Uitspraak
Rechtbank den haag
zittingsplaats Den Haag
WtC
Rolnr.: 5138934/16-16758
13 oktober 2016
[jw.sys.1.rolnummer]
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De stichting
STICHTING DUWO,
gevestigd te Delft,
eisende partij,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
eiser in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. W. Suttorp.
Partijen worden aangeduid als DUWO en [gedaagde] .
Procedure:
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
- de dagvaarding van 1 juni 2016 met producties;
- de conclusie van antwoord/eis in voorwaardelijke reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie met producties;
- de akte overlegging producties zijdens [gedaagde] ;
- aantekeningen griffier comparitie van partijen d.d. 29 september 2016.
De feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde producties, voor zover in deze van belang, zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie, het navolgende vast.
DUWO verhuurt aan [gedaagde] woonruimte, vanaf 2 september 1997 tot 2003 de onzelfstandige woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats] en ingaande 14 april 2003 voor onbepaalde duur de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats] .
DUWO ontwikkelt, bouwt en beheert studentenwoonruimten in diverse steden. Daarnaast heeft DUWO ook woonruimten voor andere doelgroepen in beheer.
Op 14 april 2003 heeft de Gemeente Delft aan [gedaagde] op diens verzoek een huisvestingsvergunning verstrekt tot ingebruikneming van de woning [adres] te [woonplaats] .
Bij brief d.d. 28 december 2012 heeft DUWO de huur van de woning opgezegd aan [gedaagde] per 1 juli 2013 wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.
2.De vordering in conventie
DUWO vordert - zakelijk weergegeven - dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- de datum zal worden vastgesteld waarop huurovereenkomst eindigt en het gehuurde ontruimd dient te worden door [gedaagde] ;
- [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan DUWO de kosten van gedwongen ontruiming te voldoen indien [gedaagde] niet tot vrijwillige ontruiming overgaat, op vertoon- en conform het proces-verbaal van ontruiming;
met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten van de procedure.
DUWO legt aan haar vorderingen voormelde vaststaande feiten ten grondslag alsmede de navolgende stellingen.
Er is een gebrek aan studentenwoonruimte. De woning die [gedaagde] thans van DUWO huurt is een studentenwoning die hem is toegewezen op basis van zijn inschrijving als student.
[gedaagde] kan reeds jaren niet meer als student worden aangemerkt en dient daarom de woning te verlaten zodat een student die woning kan gaan huren.
Ingevolge vaste rechtspraak is er sprake van dringend eigen gebruik aan de zijde van DUWO in verband met haar maatschappelijke taak.
De doorstroming van studenten in studentenwoonruimten dient bevorderd te worden.
Ook studenten die vóór 2007 hebben gehuurd, dienen door te stromen ook al is dat niet uitdrukkelijk in hun huurovereenkomsten bepaald. [gedaagde] valt in die categorie.
Het aanbieden van een campuscontract aan studenten die nog huren onder het “oude regime” kan gelden als een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro.
[gedaagde] heeft onvoldoende belang bij behoud van de woning. DUWO hoeft geen hulp te bieden bij het vinden van andere woonruimte.
In de jurisprudentie is vastgelegd dat een vertrekkende student-huurder geen aanspraak kan maken op een verhuis- en herinrichtingvergoeding.
3.Het verweer in conventie
[gedaagde] voert verweer en concludeert DUWO in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, zulks met veroordeling van DUWO in de kosten van het geding.
Op de gevoerde verweren zal in het navolgende worden ingegaan voorzover deze aan de orde zijn.
4.De vordering in voorwaardelijke reconventie
[gedaagde] vordert (zakelijk weergegeven) dat voor het geval de vordering van DUWO in conventie zou worden toegewezen, DUWO zal worden veroordeeld tot betaling van
€ 5.892,00 wegens verhuiskosten, alsmede veroordeeld zal worden tot het ter beschikking stellen van een andere passende, vergelijkbare huurwoning.
5.Het verweer in voorwaardelijke reconventie
DUWO heeft de vordering gemotiveerd bestreden en voert ten verwere in reconventie mede aan hetgeen zij in conventie stelde.
6.De beoordeling in conventie
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] houdt in dat de gehuurde woonruimte geen studentenwoning is en dat [gedaagde] die woning ook niet in de hoedanigheid van student in huur gekregen heeft. Dat verweer slaagt en daarom zullen de vorderingen van DUWO worden afgewezen. Daartoe is het navolgende te overwegen.
Ingaande 1997 heeft [gedaagde] onzelfstandige woonruimte gehuurd van DUWO. Daarna heeft [gedaagde] , zoals hij onweersproken stelde, gereflecteerd op zelfstandige woonruimte – een HAT-woning – die per maart 2003 werd aangeboden in de Woonkrant, waarin het reguliere aanbod is opgenomen voor gewone woningzoekenden. DUWO gaf ter zitting aan dat die vermelding in de Woonkrant destijds op een misverstand zou hebben berust, maar wat daarvan zij, vastgesteld kan worden dat een eventueel misverstand niet naar buiten toe kenbaar was.
[gedaagde] heeft als productie 2 een voorbeeld overgelegd van de wijze waarop de woning door DUWO in de Woonkrant was omschreven. Als “soort huurder” is aangegeven “starters”, wat niet hetzelfde betekent als “studenten”. Dat productie 2 overeenstemt met de wijze waarop de in geschil zijnde woning werd geannonceerd in de Woonkrant is niet bestreden door DUWO. De omstandigheid dat onderaan de omschrijving ook nog is vermeld “gelegen in studentencomplex” betekent nog niet dat de woning zelf een studentenwoning zou zijn, nu vaststaat dat het complex ook woningen voor anderen dan studenten omvat. De zinsnede is eerder uit te leggen als een indicatie voor belangstellenden van de te verwachten kwaliteit van de woonomgeving.
Noch in de aankondiging in de Woonkrant, noch in de huurovereenkomst zelf is als voorwaarde aangegeven dat de huurder als student moet zijn ingeschreven. De huurovereenkomst is voor onbepaalde duur aangegaan. Ten behoeve van de huur is op verzoek van [gedaagde] aan hem door de Gemeente Delft een huisvestingsvergunning afgegeven. [gedaagde] heeft voorts onweersproken, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken aangegeven dat hij voldeed aan de eisen die golden om in aanmerking te kunnen komen voor een woning uit het reguliere aanbod. In casu gaat het om een HAT-woning die niet zonder meer als specifieke studentenwoning kan worden aangemerkt. [gedaagde] heeft er van uit mogen gaan dat hij in 2003 een reguliere woning huurde van DUWO. Dat [gedaagde] zich bij het aangaan van de huurovereenkomst legitimeerde met zijn studentenkaart doet aan het voorgaande niet af, nu [gedaagde] daar een voldoende plausibele verklaring voor gegeven heeft.
Een en ander leidt tot de conclusie dat niet is gebleken dat DUWO een studentenwoonruimte verhuurt aan [gedaagde] . De opzeggingsgrondslag “dringend eigen gebruik”, bedoeld om doorstroming te bevorderen, kan de opzegging van de huurovereenkomst door DUWO dan ook niet dragen. Daarom worden de vorderingen van DUWO afgewezen en behoeven de overige stellingen en verweren geen bespreking. De kosten van de procedure komen voor rekening van DUWO.
7.Inzake de voorwaardelijke reconventie
De voorwaarde waaronder de reconventionele eis werd ingesteld, is niet vervuld, bij welke vaststelling het thans kan blijven.
8.De beslissing
De kantonrechter:
Wijst de vorderingen van DUWO af;
Veroordeelt DUWO in de kosten van de procedure, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
Verklaart dit vonnis ten aanzien van de kosten uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. W. ten Cate, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting d.d. 13 oktober 2016, in tegenwoordigheid van de griffier.