs voor de woning bevestigd en die zienswijze uitvoerig gemotiveerd. Tegen het advies van de makelaar heeft de man geen verweer gevoerd, anders dan de stelling dat de makelaar een vast courtagebedrag hanteert en daarom geen belang heeft bij een hogere verkoopprijs. Daarmee is echter niet gezegd dat de makelaar niet tot zijn advies heeft kunnen komen. De voorzieningenrechter ziet in het vorenstaande dan ook aanleiding om – zoals de vrouw voor ogen heeft – bij het advies van de makelaar aan te sluiten en voorshands te oordelen dat partijen de in het proces-verbaal van 4 december 2012 gemaakte afspraken hebben geconcretiseerd in die zin dat als reële verkoopprijs dient te worden uitgegaan van
€ 225.000,--.
€ 225.000,--.
4.7.
Gezien het eerdere onthouden van medewerking aan de tenuitvoerlegging van hetgeen partijen hebben vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst van 4 december 2012 is oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Voorts zal er worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.
4.8.
De vordering om de man te veroordelen om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning en – bij het uitblijven daarvan – dit vonnis voor deze medewerking in de plaats te stellen komt niet voor toewijzing in aanmerking. Die vordering is immers prematuur, nu er nog geen sprake is van een belangstellende koper.
4.9.
De man stelt bereid en in staat te zijn de achterstand in hypotheektermijnen voor zijn rekening te nemen en dat dit dermate vanzelfsprekend is dat de vordering van de vrouw wat dat betreft kan worden toegewezen. Vanwege het door de man voldoen van de achterstallige betalingen heeft de vrouw echter geen belang meer bij dit deel van de vordering. Voor zover de vordering de toekomstige hypotheekrente tot aan de levering van de woning betreft, heeft de man geen verweer gevoerd. Alhoewel partijen ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de voldoening van de hypotheekverplichtingen neemt de voorzieningenrechter aan dat voornoemde vanzelfsprekendheid ook impliceert dat de man zich, met name nu hij in de woning woonachtig is, jegens de vrouw verplicht tot voldoening van de hypotheektermijnen totdat de woning in eigendom is overgedragen en de vrouw uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid zal zijn ontslagen. In zoverre zal deze vordering van de vrouw daarom worden toegewezen.
in reconventie
4.10.
Zoals in het vorenstaande overwogen is de vordering om de vrouw te veroordelen om duidelijkheid te verschaffen over de wijze waarop zij haar deel van de restschuld denkt te voldoen niet terug te voeren op de vaststellingsovereenkomst. Nu de man voor het overige in het midden laat wat aan die vordering ten grondslag kan liggen, komt deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking.
4.11.
Voor zover de man met zijn vordering de woning in de verkoop te zetten voor een vraagprijs van in aanvang € 259.500,-- wil betogen dat daarmee sprake is van een reële vraagprijs wordt hij daarin niet gevolgd. In vorenbedoeld e-mailbericht van 16 december 2014 heeft makelaar Van der Poel immers gemotiveerd uiteengezet dat de transacties waaraan de man met het oog op de vast stellen vraagprijs refereert niet kunnen leiden tot een reële prijsstelling. Nog daargelaten dat de man voorafgaand aan de voortzetting van de zitting van 15 april 2015 uitdrukkelijk heeft aangegeven dat verkoop van de woning aan derden geen optie meer is, heeft de vrouw daarmee gemotiveerd betwist dat € 259.500,-- een reële vraagprijs is. Deze vordering van de man komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking. In het verlengde daarvan zal ook de vordering te bepalen dat de vraagprijs na zes maanden vanaf € 259.500,-- stapsgewijs wordt verlaagd worden afgewezen.
4.12.
Ook hier komt de vordering de wederpartij te veroordelen om medewerking te verlenen aan verkoop en levering van de woning niet voor toewijzing in aanmerking, nu vooralsnog geen sprake is van een belangstellende koper.
in conventie en in reconventie
4.13.
In de omstandigheid dat partijen gewezen echtelieden zijn, wordt aanleiding gevonden te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
- veroordeelt de man om vanaf een week na betekening van dit vonnis de in het proces-verbaal van 4 december 2012 ter zitting bij het gerechtshof ’s-Gravenhage (in de zaak met nr. 200.108.120/01) vastgelegde afspraken terzake de verkoop van de woning na te komen, met dien verstande dat de woning door makelaar Koen van der Poel van Van Brero & Breugem Makelaardij, gevestigd te [woonplaats], in de verkoop zal worden geplaatst met een vraagprijs van € 225.000,--, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag dat de man met het voldoen aan deze veroordeling in gebreke blijft, dit tot een maximum van € 25.000,--;
- bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 4.7 is vermeld;
- bepaalt dat de man gedurende zijn gebruik van de woning jegens de vrouw gehouden is tot voldoening van de hypotheektermijnen totdat de woning in eigendom is overgedragen en de vrouw uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire geldlening zal zijn ontslagen;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
- wijst het gevorderde af;
in conventie en in reconventie
- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage en in het openbaar uitgesproken
op 22 april 2015.
fl